房地產(chǎn)預(yù)售制要終結(jié)了嗎 改革信號漸強(qiáng),！預(yù)售制和公攤面積正面臨變革,。近期，全國已有20多個地市發(fā)布文件,，提出向現(xiàn)房銷售逐步過渡,，并推進(jìn)取消公攤面積。在全國范圍內(nèi),，“推廣商品房現(xiàn)房銷售制度”也被納入討論,，有媒體表示“現(xiàn)房銷售進(jìn)入倒計時”。

房地產(chǎn)預(yù)售制是否到了逆轉(zhuǎn)之時,？改革乃至取消預(yù)售制已是大勢所趨,。公攤面積、預(yù)售制,、土地批租制是房地產(chǎn)制度的三大基石,，也是維系樓市上漲的重要支撐。然而,，隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化,，市場形勢逆轉(zhuǎn)，這些制度不能再原地踏步,。

與取消公攤面積相比,，取消預(yù)售制影響更為深遠(yuǎn)、阻力更大,。但無論是政策還是市場,，都已出現(xiàn)積極信號。早在去年7月,，重要改革決定就已提出“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”,。去年底召開的全國住房工作會議也表示：“大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革,，有力有序推行現(xiàn)房銷售,，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管”。近期金融管理部門在發(fā)布會上表示,，“將加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度”,。種種跡象表明，雖然不會一刀切直接取消預(yù)售制,，但從預(yù)售到現(xiàn)房銷售的趨勢越來越明顯,。

事實(shí)上,，不管政策有無要求，當(dāng)市場發(fā)生變化,，開發(fā)商都會主動用腳投票,。目前我國商品房現(xiàn)房銷售比例已從10%提高到30%以上，而高峰時期近9成房子都是預(yù)售,。當(dāng)前,，只有大型央企或國企的預(yù)售房才有一定市場,，缺乏信用背書或財政兜底的部分民企或小開發(fā)商則逐步被邊緣化,。市場不是沒有購房需求，而是不再信任預(yù)售房,。沒有房價上漲作為溢價,，很少有人愿意對賭期房的巨大風(fēng)險。因此,，改革預(yù)售制,，推進(jìn)現(xiàn)房銷售，也是重塑信心和預(yù)期的關(guān)鍵一環(huán),。

預(yù)售制的核心在于高周轉(zhuǎn),，讓開發(fā)商在建設(shè)之初就能迅速回籠資金，再投入新樓盤,，形成滾動開發(fā),。通過預(yù)售制帶來的高周轉(zhuǎn)，開發(fā)商有了快速做大的資本,，地方也得以將土地財政做到極致,。這套模式在黃金時代無往而不利,，但隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，弊端不斷涌現(xiàn),。所見不能所得,，風(fēng)險成本極其不對稱,，輕則貨不對板、偷工減料,，重則出現(xiàn)爛尾風(fēng)險,。購房者全無反制手段。客觀來說,，住房短缺時代,，預(yù)售制以高周轉(zhuǎn)滿足市場所需，推進(jìn)城鎮(zhèn)化,，不乏積極意義,。但如今住房結(jié)構(gòu)性過剩，上漲預(yù)期不復(fù)存在,，甚至對開發(fā)商能否順利交房心存疑慮，預(yù)售制的意義越來越弱,。

當(dāng)然,，一刀切取消預(yù)售,，勢必影響既有房企的資金流,，不利于市場的企穩(wěn)回升。畢竟,，許多房企已在資金鏈極其緊張的邊緣,。退一步講，如果預(yù)售制一時難以徹底終結(jié),，那么改革預(yù)售制不能再拖了,。要么輔之以嚴(yán)格的監(jiān)管制度，要么“新老區(qū)別對待”,，新樓盤一律現(xiàn)售,，給出過渡時間。信心和預(yù)期比什么都重要,，對于房地產(chǎn)市場尤其如此,。

最早發(fā)明公攤面積、預(yù)售制的香港地區(qū),，早已轉(zhuǎn)向,。1950年代，香港樓宇一般整棟出售,，超出一般資金承受范圍,，有開發(fā)商率先想出“分層出售”的主意。既然分層,，必有公攤,，公攤面積由此而來。同一時期,，香港還發(fā)明了“賣樓花”制度,，即在樓宇建設(shè)周期提前賣房。1990年代,，內(nèi)地房地產(chǎn)市場崛起,，公攤面積,、商品房預(yù)售制被復(fù)制過來。不過,，近年來,，香港已經(jīng)取消了公攤面積。2013年,，香港出臺新規(guī),，要求房屋交易需以“實(shí)用面積”作為計價標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積從此退出江湖,。預(yù)售制雖然被保留下來,，但早已打上層層補(bǔ)丁。在香港,，開發(fā)商必須全額繳納地款,、提供完整建設(shè)資金證明，方能開工,；預(yù)付款要納入第三方監(jiān)管賬戶,，資金隨著工程進(jìn)度而分期撥付，一旦出現(xiàn)問題可要求全額退款,。這也是香港極少出現(xiàn)爛尾樓的原因,。

面對新的大環(huán)境，革除積弊,，重塑全民對于樓市的信心和預(yù)期,，是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。