物業(yè)費的高低和服務(wù)質(zhì)量一直是住戶關(guān)注的焦點。去年以來，重慶、山東青島,、湖北武漢,、寧夏銀川等地傳出下調(diào)物業(yè)費的消息,。這些城市的部分小區(qū)以不同幅度對物業(yè)費進行調(diào)降；還有的城市針對空置住宅予以物業(yè)費折扣。

家住湖北武漢的李云山說，他們小區(qū)之前的物業(yè)費每月每平方米大概3元，最近下調(diào)到了2.5元，除了他們這里,，聽說武漢還有不少小區(qū)也降了物業(yè)費,。據(jù)不完全統(tǒng)計，去年以來，武漢市已有超40個小區(qū)的物業(yè)公司宣布下調(diào)物業(yè)費。例如，武漢市江山如畫八期住宅項目中的3棟住宅區(qū)物業(yè)費自今年起進行下調(diào),，一次性繳納全年物業(yè)費的,，由原先的3元/平方米/月,，調(diào)至1.6元/平方米/月；按月繳納的,，物業(yè)費下調(diào)至2元/平方米/月。在武漢朗詩里程小區(qū)，物業(yè)費由此前的2.5元/平方米/月,，下調(diào)至1.1元/平方米/月,，降幅高達56%。

在江蘇常州,，花語馨苑小區(qū)所聘物業(yè)公司去年底發(fā)布公告,，宣布今年起將物業(yè)費由原先的1.8元/平方米/月下調(diào)至1元/平方米/月。在江西南昌,，西站瑞都小區(qū)聘用物業(yè)公司宣布,，自今年1月1日起，小區(qū)物業(yè)費由原先的2.8元/平方米/月下調(diào)至2元/平方米/月,，停車服務(wù)費從80元/月調(diào)整為60元/月,。在重慶風(fēng)花樹小區(qū)，物業(yè)費由1.8元/平方米/月下調(diào)至1.3元/平方米/月,，以100平方米住房為例,，物業(yè)費調(diào)整后，業(yè)主每年將節(jié)省600元支出,。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年12月,，全國20個重點城市物業(yè)費均價為2.72元/平方米/月,，同比看,，武漢、江西南昌,、山東青島,、重慶、江蘇南京,、常州等6個城市物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)下跌,，其中武漢、南昌同比分別下跌0.72%,、0.47%,，青島同比跌幅為0.14%。除了直接調(diào)降小區(qū)整體物業(yè)費,，部分城市還針對小區(qū)“空置房”推出物業(yè)降費,。比如，青島,、甘肅蘭州等地明確,，連續(xù)空置6個月以上的房屋，予以物業(yè)費折扣優(yōu)惠,。江蘇句容也發(fā)布通知,，明確句容市普通住宅空置期間，前期物業(yè)公共服務(wù)費可減免30%,。

中指研究院常務(wù)副院長黃瑜介紹,，2024年至今，物業(yè)降費項目主要集中在國內(nèi)部分二線城市及三線城市,，包括武漢,、重慶、青島,、南昌,、四川成都、寧夏銀川,、江蘇徐州等,。去年以來發(fā)布物業(yè)費限價政策的城市中，物業(yè)費整體降幅區(qū)間集中在10%至40%,，不同城市,、不同項目的物業(yè)降費幅度差異較大。

多地為何紛紛下調(diào)物業(yè)費,？黃瑜分析,，一方面，在房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的背景下,，部分城市的房價和房租出現(xiàn)明顯調(diào)整,，考慮到房屋持有成本,，業(yè)主對物業(yè)費的敏感度顯著提升，因此通過聯(lián)名議價,、組建業(yè)委會等方式,，與物業(yè)企業(yè)協(xié)商，推動物業(yè)費降價,。另一方面,，物業(yè)管理行業(yè)競爭加劇，一些物業(yè)企業(yè)為提升物業(yè)費收繳率,、項目競標(biāo)成功率,，主動提出降價。

武漢市一家物業(yè)企業(yè)工作人員表示,，去年起,，其所在企業(yè)服務(wù)的幾個小區(qū)物業(yè)費都進行了下調(diào)，“有些是小區(qū)業(yè)主聯(lián)名要求降費,，還有個別項目是公司主動調(diào)整的?，F(xiàn)在物業(yè)管理行業(yè)競爭激烈，適度調(diào)價既是企業(yè)重視客戶,、留住客源的表現(xiàn),，也有可能在激烈的市場競爭中給企業(yè)爭取更多機會”。

