目前,，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控手段和可用工具比較多。前些年,，房價(jià)持續(xù)上漲控制不住,，根本原因是供需關(guān)系,。一方面有強(qiáng)烈的市場需求,，另一方面受18億畝的耕地紅線限制，土地供應(yīng)有限,，供需關(guān)系不能通過市場的方式自動(dòng)調(diào)節(jié),，出現(xiàn)了房價(jià)猛漲。

當(dāng)然房價(jià)高漲也是一個(gè)貨幣現(xiàn)象,，十年左右時(shí)間M2（廣義貨幣）從不到20萬億元增加到超過140萬億元,，房地產(chǎn)承擔(dān)了貨幣最主要蓄水池作用。但從2012,、2013年房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)折性改變之后,，現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)市場手段增多了，最基本的手段就是控制土地供應(yīng)閘門,。政府部門可以根據(jù)市場需求關(guān)系的變化,，靈活把控土地閘門，有序釋放土地供應(yīng),。

房地產(chǎn)有兩重屬性,，一個(gè)是市場屬性，另一個(gè)是民生屬性,，政府要為買不起房的低收入階層提供居住地方,。適時(shí)調(diào)節(jié)政府保障房和商品房的比例，對保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展具有重要作用,。市場需求高時(shí),，多釋放保障房用地，增加保障房供應(yīng),，抑制市場過熱,；市場需求弱時(shí)，適當(dāng)減少保障房用地的供應(yīng),，以求市場回暖,。政府通過對供求關(guān)系的把握，可以引導(dǎo)百姓對房地產(chǎn)的理性消費(fèi),，減少投機(jī)行為,。

可以預(yù)見房地產(chǎn)市場必然出現(xiàn)分化，我省有近七千家房地產(chǎn)商,，不到1萬人就有一家房地產(chǎn)商,。房地產(chǎn)是資金密集行業(yè)，隨便弄塊地蓋房子就能賣出,、賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去,，房地產(chǎn)市場正發(fā)生深刻分化，房地產(chǎn)商之間并購重組的浪潮顯現(xiàn)，部分規(guī)模小,、實(shí)力弱的房地產(chǎn)商甚至倒閉,。一些小的房地產(chǎn)商及時(shí)退出，這符合市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律,，對金融等行業(yè)的沖擊也比較小,，關(guān)鍵是要處理平穩(wěn)。

二,、房地產(chǎn)調(diào)控的總原則是“一城一策”

全國房地產(chǎn)市場形勢千差萬別,，省內(nèi)各個(gè)城市情況也分化明顯。因此,，房地產(chǎn)市場調(diào)控,，絕不能一個(gè)政策管全省，要堅(jiān)持“一城一策”,。

房地產(chǎn)關(guān)系到民生,，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)，關(guān)系到金融,，是構(gòu)成經(jīng)濟(jì)大廈的基石,。要站在這個(gè)高度，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行長遠(yuǎn)謀劃,。去庫存目的,，就是要促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。如果背離了這個(gè)原則,，后果很嚴(yán)重,。

房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)是什么？不是把庫存完全消化掉,，適當(dāng)庫存也有必要,，沒有庫存就會(huì)出現(xiàn)前些年的狀況，房子一蓋好就開始搶,。這對企業(yè)來講是好事,，處于供不應(yīng)求狀態(tài)。但對市場來講,，對老百姓來講,，并不是好事。庫存究竟多少合適,？一個(gè)城市一個(gè)情況,，要根據(jù)自己情況判斷,，政府管理者應(yīng)該心中有數(shù),。

判斷房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，有兩個(gè)基本要素：一是人口會(huì)不會(huì)持續(xù)增長,？對外來人口有沒有吸引力,？二是經(jīng)濟(jì)前景,、財(cái)富是否持續(xù)聚集？如果一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景不好,，企業(yè)將來有可能遷走,，老百姓收入增長預(yù)期不理想，地方財(cái)富沒有聚集能力的話,，未來房地產(chǎn)不可能增長,。

武漢市房地產(chǎn)調(diào)控有別于省內(nèi)其他城市，主要任務(wù)還不是去庫存,。從長遠(yuǎn)看,，人口和財(cái)富集聚兩個(gè)要素，武漢市都具備,，但是房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是一樣的,，經(jīng)營城市也要把握好“度”。從長遠(yuǎn)來看,，過高的房價(jià)會(huì)增加生活成本,，不利于城市競爭力提高。所以房地產(chǎn)調(diào)控去庫存,，“一城一策”必須要強(qiáng)調(diào),。

從政府角度講，未來人口增加,、經(jīng)濟(jì)增長,，不能說可以非常嚴(yán)格掌控，但至少可以控制在預(yù)期范圍內(nèi),。也就是說,，現(xiàn)在我們有條件對房地產(chǎn)市場進(jìn)行比較精準(zhǔn)調(diào)控。最重要是調(diào)節(jié)供需關(guān)系,，一是土地供應(yīng),，庫存周期超過兩年的要暫停土地供應(yīng)；二是保障房與商品房的比例,?？傊耙怀且徊摺本褪亲龅叫闹杏袛?shù)，各個(gè)城市要成立專班分析本市房地產(chǎn)市場情況,，調(diào)控房地產(chǎn)市場要有長遠(yuǎn)目標(biāo),，有針對性制定政策，避免猛踩油門,、剎車,，避免大起大落。

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