2017年的樓市,，將何去何從？

5月9日,，中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所等機構(gòu)發(fā)布《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2017）》（以下簡稱“藍皮書”）,。對于商品房市場，藍皮書預測,，商品房均價增速由2016年的10%會下降到2017年增長不超過1%,。

藍皮書執(zhí)行主編王業(yè)強表示，在中央經(jīng)濟工作會議堅持“房子是用來住，不是用來炒的”定位的背景下,，2017年房地產(chǎn)政策的基調(diào)我們認為是抑制房地產(chǎn)投資,，防止金融風險，同時也要保持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展,。

同時,，藍皮書指出，2016年北京二手房成交量超27萬套,，創(chuàng)歷史新高,。北京地價上漲促使房價上漲，未來北京南五環(huán)外新盤房價將達6萬元/平方米的水平,，北京新房進入豪宅化時代,。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，目前,，熱點城市調(diào)控仍在不斷收緊,，限購限貸力度還在不斷加碼。剛進入5月,，鄭州,、無錫、上海等地又出臺了有關(guān)房地產(chǎn)方面的調(diào)控政策,。

預測1：房地產(chǎn)投資將進入下行通道

整體來看,，2016年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了新一輪快速上漲。

藍皮書中一組數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)顯示,，2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)總投資規(guī)模首次超過10萬億元的門檻,。商品房增速也自2010年以來重新回到兩位數(shù)增長，其中全國住宅均價7203元每平米,，同比增長達到11.3%,。

這也使得我國房地產(chǎn)市場區(qū)域性分化日益顯著，“雙高”特征明顯,，即一,、二線城市高房價和三、四線城市高庫存并存,。

藍皮書強調(diào),，防風險是2017年房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。一是經(jīng)濟下滑的風險,，需要正確認識房地產(chǎn)的積極作用,；二是國際國內(nèi)資本市場的“資產(chǎn)荒”風險，資金脫實入虛,，推高房價,；三是國內(nèi)地方政府債務不斷累積,，如果房地產(chǎn)市場下行，很有可能激發(fā)地方政府債務危機,。

藍皮書預測,，2017年城市分化將進一步加大，因城施策將更加顯著,，一二線重點城市仍以調(diào)控為主,，其中二線城市降杠桿已成為主要任務，三四線城市“去庫存”的優(yōu)惠政策仍將繼續(xù),，整體成交量將逐漸回落,。

同時，根據(jù)2016年底中央經(jīng)濟工作會議“房子是用來住的,、不是用來炒的”的定位,，以及“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”的定調(diào),，房地產(chǎn)市場將回歸居住屬性,，投機性需求將受到壓制。預計2017年房地產(chǎn)投資將進入下行通道,，整體呈現(xiàn)溫和下滑態(tài)勢,。

瑞銀最新發(fā)布的《中國經(jīng)濟評論》報告預計，整體而言,，4月地產(chǎn)建設活動大致平穩(wěn),，房地產(chǎn)投資同比增速小幅放緩至8%~9%左右。

預測2：商品住宅銷售面積或下滑5%

對于各界關(guān)注的商品房方面,，王業(yè)強表示,，從商品房市場銷售情況來看，2017年增速回落,，價格走勢相對平穩(wěn),。2017年商品房銷售面積與銷售額增速比2016年雙雙回落,，降幅分別為10個百分點和20個百分點,，預計商品房均價增速由2016年的10%會下降到2017年增長不超過1%。房地產(chǎn)市場價格的平穩(wěn)也將有利于宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)運行,。

對于2017年的商品房住宅市場,，藍皮書認為，貨幣政策保持“穩(wěn)健中性”,，房地產(chǎn)調(diào)控政策致力于促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，住房市場庫存消化壓力減小，由宏觀基本面因素決定的中長期住房需求增長趨于放緩,。

具體到需求方面,，藍皮書指出，從住房需求的宏觀影響因素來看，雖然宏觀基本面因素總體依然向好,，但經(jīng)濟增長和收入增長的放緩以及部分人口結(jié)構(gòu)指標的逆向變化預示著中長期住房需求增長趨于放緩,。

再從經(jīng)濟因素來看，據(jù)藍皮書分析,，2011年以來我國經(jīng)濟增速持續(xù)下行,；2013年以來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速持續(xù)減小。從人口結(jié)構(gòu)來看,，我國人口撫養(yǎng)比自2011年由降轉(zhuǎn)升,，2014年和2015年上升速度增加；2014年以來結(jié)婚對數(shù)持續(xù)加速下降,，2014年和2015年分別比上年減少約40萬對和80萬對,。

基于上述因素，藍皮書預測,，與宏觀基本面因素決定的中長期住房需求增長放緩趨勢相比較,，我們認為當前的銷售規(guī)模難以持續(xù)。綜合商品住宅銷售面積預測模型和對中長期住房需求的估計,，預計2017年商品住宅銷售面積將出現(xiàn)5%~10%的負增長,。

預測3：熱點城市房價回落幅度較大

瑞銀發(fā)布的上述報告中也指出，隨著越來越多的城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策,，高頻數(shù)據(jù)顯示4月30個大中城市的房地產(chǎn)銷售同比跌幅從3月的30%擴大至40%,。但部分未出臺調(diào)控政策的三四線城市房地產(chǎn)銷售依然非常強勁，可能在一定程度上抵消一二線城市的放緩,。

而價格方面,，去年年初以來，70個大中城市新建住宅價格環(huán)比漲幅總體呈波動上升趨勢,，9月房價漲幅創(chuàng)歷史新高,。伴隨著熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，10月以來房價漲幅已出現(xiàn)收窄,。

《藍皮書》指出,，在貨幣政策保持“穩(wěn)健中性”的環(huán)境下，預計2017年70個大中城市新建住宅價格漲幅回落,，熱點城市受政策收緊影響回落幅度將較大,。

此外，針對去年寬松的住房信貸政策環(huán)境也推動了房價,、地價的快速上漲這一情況,，藍皮書認為，2017年信貸政策實現(xiàn)更均衡分配,。

具體為,，加大對實體經(jīng)濟的信貸支持力度,，適度加大三四線城市房地產(chǎn)信貸資源的傾斜，以降低一線,、二線熱點城市的居民杠桿比例,。房地產(chǎn)政策方面，在強化房屋回歸居住屬性的同時,，通過因城施策,、精準調(diào)控和中長期的長效機制來推進住房體制建設。

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