三,、金沙板塊“探底”的售價。

按照置業(yè)顧問的報價,，目前建面約149㎡和約181㎡的小高層售價約2.6-2.7萬元/㎡,，建面約176㎡的房源單價約2.7-2.8萬元/㎡。

從這一售價就可看到,，金雁·錦繡金沙苦等5年才入市,，不僅未能實現(xiàn)預(yù)期溢價，甚至未能跑贏一街之隔的金沙宸宇,。該項目首批次于2020年1月取證,，建面約84-152㎡清水房均價約2.89萬/㎡；二批次建面約157-260㎡房源于2023年1月取證,，均價攀升至3.57萬元/㎡,，且住宅部分早已售罄,。

金雁·錦繡金沙項目實拍圖

倘若再對比整個金沙的在售項目：

內(nèi)金沙——不久前剛拿證的另一老盤華府金沙名城,，帶裝修均價3.4萬元/㎡,；于2023年末首次取證的中建壹品金沙公館，已銷售超過350套,，目前僅剩極個別建面約209㎡房源,，單價約3.7萬元/㎡；

外金沙——中綠園·領(lǐng)秀金沙約3萬元/㎡起,，今年新入市的越秀·閱今沙約3.3萬元/㎡起,。

換句話說，

金雁·錦繡金沙是目前整個金沙板塊的最低單價,。地段占優(yōu),、價格“探底”

，本該熱銷,，但現(xiàn)實卻遭遇去化困境。原因何在,？

品牌力,、產(chǎn)品力與市場脫節(jié)

項目遇冷的“核心癥結(jié)”

超過一半樓棟距三環(huán)路只有約50米，是金雁·錦繡金沙難以回避的硬傷,。但在業(yè)內(nèi)看來,，開發(fā)商對市場需求的把握不足、對自身實力的“過度自信”和產(chǎn)品力認(rèn)知偏差,，才是導(dǎo)致當(dāng)前局面的深層次原因,。

1、首次進(jìn)入成都,，尚不具品牌影響力

金雁是誰,？在首次進(jìn)入成都，拿下這一地塊前,，大多數(shù)購房者或許并不認(rèn)識,。

該企業(yè)主要布局于廣漢、廣元一帶,，隸屬于金宇鼎盛集團(tuán),，旗下除房地產(chǎn)板塊外，還擁有化工,、塑膠,、酒業(yè)等,。在廣漢民間，流傳有“一城廣漢,，半城金雁”一說,。

但與省內(nèi)二級城市相對封閉的市場不同，成都是一個早已被全國性品牌房企搶灘的市場,，購房者見過的世面讓其對開發(fā)企業(yè)的態(tài)度,、產(chǎn)品力、營銷打法等都更加挑剔,。當(dāng)前,，改善型需求主導(dǎo)市場，購房門檻已來到近400萬+,，這對房企的綜合實力提出了更高的要求。

尤其在“地王”地塊上,，沒有足夠的品牌影響力“背書”,，很難真正滲透到客戶的心里，從而影響其購房決策,。

而金

雁并沒有適應(yīng)競爭更激烈的成都市場。

2,、5年“捂盤”,，產(chǎn)品已落后一個時代

更致命的是,，5年“捂盤”讓項目遭遇雙重打擊：不僅錯失市場上一波行情,，更直接讓原本就不領(lǐng)先的產(chǎn)品“被迭代”。與當(dāng)前市面上的新規(guī)產(chǎn)品相比,，金雁·錦繡金沙在產(chǎn)品端明顯過時,、落后一個時代,。

開發(fā)商已然意識到了這一點,，置業(yè)顧問直言不諱地表示：“外金沙的項目賣的是產(chǎn)品，我們賣的是內(nèi)金沙的地段,?！?/p>

金雁·錦繡金沙項目高層視角實拍圖

事實上,，購房者并不會為此買單，他們算的是另外一筆賬：

金雁·錦繡金沙建面約149㎡的戶型實得只有約121㎡,，得房率只有約81%,；而新規(guī)產(chǎn)品基本都能做到100%的得房率,。看似新規(guī)產(chǎn)品單價更高,，但折算實得單價后反而更具競爭力,，且得到的將是截然不同的居住體驗。

這個時候,，購房者勢必要作出權(quán)衡：都已到了要買建面140㎡以上房子的階段,，決策邏輯已然改變,，真正的考量在于產(chǎn)品是否真正實現(xiàn)了生活方式的進(jìn)階升級,。“內(nèi)金沙”單純的地段溢價,，是否足以抵消產(chǎn)品本身的落后性,？

這一點，市場已經(jīng)給出答案,。

再看建面約181㎡的設(shè)計,，這是近期開發(fā)商在渠道端頻繁宣傳的一個戶型，其打出了“超20㎡大平臺戶型”的亮點,。但從實景呈現(xiàn)來看,，這實則為“抗震板”。置業(yè)顧問也并未否認(rèn)網(wǎng)絡(luò)傳言,，稱開發(fā)商原本是打算通過錯層花園,，變成空中花園，因為報規(guī)報建未能通過,，變成了現(xiàn)在的“工字形”戶型——客廳就像“過道”,，采光不佳,，這是成都主流開發(fā)商早已淘汰的做法,。

金雁·錦繡金沙建面約181㎡戶型圖