經(jīng)過去年“9·30”開始的兩輪密集調(diào)控后，一線及熱點二線城市房地產(chǎn)市場進(jìn)入“量跌價穩(wěn)”階段，房價過快上漲勢頭得到遏制,。業(yè)內(nèi)人士表示,，要利用好窗口期，從住房制度建設(shè)、土地供給、金融財稅等方面入手出臺樓市調(diào)控長效機(jī)制。

建立多層次住房供應(yīng)體系

記者采訪了解到,，改革開放30多年來，我國住房制度從計劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型過程中,，國民住房問題主要依靠市場手段傾向明顯,，保障房、安居房存在明顯短板,。專家建議,，應(yīng)通過立法等手段進(jìn)一步完善商品房、公共住房,、租賃住房等相關(guān)住房基礎(chǔ)性制度,，完善國家住房制度總體框架。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示,，應(yīng)以“高端有市場,、中端有支持、低端有保障”為目標(biāo),，規(guī)范滿足高收入家庭需求的商品房制度,，建立滿足中等收入家庭需求的安居房制度，完善滿足低收入家庭需求的基本住房保障制度,，爭取安居房,、公租房等公共住房供應(yīng)規(guī)模達(dá)到供應(yīng)總量的50％以上。

“當(dāng)前一線和熱點二線城市房價高企,，那些新就業(yè)大學(xué)生工作頭兩年的收入并不高,，但他們未來將是社會的中堅分子。要滿足新就業(yè)無房職工等‘夾心層’群體的需求,，需要大力發(fā)展有限產(chǎn)權(quán)的自住型住房,。”王鋒建議,，可借鑒境外經(jīng)驗,，按照“共有產(chǎn)權(quán)”模式，建立安居住房制度體系,。

住房租賃短板也亟待補(bǔ)齊,。我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉建議，將住房租賃作為地方政府供給公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的必選內(nèi)容。在市場起步階段,，減輕企業(yè)納稅人向個人出租房屋的稅費負(fù)擔(dān),，待市場蛋糕做大、初具規(guī)模經(jīng)營時再恢復(fù)稅費標(biāo)準(zhǔn),。此外,，建議取消商品房預(yù)售制，允許鼓勵開發(fā)公司向開發(fā),、持有并租賃轉(zhuǎn)型,，培育專業(yè)化,、社會化的住房租賃公司,。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示,，就滿足居住功能而言,，租賃方式是一個不錯的選擇。尤其是對于剛進(jìn)入城市的新市民,、新職工而言,，可通過租賃滿足其住房需求，但保障有穩(wěn)定的租賃關(guān)系的承租者同戶籍人口一樣享受到教育,、醫(yī)療等公共服務(wù)也很關(guān)鍵,。

建立城市中長期土地供應(yīng)計劃

7月7日，《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出,，上?！笆濉逼陂g計劃供應(yīng)5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬套,，比“十二五”期間增加60％左右,。在上海之前，北京今年也提出未來五年計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃,，其中國有建設(shè)用地5000公頃,，集體建設(shè)用地1000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求,，其中包括50萬套租賃住房,。

業(yè)內(nèi)人士表示，充足的住宅用地供應(yīng)是實現(xiàn)樓市供需平衡,、防止市場大起大落的基礎(chǔ),，應(yīng)該科學(xué)制定城市中長期土地供應(yīng)計劃，并對完成率進(jìn)行剛性約束,。

“房地產(chǎn)市場以往的‘過熱’或高庫存,，很大程度上是供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡所致，其病根在于各城市政府對供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)結(jié)構(gòu)缺乏長期有效的把控?！睆V東省房協(xié)會長王韶建議,，應(yīng)支持各城市通過自主調(diào)整城市建設(shè)土地規(guī)劃邊界，自主調(diào)整城市各類用地的規(guī)劃功能,。

當(dāng)前,，城市群、都會區(qū)成城市化新趨勢,，單一的城市規(guī)劃已不適應(yīng)時代需要,。深圳市規(guī)劃國土委員會副主任王東說，我國各大城市土地資源由歷史上行政區(qū)劃決定,，如果僅僅根據(jù)各個城市既有的土地面積來確定建設(shè)用地的規(guī)模,，就會導(dǎo)致土地面積小的城市在商品房用地指標(biāo)上嚴(yán)重不足，建議中央出臺政策鼓勵超特大城市推進(jìn)與周邊城市的協(xié)調(diào)發(fā)展,，從城市群總體規(guī)劃的角度來配置土地資源,，支持超特大城市加大與周邊城市城際公共交通建設(shè)力度，促進(jìn)城市群產(chǎn)業(yè),、教育,、醫(yī)療、住房等資源的共建共享,。

專家還表示,，在土地供應(yīng)上，地方政府也應(yīng)該樹立新型房地產(chǎn)觀,?！叭シ康禺a(chǎn)化”不是不要房地產(chǎn)，而是不要把土地集中在商業(yè)住宅,，同時要發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn),、物流地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn),。

完善房地產(chǎn)財稅金融制度

長期以來,，土地資源成為地方政府融資的工具，“土地財政”是建立房地產(chǎn)長效機(jī)制繞不過去的“坎”,。專家及業(yè)內(nèi)人士表示,，房地產(chǎn)稅作為地方財政收入的穩(wěn)定來源是國際通行做法，應(yīng)加快房地產(chǎn)稅制改革,，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點,，進(jìn)而構(gòu)建有利于房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)的稅收支撐體系。

記者采訪了解到,，近年來國家通過調(diào)整增值稅,、個人所得稅等手段抑制投機(jī),、投資需求，但在實際交易中,，買家稅費全部轉(zhuǎn)嫁至購房者身上,，硬性的交易成本導(dǎo)致房價持續(xù)上升。特別是在一二線重點城市老城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的房屋,，基本上都是買家負(fù)擔(dān)全部稅費,。

“我國房地產(chǎn)領(lǐng)域主要是流轉(zhuǎn)稅，持有階段的稅負(fù)較輕,，在賣方市場下容易發(fā)生稅負(fù)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象,。應(yīng)推進(jìn)保有環(huán)節(jié)稅收制度構(gòu)建，經(jīng)過多年積淀,，我國一線城市和部分二線城市已具備先行征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件,。”廣東省地產(chǎn)商會秘書長黃朝暉建議,，在重慶,、上海房產(chǎn)稅試點基礎(chǔ)上,，對一線和部分二線熱點城市先行試點征收房產(chǎn)稅。

不少專家認(rèn)為,，購買住房而不居住不僅是投機(jī)炒作，也是巨大的資源浪費,。可以借鑒國際經(jīng)驗通過征收住房空置稅來打擊炒房行為,，從而將空置的存量住房逼入市場，有效增加住房供給,。

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