原標(biāo)題：三月起房貸利率二選一,？到底該怎么選,？

來(lái)源：三聯(lián)生活周刊

文|謝九

從3月1日開(kāi)始，有商業(yè)住房貸款的人必須做一道選擇題,，是將自己的房貸利率轉(zhuǎn)換成LPR,，還是選擇固定利率？按照央行的要求,，這道選擇題要在8月31日之前完成,，而且選擇機(jī)會(huì)只有一次,，這次選好之后，在以后整個(gè)貸款周期內(nèi)都不能再調(diào)整,。

估計(jì)很多人對(duì)這道題目都是一頭霧水——到底什么是LPR,？為什么已經(jīng)買房的人還要再改利率？到底應(yīng)該怎么選擇,？

圖|視覺(jué)中國(guó)

首先來(lái)看看什么是LPR,。很多人對(duì)這個(gè)概念不清楚，這并不奇怪,，LPR在我國(guó)金融市場(chǎng)雖然已經(jīng)誕生了5年多時(shí)間,，但真正被推上前臺(tái)，大概只有半年時(shí)間,。所謂LPR（Loan Prime Rate）,，是指貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率,，是央行為了利率市場(chǎng)化改革而推出的一個(gè)重要工具,。

過(guò)去幾年，我國(guó)一直在推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革,，表面上來(lái)看,，存貸款利率的上下限都已經(jīng)取消，利率的市場(chǎng)化程度已經(jīng)很高,。但實(shí)際上,，很多商業(yè)銀行都有一個(gè)貸款利率隱性下限的潛規(guī)則，也就是以央行的基準(zhǔn)利率為錨,，設(shè)定一個(gè)最低折扣,，比如說(shuō)9折，這樣使得利率的實(shí)際市場(chǎng)化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,，央行降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本的貨幣政策也由此受阻,，所以，長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)中小企業(yè)融資難和融資貴的問(wèn)題難以解決,，很大程度上也和此有關(guān),。

在央行看來(lái)，過(guò)去商業(yè)銀行以央行的貸款基準(zhǔn)利率為錨,，導(dǎo)致利率市場(chǎng)化程度不夠,，如果通過(guò)LPR推行更徹底的利率市場(chǎng)化改革，打破貸款利率隱性下限,，疏通貨幣政策傳導(dǎo),，我國(guó)的實(shí)際利率還有進(jìn)一步下降的空間。去年8月份,，央行宣布“為深化利率市場(chǎng)化改革,，提高利率傳導(dǎo)效率,，推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，中國(guó)人民銀行決定改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制,?！盠PR由此從邊緣角色登上了舞臺(tái)中央。

圖|攝圖網(wǎng)

那么,，LPR具體怎么操作定價(jià)呢,？由全國(guó)18家銀行在每月20日，向全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心報(bào)價(jià),，這18家銀行包括全國(guó)性銀行,、城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行,、外資銀行和民營(yíng)銀行等,，報(bào)價(jià)按照央行的中期借貸便利利率（MLF，也就是市場(chǎng)俗稱的麻辣粉）加點(diǎn)形成的方式,，而不再以央行貸款基準(zhǔn)利率為參照,，這就是使得貸款市場(chǎng)利率更加市場(chǎng)化。LPR形成機(jī)制改革之后,，從去年8月20日到今年2月20日,，一共實(shí)施了7次報(bào)價(jià)，一年期LPR利率從4.31%下降到了4.05%,，5年期以上從4.85%下降到了4.75%,。未來(lái)央行的貸款基準(zhǔn)利率將逐漸退出，貸款利率的定價(jià)權(quán)全面轉(zhuǎn)移到LPR,，交給市場(chǎng)來(lái)決定,。

在LPR隆重登場(chǎng)之后，新發(fā)的貸款已經(jīng)有90%按照LPR而不是基準(zhǔn)利率來(lái)定價(jià),，所以,，央行開(kāi)始著手推動(dòng)存量貸款的定價(jià)轉(zhuǎn)換，這也就是為什么央行要求有個(gè)人房貸的業(yè)主開(kāi)始做選擇題的原因,，對(duì)于商業(yè)性住房貸款,，要么將利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR，要么選擇固定利率,，公積金貸款用戶不在此列,。

圖|視覺(jué)中國(guó)

那么，具體如何向LPR轉(zhuǎn)換呢,？按照央行的說(shuō)法,，“同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值”,。目前房貸對(duì)應(yīng)的是5年期以上的LPR,，去年12月的利率是4.8%，每個(gè)商業(yè)貸款用戶轉(zhuǎn)換之后的新利率,，也就是根據(jù)當(dāng)時(shí)和商業(yè)銀行簽訂的貸款利率,，然后在4.8%的基礎(chǔ)上加減一定比例。假如之前和銀行簽訂的是基準(zhǔn)利率（4.9%）的1.1倍,，也就是5.39%,，轉(zhuǎn)換之后就變成LPR+0.59%。

