對(duì)于備受關(guān)注的共有產(chǎn)權(quán)份額比例如何確定,，記者了解到,，北京市房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)根據(jù)《辦法》中確定的估價(jià)原則和方法，以及房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從專業(yè)技術(shù)角度,，編制了評(píng)估技術(shù)指引,，指導(dǎo)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)和共有份額比例的評(píng)估,。共有產(chǎn)權(quán)住房是新推出的品種,，所以這個(gè)指引還需要試行一段時(shí)間，并根據(jù)實(shí)際不斷完善,。

根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房的制度設(shè)計(jì),，產(chǎn)權(quán)比例設(shè)定的原則是“多出多得，少出少得”,，真正實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的,，不是用來(lái)炒的”這個(gè)總體要求,，促進(jìn)社會(huì)公平。

根據(jù)《辦法》,，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額,，參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定,。

共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)和共有份額比例,，應(yīng)分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目土地上市前和房屋銷售前,，由代持機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,，并由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局,、市規(guī)劃國(guó)土委共同審核后確定,。評(píng)估及確定結(jié)果應(yīng)面向社會(huì)公開(kāi)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),，就是看搖號(hào),、選房時(shí)該項(xiàng)目周邊同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格,，以這個(gè)價(jià)格來(lái)計(jì)算,，共有產(chǎn)權(quán)房供地時(shí)定的價(jià)格占多大的比例，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)份額就占多大比例,。

例如某共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目,，供地的時(shí)候確定將來(lái)的銷售均價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，在搖號(hào),、選房時(shí)該項(xiàng)目周邊同地段,、同品質(zhì)的普通商品住房?jī)r(jià)格是4萬(wàn)元/平米的話，那么購(gòu)房人占有的產(chǎn)權(quán)份額就是四分之三,，也就是75%,，另外25%則是政府占有的產(chǎn)權(quán)份額。

具體的評(píng)估確定方法

1,、代持機(jī)構(gòu)首先會(huì)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,。

評(píng)估的是同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格,，剔除高品質(zhì)商品房乃至豪宅,。

2、在評(píng)估確定了普通商品住房?jī)r(jià)格后,，會(huì)在這個(gè)價(jià)格的基礎(chǔ)上打個(gè)九折（政府的第一項(xiàng)讓利）,。確定出計(jì)算產(chǎn)權(quán)比例的“分母”。

3,、用該共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的銷售均價(jià)除以這個(gè)“分母”,，就得出了該項(xiàng)目個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額的比例。

以錦都家園項(xiàng)目為例，評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估出來(lái)該項(xiàng)目周邊同地段,、同品質(zhì)普通商品住房目前的價(jià)格是5.6萬(wàn)元/平米,。打了9折之后，是5.04萬(wàn)元/平米,。

用2.2萬(wàn)元為分子,，5.04萬(wàn)元為分母，計(jì)算出的個(gè)人份額比例為43%到44%之間,。這里政府又一次適度讓利,，就是如果個(gè)人份額的計(jì)算結(jié)果略低于50%，那么依然會(huì)按照50%最終確定,。也就是說(shuō),，50%是個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額比例的“保底線”。

而此后的“自住房”大都是按照周邊普通商品房的六到七折確定的,，所以個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額的比例會(huì)更高,。共有產(chǎn)權(quán)房的個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額比例按照5個(gè)百分點(diǎn)一個(gè)檔位，即50%,、55%,、60%、65%,、70%,、75%、80%,、85%,、90%、95%,。一共10檔,。

政府讓利原則將體現(xiàn)在確定具體比例時(shí)，個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額比例按照“就高”的原則來(lái)確定,。例如一個(gè)項(xiàng)目,，評(píng)估出個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額比例是51%時(shí)，那么最終就按照55%來(lái)算,；如果評(píng)估的結(jié)果是67%,，就按70%算。