□不論是央行要求的加點底線,，還是地方確定的加點下限,，都不是一成不變的,。記者從相關(guān)部門了解到,，未來還將根據(jù)房地產(chǎn)市場供需變化和LPR波動情況,，調(diào)整個人住房貸款利率的加點下限,。

□對于此次新舊房貸利率的切換,，多數(shù)購房者均淡定以對，近期并沒有出現(xiàn)大量“突擊”購房貸款的現(xiàn)象,。

10月8日,，將是新舊房貸利率的切換時點。日前,，經(jīng)濟日報記者從相關(guān)人士處了解到,，已有超過13個省份部署了個人住房貸款利率定價基準轉(zhuǎn)化工作，明確了新版房貸利率浮動下限,。

8月25日,，中國人民銀行公告（2019）第16號明確，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款基礎(chǔ)利率為定價基準加點形成,，這也被市場稱作房貸利率“換錨”,。

與LPR改革前水平大體一致

記者了解到，北京地區(qū)房貸利率“換錨”后的利率下限為：首套房利率不低于LPR加55個基點,，二套房不低于LPR加105個基點,。

按照8月20日央行首次公布的5年期以上LPR計算,，北京地區(qū)新版房貸浮動下限將為首套房5.4%、二套房5.9%,。各家銀行將在此基礎(chǔ)上加點形成自己的房貸利率,。

“10月8日起，執(zhí)行上述浮動下限,，北京房貸利率水平與改革前大體一致,。”一位國有大行房貸處負責人告訴記者,，此次改革之前,，北京首套房利率為基準利率（4.9%）上浮10%，二套房上浮20%,。

目前,，江蘇南京、蘇州兩地的“新版”房貸利率也已出爐,。一家國有大行工作人員介紹,，該行南京地區(qū)首套房利率為在LPR基礎(chǔ)上加80個基點，二套房加105個基點,；蘇州首套房至少加120個基點,，二套房加150個基點。相比之下,，在改革之前,，蘇州首套房貸款利率為基準利率上浮25%，二套房為上浮30%,，“換錨”之后,，總體上與之前大致相當。

在深圳,，招商銀行首套房利率為LPR基礎(chǔ)上加30個基點,，二套房加60個基點。

值得注意的是,，不論是央行要求的加點底線,，還是地方確定的加點下限，都不是一成不變的,。記者從相關(guān)部門了解到,，未來還將根據(jù)房地產(chǎn)市場供需變化和LPR波動情況，調(diào)整個人住房貸款利率的加點下限,。

利率調(diào)整因城施策

目前市場普遍預期,，未來LPR會有一定程度的向下浮動空間，這是否意味著房貸利率也會一路走低,？

相關(guān)人士認為,，如果LPR調(diào)整了但加點水平保持不變,，那么房貸利率確實有可能發(fā)生變化，他同時強調(diào),，當前房地產(chǎn)調(diào)控強調(diào)因城施策,，各地供需狀況有所區(qū)別，當?shù)氐氖袌隼识▋r自律機制在房貸利率定價中會發(fā)揮重要作用,。

比如,，個別城市因為LPR調(diào)整導致房貸利率變化，進而使得當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供需矛盾突出,，那么,，定價自律機制就會對當?shù)厥袌隼蔬M行指導，利率下限可能會調(diào)整得相對頻繁,，如一兩個月就調(diào)整一次,，以保持當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的基本穩(wěn)定。

今年8月20日,，在國新辦舉行的國務院政策例行吹風會上,，中國人民銀行副行長劉國強就表示：“有一點是肯定的，房貸的利率不下降,?！睂τ诜康禺a(chǎn)市場，要堅決貫徹落實7月30日中央政治局會議的要求,，堅持“房子是用來住的,、不是用來炒的”定位,，落實房地產(chǎn)長效管理機制,，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施,，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定,。

