□不論是央行要求的加點(diǎn)底線,，還是地方確定的加點(diǎn)下限，都不是一成不變的,。記者從相關(guān)部門(mén)了解到,，未來(lái)還將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變化和LPR波動(dòng)情況，調(diào)整個(gè)人住房貸款利率的加點(diǎn)下限,。

□對(duì)于此次新舊房貸利率的切換,，多數(shù)購(gòu)房者均淡定以對(duì)，近期并沒(méi)有出現(xiàn)大量“突擊”購(gòu)房貸款的現(xiàn)象,。

10月8日,，將是新舊房貸利率的切換時(shí)點(diǎn)。日前,，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者從相關(guān)人士處了解到,，已有超過(guò)13個(gè)省份部署了個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)化工作，明確了新版房貸利率浮動(dòng)下限,。

8月25日,，中國(guó)人民銀行公告（2019）第16號(hào)明確，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款基礎(chǔ)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成,，這也被市場(chǎng)稱作房貸利率“換錨”,。

與LPR改革前水平大體一致

記者了解到，北京地區(qū)房貸利率“換錨”后的利率下限為：首套房利率不低于LPR加55個(gè)基點(diǎn),，二套房不低于LPR加105個(gè)基點(diǎn)。

按照8月20日央行首次公布的5年期以上LPR計(jì)算,，北京地區(qū)新版房貸浮動(dòng)下限將為首套房5.4%,、二套房5.9%。各家銀行將在此基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成自己的房貸利率,。

“10月8日起,，執(zhí)行上述浮動(dòng)下限，北京房貸利率水平與改革前大體一致,?！币晃粐?guó)有大行房貸處負(fù)責(zé)人告訴記者,，此次改革之前，北京首套房利率為基準(zhǔn)利率（4.9%）上浮10%,，二套房上浮20%,。

目前，江蘇南京,、蘇州兩地的“新版”房貸利率也已出爐,。一家國(guó)有大行工作人員介紹，該行南京地區(qū)首套房利率為在LPR基礎(chǔ)上加80個(gè)基點(diǎn),，二套房加105個(gè)基點(diǎn),；蘇州首套房至少加120個(gè)基點(diǎn)，二套房加150個(gè)基點(diǎn),。相比之下,，在改革之前，蘇州首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮25%,，二套房為上浮30%,，“換錨”之后，總體上與之前大致相當(dāng),。

在深圳,，招商銀行首套房利率為L(zhǎng)PR基礎(chǔ)上加30個(gè)基點(diǎn)，二套房加60個(gè)基點(diǎn),。

值得注意的是,，不論是央行要求的加點(diǎn)底線，還是地方確定的加點(diǎn)下限,，都不是一成不變的,。記者從相關(guān)部門(mén)了解到，未來(lái)還將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變化和LPR波動(dòng)情況,，調(diào)整個(gè)人住房貸款利率的加點(diǎn)下限,。

利率調(diào)整因城施策

目前市場(chǎng)普遍預(yù)期，未來(lái)LPR會(huì)有一定程度的向下浮動(dòng)空間,，這是否意味著房貸利率也會(huì)一路走低,？

相關(guān)人士認(rèn)為，如果LPR調(diào)整了但加點(diǎn)水平保持不變,，那么房貸利率確實(shí)有可能發(fā)生變化,，他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)調(diào)因城施策,，各地供需狀況有所區(qū)別,，當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制在房貸利率定價(jià)中會(huì)發(fā)揮重要作用。

比如，個(gè)別城市因?yàn)長(zhǎng)PR調(diào)整導(dǎo)致房貸利率變化,，進(jìn)而使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾突出,，那么，定價(jià)自律機(jī)制就會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)利率進(jìn)行指導(dǎo),，利率下限可能會(huì)調(diào)整得相對(duì)頻繁,，如一兩個(gè)月就調(diào)整一次，以保持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的基本穩(wěn)定,。

今年8月20日,，在國(guó)新辦舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)就表示：“有一點(diǎn)是肯定的,，房貸的利率不下降,。”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)7月30日中央政治局會(huì)議的要求,，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位,，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制,，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施,，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定,。

對(duì)于大家普遍關(guān)心的存量房貸利率如何“換錨”的問(wèn)題。目前,，按照人民銀行公告（2019）第16號(hào)要求,，存量貸款的利率仍按原合同約定執(zhí)行。但據(jù)相關(guān)人士表示,，存量貸款“換錨”相關(guān)政策正在研究中,，但有一個(gè)基本原則，即保護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益,。

