人民政協(xié)網北京6月12日電（記者高志民）“出租人交付房屋與合同約定不符應承擔違約責任問題,、承租人擅自轉租房屋應承擔違約責任問題怎么辦,？”為更好地保護租賃當事人權益,，發(fā)揮典型案例的普法,、引導作用,，北京市住房城鄉(xiāng)建設委聯(lián)合市二中院選取了住房租賃領域中糾紛較集中、問題較普遍的典型案例分批進行解讀,，集中“堵坑”,。案例直觀呈現了住房租賃中經常出現的爭議問題，相關法律規(guī)定以及法院判決情況,，可以增強租賃雙方對住房租賃法律規(guī)則的預見性,，有利于租賃雙方避免和化解矛盾糾紛。

案例1：出租人交付房屋與合同約定不符應承擔違約責任

【案情】

2017年2月7日,，某房地產經紀公司（以下簡稱某公司）與王某某簽訂《北京市房屋租賃合同》,，約定某公司將一房屋租于王某某使用，租期至2017年10月23日,。合同還約定如果某公司交付的房屋嚴重不符合合同約定的,，王某某有權單方解除合同，且某公司應向王某某支付違約金,。

該房屋有一格朝北窗戶,，窗式空調系房屋唯一通風通道。王某某入住后,，發(fā)現該窗式空調發(fā)生故障無法使用,，2017年7月起，王某某多次撥打某公司服務電話報修,，某公司未予解決,。2017年8月9日，王某某要求某公司履行維修義務,，并申明如果到2017年8月25日仍未解決,，其將根據合同約定解除合同并要求某公司承擔違約責任。2017年9月9日,，王某某向某公司發(fā)送《關于解約及退費的告知函》,，要求解除合同，并要求某公司退還剩余租金,、押金,、衛(wèi)生費，并承擔違約責任,。王某某的租金已交至2017年11月8日,。

后王某某向法院起訴,，要求甲公司退還2017年9月9日至2017年11月8日的租金、押金及衛(wèi)生費,，并支付違約金,。

法院生效判決認為，某公司提供的窗式空調不具備使用條件,，致使涉案房屋唯一通風口無法使用,，王某某多次主張維修，但某公司未在合理期限內予以解決,，涉案房屋存在的上述問題已達到嚴重不符合合同約定,、無法正常使用的程度，故王某某有權單方解除合同,，雙方之間的合同自某公司收到王某某發(fā)出的《關于解約及退費的告知函》之日即2017年9月9日已經解除,。王某某要求某公司按照合同約定支付違約金，亦符合合同約定,，予以支持,。合同解除后，押金及剩余期間的租金,、衛(wèi)生費應予退還,。

【法律提示】

《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同,，對當事人具有法律約束力,。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同,。依法成立的合同,，受法律保護。

《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款規(guī)定,，當事人可以約定一方解除合同的條件,。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同,。

《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定,，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責任,。

案例2：承租人被新房主清退損失誰來承擔

【案情】

2016年7月28日，高某與丁某續(xù)簽《北京市房屋租賃合同》,，約定高某續(xù)租丁某的房屋,，租期為2016年9月1日至2017年8月30日。高某于2016年7月29日向丁某支付了半年租金,，上期押金轉為本期押金,。2016年8月底，丁某把房子賣給張某,，并辦理了過戶手續(xù),。2016年9月6日，張某強行帶人進入房屋并留置人員于屋內直至9月11日高某搬離房屋,。高某的丈夫9月6日從外地回京處理此事,，并于9月12日離京，共計支付路費1105.5元,。9月11日,，高某另租房屋居住，并支付中介費6500元,。

后高某訴至法院,，要求丁某退還押金、剩余租金,，賠償中介費6500元,、交通費1105.5元。

法院生效判決認為,，根據買賣不破租賃的原則,，房屋產權的變更不影響租賃合同的效力。張某與高某應繼續(xù)履行原租賃合同,。高某稱由于張某的阻擾其于2016年9月11日搬離了房屋,，涉案房屋由張某實際占用。丁某訴訟期間明確同意退還高某未使用涉案房屋期間收取的租金,，法院不持異議,。因涉案房屋已經過戶給張某，丁某已經喪失了對房屋處分的權利,，丁某占用高某的押金缺乏依據,，應予返還。張某與高某履行《北京市房屋租賃合同》過程中,，高某由于張某的阻擾搬離了涉案房屋,，根據合同相對性原理，高某所要求的中介費,、交通費均系張某違約行為造成的損失,，其應向張某另行主張。

【法律提示】

《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定,，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任,。

《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定,，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的,，不影響租賃合同的效力。

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定,，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動,，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持,。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權,，因抵押權人實現抵押權發(fā)生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的,。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會等8部門印發(fā)的《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》（京建法〔2017〕21號）規(guī)定,，出租住房在租賃期間因買賣、繼承,、贈與等發(fā)生所有權變動的,，不影響租賃合同的效力。

案例3：承租人擅自轉租房屋要承擔違約責任

【案情】

2012年6月16日,，王某某（出租人）與趙某某（承租人）簽訂《北京市房屋租賃合同》,，約定：王某某將涉案房屋出租給趙某某居住，居住人數為5人,，最多不超過5人,；租期自2012年6月18日至2018年6月17日；月租金為3000元,，支付方式為按年支付,；承租人擅自將房屋轉租給第三人的，出租人有權單方解除合同,，收回房屋,，承租人應向出租人支付違約金。上述合同簽訂后,，王某某將涉案房屋交付給趙某某,，趙某某向王某某支付了一年的租金，之后租金未再交納,。租賃期間,，趙某某未經王某某同意，擅自將房屋轉租給多人,。

