2016年,，中國的房地產(chǎn)市場可謂經(jīng)歷了“冰火兩重天”：一邊,，不少中小城市大量商品房賣不出去，地方企業(yè)合力采取補貼,、促銷等手段去庫存,；另一邊，一些大中城市銷售漸熱,，房價在不經(jīng)意間過快上漲,，10月份前后的限購限貸等調(diào)控措施又讓市場快速降溫，和著季節(jié)更替一夜入秋,。

樓市為何突然坐上“過山車”,？該如何看待本輪樓市調(diào)控？讓房地產(chǎn)業(yè)行穩(wěn)致遠,，未來應(yīng)當如何作為,？近日，本報記者獨家專訪萬科總裁郁亮,，請這位中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的領(lǐng)航者盤點他眼中的樓市2016,。

“面粉不能貴過面包”，“崩盤”風(fēng)險并不存在

樓市調(diào)控政策有必要,、很及時

“年初的市場氛圍遠不像6月份之后,。當時,，我們還專門設(shè)立了去庫存獎項，想盡辦法促銷,?！被仡櫧衲陿鞘械淖兓袅林毖浴皼]有預(yù)料到”,。

樓市突然坐上“過山車”,，背后原因何在,？

“今年這一輪房價過快上漲的一個重要特征就是金融化,，在一些城市，金融杠桿確實出了些問題,?！庇袅辆唧w分析道，一方面,，社會上貨幣總量擴大,、買房杠桿過高，使得很多沒有足夠購買力的人也去搶購房子,，助長了市場恐慌情緒,，一些地方出現(xiàn)的“首付貸”更是將調(diào)節(jié)買房需求的重要工具——首付比例給“廢掉了”；另一方面,，買地能用杠桿,，也使得一些愿意冒險的開發(fā)商高價競拍、推高了地價,，從而推高了房價,，“一般來說，地價房價比在1/3左右比較合理,，但有些地方卻超過了60%,，‘面粉貴過面包’。我們也是進退維谷,，買地有巨大風(fēng)險,，不買就會被擠出市場?！?/p>

針對房價過快上漲的問題,，一些大中城市于10月份前后出臺了限購限貸等調(diào)控措施。調(diào)控在10月當月便見到成效：據(jù)國家統(tǒng)計局初步測算,，10月份一,、二線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月份回落2.8和1.0個百分點,。70個大中城市中,，一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫,。

“這一次調(diào)控很有必要，也非常及時,?！庇袅猎u價道，目前行業(yè)整體仍處于去庫存階段,，但問題在于20多個主要城市的過快上漲很可能蔓延到別的城市,，“在這個關(guān)頭‘踩剎車’非常有必要，否則一旦持續(xù)下去,，可能會給宏觀經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展帶來不小的麻煩,。”郁亮認為,，從短期來看,，調(diào)控立竿見影地把房價與地價拉回了理性的軌道，“只有地價房價比回到正常的區(qū)間,，房地產(chǎn)業(yè)才有更加可持續(xù)的未來,。”

有人認為,，限購限貸會抑制住合理的自住型需求,、改善型需求，造成“誤傷”,。郁亮認為,，“兩害相權(quán)取其輕，‘剎車’過程中難免有些‘誤傷’,，但不這么做,，會有更大的風(fēng)險出現(xiàn)?！?/p>

今后幾年,，樓市走勢會怎樣，部分城市會否面臨“崩盤”風(fēng)險,？

“未來一年內(nèi),，全國商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房價上漲過快的城市,，價格也可能回落,。”在郁亮看來,，“崩盤”的風(fēng)險在我國并不存在,，“杠桿過高是房地產(chǎn)市場泡沫破裂的根源。目前，各國按揭貸款最低首付大多在20%以下,，還有零首付的,，而我國的首付比例始終較高，且居民儲蓄率一直處于高位,，償本付息能力強,，杠桿風(fēng)險較低。過去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見了,，政府調(diào)控手段也很有效很及時,，房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制?！?/p>

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