很多人提到，是不是應(yīng)該在主城區(qū)通過行政手段壓制房?jī)r(jià),？這是反市場(chǎng)的做法,。想買房子的人包括媒體人,，他們?cè)诒本┵I房并不等于到主城區(qū)買房。其實(shí)在北京郊區(qū)還有很大空間,，關(guān)鍵是相對(duì)應(yīng)的政策供給嚴(yán)重不足。
還有就是投資需求,。有些智庫調(diào)查得出的結(jié)論,，高收入人口城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入水平在20萬元人民幣左右，其實(shí)可能還高,。我們也在試圖通過移動(dòng)端數(shù)據(jù)來調(diào)查人的真實(shí)收入水平,。
這么多高收入人口到哪里買房,，肯定到北京、上海等投資水平高,、尋租機(jī)會(huì)高的地方,，既可以享受優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，還可以提升住房的價(jià)值,。當(dāng)然貨幣貶值速度在加快,，把錢存在銀行里肯定也要貶值的。
住房供給嚴(yán)重過剩的原因是什么,？
我特別要強(qiáng)調(diào),，房地產(chǎn)在部分二線城市和絕大部分三四線城市面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。房子嚴(yán)重積壓賣不出去,，政府的土地出讓不出去,，這和我們近20年的城市發(fā)展模式有關(guān)。
城市發(fā)展模式主要的財(cái)政資金來源是土地出讓,。因?yàn)槲覀兡玫睾鼙阋?，從農(nóng)民手里拿地，征地成本很低,。土地出讓收益已經(jīng)成為城市政府經(jīng)營(yíng)管理城市最重要的資金來源,。
我曾經(jīng)講過，按市場(chǎng)規(guī)律,，如果房地產(chǎn)是一種商品和投資品,，那么在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件下會(huì)形成供給波動(dòng)，這是市場(chǎng)化規(guī)律,，是企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)所導(dǎo)致的結(jié)果,。可是如果在一個(gè)國(guó)家,，城市政府要大幅度干預(yù)這個(gè)市場(chǎng),，甚至城市政府作為利益主體來直接參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的話，城市政府和企業(yè)的共同作用一定會(huì)把供給波動(dòng)過度放大,，而且放大到比市場(chǎng)自身競(jìng)爭(zhēng)所導(dǎo)致的波動(dòng)高很多,，實(shí)際上這種結(jié)果在中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了。
這種波動(dòng)最明顯的現(xiàn)象就是現(xiàn)在部分二線城市和相當(dāng)大部分的三四線城市的房子賣不出去,。一個(gè)地產(chǎn)老總曾跟我說,，地產(chǎn)商只有通過賣房子才能把成本收回來，而且還要有利潤(rùn),。企業(yè)需要利潤(rùn)最大化,，政府也需要利潤(rùn)最大化，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的巨大波動(dòng),，三四線城市的泡沫都是如此產(chǎn)生的,。
對(duì)策
從金融政策,、財(cái)政政策、稅收政策來調(diào)整購買投資性住房是很重要的手段,。
在房?jī)r(jià)上漲地區(qū)要增加土地供給,。怎么增加供給呢？我們不能在城市主城區(qū)去修一批低價(jià)房,，這是做不到的,。但可以在周邊和中小城市來發(fā)展。通過特大城市周邊的中小城市發(fā)展來解決中低收入人口住房問題,，需要在離主城區(qū)一定半徑距離的地方,，通過放大空間的范圍解決用地供給問題，也要解決城市發(fā)展的各種矛盾,。
發(fā)展特大城市周邊的中小城市,。我們跟世界上其他發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)我國(guó)中小城市數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足,。在特大城市周邊三四十公里半徑,，中小城市的數(shù)量很少。為什么,？限制開發(fā),，北京上海都是如此。如果放大到50公里半徑左右,，就已經(jīng)到了鄰省的邊界,。
如果中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)提出要發(fā)展特大城市周邊的中小城市，這個(gè)政策就會(huì)具有非常重要的戰(zhàn)略性價(jià)值和內(nèi)涵,。特大城市郊區(qū)的軌道交通建設(shè),，會(huì)按照市場(chǎng)規(guī)律帶動(dòng)城郊中小城市的發(fā)展，并會(huì)大大緩解特大城市的房?jī)r(jià)問題,，這是非常重要的一個(gè)政策措施,。
要改善城市間和特大城市周邊的交通資源配置。我國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平很快,，也帶動(dòng)了城市間交通基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,。但是近幾十年是城鎮(zhèn)化高速增長(zhǎng)期，我們主要是發(fā)展高速公路,、城區(qū)地鐵,，但城郊鐵路發(fā)展非常滯后。一旦我們的軌道交通像所有其他發(fā)達(dá)國(guó)家特大城市一樣,，發(fā)展到兩三千公里的時(shí)候,，周邊城市就會(huì)迅速興起，這也會(huì)對(duì)促進(jìn)中小城市發(fā)展、緩解住房供給問題會(huì)起到非常好的作用,。
關(guān)于中華網(wǎng) |
廣告服務(wù) |
聯(lián)系我們 |
招聘信息 |
版權(quán)聲明 |
豁免條款 |
友情鏈接 |
中華網(wǎng)動(dòng)態(tài)
