目前,，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控手段和可用工具比較多。前些年,，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲控制不住,，根本原因是供需關(guān)系。一方面有強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求,，另一方面受18億畝的耕地紅線限制,，土地供應(yīng)有限，供需關(guān)系不能通過(guò)市場(chǎng)的方式自動(dòng)調(diào)節(jié),，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)猛漲,。

當(dāng)然房?jī)r(jià)高漲也是一個(gè)貨幣現(xiàn)象，十年左右時(shí)間M2（廣義貨幣）從不到20萬(wàn)億元增加到超過(guò)140萬(wàn)億元,，房地產(chǎn)承擔(dān)了貨幣最主要蓄水池作用,。但從2012、2013年房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)折性改變之后,，現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)手段增多了,，最基本的手段就是控制土地供應(yīng)閘門。政府部門可以根據(jù)市場(chǎng)需求關(guān)系的變化,，靈活把控土地閘門,，有序釋放土地供應(yīng)。

房地產(chǎn)有兩重屬性,，一個(gè)是市場(chǎng)屬性,，另一個(gè)是民生屬性，政府要為買不起房的低收入階層提供居住地方,。適時(shí)調(diào)節(jié)政府保障房和商品房的比例,，對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展具有重要作用。市場(chǎng)需求高時(shí),，多釋放保障房用地,，增加保障房供應(yīng)，抑制市場(chǎng)過(guò)熱,；市場(chǎng)需求弱時(shí),，適當(dāng)減少保障房用地的供應(yīng)，以求市場(chǎng)回暖。政府通過(guò)對(duì)供求關(guān)系的把握,，可以引導(dǎo)百姓對(duì)房地產(chǎn)的理性消費(fèi),，減少投機(jī)行為。

可以預(yù)見房地產(chǎn)市場(chǎng)必然出現(xiàn)分化,，我省有近七千家房地產(chǎn)商,，不到1萬(wàn)人就有一家房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)是資金密集行業(yè),，隨便弄塊地蓋房子就能賣出,、賺錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)正發(fā)生深刻分化,，房地產(chǎn)商之間并購(gòu)重組的浪潮顯現(xiàn),，部分規(guī)模小、實(shí)力弱的房地產(chǎn)商甚至倒閉,。一些小的房地產(chǎn)商及時(shí)退出,，這符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，對(duì)金融等行業(yè)的沖擊也比較小,，關(guān)鍵是要處理平穩(wěn),。

二、房地產(chǎn)調(diào)控的總原則是“一城一策”

全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)千差萬(wàn)別,，省內(nèi)各個(gè)城市情況也分化明顯,。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,，絕不能一個(gè)政策管全省,，要堅(jiān)持“一城一策”。

房地產(chǎn)關(guān)系到民生,，關(guān)系到經(jīng)濟(jì),，關(guān)系到金融，是構(gòu)成經(jīng)濟(jì)大廈的基石,。要站在這個(gè)高度,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)謀劃。去庫(kù)存目的,，就是要促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展,。如果背離了這個(gè)原則，后果很嚴(yán)重,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)是什么,？不是把庫(kù)存完全消化掉，適當(dāng)庫(kù)存也有必要,，沒有庫(kù)存就會(huì)出現(xiàn)前些年的狀況,，房子一蓋好就開始搶,。這對(duì)企業(yè)來(lái)講是好事，處于供不應(yīng)求狀態(tài),。但對(duì)市場(chǎng)來(lái)講，對(duì)老百姓來(lái)講,，并不是好事,。庫(kù)存究竟多少合適？一個(gè)城市一個(gè)情況,，要根據(jù)自己情況判斷,，政府管理者應(yīng)該心中有數(shù)。

判斷房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì),，有兩個(gè)基本要素：一是人口會(huì)不會(huì)持續(xù)增長(zhǎng),？對(duì)外來(lái)人口有沒有吸引力？二是經(jīng)濟(jì)前景,、財(cái)富是否持續(xù)聚集,？如果一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景不好，企業(yè)將來(lái)有可能遷走,，老百姓收入增長(zhǎng)預(yù)期不理想,，地方財(cái)富沒有聚集能力的話，未來(lái)房地產(chǎn)不可能增長(zhǎng),。

武漢市房地產(chǎn)調(diào)控有別于省內(nèi)其他城市,，主要任務(wù)還不是去庫(kù)存。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,，人口和財(cái)富集聚兩個(gè)要素,，武漢市都具備，但是房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是一樣的,，經(jīng)營(yíng)城市也要把握好“度”,。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)增加生活成本,，不利于城市競(jìng)爭(zhēng)力提高,。所以房地產(chǎn)調(diào)控去庫(kù)存，“一城一策”必須要強(qiáng)調(diào),。

從政府角度講,，未來(lái)人口增加、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，不能說(shuō)可以非常嚴(yán)格掌控,，但至少可以控制在預(yù)期范圍內(nèi)。也就是說(shuō),，現(xiàn)在我們有條件對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行比較精準(zhǔn)調(diào)控,。最重要是調(diào)節(jié)供需關(guān)系,，一是土地供應(yīng)，庫(kù)存周期超過(guò)兩年的要暫停土地供應(yīng),；二是保障房與商品房的比例,。總之“一城一策”就是做到心中有數(shù),，各個(gè)城市要成立專班分析本市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)要有長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，有針對(duì)性制定政策,，避免猛踩油門,、剎車，避免大起大落,。

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