原標題：三月起房貸利率二選一,？到底該怎么選？

來源：三聯(lián)生活周刊

文|謝九

從3月1日開始,，有商業(yè)住房貸款的人必須做一道選擇題,，是將自己的房貸利率轉(zhuǎn)換成LPR，還是選擇固定利率,？按照央行的要求,，這道選擇題要在8月31日之前完成，而且選擇機會只有一次,，這次選好之后,，在以后整個貸款周期內(nèi)都不能再調(diào)整。

估計很多人對這道題目都是一頭霧水——到底什么是LPR,？為什么已經(jīng)買房的人還要再改利率,？到底應(yīng)該怎么選擇？

圖|視覺中國

首先來看看什么是LPR,。很多人對這個概念不清楚,，這并不奇怪，LPR在我國金融市場雖然已經(jīng)誕生了5年多時間,，但真正被推上前臺,，大概只有半年時間。所謂LPR（Loan Prime Rate）,，是指貸款市場報價利率,，是央行為了利率市場化改革而推出的一個重要工具。

過去幾年,，我國一直在推進利率市場化改革,，表面上來看，存貸款利率的上下限都已經(jīng)取消,，利率的市場化程度已經(jīng)很高,。但實際上，很多商業(yè)銀行都有一個貸款利率隱性下限的潛規(guī)則,，也就是以央行的基準利率為錨,，設(shè)定一個最低折扣，比如說9折,，這樣使得利率的實際市場化程度遠遠不夠,，央行降低實體經(jīng)濟融資成本的貨幣政策也由此受阻，所以,，長期以來我國中小企業(yè)融資難和融資貴的問題難以解決,，很大程度上也和此有關(guān)。

在央行看來,，過去商業(yè)銀行以央行的貸款基準利率為錨,，導致利率市場化程度不夠，如果通過LPR推行更徹底的利率市場化改革,，打破貸款利率隱性下限,，疏通貨幣政策傳導,，我國的實際利率還有進一步下降的空間。去年8月份,，央行宣布“為深化利率市場化改革,，提高利率傳導效率，推動降低實體經(jīng)濟融資成本,，中國人民銀行決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制,。”LPR由此從邊緣角色登上了舞臺中央,。

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那么,，LPR具體怎么操作定價呢？由全國18家銀行在每月20日,，向全國銀行間同業(yè)拆借中心報價,，這18家銀行包括全國性銀行、城市商業(yè)銀行,、農(nóng)村商業(yè)銀行,、外資銀行和民營銀行等，報價按照央行的中期借貸便利利率（MLF,，也就是市場俗稱的麻辣粉）加點形成的方式,，而不再以央行貸款基準利率為參照，這就是使得貸款市場利率更加市場化,。LPR形成機制改革之后,，從去年8月20日到今年2月20日，一共實施了7次報價,，一年期LPR利率從4.31%下降到了4.05%,，5年期以上從4.85%下降到了4.75%。未來央行的貸款基準利率將逐漸退出,，貸款利率的定價權(quán)全面轉(zhuǎn)移到LPR，交給市場來決定,。

在LPR隆重登場之后,，新發(fā)的貸款已經(jīng)有90%按照LPR而不是基準利率來定價，所以,，央行開始著手推動存量貸款的定價轉(zhuǎn)換,，這也就是為什么央行要求有個人房貸的業(yè)主開始做選擇題的原因，對于商業(yè)性住房貸款,，要么將利率定價基準轉(zhuǎn)為LPR,，要么選擇固定利率，公積金貸款用戶不在此列,。

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那么,，具體如何向LPR轉(zhuǎn)換呢,？按照央行的說法，“同一筆商業(yè)性個人住房貸款,，在2020年3-8月之間任意時點轉(zhuǎn)換,，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值”。目前房貸對應(yīng)的是5年期以上的LPR,，去年12月的利率是4.8%，每個商業(yè)貸款用戶轉(zhuǎn)換之后的新利率,，也就是根據(jù)當時和商業(yè)銀行簽訂的貸款利率,，然后在4.8%的基礎(chǔ)上加減一定比例。假如之前和銀行簽訂的是基準利率（4.9%）的1.1倍,，也就是5.39%,，轉(zhuǎn)換之后就變成LPR+0.59%。

