□不論是央行要求的加點底線，還是地方確定的加點下限,，都不是一成不變的,。記者從相關(guān)部門了解到，未來還將根據(jù)房地產(chǎn)市場供需變化和LPR波動情況,，調(diào)整個人住房貸款利率的加點下限,。

□對于此次新舊房貸利率的切換，多數(shù)購房者均淡定以對,，近期并沒有出現(xiàn)大量“突擊”購房貸款的現(xiàn)象,。

10月8日，將是新舊房貸利率的切換時點,。日前,，經(jīng)濟日報記者從相關(guān)人士處了解到，已有超過13個省份部署了個人住房貸款利率定價基準轉(zhuǎn)化工作，明確了新版房貸利率浮動下限,。

8月25日,，中國人民銀行公告（2019）第16號明確，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款基礎(chǔ)利率為定價基準加點形成,，這也被市場稱作房貸利率“換錨”,。

與LPR改革前水平大體一致

記者了解到，北京地區(qū)房貸利率“換錨”后的利率下限為：首套房利率不低于LPR加55個基點,，二套房不低于LPR加105個基點,。

按照8月20日央行首次公布的5年期以上LPR計算，北京地區(qū)新版房貸浮動下限將為首套房5.4%,、二套房5.9%,。各家銀行將在此基礎(chǔ)上加點形成自己的房貸利率。

“10月8日起,，執(zhí)行上述浮動下限,，北京房貸利率水平與改革前大體一致?！币晃粐写笮蟹抠J處負責人告訴記者,，此次改革之前，北京首套房利率為基準利率（4.9%）上浮10%,，二套房上浮20%,。

目前，江蘇南京,、蘇州兩地的“新版”房貸利率也已出爐,。一家國有大行工作人員介紹，該行南京地區(qū)首套房利率為在LPR基礎(chǔ)上加80個基點,，二套房加105個基點,；蘇州首套房至少加120個基點，二套房加150個基點,。相比之下,，在改革之前，蘇州首套房貸款利率為基準利率上浮25%,，二套房為上浮30%,，“換錨”之后，總體上與之前大致相當,。

在深圳,，招商銀行首套房利率為LPR基礎(chǔ)上加30個基點，二套房加60個基點,。

值得注意的是,，不論是央行要求的加點底線，還是地方確定的加點下限,，都不是一成不變的,。記者從相關(guān)部門了解到,，未來還將根據(jù)房地產(chǎn)市場供需變化和LPR波動情況,，調(diào)整個人住房貸款利率的加點下限,。

利率調(diào)整因城施策

目前市場普遍預期,，未來LPR會有一定程度的向下浮動空間,，這是否意味著房貸利率也會一路走低,？

相關(guān)人士認為，如果LPR調(diào)整了但加點水平保持不變,，那么房貸利率確實有可能發(fā)生變化,，他同時強調(diào),，當前房地產(chǎn)調(diào)控強調(diào)因城施策,，各地供需狀況有所區(qū)別,，當?shù)氐氖袌隼识▋r自律機制在房貸利率定價中會發(fā)揮重要作用,。

比如,，個別城市因為LPR調(diào)整導致房貸利率變化,，進而使得當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供需矛盾突出,，那么，定價自律機制就會對當?shù)厥袌隼蔬M行指導,，利率下限可能會調(diào)整得相對頻繁，如一兩個月就調(diào)整一次,，以保持當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的基本穩(wěn)定,。

今年8月20日，在國新辦舉行的國務(wù)院政策例行吹風會上,，中國人民銀行副行長劉國強就表示：“有一點是肯定的,，房貸的利率不下降,?！睂τ诜康禺a(chǎn)市場,，要堅決貫徹落實7月30日中央政治局會議的要求,，堅持“房子是用來住的,、不是用來炒的”定位,，落實房地產(chǎn)長效管理機制,，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施,，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。