后王某某訴至法院,，要求解除合同，并要求趙某某支付拖欠租金及違約金,。

法院生效判決認為,，雙方合同明確約定，承租人擅自將房屋轉租給第三人的，出租人有權單方解除合同,，收回房屋,。雙方履行合同期間，趙某某擅自將其承租房屋轉租他人系違約行為,，趙某某應按合同約定承擔相應的違約責任,。趙某某欠付房屋租金，王某某要求支付,，應予準許。據此,，法院判決解除王某某與趙某某簽訂的《北京市房屋租賃合同》,，并判令趙某某于判決生效后七日內給付王某所欠租金并支付違約金。

【法律提示】

《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款規(guī)定,，當事人可以約定一方解除合同的條件,。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同,。

《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定,，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責任,。

《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規(guī)定，承租人經出租人同意,，可以將租賃物轉租給第三人,。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,，第三人對租賃物造成損失的,，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,，出租人可以解除合同,。

《商品房屋租賃管理辦法》（2011年建設部令第6號）第十一條規(guī)定，承租人轉租房屋的,，應當經出租人書面同意,。承租人未經出租人書面同意轉租的，出租人可以解除租賃合同,，收回房屋并要求承租人賠償損失,。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會等8部門印發(fā)的《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》（京建法〔2017〕21號）規(guī)定，承租人不得擅自轉租,、合租,，合同明確約定可以轉租、合租的除外,。承租人根據合同約定轉租,、合租的,，應當按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案。次承租人不得再次轉租,。

案例4：租戶在出租房屋內發(fā)生安全事故人身損害賠償責任由誰承擔

【案情】

2016年4月21日,，房屋產權人周某與某房地產經紀公司、某資產管理公司簽訂房屋出租委托合同,。2016年4月30日,，張某某與某房地產經紀公司（該房屋的實際管理人）簽訂租賃合同，約定張某某承租該房屋中的一間,。租賃期間,，張某某在屋內使用電熱水器洗澡時，被電擊身亡,。

張某某父母以侵害承租人張某某生命健康權為由,，起訴房主周某、某房地產經紀公司,，要求賠償死亡賠償金,、喪葬費、被扶養(yǎng)人生活費,、精神損害撫慰金等,。

法院生效判決認為，周某作為本案房屋所有權人,，在出租時應保障相關電器設備符合安全使用的標準,，法院酌定周某承擔70%的責任；某房地產經紀公司作為房屋的實際管理人,，其對所出租房屋內的物品亦負有安全保障義務,，其未盡到檢查維修義務，應承擔20%的責任,；張某某應當具有一定的用電安全常識,，且房屋租賃合同附件居住治安安全責任書中亦對熱水器的安全使用作出提示，其自身未盡到謹慎注意義務,，法院酌情確定其承擔10%的責任,。

【法律提示】

《中華人民共和國侵權責任法》第十六條規(guī)定，侵害他人造成人身損害的,，應當賠償醫(yī)療費,、護理費、交通費等為治療和康復支出的合理費用,，以及因誤工減少的收入,。造成殘疾的，還應當賠償殘疾生活輔助具費和殘疾賠償金。造成死亡的,，還應當賠償喪葬費和死亡賠償金,。

《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》（2011年北京市人民政府第231號令）第十六條規(guī)定，出租房屋的安全由房屋所有人負責,。房屋承租人應當對其使用行為負責,。房屋所有人將出租登記的房屋委托他人管理的，應當書面報告房屋所在地的基層管理服務站,。

《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》（2011年北京市人民政府第231號令）第十七條規(guī)定,，出租房屋的建筑結構和設備設施，應當符合建筑,、消防,、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件,，不得危及人身安全。禁止將違法建筑和其他依法不得出租的房屋出租,。

案例5：承租方嚴重違反合同約定出租方有權解除合同

并主張賠償

【案情】

2016年11月2日,，李某與某電影公司簽訂《北京市房屋租賃合同》約定將其房屋出租給某電影公司用于居住，居住人數為6人,，最多不超過8人,；租賃期自2016年11月2日至2018年11月1日；并約定某電影公司欠繳各項費用達1000元的,，或者利用房屋從事違法活動,、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的,，李某有權單方解除合同,，收回房屋，且某電影公司應按月租金的100%向李某支付違約金,。合同簽訂后,，李某向某電影公司交付了房屋，某電影公司向李某支付了押金和租金,。雙方合同履行期間,，某電影公司違反了合同中居住人數最多不超過8人的約定，最多居住人數達15人,，屢次出現擾民現象,，引起相鄰方不滿，并拖欠水費1843元,。李某要求解除合同,，2017年6月16日某電影公司搬出房屋。

后某電影公司訴至法院，要求李某退還剩余租金及押金,，并支付提前解除合同的違約金,。李某向法院提出反訴，要求某電影公司賠償違約金并支付水費,。

法院生效判決認為,，某電影公司違反了合同中居住人數的限制，屢次出現擾民現象,，并拖欠水費的行為系違約行為,，某電影公司應按合同約定承擔相應的違約責任。李某按合同約定向某電影公司提出解除合同并無不當,。故對李某要求某電影公司賠償違約金及支付水費的反訴請求應予準許,。考慮到某電影公司于李某提出解除合同后已搬出涉案房屋,，本著公平原則,，李某應將某電影公司搬出房屋之后的剩余租金及押金退還給某電影公司，駁回某電影公司要求支付違約金的訴訟請求,。

【法律提示】

《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款規(guī)定,，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,，解除權人可以解除合同,。

《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,，應當承擔繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。