人民政協(xié)網(wǎng)北京6月12日電（記者高志民）“出租人交付房屋與合同約定不符應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任問題、承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任問題怎么辦,？”為更好地保護(hù)租賃當(dāng)事人權(quán)益,，發(fā)揮典型案例的普法、引導(dǎo)作用,，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委聯(lián)合市二中院選取了住房租賃領(lǐng)域中糾紛較集中,、問題較普遍的典型案例分批進(jìn)行解讀，集中“堵坑”,。案例直觀呈現(xiàn)了住房租賃中經(jīng)常出現(xiàn)的爭議問題,，相關(guān)法律規(guī)定以及法院判決情況，可以增強(qiáng)租賃雙方對(duì)住房租賃法律規(guī)則的預(yù)見性,，有利于租賃雙方避免和化解矛盾糾紛,。

案例1：出租人交付房屋與合同約定不符應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

【案情】

2017年2月7日,，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱某公司）與王某某簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定某公司將一房屋租于王某某使用,，租期至2017年10月23日,。合同還約定如果某公司交付的房屋嚴(yán)重不符合合同約定的，王某某有權(quán)單方解除合同,，且某公司應(yīng)向王某某支付違約金,。

該房屋有一格朝北窗戶，窗式空調(diào)系房屋唯一通風(fēng)通道,。王某某入住后,，發(fā)現(xiàn)該窗式空調(diào)發(fā)生故障無法使用，2017年7月起,，王某某多次撥打某公司服務(wù)電話報(bào)修,，某公司未予解決。2017年8月9日,，王某某要求某公司履行維修義務(wù),，并申明如果到2017年8月25日仍未解決，其將根據(jù)合同約定解除合同并要求某公司承擔(dān)違約責(zé)任,。2017年9月9日,，王某某向某公司發(fā)送《關(guān)于解約及退費(fèi)的告知函》，要求解除合同,，并要求某公司退還剩余租金,、押金、衛(wèi)生費(fèi),，并承擔(dān)違約責(zé)任,。王某某的租金已交至2017年11月8日。

后王某某向法院起訴,，要求甲公司退還2017年9月9日至2017年11月8日的租金,、押金及衛(wèi)生費(fèi)，并支付違約金,。

法院生效判決認(rèn)為,，某公司提供的窗式空調(diào)不具備使用條件，致使涉案房屋唯一通風(fēng)口無法使用,，王某某多次主張維修,，但某公司未在合理期限內(nèi)予以解決，涉案房屋存在的上述問題已達(dá)到嚴(yán)重不符合合同約定,、無法正常使用的程度,，故王某某有權(quán)單方解除合同，雙方之間的合同自某公司收到王某某發(fā)出的《關(guān)于解約及退費(fèi)的告知函》之日即2017年9月9日已經(jīng)解除。王某某要求某公司按照合同約定支付違約金,，亦符合合同約定,，予以支持。合同解除后,，押金及剩余期間的租金,、衛(wèi)生費(fèi)應(yīng)予退還。

【法律提示】

《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定,，依法成立的合同,，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),，不得擅自變更或者解除合同,。依法成立的合同，受法律保護(hù),。

《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款規(guī)定,，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí),，解除權(quán)人可以解除合同,。

《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

案例2：承租人被新房主清退損失誰來承擔(dān)

【案情】

2016年7月28日,，高某與丁某續(xù)簽《北京市房屋租賃合同》,，約定高某續(xù)租丁某的房屋，租期為2016年9月1日至2017年8月30日,。高某于2016年7月29日向丁某支付了半年租金,，上期押金轉(zhuǎn)為本期押金。2016年8月底,，丁某把房子賣給張某,，并辦理了過戶手續(xù),。2016年9月6日,，張某強(qiáng)行帶人進(jìn)入房屋并留置人員于屋內(nèi)直至9月11日高某搬離房屋。高某的丈夫9月6日從外地回京處理此事,，并于9月12日離京,，共計(jì)支付路費(fèi)1105.5元。9月11日,，高某另租房屋居住,，并支付中介費(fèi)6500元。

