（原標(biāo)題：重磅！上海樓市將推“商改租”房價(jià)和租金會下降嗎,？）

8月11日,，上海市住建委明確：上海將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實(shí)施細(xì)則，對于“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項(xiàng)目,，也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房,。

上海的“商改租”

據(jù)了解,，上海市政協(xié)常委屠海鳴在《關(guān)于借鑒香港“群租房”管理經(jīng)驗(yàn),，加強(qiáng)白領(lǐng)公寓、單身公寓等集中式租賃住房監(jiān)管的建議》提案中表示,，上海應(yīng)盡快研究制訂商業(yè)用房改建為租賃住房的具體操作辦法,。同時,，實(shí)行“發(fā)牌”制度，對于符合條件的這類租賃住房,，發(fā)放允許經(jīng)營的“牌照”,。

上海市住建委回復(fù)稱，將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實(shí)施細(xì)則,，“我們建議,，對于區(qū)域商辦閑置較多，職住不平衡的,，在不改變土地使用性質(zhì)的前提下,，允許其改造為公寓對外出租。

”上海市住建委表示,，對于“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項(xiàng)目,，也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房。

現(xiàn)階段,，上海市住建委正會同規(guī)土,、消防、公安等相關(guān)部門制訂相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則,。初步設(shè)想是按照“以區(qū)為主,、總量控制、守住底線”的原則,，在保證使用安全,、消防安全、人員可控的前提下,，建立相應(yīng)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn),，將其規(guī)范化。

“商改租”的利弊

今年1月,，上海開始整頓“類住宅”。5月17日,，上海市對商辦類項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步整頓,，其中規(guī)定，對已售未交付入住的項(xiàng)目,，要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改,。

據(jù)稱，納入清理整頓的商業(yè)辦公項(xiàng)目面積達(dá)1700萬平方米,。

如果將商業(yè)用房或工業(yè)廠房,，改建后分割成數(shù)百間狹小的房間，以相對低廉的價(jià)格對外出租，這種所謂的“白領(lǐng)公寓”無疑會吸引了大量打工族,。

但是類似“白領(lǐng)公寓”,、“單身公寓”等集中式租賃住房，

缺乏相應(yīng)的法律法規(guī),、設(shè)置規(guī)范和運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn),，很多項(xiàng)目事先并沒有經(jīng)過政府部門的審批和備案，再加上居住人員密集,、混雜,，政府監(jiān)管又缺位，具有很大的安全隱患,。

“商改租”帶來的三大影響

此次政策的調(diào)整,，意味著像北京、上海這類“對商辦物業(yè),、類住宅高度管控”的城市，政策上出現(xiàn)了重大調(diào)整,。其直接結(jié)果是——大量滯銷,、庫存的商業(yè)物業(yè)、類住宅獲得了轉(zhuǎn)機(jī),，有機(jī)會轉(zhuǎn)型為租賃住房,。

而這一新政將帶來三大影響：

1、此前,，空置的商辦物業(yè),、類住宅的開發(fā)商、業(yè)主基本上瀕臨絕境?，F(xiàn)在政策轉(zhuǎn)變之后,，這些資產(chǎn)等于被盤活了。

2,、新政如果普及,，意味著中心城市“可以出租”的住房量大增，對于平抑租金價(jià)格,，將產(chǎn)生巨大的作用,。

3、商辦物業(yè)轉(zhuǎn)型,、類住宅盤活,，對于商品住宅價(jià)格有抑制作用。

未來房租會降嗎,？

現(xiàn)在有大批的商住房改租賃，供給瞬間增加這么多，房租一定會降的,。

而事實(shí)上今年在北京上海,，高端整租房已經(jīng)在降價(jià)了，去年基本上100元每平米每月,，而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元,，只有低端房,，小一居或者合租房的租金還堅(jiān)挺。

另外從中介也得到了一些信號,，如今正是一年租房的最旺季,，大學(xué)生畢業(yè)季，而今年并沒有出現(xiàn)很明顯的價(jià)格上升,，也就意味著明年春節(jié)前,，租房淡季的時候,，很可能房租會大幅下降。

“商改租”應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn),，不宜過快

首先,，商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)為40年，而住宅為70年,。對于那些年代已經(jīng)久遠(yuǎn)的商業(yè)用房來說，

進(jìn)行“商改租”就需要好好算算成本賬,，劃得來才能改,。

其次,，商業(yè)和居住需求在規(guī)劃上是兩種不同的功能,，局部地區(qū)大面積“商改租”后,，可能會造成居住人口驟增,，周邊學(xué)校,、綠地,、健身場所以及電力負(fù)荷、市政排水等配套設(shè)施難以跟上,。

改建達(dá)到一定限值需要進(jìn)行認(rèn)真評估,。

其三,，商業(yè)用房和住宅的安全級別不同,，商業(yè)用房對通風(fēng)要求相對較低,，安全存在一定隱患。因此,，

如果“商改租”的話,，那么就必須確保房屋安全和消防安全,，切實(shí)維護(hù)好租房者利益。

最后,，“商改租”的本意是將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房用于出租，但在實(shí)際操作中,，可能會有開發(fā)商借機(jī)打擦邊球,，將其用于出售,。所以，加強(qiáng)宣傳和監(jiān)管,，確保只租不售，相關(guān)職能部門責(zé)無旁貸,。

總之，“商改租”是減少商業(yè)用房庫存,，增加租賃住房供應(yīng)的有效途徑之一,，但要讓其真正發(fā)揮作用,，仍有許多具體工作要做，只有穩(wěn)妥推進(jìn),，才能造福民眾。

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