這些現(xiàn)象背后的邏輯是，三四線城市房地產(chǎn)銷售近年來的不斷升溫,。地處南京都市圈的鎮(zhèn)江句容成為江蘇首個(gè)限購縣級(jí)市,，由于南京“限購限貸”導(dǎo)致購買力外溢，句容房價(jià)扶搖直上,，每平米已破萬，當(dāng)?shù)匾?guī)定非本地戶籍家庭限購1套住房,。

江蘇大學(xué)管理學(xué)院市場(chǎng)營銷系主任李文遠(yuǎn)認(rèn)為,，由于房價(jià)走高，購買力正從南京向周邊郊區(qū),，從新房向二手房轉(zhuǎn)移,。剛需是存在的，主要是南京的過高房價(jià)驅(qū)使人們往郊區(qū)轉(zhuǎn)移,，如果房子都沒有了,，肯定會(huì)進(jìn)行二手交易,。

值得一提的是，此輪三四線城市在加入限購大軍的同時(shí),，限購,、貸款標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格度大有向一二線城市看齊的趨勢(shì)。如江西南昌規(guī)定,，除九龍湖等兩個(gè)在建新城外,，暫停向市區(qū)已有1套及以上住宅的本地戶籍居民出售住宅。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提出,，目前三四線城市已逐漸分化為：一部分保持寬松政策以去庫存為目標(biāo),，另一部分大城市周邊城市則以控房價(jià)為主?！爸饕菄@三大城市群,，尤其是北京、上海,、廣州周邊城市進(jìn)行調(diào)控,。同時(shí)，對(duì)于其它熱點(diǎn)城市,，比如天津周邊,、南京周邊城市也在調(diào)控。這體現(xiàn)了一些外來人口聚集區(qū)域或者一些限購城市的外溢需求導(dǎo)入到這些城市,，進(jìn)而引起調(diào)控的做法,。”

有人將此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策概括為三句話：剛需買得起,，換房需謹(jǐn)慎,，炒房不劃算。整體上看,，各地政策均緊緊圍繞“房子是用來住的,，不是用來炒”這一定位制定，用管住“炒”,，來保障“住”,。從策略上，和前兩輪樓市調(diào)控不同,，此次中央并未制定一刀切的統(tǒng)一政策,，調(diào)控基本實(shí)行“一城一策”，各地視自身市場(chǎng)情況確定調(diào)控政策的自主性加強(qiáng),，政策正朝精確化管控導(dǎo)向發(fā)展,。

國家金融實(shí)驗(yàn)室理事長李揚(yáng)在正在進(jìn)行的博鰲亞洲論壇上表示，地方制定政策要遵循幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：第一,，以前是全部統(tǒng)一,，現(xiàn)在是一城一策,，這是非常好的。每個(gè)城市應(yīng)該做什么事,？城市化是要用土地的,，用地計(jì)劃要和城市化步調(diào)要一致；第二,，地價(jià)占房價(jià)的比例一定要控制,；第三,，大規(guī)模減少稅費(fèi),；第四，房價(jià)收入比,，這個(gè)地方政府是可以控制的,。

財(cái)政部原財(cái)科所所長賈康提出，應(yīng)逐步形成抑制房價(jià)過快增長的長效機(jī)制,。住房問題需要從制度建設(shè)層面去解決配套改革問題,。房地產(chǎn)市場(chǎng)要想實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，要構(gòu)建基礎(chǔ)性制度,，這才能形成長效機(jī)制,。基礎(chǔ)性制度建設(shè)不光是住房制度,，還要有土地制度,、投融資制度以及和住房、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的稅收制度,。

政策雖然是好的,，但突然面臨一大波新政落地，難免引發(fā)一些準(zhǔn)備購房或者正在購房的人的焦慮,。針對(duì)此前一些人“吐槽”的因新政付不起首付,、“連環(huán)單”引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)等問題，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說,，影響確實(shí)存在,，但仍在市場(chǎng)可接受的范圍內(nèi)，只要在過去的交易過程中不盲目加杠桿,，這次政策的影響相對(duì)比較有限,。北京317新政最大的影響是賣一買一型，從35%首付提高到60%,，甚至最高有80%的可能性,。但北京有非普通住宅和普通住宅的概念定義在里邊。我們也做過一個(gè)測(cè)算,，對(duì)于大部分家庭來說,，如果購買的是普通住宅,，首付影響大概在117萬左右，除非是購買第二套或購買改善性住宅時(shí)強(qiáng)行加大了杠桿,，否則對(duì)大部分家庭來說,，首付的提高不太可能影響到必須違約的程度。當(dāng)然的確也存在一些個(gè)案,，比如家庭年收入50萬,，月供達(dá)到60萬。這種極端的案例事實(shí)上帶有賭博的成份在,，所以這波調(diào)控主要影響的還是這部分人群,。不能說政策是100%完美的，但從目前的政策力度來看,，它對(duì)于大部分剛需和首套改善來說,，影響仍在市場(chǎng)可接受的范圍內(nèi)。

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