對(duì)于轉(zhuǎn)換成LPR,，有很多人擔(dān)心的一個(gè)問(wèn)題是,，如果之前我的貸款利率是享受折扣的，轉(zhuǎn)換成LPR之后是否就沒(méi)有優(yōu)惠了,？其實(shí)不是,，假如之前和銀行簽訂的是基準(zhǔn)利率（4.9%）的8折，也就是3.92%,，那么轉(zhuǎn)換之后就變成LPR-0.88%,。也就是說(shuō)，如果之前房貸利率上浮,，那么轉(zhuǎn)換之后就會(huì)在LPR基礎(chǔ)上加上一定點(diǎn)數(shù),，如果之前房貸利率有折扣,，轉(zhuǎn)換之后就變成LPR減去一定點(diǎn)數(shù),。

具體的加（減）點(diǎn)數(shù)字其實(shí)是一個(gè)倒推演算過(guò)程，如果貸款用戶覺(jué)得有些復(fù)雜,，其實(shí)也不用太關(guān)心,，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)字主要是由銀行來(lái)確定，以便以后給你的貸款重新定價(jià),，加（減）點(diǎn)數(shù)字一旦確定之后,，在剩余合同期內(nèi)都保持不變。

圖|視覺(jué)中國(guó)

對(duì)于貸款用戶而言,，最值得關(guān)心的問(wèn)題應(yīng)該是,，到底要不要轉(zhuǎn)成LPR，還是選擇固定利率,？這才是這次利率轉(zhuǎn)換當(dāng)中最核心的問(wèn)題,。

一個(gè)最基本的判斷標(biāo)準(zhǔn)就是，如果你預(yù)期未來(lái)LPR利率會(huì)下降,，那么就應(yīng)該選擇轉(zhuǎn)成LPR,，因?yàn)閷?lái)你的貸款利率會(huì)跟隨LPR變動(dòng)，LPR下降，你的還貸也會(huì)隨之下降,。反之,，如果你預(yù)期未來(lái)LPR會(huì)上升，那么就應(yīng)該選擇固定利率,，也就是在剩余合同期內(nèi)保持現(xiàn)有利率固定不變,。因?yàn)槿绻D(zhuǎn)換成LPR，如果未來(lái)利率上升,，你的還貸額也會(huì)隨之上升,，而選擇固定利率，則可以規(guī)避利率上升的風(fēng)險(xiǎn),。

所以,，央行這道選擇題到底應(yīng)該怎么做，最關(guān)鍵的判斷依據(jù)就是,，未來(lái)LPR的利率到底是上升還是下降,？

如果從短期來(lái)看，LPR下降的概率顯然更大,。因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力較大,，央行推出LPR的初衷，主要就是為了打破商業(yè)銀行的貸款隱性下限,，解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難和融資貴的問(wèn)題,，所以，從去年8月份推出LPR改革至今,，LPR利率保持了下降的趨勢(shì),。所以，如果你預(yù)期將來(lái)LPR利率下降是大概率事件,，那么選擇轉(zhuǎn)換成LPR而不是固定利率,，顯然對(duì)自己更加有利。

圖|攝圖網(wǎng)

不過(guò),，房貸周期通常都長(zhǎng)達(dá)二三十年,，即使在短期之內(nèi)能夠預(yù)見(jiàn)到LPR利率會(huì)下降，但是從更長(zhǎng)期來(lái)看,，LPR的走勢(shì)如何,，不確定性還是很大。雖然短期之內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)加息的可能性并不大,，但在更遙遠(yuǎn)的未來(lái),，如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的通貨膨脹，加息的可能性還是會(huì)存在的,。一旦開(kāi)始加息,，那么轉(zhuǎn)換成LPR的貸款用戶就得承受更高的還款,，選擇固定利率的就不用。

對(duì)于大多數(shù)普通民眾而言,，要判斷未來(lái)2,、30年之內(nèi)中國(guó)加息還是降息還是一件太專業(yè)和太困難的事情，到底是轉(zhuǎn)換成LPR還是固定利率,，還可以有另外一種選擇思路,，那就是你對(duì)未來(lái)的不確定性有多么厭惡。如果你覺(jué)得當(dāng)前的房貸還款沒(méi)有太大壓力,，同時(shí)又擔(dān)心未來(lái)利率上行帶來(lái)房貸上升,，甚至可能使家庭的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)超出控制，那么,，固定利率也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇,，或許會(huì)讓你錯(cuò)失利率下行的收益，但同時(shí)也幫你消除了未來(lái)幾十年財(cái)務(wù)上的不確定性風(fēng)險(xiǎn),。