（原標(biāo)題：重磅！上海樓市將推“商改租”房?jī)r(jià)和租金會(huì)下降嗎？）

8月11日,，上海市住建委明確：上海將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實(shí)施細(xì)則,，對(duì)于“類住宅”清理整治過(guò)程中尚未銷售的項(xiàng)目,，也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房,。

上海的“商改租”

據(jù)了解,，上海市政協(xié)常委屠海鳴在《關(guān)于借鑒香港“群租房”管理經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)白領(lǐng)公寓,、單身公寓等集中式租賃住房監(jiān)管的建議》提案中表示,，上海應(yīng)盡快研究制訂商業(yè)用房改建為租賃住房的具體操作辦法。同時(shí),，實(shí)行“發(fā)牌”制度,，對(duì)于符合條件的這類租賃住房，發(fā)放允許經(jīng)營(yíng)的“牌照”,。

上海市住建委回復(fù)稱,，將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實(shí)施細(xì)則，“我們建議,，對(duì)于區(qū)域商辦閑置較多,，職住不平衡的，在不改變土地使用性質(zhì)的前提下,，允許其改造為公寓對(duì)外出租,。

”上海市住建委表示，對(duì)于“類住宅”清理整治過(guò)程中尚未銷售的項(xiàng)目,，也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房,。

現(xiàn)階段，上海市住建委正會(huì)同規(guī)土,、消防,、公安等相關(guān)部門(mén)制訂相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則。初步設(shè)想是按照“以區(qū)為主,、總量控制,、守住底線”的原則，在保證使用安全,、消防安全,、人員可控的前提下，建立相應(yīng)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn),，將其規(guī)范化,。

“商改租”的利弊

今年1月,，上海開(kāi)始整頓“類住宅”,。5月17日，上海市對(duì)商辦類項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步整頓，其中規(guī)定,，對(duì)已售未交付入住的項(xiàng)目,，要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改。

據(jù)稱,，納入清理整頓的商業(yè)辦公項(xiàng)目面積達(dá)1700萬(wàn)平方米,。

如果將商業(yè)用房或工業(yè)廠房，改建后分割成數(shù)百間狹小的房間,，以相對(duì)低廉的價(jià)格對(duì)外出租,，這種所謂的“白領(lǐng)公寓”無(wú)疑會(huì)吸引了大量打工族。

但是類似“白領(lǐng)公寓”,、“單身公寓”等集中式租賃住房,，

缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)、設(shè)置規(guī)范和運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn),，很多項(xiàng)目事先并沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府部門(mén)的審批和備案,，再加上居住人員密集、混雜,，政府監(jiān)管又缺位,，具有很大的安全隱患。

“商改租”帶來(lái)的三大影響

此次政策的調(diào)整,，意味著像北京,、上海這類“對(duì)商辦物業(yè)、類住宅高度管控”的城市,，政策上出現(xiàn)了重大調(diào)整,。其直接結(jié)果是——大量滯銷、庫(kù)存的商業(yè)物業(yè),、類住宅獲得了轉(zhuǎn)機(jī),，有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)型為租賃住房。

而這一新政將帶來(lái)三大影響：

1,、此前,，空置的商辦物業(yè),、類住宅的開(kāi)發(fā)商,、業(yè)主基本上瀕臨絕境。現(xiàn)在政策轉(zhuǎn)變之后,，這些資產(chǎn)等于被盤(pán)活了,。

2、新政如果普及,，意味著中心城市“可以出租”的住房量大增,，對(duì)于平抑租金價(jià)格，將產(chǎn)生巨大的作用。

3,、商辦物業(yè)轉(zhuǎn)型,、類住宅盤(pán)活，對(duì)于商品住宅價(jià)格有抑制作用,。

未來(lái)房租會(huì)降嗎？

現(xiàn)在有大批的商住房改租賃,，供給瞬間增加這么多,，房租一定會(huì)降的。

而事實(shí)上今年在北京上海,，高端整租房已經(jīng)在降價(jià)了,，去年基本上100元每平米每月，而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元,，只有低端房,，小一居或者合租房的租金還堅(jiān)挺。

另外從中介也得到了一些信號(hào),，如今正是一年租房的最旺季,，大學(xué)生畢業(yè)季，而今年并沒(méi)有出現(xiàn)很明顯的價(jià)格上升,，也就意味著明年春節(jié)前,，租房淡季的時(shí)候，很可能房租會(huì)大幅下降,。

“商改租”應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn),，不宜過(guò)快

首先，商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)為40年,，而住宅為70年,。對(duì)于那些年代已經(jīng)久遠(yuǎn)的商業(yè)用房來(lái)說(shuō)，

進(jìn)行“商改租”就需要好好算算成本賬,，劃得來(lái)才能改,。

其次，商業(yè)和居住需求在規(guī)劃上是兩種不同的功能,，局部地區(qū)大面積“商改租”后,，可能會(huì)造成居住人口驟增，周邊學(xué)校,、綠地,、健身場(chǎng)所以及電力負(fù)荷、市政排水等配套設(shè)施難以跟上,。

改建達(dá)到一定限值需要進(jìn)行認(rèn)真評(píng)估,。

其三,，商業(yè)用房和住宅的安全級(jí)別不同，商業(yè)用房對(duì)通風(fēng)要求相對(duì)較低,，安全存在一定隱患,。因此，

如果“商改租”的話,，那么就必須確保房屋安全和消防安全,，切實(shí)維護(hù)好租房者利益。

最后,，“商改租”的本意是將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房用于出租,，但在實(shí)際操作中，可能會(huì)有開(kāi)發(fā)商借機(jī)打擦邊球,，將其用于出售,。所以，加強(qiáng)宣傳和監(jiān)管,，確保只租不售,，相關(guān)職能部門(mén)責(zé)無(wú)旁貸。

總之,，“商改租”是減少商業(yè)用房庫(kù)存,，增加租賃住房供應(yīng)的有效途徑之一，但要讓其真正發(fā)揮作用,，仍有許多具體工作要做,，只有穩(wěn)妥推進(jìn)，才能造福民眾,。

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