還有一些城市政府出臺物業(yè)費指導(dǎo)價政策,，通過行政手段規(guī)范收費標(biāo)準(zhǔn),，推動當(dāng)?shù)匦^(qū)物業(yè)費降價。例如,，青島有關(guān)部門發(fā)布通知,，提出市區(qū)普通住宅車位租賃費和普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費、車位場地使用費實行政府指導(dǎo)價,。重慶自去年6月1日起施行《重慶市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》,，明確住宅物業(yè)及其配建停車場的前期物業(yè)服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。武漢新洲區(qū)也提出,，該區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價管理,，政府指導(dǎo)價管理以外的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

這些城市出臺的政策多數(shù)聚焦“前期物業(yè)費”,。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,，業(yè)主大會成立前，小區(qū)的前期物業(yè)管理通常由建設(shè)單位負(fù)責(zé),，在此期間收取的物業(yè)費用稱為前期物業(yè)服務(wù)費,。前期物業(yè)服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，目的是規(guī)定這筆費用的上限，規(guī)范不合理的物業(yè)服務(wù)收費行為,。在出臺住宅前期物業(yè)費指導(dǎo)價政策的城市中,，武漢、青島等大部分城市的政策較為科學(xué),，一是指導(dǎo)價定價較高，覆蓋了絕大部分住宅項目,；二是其允許執(zhí)行物業(yè)費的浮動管理機制,，符合市場調(diào)節(jié)規(guī)律。

從更大范圍看,，調(diào)整物業(yè)費還能在一定程度上促進二手房交易,。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進分析，物業(yè)費下調(diào)后,，將增強小區(qū)二手房的吸引力,，進而促進二手房交易流通活躍,。

采訪中，部分業(yè)主表示對物業(yè)調(diào)費,、物業(yè)服務(wù)有更多期待。家住河南鄭州的鄭先生說,，對他而言,，小區(qū)物業(yè)的某些服務(wù)有些“雞肋”,，他更看重樓道保潔、綠化維護,、設(shè)施維修等公共服務(wù)?！案匾氖牵^(qū)物業(yè)應(yīng)該提升透明度,，比如一些商家服務(wù)進小區(qū)的收費應(yīng)該同業(yè)主協(xié)商，而不是單方面通知,。另外,，物業(yè)費的制定也應(yīng)基于更加透明的成本核算,，尤其在我們這種沒有業(yè)委會的小區(qū),，更要暢通物業(yè)和業(yè)主溝通的渠道,，共同營造良好的社區(qū)環(huán)境?！?/p>

站在物業(yè)企業(yè)的角度,，調(diào)降費用則會帶來經(jīng)營壓力。很多物業(yè)企業(yè)都表示入不敷出,，如果僅僅強調(diào)下調(diào)物業(yè)費,，企業(yè)可能面臨更大的資金壓力，進而導(dǎo)致物業(yè)管理質(zhì)量受到影響,。長此以往,，可能會加劇業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾。在協(xié)商物業(yè)費用的同時,，持續(xù)優(yōu)化物業(yè)服務(wù),，或是行業(yè)應(yīng)重點考慮的發(fā)展方向。

部分小區(qū)正針對優(yōu)化物業(yè)服務(wù)做出嘗試,。例如,，江蘇常州的花語馨苑小區(qū)物業(yè)公司就在調(diào)價公告中表示，續(xù)聘后將出資100萬元,，專項用于小區(qū)服務(wù)質(zhì)量整改和品質(zhì)提升,。在武漢武昌區(qū)，一老小區(qū)建立起信托制物業(yè)模式,，將業(yè)主繳存的物業(yè)費存入業(yè)主共有信托賬戶,，支持業(yè)主通過相關(guān)信息平臺查看每筆收支賬目、財務(wù)憑證,，小區(qū)的物業(yè)費和公共收益為業(yè)主共有,。小區(qū)收入的10%用于支付物業(yè)企業(yè)酬金，剩余部分用于小區(qū)服務(wù),。

眼下,，業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)性價比的要求不斷提升，物業(yè)管理行業(yè)傳統(tǒng)的粗放服務(wù)模式難以為繼,，在物業(yè)費限價、空置房物業(yè)費折扣等政策規(guī)范下,，物業(yè)企業(yè)必須優(yōu)化調(diào)整經(jīng)營策略，提升服務(wù)競爭力和長效運營能力,。物業(yè)企業(yè)應(yīng)加大在人員培訓(xùn),、技術(shù)應(yīng)用、設(shè)施升級等方面的投入,，做到標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè),、智能化升級，通過差異化服務(wù)形成競爭優(yōu)勢,，并在良性競爭中促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,；另外還要積極應(yīng)用數(shù)字化手段，提升物業(yè)企業(yè)的服務(wù)效率和品質(zhì),。

物業(yè)服務(wù)關(guān)乎民生，地方政府在出臺相關(guān)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價政策時,，也應(yīng)進一步加強對相關(guān)市場主體的調(diào)研,，兼顧多方面的訴求。