2016年第13期《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》封面

[特別報(bào)道]專訪全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌：

中國(guó)樓市存在局部泡沫,，大多數(shù)城市可控

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者王紅茹|北京報(bào)道

中國(guó)一線城市與部分二線城市的房?jī)r(jià)在春節(jié)后一路飆升,，中國(guó)樓市泡沫論隨之再次出現(xiàn),。

在此前舉行的博鰲論壇期間,，經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武表示,，中國(guó)政府將房地產(chǎn)泡沫越做越大,，正朝著次貸危機(jī)的方向走去,。不僅陳志武,，高盛投資管理部中國(guó)副主席暨首席投資策略師哈繼銘在此期間也表示,，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是全球最大的,。

中國(guó)房地產(chǎn)是否存在泡沫？判斷樓市是否存在泡沫的標(biāo)準(zhǔn)是什么,？中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展形勢(shì)又會(huì)怎樣,？《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者日前專訪了全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌教授，請(qǐng)他就當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)解疑釋惑,。

“說(shuō)京滬深樓市沒(méi)泡沫,，沒(méi)人信”

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：從2001年開始就有人說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，最近幾年，中國(guó)樓市崩盤論,、泡沫論一直不絕于耳,。那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫？

顧云昌：樓市存在泡沫的主要表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,。房?jī)r(jià)漲到什么程度算高,、算有泡沫了，對(duì)這個(gè)問(wèn)題大家的觀點(diǎn)并不一致,。一般的判斷依據(jù)是房?jī)r(jià)收入比（一套中等水平的住宅價(jià)格與一個(gè)中等收入家庭年收入之比）,，這個(gè)比值在6倍以下比較正常。房?jī)r(jià)收入比在一個(gè)國(guó)家的不同歷史階段不一樣,，各個(gè)國(guó)家之間也不一樣?，F(xiàn)實(shí)中，發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比低一些,，發(fā)展中國(guó)家高一些,。

原美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘曾經(jīng)講過(guò)，泡沫只有破滅后才知道有泡沫,。我個(gè)人認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是存在泡沫的,，但泡沫并非普遍存在，許多三四線城市沒(méi)有或基本沒(méi)有泡沫,，而在一線城市和部分二線城市,，比如北京、上海,、深圳等地,，說(shuō)沒(méi)有泡沫人們都不會(huì)相信。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：既然一線城市和部分二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫,，那泡沫會(huì)不會(huì)破,？什么時(shí)候會(huì)破？

顧云昌：泡沫的最終結(jié)果可能有兩種：一種是破滅,，一種是被吸收,。所謂破滅就是到一定程度時(shí)房?jī)r(jià)大跌，并導(dǎo)致金融危機(jī),。還有一種情況就是泡沫被吸收了,、擠出了。當(dāng)人們的收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)的漲幅,，房?jī)r(jià)在一定階段漲勢(shì)放緩,，甚至出現(xiàn)下跌的情況，這個(gè)過(guò)程就是擠泡沫的過(guò)程,。比如從2011年到2014年,，這4年就全國(guó)平均水平而言,，房?jī)r(jià)收入比小幅下降，這個(gè)過(guò)程其實(shí)就是擠泡沫的過(guò)程,。

目前我國(guó)一些大城市的樓市泡沫還在不斷被吹大,，的確存在破滅的風(fēng)險(xiǎn)，但是還沒(méi)有達(dá)到馬上要破滅的狀態(tài),，更不存在樓市整體存在泡沫的問(wèn)題,。也就是說(shuō)，中國(guó)樓市總體上不會(huì)崩盤,、不會(huì)硬著陸,。上海、深圳等地收緊限購(gòu)政策,，就是防止大城市的房?jī)r(jià)進(jìn)一步提升,，泡沫進(jìn)一步被吹大進(jìn)而面臨破滅的危險(xiǎn)。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：該如何看待一線城市和部分二線城市的樓市泡沫已經(jīng)很大,，但是房?jī)r(jià)還在上漲,，那些沒(méi)有泡沫或基本沒(méi)有泡沫的三四線城市的房?jī)r(jià)卻漲不上去的現(xiàn)象？

顧云昌：房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn),，它和土地連在一起不能被搬動(dòng),，因此具有非常明顯的地區(qū)特征，各城市的樓市主要由各地區(qū)的供求關(guān)系決定,。從目前看,，三四線城市的房?jī)r(jià)收入比相對(duì)合理，沒(méi)有泡沫或基本沒(méi)有泡沫,，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題是庫(kù)存太多,。一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是有泡沫的，但是恰恰是有泡沫的地方,，房?jī)r(jià)還在漲,，事情就是這么矛盾。

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