對于大家普遍關(guān)心的存量房貸利率如何“換錨”的問題。目前,，按照人民銀行公告（2019）第16號要求,，存量貸款的利率仍按原合同約定執(zhí)行。但據(jù)相關(guān)人士表示,，存量貸款“換錨”相關(guān)政策正在研究中,，但有一個基本原則，即保護借貸雙方的合法權(quán)益,。

距離10月8日越來越近,，各家銀行也在緊鑼密鼓地為“換錨”做準備，主要包括貸款合同修訂,、系統(tǒng)改造升級,、員工培訓等,。

“目前工行相關(guān)工作已經(jīng)基本準備就緒?！敝袊ど蹄y行個人金融業(yè)務部副總經(jīng)理任西明介紹,，工行內(nèi)部已經(jīng)印發(fā)了關(guān)于進一步加強貸款市場報價利率應用的意見，以指導各個分行的相關(guān)工作,。在制度層面,，對個人貸款管理辦法中利率條款的修訂工作也正在推進，預計這部分工作將在9月中下旬完成,；在系統(tǒng)改造方面,，目前工行正在進行系統(tǒng)測試，9月中下旬就能支持房貸選擇LPR定價的準備工作,。

中國建設銀行住房金融與個人信貸部副總經(jīng)理黃有綱介紹,，建行正加緊推進業(yè)務系統(tǒng)改造，并已指導分行做好LPR利率轉(zhuǎn)換準備工作,。目前,，建行正在研究房貸利率調(diào)整方式、加點數(shù)值等實施細節(jié),。同時,，對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款業(yè)務合同的利率等相關(guān)條款進行修訂。

“9月20日左右,，建行系統(tǒng)可以完成升級,。”黃有綱表示,，在人員培訓方面,，建行已啟動各級業(yè)務培訓，幫助一線業(yè)務人員和業(yè)務管理人員盡快熟悉新的管理規(guī)定,、業(yè)務辦理流程和系統(tǒng)操作方法,。同時，建行研究梳理了相關(guān)政策和客戶的問答題庫等,，已經(jīng)完成了政策過渡期間客戶答疑工作的準備,，以保障10月8日平穩(wěn)切換。

購房者淡定以對

記者走訪北京多家房屋中介機構(gòu)了解到,，對于此次新舊房貸利率的切換,，多數(shù)購房者均淡定以對，近期并沒有出現(xiàn)大量購房者“突擊”貸款的現(xiàn)象,。

一位房屋中介機構(gòu)的工作人員告訴記者,，多數(shù)購房者目前已經(jīng)知道房貸利率近期會有變化，但在了解了相關(guān)政策后，均認為這對其購房成本的影響比較小,，也并不著急,。

對于部分在新政過渡期，也就是新政發(fā)布后到10月8日之前,，購房并申請房貸的購房者來說,，情況則在各家銀行有所差異。

部分銀行基層人員表示,，目前過渡期內(nèi)房貸利率執(zhí)行的個別細節(jié)問題仍待細化,。如新利率執(zhí)行日期到底是以銀行簽約合同為準，還是以客戶購房合同為準,，這些細節(jié)尚未明確,。因此，各銀行目前在按照各自的情況,，自行決定以哪個時間節(jié)點為準,。

據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前廣州,、深圳等地的部分銀行,，已經(jīng)對新增房貸業(yè)務采用LPR進行利率報價，已受理房貸申請但未獲批的,，用戶可以在以基準利率為定價基準的老合同和以LPR為定價基準的新合同之間進行選擇,。

相關(guān)人士也明確表示，在10月8日之前,，簽訂商業(yè)性住房貸款的合同中可以選擇基準利率作為定價基準,。如果部分銀行已經(jīng)準備就緒，在和借款人協(xié)商一致后,，可以選擇按照LPR加點方式來確定貸款利率,。

中國銀行一位工作人員告訴記者，已按照基準利率方式簽訂借款合同但未發(fā)放的貸款,，按已簽訂的合同約定執(zhí)行,。如客戶確需調(diào)整定價方式,，需廢除原申請,，重新發(fā)起審批并簽訂新合同，但相關(guān)流程需要一段時間,。

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