后高某訴至法院，要求丁某退還押金,、剩余租金,，賠償中介費(fèi)6500元、交通費(fèi)1105.5元,。

法院生效判決認(rèn)為,，根據(jù)買賣不破租賃的原則，房屋產(chǎn)權(quán)的變更不影響租賃合同的效力,。張某與高某應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同,。高某稱由于張某的阻擾其于2016年9月11日搬離了房屋，涉案房屋由張某實(shí)際占用,。丁某訴訟期間明確同意退還高某未使用涉案房屋期間收取的租金,，法院不持異議。因涉案房屋已經(jīng)過戶給張某,，丁某已經(jīng)喪失了對(duì)房屋處分的權(quán)利,，丁某占用高某的押金缺乏依據(jù)，應(yīng)予返還,。張某與高某履行《北京市房屋租賃合同》過程中,，高某由于張某的阻擾搬離了涉案房屋，根據(jù)合同相對(duì)性原理,，高某所要求的中介費(fèi),、交通費(fèi)均系張某違約行為造成的損失，其應(yīng)向張某另行主張,。

【法律提示】

《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定,，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。

《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,，不影響租賃合同的效力,。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng),，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等8部門印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》（京建法〔2017〕21號(hào)）規(guī)定,，出租住房在租賃期間因買賣,、繼承、贈(zèng)與等發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力,。

案例3：承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋要承擔(dān)違約責(zé)任

【案情】

2012年6月16日,，王某某（出租人）與趙某某（承租人）簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定：王某某將涉案房屋出租給趙某某居住,，居住人數(shù)為5人,，最多不超過5人；租期自2012年6月18日至2018年6月17日,；月租金為3000元,，支付方式為按年支付；承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的,，出租人有權(quán)單方解除合同,，收回房屋，承租人應(yīng)向出租人支付違約金,。上述合同簽訂后,，王某某將涉案房屋交付給趙某某，趙某某向王某某支付了一年的租金,，之后租金未再交納,。租賃期間，趙某某未經(jīng)王某某同意,，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給多人,。

后王某某訴至法院，要求解除合同,，并要求趙某某支付拖欠租金及違約金,。

法院生效判決認(rèn)為，雙方合同明確約定,，承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的,，出租人有權(quán)單方解除合同，收回房屋,。雙方履行合同期間,，趙某某擅自將其承租房屋轉(zhuǎn)租他人系違約行為，趙某某應(yīng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。趙某某欠付房屋租金,，王某某要求支付，應(yīng)予準(zhǔn)許,。據(jù)此,，法院判決解除王某某與趙某某簽訂的《北京市房屋租賃合同》，并判令趙某某于判決生效后七日內(nèi)給付王某所欠租金并支付違約金,。

【法律提示】

《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí),，解除權(quán)人可以解除合同,。

《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規(guī)定,，承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失,。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同。

《商品房屋租賃管理辦法》（2011年建設(shè)部令第6號(hào)）第十一條規(guī)定,，承租人轉(zhuǎn)租房屋的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意。承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除租賃合同,，收回房屋并要求承租人賠償損失。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等8部門印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》（京建法〔2017〕21號(hào)）規(guī)定,，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租,、合租，合同明確約定可以轉(zhuǎn)租,、合租的除外,。承租人根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)租、合租的,，應(yīng)當(dāng)按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案,。次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。

案例4：租戶在出租房屋內(nèi)發(fā)生安全事故人身損害賠償責(zé)任由誰承擔(dān)

【案情】

2016年4月21日,，房屋產(chǎn)權(quán)人周某與某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,、某資產(chǎn)管理公司簽訂房屋出租委托合同。2016年4月30日,，張某某與某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（該房屋的實(shí)際管理人）簽訂租賃合同,，約定張某某承租該房屋中的一間。租賃期間,，張某某在屋內(nèi)使用電熱水器洗澡時(shí),，被電擊身亡,。

張某某父母以侵害承租人張某某生命健康權(quán)為由，起訴房主周某,、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,，要求賠償死亡賠償金、喪葬費(fèi),、被扶養(yǎng)人生活費(fèi),、精神損害撫慰金等。

