上半年樓市新政盤點 改善型需求主導(dǎo)市場,！7月4日，中指研究院發(fā)布《2025年上半年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與下半年趨勢展望》,。報告顯示,，年初以來，核心城市新房及二手房市場整體保持平穩(wěn),，“好城市+好房子”表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性,，土地市場也有所恢復(fù)。下半年高品質(zhì)項目入市有望帶動核心城市新房市場保持平穩(wěn),，但重點城市中二手房對新房“替代效應(yīng)”仍明顯,，預(yù)計城市之間及項目之間分化行情將延續(xù)。

報告指出,，由于目前多數(shù)城市限制性政策已經(jīng)放開,，上半年各地政策優(yōu)化力度趨緩。整體來看,，地方主要圍繞激活需求,、優(yōu)化供給兩大方向調(diào)整優(yōu)化政策。根據(jù)監(jiān)測,，2025年上半年全國有約170個省市（縣）出臺政策超過340條,。

在多項政策提振下，2025年以來,，核心城市市場整體保持平穩(wěn)運行,。上半年，重點城市改善性住房需求繼續(xù)釋放,，開發(fā)商順勢推出高品質(zhì)新房產(chǎn)品,，帶動上半年百城新房價格結(jié)構(gòu)性上漲1.16%。

從成交量來看,，上半年,，“好城市+好房子”支撐新房市場整體保持平穩(wěn)，一季度市場延續(xù)修復(fù)態(tài)勢,，但二季度邊際有所轉(zhuǎn)弱,。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月,，全國新建商品房銷售面積同比下降2.9%,，銷售額同比下降3.8%，銷售降幅較去年明顯收窄,。

從重點城市新房市場看,，分化行情延續(xù),，一線城市及強(qiáng)二線城市表現(xiàn)平穩(wěn)。其中,，一線城市在優(yōu)質(zhì)供給增加,、較強(qiáng)的購房需求支撐等因素帶動下，市場保持較高活力,，雖然二季度以來市場有所降溫,，但上半年整體新建商品住宅銷售面積同比均增長。上半年,，北京,、上海新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比均小幅增長，深圳,、廣州同比增幅均超15%,，二線城市中杭州、成都優(yōu)質(zhì)改善樓盤延續(xù)較高熱度,。受供應(yīng)縮量影響,，重點城市可售面積普遍回落，出清周期有所縮短,，市場繼續(xù)處于去庫存階段,。

從新房成交特征來看，2025年以來,，核心城市改善型項目入市節(jié)奏加快,，帶動改善型需求持續(xù)釋放，北京,、上海,、南京、成都等多個城市高總價項目去化表現(xiàn)較好,。1-5月30城90平方米-120平方米新房成交套數(shù)占比保持在四成左右,，120平方米-144平方米戶型成交整體占比首次達(dá)到30%,，改善型樓盤占據(jù)新房市場主流,。

以上海為例，今年以來,，開發(fā)商積極推盤入市,，僅5-6月兩月就有75個項目入市，其中有20個新盤當(dāng)天認(rèn)購率達(dá)到100%,，尤其高品質(zhì)住宅入市帶動改善需求得到大量釋放,，高端板塊成交占比顯著提升。中環(huán)以內(nèi)項目上半年成交5381套,，占比21%,，同比提升2%,，典型改善區(qū)域如黃浦濱江、徐匯濱江,、楊浦東外灘等涌現(xiàn)出多個熱銷標(biāo)桿項目,，受到市場歡迎。

頭部房企仍保持聚焦核心城市,、精準(zhǔn)投資的策略,，北京、杭州,、上海,、成都等是房企重要進(jìn)駐或深耕城市。報告顯示,，2025年上半年,，TOP100企業(yè)拿地總額同比增長33.3%。今年上半年,，北上深,、杭州、成都多宗地塊競拍出高溢價,，帶動上半年300城出讓金同比增長27.5%,。

二手房市場則延續(xù)“以價換量”行情，上半年百城二手房價格累計下跌3.60%,。中指研究院報告顯示,，今年上半年，北上廣深,、杭州,、成都等地二手房成交保持較高活躍度，其中深圳同比增長超30%,，北京,、上海、廣州同比增幅在20%左右,；成都,、杭州、蘇州,、廈門二手房同比增長均超10%,。

受季節(jié)性因素影響，5月以來二手房市場熱度有所轉(zhuǎn)弱,，6月,，一線城市中上海二手房成交在高基數(shù)影響下，同比有所下降,，北京,、深圳,、廣州增幅收窄；二線城市中成都,、蘇州,、廈門等核心城市同比增長。從價格來看,，2025年上半年,，百城二手住宅價格累計下跌3.60%，跌幅較2024年下半年收窄0.19個百分點,。具體來看,，今年以來，二手房市場保持較高活躍度,，但在高掛牌量背景下,，二手房“以價換量”行情延續(xù),，1-2月二手房均價延續(xù)去年四季度修復(fù)態(tài)勢,，環(huán)比跌幅持續(xù)收窄，但3月以來環(huán)比跌幅再次擴(kuò)大,，6月百城二手住宅均價為13691元/平方米,，環(huán)比下跌0.75%,，已連續(xù)38個月下跌。

展望下半年,，中指研究院認(rèn)為,，6月13日國常會提出要“多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求,、優(yōu)化供給,、化解風(fēng)險，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,，“更大力度”的定調(diào)釋放了積極信號,，預(yù)計下半年各級政府將全力推動已出臺政策落地見效。穩(wěn)定預(yù)期方面,，穩(wěn)中求進(jìn),、先立后破，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度,，更有利于穩(wěn)定市場預(yù)期,；激活需求方面，預(yù)計將加大城中村改造房票安置力度,，同時北上深限制性政策仍有優(yōu)化空間；優(yōu)化供給方面,，預(yù)計將進(jìn)一步完善和落實專項債收購存量閑置土地,、收購存量商品房的政策,，改善市場供求關(guān)系。除此之外,，為穩(wěn)定中長期市場,，城市更新相關(guān)政策也有望加快落實，特別是金融支持政策,。

報告指出,，下半年高品質(zhì)項目入市有望帶動核心城市新房市場保持平穩(wěn)，但居民收入房價預(yù)期以及市場整體優(yōu)質(zhì)供給仍偏弱,，重點城市中二手房對新房“替代效應(yīng)”仍明顯,，預(yù)計城市之間及項目之間分化行情將延續(xù)，“好城市+好房子”具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會,，而市場全面止跌回穩(wěn)仍需政策進(jìn)一步加力,。