上半年樓市新政盤點(diǎn) 改善型需求主導(dǎo)市場(chǎng)！7月4日,，中指研究院發(fā)布《2025年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與下半年趨勢(shì)展望》,。報(bào)告顯示，年初以來(lái),，核心城市新房及二手房市場(chǎng)整體保持平穩(wěn),，“好城市+好房子”表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，土地市場(chǎng)也有所恢復(fù),。下半年高品質(zhì)項(xiàng)目入市有望帶動(dòng)核心城市新房市場(chǎng)保持平穩(wěn),，但重點(diǎn)城市中二手房對(duì)新房“替代效應(yīng)”仍明顯，預(yù)計(jì)城市之間及項(xiàng)目之間分化行情將延續(xù),。

報(bào)告指出,，由于目前多數(shù)城市限制性政策已經(jīng)放開，上半年各地政策優(yōu)化力度趨緩,。整體來(lái)看,，地方主要圍繞激活需求、優(yōu)化供給兩大方向調(diào)整優(yōu)化政策,。根據(jù)監(jiān)測(cè),，2025年上半年全國(guó)有約170個(gè)省市（縣）出臺(tái)政策超過(guò)340條。

在多項(xiàng)政策提振下,，2025年以來(lái),，核心城市市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)運(yùn)行。上半年,，重點(diǎn)城市改善性住房需求繼續(xù)釋放,，開發(fā)商順勢(shì)推出高品質(zhì)新房產(chǎn)品，帶動(dòng)上半年百城新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲1.16%,。

從成交量來(lái)看,，上半年，“好城市+好房子”支撐新房市場(chǎng)整體保持平穩(wěn),，一季度市場(chǎng)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì),，但二季度邊際有所轉(zhuǎn)弱。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，1-5月,，全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降2.9%，銷售額同比下降3.8%,，銷售降幅較去年明顯收窄,。

從重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)看,，分化行情延續(xù)，一線城市及強(qiáng)二線城市表現(xiàn)平穩(wěn),。其中,，一線城市在優(yōu)質(zhì)供給增加、較強(qiáng)的購(gòu)房需求支撐等因素帶動(dòng)下,，市場(chǎng)保持較高活力,，雖然二季度以來(lái)市場(chǎng)有所降溫，但上半年整體新建商品住宅銷售面積同比均增長(zhǎng),。上半年,，北京、上海新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比均小幅增長(zhǎng),，深圳,、廣州同比增幅均超15%，二線城市中杭州,、成都優(yōu)質(zhì)改善樓盤延續(xù)較高熱度,。受供應(yīng)縮量影響，重點(diǎn)城市可售面積普遍回落,，出清周期有所縮短,，市場(chǎng)繼續(xù)處于去庫(kù)存階段。

從新房成交特征來(lái)看,，2025年以來(lái)，核心城市改善型項(xiàng)目入市節(jié)奏加快,，帶動(dòng)改善型需求持續(xù)釋放,，北京、上海,、南京,、成都等多個(gè)城市高總價(jià)項(xiàng)目去化表現(xiàn)較好。1-5月30城90平方米-120平方米新房成交套數(shù)占比保持在四成左右,，120平方米-144平方米戶型成交整體占比首次達(dá)到30%,，改善型樓盤占據(jù)新房市場(chǎng)主流。

以上海為例,，今年以來(lái),，開發(fā)商積極推盤入市，僅5-6月兩月就有75個(gè)項(xiàng)目入市,，其中有20個(gè)新盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)率達(dá)到100%,，尤其高品質(zhì)住宅入市帶動(dòng)改善需求得到大量釋放，高端板塊成交占比顯著提升,。中環(huán)以內(nèi)項(xiàng)目上半年成交5381套,，占比21%,，同比提升2%，典型改善區(qū)域如黃浦濱江,、徐匯濱江,、楊浦東外灘等涌現(xiàn)出多個(gè)熱銷標(biāo)桿項(xiàng)目，受到市場(chǎng)歡迎,。

頭部房企仍保持聚焦核心城市,、精準(zhǔn)投資的策略，北京,、杭州,、上海、成都等是房企重要進(jìn)駐或深耕城市,。報(bào)告顯示,，2025年上半年，TOP100企業(yè)拿地總額同比增長(zhǎng)33.3%,。今年上半年,，北上深、杭州,、成都多宗地塊競(jìng)拍出高溢價(jià),，帶動(dòng)上半年300城出讓金同比增長(zhǎng)27.5%。

二手房市場(chǎng)則延續(xù)“以價(jià)換量”行情,，上半年百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌3.60%,。中指研究院報(bào)告顯示，今年上半年,，北上廣深,、杭州、成都等地二手房成交保持較高活躍度,，其中深圳同比增長(zhǎng)超30%,，北京、上海,、廣州同比增幅在20%左右,；成都、杭州,、蘇州,、廈門二手房同比增長(zhǎng)均超10%。

受季節(jié)性因素影響,，5月以來(lái)二手房市場(chǎng)熱度有所轉(zhuǎn)弱,，6月，一線城市中上海二手房成交在高基數(shù)影響下,，同比有所下降,，北京,、深圳、廣州增幅收窄,；二線城市中成都,、蘇州、廈門等核心城市同比增長(zhǎng),。從價(jià)格來(lái)看,，2025年上半年，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌3.60%,，跌幅較2024年下半年收窄0.19個(gè)百分點(diǎn),。具體來(lái)看，今年以來(lái),，二手房市場(chǎng)保持較高活躍度,，但在高掛牌量背景下，二手房“以價(jià)換量”行情延續(xù),，1-2月二手房均價(jià)延續(xù)去年四季度修復(fù)態(tài)勢(shì),，環(huán)比跌幅持續(xù)收窄，但3月以來(lái)環(huán)比跌幅再次擴(kuò)大,，6月百城二手住宅均價(jià)為13691元/平方米,，環(huán)比下跌0.75%，已連續(xù)38個(gè)月下跌,。

展望下半年,，中指研究院認(rèn)為，6月13日國(guó)常會(huì)提出要“多管齊下穩(wěn)定預(yù)期,、激活需求,、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn),，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，“更大力度”的定調(diào)釋放了積極信號(hào),，預(yù)計(jì)下半年各級(jí)政府將全力推動(dòng)已出臺(tái)政策落地見(jiàn)效,。穩(wěn)定預(yù)期方面，穩(wěn)中求進(jìn),、先立后破,，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，更有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,；激活需求方面,，預(yù)計(jì)將加大城中村改造房票安置力度，同時(shí)北上深限制性政策仍有優(yōu)化空間,；優(yōu)化供給方面,，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步完善和落實(shí)專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地,、收購(gòu)存量商品房的政策，改善市場(chǎng)供求關(guān)系,。除此之外,，為穩(wěn)定中長(zhǎng)期市場(chǎng)，城市更新相關(guān)政策也有望加快落實(shí),，特別是金融支持政策,。

報(bào)告指出，下半年高品質(zhì)項(xiàng)目入市有望帶動(dòng)核心城市新房市場(chǎng)保持平穩(wěn),，但居民收入房?jī)r(jià)預(yù)期以及市場(chǎng)整體優(yōu)質(zhì)供給仍偏弱,，重點(diǎn)城市中二手房對(duì)新房“替代效應(yīng)”仍明顯，預(yù)計(jì)城市之間及項(xiàng)目之間分化行情將延續(xù),，“好城市+好房子”具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì),，而市場(chǎng)全面止跌回穩(wěn)仍需政策進(jìn)一步加力。