距離10月8日越來(lái)越近,，各家銀行也在緊鑼密鼓地為“換錨”做準(zhǔn)備，主要包括貸款合同修訂,、系統(tǒng)改造升級(jí),、員工培訓(xùn)等。

“目前工行相關(guān)工作已經(jīng)基本準(zhǔn)備就緒,?！敝袊?guó)工商銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理任西明介紹，工行內(nèi)部已經(jīng)印發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率應(yīng)用的意見(jiàn),，以指導(dǎo)各個(gè)分行的相關(guān)工作。在制度層面，對(duì)個(gè)人貸款管理辦法中利率條款的修訂工作也正在推進(jìn),，預(yù)計(jì)這部分工作將在9月中下旬完成,；在系統(tǒng)改造方面，目前工行正在進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試,，9月中下旬就能支持房貸選擇LPR定價(jià)的準(zhǔn)備工作,。

中國(guó)建設(shè)銀行住房金融與個(gè)人信貸部副總經(jīng)理黃有綱介紹，建行正加緊推進(jìn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)改造,，并已指導(dǎo)分行做好LPR利率轉(zhuǎn)換準(zhǔn)備工作,。目前，建行正在研究房貸利率調(diào)整方式,、加點(diǎn)數(shù)值等實(shí)施細(xì)節(jié),。同時(shí)，對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)合同的利率等相關(guān)條款進(jìn)行修訂,。

“9月20日左右,，建行系統(tǒng)可以完成升級(jí)?！秉S有綱表示,，在人員培訓(xùn)方面，建行已啟動(dòng)各級(jí)業(yè)務(wù)培訓(xùn),，幫助一線業(yè)務(wù)人員和業(yè)務(wù)管理人員盡快熟悉新的管理規(guī)定,、業(yè)務(wù)辦理流程和系統(tǒng)操作方法。同時(shí),，建行研究梳理了相關(guān)政策和客戶的問(wèn)答題庫(kù)等,，已經(jīng)完成了政策過(guò)渡期間客戶答疑工作的準(zhǔn)備，以保障10月8日平穩(wěn)切換,。

購(gòu)房者淡定以對(duì)

記者走訪北京多家房屋中介機(jī)構(gòu)了解到,，對(duì)于此次新舊房貸利率的切換，多數(shù)購(gòu)房者均淡定以對(duì),，近期并沒(méi)有出現(xiàn)大量購(gòu)房者“突擊”貸款的現(xiàn)象,。

一位房屋中介機(jī)構(gòu)的工作人員告訴記者，多數(shù)購(gòu)房者目前已經(jīng)知道房貸利率近期會(huì)有變化,，但在了解了相關(guān)政策后,，均認(rèn)為這對(duì)其購(gòu)房成本的影響比較小，也并不著急,。

對(duì)于部分在新政過(guò)渡期,，也就是新政發(fā)布后到10月8日之前，購(gòu)房并申請(qǐng)房貸的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，情況則在各家銀行有所差異,。

部分銀行基層人員表示,，目前過(guò)渡期內(nèi)房貸利率執(zhí)行的個(gè)別細(xì)節(jié)問(wèn)題仍待細(xì)化。如新利率執(zhí)行日期到底是以銀行簽約合同為準(zhǔn),，還是以客戶購(gòu)房合同為準(zhǔn),，這些細(xì)節(jié)尚未明確。因此,，各銀行目前在按照各自的情況,，自行決定以哪個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)。

據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，目前廣州,、深圳等地的部分銀行，已經(jīng)對(duì)新增房貸業(yè)務(wù)采用LPR進(jìn)行利率報(bào)價(jià),，已受理房貸申請(qǐng)但未獲批的,，用戶可以在以基準(zhǔn)利率為定價(jià)基準(zhǔn)的老合同和以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的新合同之間進(jìn)行選擇。

相關(guān)人士也明確表示,，在10月8日之前,，簽訂商業(yè)性住房貸款的合同中可以選擇基準(zhǔn)利率作為定價(jià)基準(zhǔn)。如果部分銀行已經(jīng)準(zhǔn)備就緒,，在和借款人協(xié)商一致后,，可以選擇按照LPR加點(diǎn)方式來(lái)確定貸款利率。

中國(guó)銀行一位工作人員告訴記者,，已按照基準(zhǔn)利率方式簽訂借款合同但未發(fā)放的貸款,，按已簽訂的合同約定執(zhí)行。如客戶確需調(diào)整定價(jià)方式,，需廢除原申請(qǐng),，重新發(fā)起審批并簽訂新合同，但相關(guān)流程需要一段時(shí)間,。

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