2016年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂經(jīng)歷了“冰火兩重天”：一邊，不少中小城市大量商品房賣不出去,，地方企業(yè)合力采取補(bǔ)貼,、促銷等手段去庫(kù)存；另一邊,，一些大中城市銷售漸熱，房?jī)r(jià)在不經(jīng)意間過(guò)快上漲，10月份前后的限購(gòu)限貸等調(diào)控措施又讓市場(chǎng)快速降溫,，和著季節(jié)更替一夜入秋。

樓市為何突然坐上“過(guò)山車”,？該如何看待本輪樓市調(diào)控,？讓房地產(chǎn)業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，未來(lái)應(yīng)當(dāng)如何作為,？近日,，本報(bào)記者獨(dú)家專訪萬(wàn)科總裁郁亮，請(qǐng)這位中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的領(lǐng)航者盤(pán)點(diǎn)他眼中的樓市2016,。

“面粉不能貴過(guò)面包”,，“崩盤(pán)”風(fēng)險(xiǎn)并不存在

樓市調(diào)控政策有必要、很及時(shí)

“年初的市場(chǎng)氛圍遠(yuǎn)不像6月份之后,。當(dāng)時(shí),，我們還專門(mén)設(shè)立了去庫(kù)存獎(jiǎng)項(xiàng)，想盡辦法促銷,?！被仡櫧衲陿鞘械淖兓袅林毖浴皼](méi)有預(yù)料到”,。

樓市突然坐上“過(guò)山車”,，背后原因何在？

“今年這一輪房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一個(gè)重要特征就是金融化,，在一些城市,，金融杠桿確實(shí)出了些問(wèn)題?！庇袅辆唧w分析道,，一方面，社會(huì)上貨幣總量擴(kuò)大,、買房杠桿過(guò)高,，使得很多沒(méi)有足夠購(gòu)買力的人也去搶購(gòu)房子，助長(zhǎng)了市場(chǎng)恐慌情緒,，一些地方出現(xiàn)的“首付貸”更是將調(diào)節(jié)買房需求的重要工具——首付比例給“廢掉了”,；另一方面，買地能用杠桿，也使得一些愿意冒險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商高價(jià)競(jìng)拍,、推高了地價(jià),，從而推高了房?jī)r(jià)，“一般來(lái)說(shuō),，地價(jià)房?jī)r(jià)比在1/3左右比較合理,，但有些地方卻超過(guò)了60%，‘面粉貴過(guò)面包’,。我們也是進(jìn)退維谷,，買地有巨大風(fēng)險(xiǎn)，不買就會(huì)被擠出市場(chǎng),?！?/p>

針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題，一些大中城市于10月份前后出臺(tái)了限購(gòu)限貸等調(diào)控措施,。調(diào)控在10月當(dāng)月便見(jiàn)到成效：據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算,，10月份一、二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%,，分別比9月份回落2.8和1.0個(gè)百分點(diǎn),。70個(gè)大中城市中，一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫,。

“這一次調(diào)控很有必要,，也非常及時(shí)?！庇袅猎u(píng)價(jià)道,，目前行業(yè)整體仍處于去庫(kù)存階段，但問(wèn)題在于20多個(gè)主要城市的過(guò)快上漲很可能蔓延到別的城市,，“在這個(gè)關(guān)頭‘踩剎車’非常有必要,，否則一旦持續(xù)下去，可能會(huì)給宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展帶來(lái)不小的麻煩,?！庇袅琳J(rèn)為，從短期來(lái)看,，調(diào)控立竿見(jiàn)影地把房?jī)r(jià)與地價(jià)拉回了理性的軌道,，“只有地價(jià)房?jī)r(jià)比回到正常的區(qū)間，房地產(chǎn)業(yè)才有更加可持續(xù)的未來(lái),?！?/p>

有人認(rèn)為，限購(gòu)限貸會(huì)抑制住合理的自住型需求,、改善型需求，造成“誤傷”。郁亮認(rèn)為,，“兩害相權(quán)取其輕,，‘剎車’過(guò)程中難免有些‘誤傷’，但不這么做,，會(huì)有更大的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn),。”

今后幾年,，樓市走勢(shì)會(huì)怎樣,，部分城市會(huì)否面臨“崩盤(pán)”風(fēng)險(xiǎn)？

“未來(lái)一年內(nèi),，全國(guó)商品住房成交量很有可能大幅下降,，前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，價(jià)格也可能回落,?！痹谟袅量磥?lái)，“崩盤(pán)”的風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)并不存在,，“杠桿過(guò)高是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的根源,。目前，各國(guó)按揭貸款最低首付大多在20%以下,，還有零首付的,，而我國(guó)的首付比例始終較高，且居民儲(chǔ)蓄率一直處于高位,，償本付息能力強(qiáng),，杠桿風(fēng)險(xiǎn)較低。過(guò)去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見(jiàn)了,，政府調(diào)控手段也很有效很及時(shí),，房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制?！?/p>

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