根據(jù)央行公告,，自10月8日起,，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成,。其中,，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR,，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點,。央行公告同時明確,，人民銀行省一級分支機構(gòu)應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制,，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上,，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限,。

據(jù)了解,，各省市已部署了個人住房貸款利率定價基準的轉(zhuǎn)化工作，具體情況將陸續(xù)正式出臺,。北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR（貸款市場報價利率）+55個基點（一個基點等于0.01%）,，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點,。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平計算，北京市首套個人住房貸款利率下限是5.4%,，二套是5.9%,。此前，北京首套房貸款主流利率為基準利率4.90%上浮10%,，即5.39%,；二套房貸款利率為基準利率上浮20%，即5.88%,。從絕對數(shù)值看,，新規(guī)執(zhí)行后，北京地區(qū)的首套房貸款最低利率上浮0.01%,，二套房貸款利率上浮0.02%,，改革前后的房貸最低利率水平基本一致，符合市場預期,。

以100萬元25年期的首套房貸為例,，采用等額本息的還款方式，之前每月月供6075.36元,，新規(guī)執(zhí)行后月供為6081.30元,，每月貸款利息增加約6元；若是二套房,，之前月供為6369.86元,，改革后的月供為6382.02元，每月貸款利息增加約12元,。

據(jù)北京青年報記者了解,，北京地區(qū)部分銀行在10月8日前已經(jīng)按新的定價基準為客戶定價了。有知情人士表示,，新規(guī)執(zhí)行后的房貸利率水平與北京市當前主要中資銀行新發(fā)放的個人住房貸款利率水平基本一致,。這次定價既實現(xiàn)了與LPR的對接，同時也考慮了北京地區(qū)房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,。

市場人士普遍認為,，當前房地產(chǎn)調(diào)控強調(diào)分城施策，各地情況不同,，在這樣的大背景下,，今后各地的市場利率定價自律機制會發(fā)揮非常重要的作用。

對于未來房貸利率的走勢,，興業(yè)研究宏觀分析師郭于瑋認為,，短期來看，房貸利率應該變化不大，但長期來看,，如果市場對房價的預期徹底扭轉(zhuǎn),，在房價往下走的周期可能會出現(xiàn)一定松動，這個可能需要比較長的時間,。她同時強調(diào),，目前一二線城市與三四線城市的房價走勢有很大差異，因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控未來也還會繼續(xù)貫徹下去,，不同城市的房貸利率狀況也會不一樣,。

值得注意的是，此次新規(guī)只是針對10月8日以后新發(fā)放的個人房貸,，不涉及存量房貸,。對于存量房貸，郭于瑋認為,，如果銀行每一單都要重新定價,，工作量和難度都會非常大，全面“換錨”可能需要央行出臺行政性引導,。（程婕）

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