對于大家普遍關(guān)心的存量房貸利率如何“換錨”的問題,。目前,，按照人民銀行公告（2019）第16號要求，存量貸款的利率仍按原合同約定執(zhí)行,。但據(jù)相關(guān)人士表示,，存量貸款“換錨”相關(guān)政策正在研究中,，但有一個基本原則,，即保護借貸雙方的合法權(quán)益。

距離10月8日越來越近,，各家銀行也在緊鑼密鼓地為“換錨”做準備,，主要包括貸款合同修訂,、系統(tǒng)改造升級、員工培訓等。

“目前工行相關(guān)工作已經(jīng)基本準備就緒,?！敝袊ど蹄y行個人金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理任西明介紹,，工行內(nèi)部已經(jīng)印發(fā)了關(guān)于進一步加強貸款市場報價利率應用的意見,，以指導各個分行的相關(guān)工作,。在制度層面,，對個人貸款管理辦法中利率條款的修訂工作也正在推進,，預計這部分工作將在9月中下旬完成,；在系統(tǒng)改造方面，目前工行正在進行系統(tǒng)測試,，9月中下旬就能支持房貸選擇LPR定價的準備工作,。

中國建設(shè)銀行住房金融與個人信貸部副總經(jīng)理黃有綱介紹，建行正加緊推進業(yè)務(wù)系統(tǒng)改造,，并已指導分行做好LPR利率轉(zhuǎn)換準備工作,。目前，建行正在研究房貸利率調(diào)整方式,、加點數(shù)值等實施細節(jié),。同時，對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款業(yè)務(wù)合同的利率等相關(guān)條款進行修訂,。

“9月20日左右,，建行系統(tǒng)可以完成升級?！秉S有綱表示,，在人員培訓方面，建行已啟動各級業(yè)務(wù)培訓,，幫助一線業(yè)務(wù)人員和業(yè)務(wù)管理人員盡快熟悉新的管理規(guī)定,、業(yè)務(wù)辦理流程和系統(tǒng)操作方法。同時,，建行研究梳理了相關(guān)政策和客戶的問答題庫等,，已經(jīng)完成了政策過渡期間客戶答疑工作的準備，以保障10月8日平穩(wěn)切換,。

購房者淡定以對

記者走訪北京多家房屋中介機構(gòu)了解到,，對于此次新舊房貸利率的切換，多數(shù)購房者均淡定以對,，近期并沒有出現(xiàn)大量購房者“突擊”貸款的現(xiàn)象,。

一位房屋中介機構(gòu)的工作人員告訴記者，多數(shù)購房者目前已經(jīng)知道房貸利率近期會有變化，但在了解了相關(guān)政策后,，均認為這對其購房成本的影響比較小,，也并不著急。

對于部分在新政過渡期,，也就是新政發(fā)布后到10月8日之前,，購房并申請房貸的購房者來說,，情況則在各家銀行有所差異,。

部分銀行基層人員表示,，目前過渡期內(nèi)房貸利率執(zhí)行的個別細節(jié)問題仍待細化,。如新利率執(zhí)行日期到底是以銀行簽約合同為準,，還是以客戶購房合同為準,，這些細節(jié)尚未明確。因此,，各銀行目前在按照各自的情況,，自行決定以哪個時間節(jié)點為準。

據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，目前廣州,、深圳等地的部分銀行，已經(jīng)對新增房貸業(yè)務(wù)采用LPR進行利率報價,，已受理房貸申請但未獲批的,，用戶可以在以基準利率為定價基準的老合同和以LPR為定價基準的新合同之間進行選擇。

相關(guān)人士也明確表示,，在10月8日之前,，簽訂商業(yè)性住房貸款的合同中可以選擇基準利率作為定價基準。如果部分銀行已經(jīng)準備就緒,，在和借款人協(xié)商一致后,，可以選擇按照LPR加點方式來確定貸款利率。

中國銀行一位工作人員告訴記者，已按照基準利率方式簽訂借款合同但未發(fā)放的貸款,，按已簽訂的合同約定執(zhí)行,。如客戶確需調(diào)整定價方式，需廢除原申請,，重新發(fā)起審批并簽訂新合同,，但相關(guān)流程需要一段時間。

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