對于轉(zhuǎn)換成LPR,，有很多人擔心的一個問題是,，如果之前我的貸款利率是享受折扣的,，轉(zhuǎn)換成LPR之后是否就沒有優(yōu)惠了？其實不是,，假如之前和銀行簽訂的是基準利率（4.9%）的8折，也就是3.92%,，那么轉(zhuǎn)換之后就變成LPR-0.88%,。也就是說，如果之前房貸利率上浮,，那么轉(zhuǎn)換之后就會在LPR基礎(chǔ)上加上一定點數(shù)，如果之前房貸利率有折扣,，轉(zhuǎn)換之后就變成LPR減去一定點數(shù)。

具體的加（減）點數(shù)字其實是一個倒推演算過程，如果貸款用戶覺得有些復雜,，其實也不用太關(guān)心，因為這個數(shù)字主要是由銀行來確定,，以便以后給你的貸款重新定價,，加（減）點數(shù)字一旦確定之后，在剩余合同期內(nèi)都保持不變,。

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對于貸款用戶而言,，最值得關(guān)心的問題應(yīng)該是,，到底要不要轉(zhuǎn)成LPR,，還是選擇固定利率,？這才是這次利率轉(zhuǎn)換當中最核心的問題,。

一個最基本的判斷標準就是,，如果你預期未來LPR利率會下降，那么就應(yīng)該選擇轉(zhuǎn)成LPR,，因為將來你的貸款利率會跟隨LPR變動，LPR下降,，你的還貸也會隨之下降,。反之,，如果你預期未來LPR會上升,，那么就應(yīng)該選擇固定利率，也就是在剩余合同期內(nèi)保持現(xiàn)有利率固定不變,。因為如果轉(zhuǎn)換成LPR,，如果未來利率上升，你的還貸額也會隨之上升,，而選擇固定利率，則可以規(guī)避利率上升的風險,。

所以,，央行這道選擇題到底應(yīng)該怎么做,，最關(guān)鍵的判斷依據(jù)就是,，未來LPR的利率到底是上升還是下降,？

如果從短期來看，LPR下降的概率顯然更大,。因為當前我國經(jīng)濟穩(wěn)增長的壓力較大,，央行推出LPR的初衷,，主要就是為了打破商業(yè)銀行的貸款隱性下限,，解決實體經(jīng)濟融資難和融資貴的問題,，所以,，從去年8月份推出LPR改革至今，LPR利率保持了下降的趨勢,。所以,，如果你預期將來LPR利率下降是大概率事件,，那么選擇轉(zhuǎn)換成LPR而不是固定利率,，顯然對自己更加有利,。

圖|攝圖網(wǎng)

不過，房貸周期通常都長達二三十年,，即使在短期之內(nèi)能夠預見到LPR利率會下降,，但是從更長期來看，LPR的走勢如何,，不確定性還是很大,。雖然短期之內(nèi)中國經(jīng)濟加息的可能性并不大,，但在更遙遠的未來,，如果中國經(jīng)濟出現(xiàn)比較嚴重的通貨膨脹,，加息的可能性還是會存在的,。一旦開始加息，那么轉(zhuǎn)換成LPR的貸款用戶就得承受更高的還款，選擇固定利率的就不用,。

對于大多數(shù)普通民眾而言,，要判斷未來2,、30年之內(nèi)中國加息還是降息還是一件太專業(yè)和太困難的事情，到底是轉(zhuǎn)換成LPR還是固定利率,，還可以有另外一種選擇思路,，那就是你對未來的不確定性有多么厭惡。如果你覺得當前的房貸還款沒有太大壓力,，同時又擔心未來利率上行帶來房貸上升,，甚至可能使家庭的財務(wù)風險超出控制，那么,，固定利率也是一個不錯的選擇,，或許會讓你錯失利率下行的收益，但同時也幫你消除了未來幾十年財務(wù)上的不確定性風險,。