南京中海樓盤放水 業(yè)主中介急眼了 降價潮引發(fā)維權(quán)風(fēng)波！2025年5月,，南京樓市因中海地產(chǎn)大幅降價清盤事件引發(fā)廣泛關(guān)注,。位于江北核心區(qū)的中海觀江樾,、仙林湖的中海觀文瀾以及江寧區(qū)的中海和山三大項目集體降價,，最高降幅超過50%,，部分房源單價甚至低于地價,。

這場突如其來的降價讓老業(yè)主們感到震驚,，有業(yè)主剛拿到房就虧損超百萬，甚至出現(xiàn)了“堵門阻止看房”的激烈維權(quán)行動,。中?！び^江樾位于南京江北核心區(qū)青奧板塊，曾以“江北核心區(qū)毛坯限價破4萬/㎡”為賣點,，帶裝修均價高達3.6萬/㎡,。三年后，該項目推出“清盤特惠”,，單價降至2.3萬/㎡,，購房即送車位，且不分樓層,、戶型,，全部一口價。據(jù)銷售透露,，項目僅剩200套房源,，降價后四天內(nèi)售出120套，部分房源單價甚至低于地價（樓面價2.1萬/㎡）,。

這一操作直接沖擊了周邊二手房市場,，在售二手房掛牌價普遍在2.4萬-3萬/㎡，而中海新盤價格更低,，導(dǎo)致老業(yè)主掛牌房源無人問津,。一位2022年以3.6萬/㎡購入142㎡四居室的業(yè)主直言：“首付直接跌沒，現(xiàn)在把房子賣了還不夠還貸款的,！”

截至5月21日,，中海觀江樾共入網(wǎng)2899套，總認購套數(shù)157套,，總成交1441套,，還有1301套待售。這意味著從2022年首開至今,，去化率不到五成,，仍有大約45%的房源未售出。

位于棲霞區(qū)仙林湖的中海觀文瀾情況更糟,。2022年開盤時,，項目帶裝修均價3.6萬/㎡，部分戶型最高單價突破3.7萬/㎡,。但截至5月21日,，入網(wǎng)總套數(shù)1904套，只賣掉了666套,，認購79套,，還有1159套急尋買家,，去化率只有40%。

中?！ず蜕轿挥诮瓕巺^(qū),，2022年開盤均價3萬/㎡，另有2000元/㎡裝修包,。近期該項目推出“終極特惠”,，單價降至1.7萬/㎡，且?guī)аb修交付,。這一價格幾乎與地價持平（樓面價1.5萬/㎡）,，堪稱“割肉甩賣”。一位2022年上車的業(yè)主表示：“三年前掏空六個錢包上車,，現(xiàn)在房子直接縮水近200萬,，這誰能接受？”

事實上,，中海觀山樾的銷售比前兩個樓盤更差,。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該樓備案名為大方印象府,，截至5月21日入網(wǎng)總數(shù)為1791套,，總成交只有85套，認購中數(shù)量為零,，說明這個樓盤已經(jīng)無人問津,。

中海這三個樓盤都是現(xiàn)房銷售且已交付，導(dǎo)致更復(fù)雜的利益關(guān)系,。此前售樓處銷售均價約在3萬多,，而已經(jīng)交付的業(yè)主已經(jīng)掛出很多二手房，最低已經(jīng)掛到2.4萬多（含裝修包）,，實際成交價肯定會更低,。因此客戶會優(yōu)先選擇二手房，畢竟都是新房,，而且好的戶型和樓層都在這些二手房里,。這樣一來，開發(fā)商手里的房子沒有任何價格優(yōu)勢,，完成清盤更是遙遙無期,。

