圖為山東省乳山市一處商品房,。 資料圖片

原標(biāo)題：如何讓百姓買得起住得好

經(jīng)濟(jì)日報(bào)·中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 亢舒

房子歷來是社會輿論關(guān)注的焦點(diǎn)話題之一,，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落,，是建立房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的根本目標(biāo),。只有通過綜合運(yùn)用金融、土地,、財(cái)稅,、投資、立法等手段,，才能真正讓老百姓買得起,、住得好，實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居這個目標(biāo)

建立房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制意義重大,。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高認(rèn)為,，長效機(jī)制的建立有利于解決房地產(chǎn)現(xiàn)存的矛盾和問題，特別是解決一些深層次的矛盾和問題,。有利于抑制房地產(chǎn)泡沫,，防止出現(xiàn)大起大落，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展,。有利于全體人民住有所居目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),。

對于房地產(chǎn)市場本身而言，還需要完善哪些關(guān)系,？確立哪些新制度,？推進(jìn)哪些政策出臺？近日,，記者帶著上述問題采訪了多位專家學(xué)者,。

理清政府和市場關(guān)系

我國自上個世紀(jì)末實(shí)施貨幣化分配住房制度改革以來，房地產(chǎn)市場從無到有,，不斷發(fā)展壯大,，也在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。這期間,，政府的“指揮棒”與市場的自由發(fā)展如影隨形,。其中，行政命令對市場的走勢有十分重要的影響,。這是因?yàn)?，房價的大起大落對經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分不利，政府調(diào)控可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,。

但是,，政府的調(diào)控措施通常是“短效藥”，當(dāng)市場形勢發(fā)生變化時，調(diào)控效果可能會大打折扣,。同時,，調(diào)控措施需要因地制宜、精準(zhǔn)發(fā)力,，一旦不夠精準(zhǔn),，可能會“傷及無辜”。

從長遠(yuǎn)來看,，建立基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制才是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策,。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長王微表示，在房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度研究和長效機(jī)制設(shè)計(jì)中,，應(yīng)該進(jìn)一步理清政府和市場的關(guān)系,。在她看來，在市場制度設(shè)計(jì),、基本政策安排,、土地供應(yīng)、低收入人群的基本住房的改善,，這些都需要更多地發(fā)揮政府的作用,。但在更大的范圍內(nèi)，包括居民住房條件的改善,、租賃市場的發(fā)展等,，則需要更多發(fā)揮市場的作用。

然而,，基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制建設(shè)是一個長期的過程，就當(dāng)前發(fā)展階段而言,，市場調(diào)控仍必不可少,。住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，地方政府對樓市調(diào)控負(fù)主體責(zé)任,，在出臺調(diào)控政策時,，應(yīng)該做到因城施策，一城一策,，加強(qiáng)監(jiān)控,，提高調(diào)控的精準(zhǔn)度。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，清理政府和市場的關(guān)系還有一個重要的方面,，就是如何擺脫地方政府對土地財(cái)政的依賴。當(dāng)前,，土地出讓收入仍然是地方財(cái)政的重要來源,。對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展而言，地方政府既是參與者又是裁判者,，基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制建設(shè)需要對這一情況有一個明確回應(yīng),。

構(gòu)建多層次供應(yīng)體系

王微表示,，在住房市場體系上，需要加快制度設(shè)計(jì),，促進(jìn)多層次,、多樣化的市場協(xié)調(diào)發(fā)展。過去,，大量的市場制度是圍繞新建商品住房來設(shè)計(jì)的,，但二手房交易性制度，以及住房租賃市場等相關(guān)制度仍然不完善,。

為構(gòu)建高端有市場,，中端有支持，低端有保障的多層次住房供應(yīng)體系,。近年來,，我國開展了大規(guī)模的保障性安居工程建設(shè)，并提出到2020年要基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造任務(wù),。此外,，隨著市場形勢的變化，特別是三四線城市庫存相對較多的情況下,，又適時推進(jìn)棚改貨幣化安置,，既解決了住房困難群眾的安居問題，又消化了過剩的庫存,。

同時,，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，很多城市的二手房交易量已經(jīng)超過新建商品住宅交易量,。王微表示,，隨著市場條件的變化，一些制度是否應(yīng)該隨之變化值得研究,。過去房地產(chǎn)金融制度的形成,，是與促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展相關(guān)聯(lián)。比如房地產(chǎn)預(yù)售制,，實(shí)際上是給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了寬松的融資環(huán)境?，F(xiàn)在我國金融市場越來越發(fā)達(dá)、融資環(huán)境越來越寬松,，預(yù)售制這樣的住房金融制度跟未來發(fā)展是不是相適應(yīng),，有待討論。

此外,，住房租賃也應(yīng)該是解決居住問題的重要途徑,。但我國房屋租賃市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出,。完善二手房交易制度,，促進(jìn)房屋中介的規(guī)范發(fā)展等，依然任重道遠(yuǎn),。

2016年6月份,，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出到2020年,，基本形成供應(yīng)主體多元,、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系,，基本形成?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系,。

加快推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展，完善相關(guān)制度,，促進(jìn)住房租賃市場規(guī)范健康發(fā)展,，也應(yīng)該是完善房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的重要內(nèi)容。

政策制度有待完善

新型城鎮(zhèn)化是以人為本的城鎮(zhèn)化,，人們不僅需要住有所居,，更期待居住的舒適，享受到更多更好的公共服務(wù),。建立基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,，也必須進(jìn)一步深化和完善相關(guān)領(lǐng)域的體制機(jī)制和配套改革，才能最終迎來房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,。

王微認(rèn)為,，城市化的發(fā)展，會向一些以大型城市為核心的城市群快速集中,。2016年房價上漲過程中,，除了中心城市的房價上漲以外,，中心城市周邊的關(guān)聯(lián)城市也會隨之上漲,，如長三角、珠三角的一些二級城市,、三級城市,。因此，在城市化發(fā)展過程中,，不同城市之間,，特別是以大型城市為核心的城市群發(fā)展，需要在房地產(chǎn)市場方面消除城市的行政地域的限制，給房地產(chǎn)市場創(chuàng)造一個更大的發(fā)展空間,。

業(yè)內(nèi)相關(guān)專家表示,，隨著城市群的發(fā)展，人口逐漸向最核心的城市周邊疏解,，不僅能緩解日益嚴(yán)重的大城市病,，也能在一定程度上緩解熱點(diǎn)城市房價過快上漲的趨勢。這需要不斷完善周邊城市的就業(yè),、醫(yī)療,、教育等基本公共服務(wù)。

對于三四線城市,，應(yīng)該緊密結(jié)合以人為核心的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展,，繼續(xù)通過鼓勵農(nóng)民工和農(nóng)民等群體在城鎮(zhèn)購房，讓這一群體既進(jìn)得了城,，又住得下來,。

陳政高表示，要增強(qiáng)三四線城市對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力,。要想增強(qiáng)吸引力,，就必須提高城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平，提高公共服務(wù)水平,。同時,，還要提高三四線城市和大城市之間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通水平，促進(jìn)公共服務(wù)均等化,。農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城,，一定要享受到同等的公共服務(wù)，不論是醫(yī)療還是教育,，這是農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城最重要的吸引力,，也是政府的重要責(zé)任。