根據(jù)央行公告,，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成,。其中,，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn),。央行公告同時明確,，人民銀行省一級分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制,，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上,，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限,。

據(jù)了解,，各省市已部署了個人住房貸款利率定價基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化工作，具體情況將陸續(xù)正式出臺,。北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR（貸款市場報價利率）+55個基點(diǎn)（一個基點(diǎn)等于0.01%）,，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個基點(diǎn)。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平計算,，北京市首套個人住房貸款利率下限是5.4%,，二套是5.9%。此前,，北京首套房貸款主流利率為基準(zhǔn)利率4.90%上浮10%,，即5.39%；二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%,，即5.88%,。從絕對數(shù)值看，新規(guī)執(zhí)行后,，北京地區(qū)的首套房貸款最低利率上浮0.01%,，二套房貸款利率上浮0.02%，改革前后的房貸最低利率水平基本一致,，符合市場預(yù)期,。

以100萬元25年期的首套房貸為例,，采用等額本息的還款方式，之前每月月供6075.36元,，新規(guī)執(zhí)行后月供為6081.30元,，每月貸款利息增加約6元,；若是二套房,，之前月供為6369.86元，改革后的月供為6382.02元,，每月貸款利息增加約12元,。

據(jù)北京青年報記者了解，北京地區(qū)部分銀行在10月8日前已經(jīng)按新的定價基準(zhǔn)為客戶定價了,。有知情人士表示,，新規(guī)執(zhí)行后的房貸利率水平與北京市當(dāng)前主要中資銀行新發(fā)放的個人住房貸款利率水平基本一致。這次定價既實(shí)現(xiàn)了與LPR的對接,，同時也考慮了北京地區(qū)房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,。

市場人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)調(diào)分城施策,，各地情況不同,，在這樣的大背景下，今后各地的市場利率定價自律機(jī)制會發(fā)揮非常重要的作用,。

對于未來房貸利率的走勢,，興業(yè)研究宏觀分析師郭于瑋認(rèn)為，短期來看,，房貸利率應(yīng)該變化不大,，但長期來看，如果市場對房價的預(yù)期徹底扭轉(zhuǎn),，在房價往下走的周期可能會出現(xiàn)一定松動,，這個可能需要比較長的時間。她同時強(qiáng)調(diào),，目前一二線城市與三四線城市的房價走勢有很大差異,，因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控未來也還會繼續(xù)貫徹下去，不同城市的房貸利率狀況也會不一樣,。

值得注意的是,，此次新規(guī)只是針對10月8日以后新發(fā)放的個人房貸，不涉及存量房貸,。對于存量房貸,，郭于瑋認(rèn)為，如果銀行每一單都要重新定價,，工作量和難度都會非常大,，全面“換錨”可能需要央行出臺行政性引導(dǎo),。（程婕）

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