上半年樓市新政盤點 改善型需求主導(dǎo)市場,!7月4日,中指研究院發(fā)布《2025年上半年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與下半年趨勢展望》,。報告顯示,,年初以來,核心城市新房及二手房市場整體保持平穩(wěn),,“好城市+好房子”表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性,,土地市場也有所恢復(fù)。下半年高品質(zhì)項目入市有望帶動核心城市新房市場保持平穩(wěn),,但重點城市中二手房對新房“替代效應(yīng)”仍明顯,,預(yù)計城市之間及項目之間分化行情將延續(xù)。
報告指出,,由于目前多數(shù)城市限制性政策已經(jīng)放開,,上半年各地政策優(yōu)化力度趨緩。整體來看,,地方主要圍繞激活需求,、優(yōu)化供給兩大方向調(diào)整優(yōu)化政策。根據(jù)監(jiān)測,,2025年上半年全國有約170個省市(縣)出臺政策超過340條,。
在多項政策提振下,2025年以來,,核心城市市場整體保持平穩(wěn)運行,。上半年,重點城市改善性住房需求繼續(xù)釋放,,開發(fā)商順勢推出高品質(zhì)新房產(chǎn)品,,帶動上半年百城新房價格結(jié)構(gòu)性上漲1.16%。
從成交量來看,,上半年,,“好城市+好房子”支撐新房市場整體保持平穩(wěn),一季度市場延續(xù)修復(fù)態(tài)勢,,但二季度邊際有所轉(zhuǎn)弱,。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-5月,,全國新建商品房銷售面積同比下降2.9%,,銷售額同比下降3.8%,銷售降幅較去年明顯收窄,。
從重點城市新房市場看,,分化行情延續(xù),,一線城市及強(qiáng)二線城市表現(xiàn)平穩(wěn)。其中,,一線城市在優(yōu)質(zhì)供給增加,、較強(qiáng)的購房需求支撐等因素帶動下,市場保持較高活力,,雖然二季度以來市場有所降溫,,但上半年整體新建商品住宅銷售面積同比均增長。上半年,,北京,、上海新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比均小幅增長,深圳,、廣州同比增幅均超15%,,二線城市中杭州、成都優(yōu)質(zhì)改善樓盤延續(xù)較高熱度,。受供應(yīng)縮量影響,,重點城市可售面積普遍回落,出清周期有所縮短,,市場繼續(xù)處于去庫存階段,。
從新房成交特征來看,2025年以來,,核心城市改善型項目入市節(jié)奏加快,,帶動改善型需求持續(xù)釋放,北京,、上海,、南京、成都等多個城市高總價項目去化表現(xiàn)較好,。1-5月30城90平方米-120平方米新房成交套數(shù)占比保持在四成左右,,120平方米-144平方米戶型成交整體占比首次達(dá)到30%,,改善型樓盤占據(jù)新房市場主流,。
以上海為例,今年以來,,開發(fā)商積極推盤入市,,僅5-6月兩月就有75個項目入市,其中有20個新盤當(dāng)天認(rèn)購率達(dá)到100%,,尤其高品質(zhì)住宅入市帶動改善需求得到大量釋放,,高端板塊成交占比顯著提升。中環(huán)以內(nèi)項目上半年成交5381套,,占比21%,,同比提升2%,,典型改善區(qū)域如黃浦濱江、徐匯濱江,、楊浦東外灘等涌現(xiàn)出多個熱銷標(biāo)桿項目,,受到市場歡迎。
頭部房企仍保持聚焦核心城市,、精準(zhǔn)投資的策略,,北京、杭州,、上海,、成都等是房企重要進(jìn)駐或深耕城市。報告顯示,,2025年上半年,,TOP100企業(yè)拿地總額同比增長33.3%。今年上半年,,北上深,、杭州、成都多宗地塊競拍出高溢價,,帶動上半年300城出讓金同比增長27.5%,。
二手房市場則延續(xù)“以價換量”行情,上半年百城二手房價格累計下跌3.60%,。中指研究院報告顯示,,今年上半年,北上廣深,、杭州,、成都等地二手房成交保持較高活躍度,其中深圳同比增長超30%,,北京,、上海、廣州同比增幅在20%左右,;成都,、杭州、蘇州,、廈門二手房同比增長均超10%,。
受季節(jié)性因素影響,5月以來二手房市場熱度有所轉(zhuǎn)弱,,6月,,一線城市中上海二手房成交在高基數(shù)影響下,同比有所下降,,北京,、深圳,、廣州增幅收窄;二線城市中成都,、蘇州,、廈門等核心城市同比增長。從價格來看,,2025年上半年,,百城二手住宅價格累計下跌3.60%,跌幅較2024年下半年收窄0.19個百分點,。具體來看,,今年以來,二手房市場保持較高活躍度,,但在高掛牌量背景下,,二手房“以價換量”行情延續(xù),,1-2月二手房均價延續(xù)去年四季度修復(fù)態(tài)勢,,環(huán)比跌幅持續(xù)收窄,但3月以來環(huán)比跌幅再次擴(kuò)大,,6月百城二手住宅均價為13691元/平方米,,環(huán)比下跌0.75%,,已連續(xù)38個月下跌。
展望下半年,,中指研究院認(rèn)為,,6月13日國常會提出要“多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求,、優(yōu)化供給,、化解風(fēng)險,更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,,“更大力度”的定調(diào)釋放了積極信號,,預(yù)計下半年各級政府將全力推動已出臺政策落地見效。穩(wěn)定預(yù)期方面,,穩(wěn)中求進(jìn),、先立后破,有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度,,更有利于穩(wěn)定市場預(yù)期,;激活需求方面,預(yù)計將加大城中村改造房票安置力度,,同時北上深限制性政策仍有優(yōu)化空間;優(yōu)化供給方面,,預(yù)計將進(jìn)一步完善和落實專項債收購存量閑置土地,、收購存量商品房的政策,,改善市場供求關(guān)系。除此之外,,為穩(wěn)定中長期市場,,城市更新相關(guān)政策也有望加快落實,特別是金融支持政策,。
報告指出,,下半年高品質(zhì)項目入市有望帶動核心城市新房市場保持平穩(wěn),但居民收入房價預(yù)期以及市場整體優(yōu)質(zhì)供給仍偏弱,,重點城市中二手房對新房“替代效應(yīng)”仍明顯,,預(yù)計城市之間及項目之間分化行情將延續(xù),“好城市+好房子”具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會,,而市場全面止跌回穩(wěn)仍需政策進(jìn)一步加力,。
3月10日,,蘇州官方宣布,當(dāng)?shù)刈〗ň趾徒鹑诓块T推出了“三低一寬”房貸政策,,并結(jié)合人才房票政策,,進(jìn)一步降低了購房門檻,幫助青年人和新市民購房置業(yè)
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