法院生效判決認(rèn)為,，周某作為本案房屋所有權(quán)人,，在出租時(shí)應(yīng)保障相關(guān)電器設(shè)備符合安全使用的標(biāo)準(zhǔn)，法院酌定周某承擔(dān)70%的責(zé)任,；某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為房屋的實(shí)際管理人,，其對(duì)所出租房屋內(nèi)的物品亦負(fù)有安全保障義務(wù)，其未盡到檢查維修義務(wù),，應(yīng)承擔(dān)20%的責(zé)任,；張某某應(yīng)當(dāng)具有一定的用電安全常識(shí)，且房屋租賃合同附件居住治安安全責(zé)任書中亦對(duì)熱水器的安全使用作出提示,，其自身未盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù),，法院酌情確定其承擔(dān)10%的責(zé)任。

【法律提示】

《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第十六條規(guī)定,，侵害他人造成人身損害的,，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療費(fèi)、護(hù)理費(fèi),、交通費(fèi)等為治療和康復(fù)支出的合理費(fèi)用,，以及因誤工減少的收入。造成殘疾的,，還應(yīng)當(dāng)賠償殘疾生活輔助具費(fèi)和殘疾賠償金,。造成死亡的，還應(yīng)當(dāng)賠償喪葬費(fèi)和死亡賠償金,。

《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》（2011年北京市人民政府第231號(hào)令）第十六條規(guī)定,，出租房屋的安全由房屋所有人負(fù)責(zé)。房屋承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)其使用行為負(fù)責(zé),。房屋所有人將出租登記的房屋委托他人管理的,，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告房屋所在地的基層管理服務(wù)站。

《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》（2011年北京市人民政府第231號(hào)令）第十七條規(guī)定,，出租房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施,，應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防,、治安,、衛(wèi)生等方面的安全條件,，不得危及人身安全。禁止將違法建筑和其他依法不得出租的房屋出租,。

案例5：承租方嚴(yán)重違反合同約定出租方有權(quán)解除合同

并主張賠償

【案情】

2016年11月2日,，李某與某電影公司簽訂《北京市房屋租賃合同》約定將其房屋出租給某電影公司用于居住,，居住人數(shù)為6人,，最多不超過8人；租賃期自2016年11月2日至2018年11月1日,；并約定某電影公司欠繳各項(xiàng)費(fèi)用達(dá)1000元的,，或者利用房屋從事違法活動(dòng)、損害公共利益或者妨礙他人正常工作,、生活的,，李某有權(quán)單方解除合同，收回房屋,，且某電影公司應(yīng)按月租金的100%向李某支付違約金,。合同簽訂后，李某向某電影公司交付了房屋,，某電影公司向李某支付了押金和租金,。雙方合同履行期間，某電影公司違反了合同中居住人數(shù)最多不超過8人的約定,，最多居住人數(shù)達(dá)15人,，屢次出現(xiàn)擾民現(xiàn)象，引起相鄰方不滿,，并拖欠水費(fèi)1843元,。李某要求解除合同，2017年6月16日某電影公司搬出房屋,。

后某電影公司訴至法院,，要求李某退還剩余租金及押金，并支付提前解除合同的違約金,。李某向法院提出反訴,，要求某電影公司賠償違約金并支付水費(fèi)。

法院生效判決認(rèn)為,，某電影公司違反了合同中居住人數(shù)的限制,，屢次出現(xiàn)擾民現(xiàn)象，并拖欠水費(fèi)的行為系違約行為,，某電影公司應(yīng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。李某按合同約定向某電影公司提出解除合同并無不當(dāng)。故對(duì)李某要求某電影公司賠償違約金及支付水費(fèi)的反訴請(qǐng)求應(yīng)予準(zhǔn)許,?？紤]到某電影公司于李某提出解除合同后已搬出涉案房屋,，本著公平原則，李某應(yīng)將某電影公司搬出房屋之后的剩余租金及押金退還給某電影公司,，駁回某電影公司要求支付違約金的訴訟請(qǐng)求,。

【法律提示】

《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件,。解除合同的條件成就時(shí),，解除權(quán)人可以解除合同。

《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定,，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。