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房地產(chǎn)預(yù)售制要終結(jié)了嗎 改革信號漸強(qiáng)

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2025-05-09 14:47:56  國民經(jīng)略Pro

房地產(chǎn)預(yù)售制要終結(jié)了嗎 改革信號漸強(qiáng),!預(yù)售制和公攤面積正面臨變革,。近期,全國已有20多個地市發(fā)布文件,,提出向現(xiàn)房銷售逐步過渡,,并推進(jìn)取消公攤面積。在全國范圍內(nèi),,“推廣商品房現(xiàn)房銷售制度”也被納入討論,,有媒體表示“現(xiàn)房銷售進(jìn)入倒計時”。

房地產(chǎn)預(yù)售制是否到了逆轉(zhuǎn)之時,?改革乃至取消預(yù)售制已是大勢所趨,。公攤面積、預(yù)售制,、土地批租制是房地產(chǎn)制度的三大基石,,也是維系樓市上漲的重要支撐。然而,,隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化,,市場形勢逆轉(zhuǎn),這些制度不能再原地踏步,。

與取消公攤面積相比,,取消預(yù)售制影響更為深遠(yuǎn)、阻力更大,。但無論是政策還是市場,,都已出現(xiàn)積極信號。早在去年7月,,重要改革決定就已提出“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”,。去年底召開的全國住房工作會議也表示:“大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革,,有力有序推行現(xiàn)房銷售,,優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管”。近期金融管理部門在發(fā)布會上表示,,“將加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度”,。種種跡象表明,雖然不會一刀切直接取消預(yù)售制,,但從預(yù)售到現(xiàn)房銷售的趨勢越來越明顯,。

事實(shí)上,,不管政策有無要求,當(dāng)市場發(fā)生變化,,開發(fā)商都會主動用腳投票,。目前我國商品房現(xiàn)房銷售比例已從10%提高到30%以上,而高峰時期近9成房子都是預(yù)售,。當(dāng)前,,只有大型央企或國企的預(yù)售房才有一定市場,,缺乏信用背書或財政兜底的部分民企或小開發(fā)商則逐步被邊緣化,。市場不是沒有購房需求,而是不再信任預(yù)售房,。沒有房價上漲作為溢價,,很少有人愿意對賭期房的巨大風(fēng)險。因此,,改革預(yù)售制,,推進(jìn)現(xiàn)房銷售,也是重塑信心和預(yù)期的關(guān)鍵一環(huán),。

預(yù)售制的核心在于高周轉(zhuǎn),,讓開發(fā)商在建設(shè)之初就能迅速回籠資金,再投入新樓盤,,形成滾動開發(fā),。通過預(yù)售制帶來的高周轉(zhuǎn),開發(fā)商有了快速做大的資本,,地方也得以將土地財政做到極致,。這套模式在黃金時代無往而不利,,但隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化,弊端不斷涌現(xiàn),。所見不能所得,,風(fēng)險成本極其不對稱,,輕則貨不對板、偷工減料,,重則出現(xiàn)爛尾風(fēng)險,。購房者全無反制手段。客觀來說,,住房短缺時代,,預(yù)售制以高周轉(zhuǎn)滿足市場所需,推進(jìn)城鎮(zhèn)化,,不乏積極意義,。但如今住房結(jié)構(gòu)性過剩,上漲預(yù)期不復(fù)存在,,甚至對開發(fā)商能否順利交房心存疑慮,預(yù)售制的意義越來越弱,。

當(dāng)然,,一刀切取消預(yù)售,,勢必影響既有房企的資金流,,不利于市場的企穩(wěn)回升。畢竟,,許多房企已在資金鏈極其緊張的邊緣,。退一步講,如果預(yù)售制一時難以徹底終結(jié),,那么改革預(yù)售制不能再拖了,。要么輔之以嚴(yán)格的監(jiān)管制度,要么“新老區(qū)別對待”,,新樓盤一律現(xiàn)售,,給出過渡時間。信心和預(yù)期比什么都重要,,對于房地產(chǎn)市場尤其如此,。

最早發(fā)明公攤面積、預(yù)售制的香港地區(qū),,早已轉(zhuǎn)向,。1950年代,香港樓宇一般整棟出售,,超出一般資金承受范圍,,有開發(fā)商率先想出“分層出售”的主意。既然分層,,必有公攤,,公攤面積由此而來。同一時期,,香港還發(fā)明了“賣樓花”制度,,即在樓宇建設(shè)周期提前賣房。1990年代,,內(nèi)地房地產(chǎn)市場崛起,,公攤面積,、商品房預(yù)售制被復(fù)制過來。不過,,近年來,,香港已經(jīng)取消了公攤面積。2013年,,香港出臺新規(guī),,要求房屋交易需以“實(shí)用面積”作為計價標(biāo)準(zhǔn),公攤面積從此退出江湖,。預(yù)售制雖然被保留下來,,但早已打上層層補(bǔ)丁。在香港,,開發(fā)商必須全額繳納地款,、提供完整建設(shè)資金證明,方能開工,;預(yù)付款要納入第三方監(jiān)管賬戶,,資金隨著工程進(jìn)度而分期撥付,一旦出現(xiàn)問題可要求全額退款,。這也是香港極少出現(xiàn)爛尾樓的原因,。

面對新的大環(huán)境,革除積弊,,重塑全民對于樓市的信心和預(yù)期,,是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。

(責(zé)任編輯:0882)
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