為了拉平與該樓盤二手房的價格，開發(fā)商必須降價,，而且要比二手房便宜,。這樣一來，不僅讓自住業(yè)主損失慘重,，也擋住了已掛牌老業(yè)主的銷路,。中海的降價海報在中介圈里刷屏后,，老業(yè)主坐不住了。在觀江樾項目現(xiàn)場,，業(yè)主自發(fā)組織“房價保衛(wèi)戰(zhàn)”,，有人攔住小區(qū)大門，要求中介不得帶看房源,；有人向住建部門投訴，稱中?！皭阂饨祪r擾亂市場”,；甚至有業(yè)主在社交平臺發(fā)起聯(lián)名信，要求開發(fā)商“補償差價或退房退款”,。

然而,，從法律層面看，老業(yè)主的維權(quán)訴求面臨重重困境,。根據(jù)《中華人民共和國民法典》及《商品房銷售管理辦法》,，開發(fā)商有權(quán)自主定價，只要不涉及價格欺詐或虛假宣傳,，降價行為并不違法,。盡管法律上站不住腳，但老業(yè)主的憤怒并非毫無依據(jù),。一位維權(quán)業(yè)主表示：“我們當(dāng)初高價買房,，是因為相信中海的品牌和區(qū)域潛力。現(xiàn)在開發(fā)商突然降價,，相當(dāng)于直接否定了我們的選擇,。”

對于開發(fā)商來說,，樓盤賣不出去,，每天的損失比業(yè)主的損失更為巨大。一位南京房企高管透露：“中海在南京的這幾個項目,，地價高,、周期長，現(xiàn)在市場下行,，只能降價換現(xiàn)金流,。否則，拖得越久,，虧損越大,。”據(jù)公開數(shù)據(jù),，觀江樾,、觀文瀾,、和山三大項目開盤大約都在2022年前后，均已超三年,，至今仍未清盤,，而且去化率都不到五成。再這樣拖下去,，隨著二手房的不斷上市,，售樓處已經(jīng)徹底沒法跟二手房東競爭。

此外,，中海項目還面臨競品擠壓,。以觀江樾為例，江北核心區(qū)新規(guī)后出讓的地塊,，容積率更低,、產(chǎn)品更具競爭力，而中海項目因規(guī)劃滯后,，購房者關(guān)注度下滑,。由于傳統(tǒng)的剛需住宅幾乎全部集中在二手房市場，各地新拍土地在容積率和戶型,、面積上都更加放松,，未來好房子會越來越多，以前的中低端樓盤喪失競爭力,。

有分析認為,，中海南京降價還與“現(xiàn)房銷售”政策有關(guān)。2024年底,，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出“有力有序推行現(xiàn)房銷售”,，并列為2025年重點工作。中?？赡芤驌?dān)心后續(xù)現(xiàn)房銷售政策帶來的資金壓力,，選擇提前降價清盤。

對于開發(fā)商的降價行為,，政府方面的態(tài)度似乎也開始發(fā)生變化,。往年也有樓盤降價，政府部門立刻就會想辦法叫停,。但近兩年樓盤降價已是普遍現(xiàn)象,，政府也不再阻止。因為以前降價是小范圍現(xiàn)象,，政府還好控制?，F(xiàn)在新房滯銷嚴重，開發(fā)商資金鏈斷裂比比皆是，如果還不許他們降價,，那么就會把開發(fā)商逼死,，最后連交付都成問題，后果會更加嚴重,。

就這次南京中海降價事件看,，雖然眾多業(yè)主維權(quán)、網(wǎng)上發(fā)帖聲援,，但并沒有看到政府部門公開介入,。截至目前當(dāng)?shù)卣]有叫停降價，但開發(fā)商不再大范圍宣傳,，優(yōu)惠政策并未收回,，簡單說就是只做不說。

對于老業(yè)主而言,，維權(quán)雖難，但需理性,；對于開發(fā)商而言,，降價雖痛，但需生存,；對于市場而言,，調(diào)整雖苦，但需回歸理性,?；蛟S，只有當(dāng)供需平衡,、信心恢復(fù),，樓市才能真正走出寒冬。