在宣布貸款利率“換錨”一周多后,，中國人民銀行日前明確了房貸新的定價方法,。改革后的房貸利率會增還是會減,？新發(fā)放的房貸利率怎么算,？存量房貸利率咋執(zhí)行？這些問題引起社會普遍關注,。

LPR下降房貸會不會降,？

人民銀行8月17日宣布將貸款市場報價利率（LPR）作為各銀行新發(fā)放貸款的主要參考，個人住房貸款定價基準自然也要從原來的貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR,。根據(jù)央行公布的改革后第一期LPR來看,，1年期為4.25%，5年期以上為4.85%；分別較1年期和5年以上貸款基準利率低10個和5個基點（每個基點為萬分之一）,。

“如果換成利率更低的LPR作為房貸定價基準,，那我的房貸利率豈不是能降一些,？”近期打算貸款買房的北京市民王先生起初有過這樣的想法，但仔細研究了新的房貸定價方法,，他發(fā)現(xiàn)此次調(diào)整并非此前想得那么簡單,。

除了定價基準進行了轉(zhuǎn)換,，此次央行明確,，自10月8日起,，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

也就是說，LPR降了,，房貸利率不一定降,，還要看加點的情況,。那么誰來決定加點的多少呢,？目前來看,，有三個不可忽視的因素,。

首先是央行的房貸利率底線,。此次央行公告明確提出，首套房利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,，二套房不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點,。按8月20日5年期以上LPR計算，購房者資質(zhì)再好,、銀行資金再充裕，首套房利率不能低于4.85%，二套房不能低于5.45%,。

其次是當?shù)豅PR加點下限,。每筆房貸具體的加點數(shù)值,，除了遵循央行制定的全國政策,，還得符合當?shù)刈》啃刨J政策要求,。此次調(diào)整明確,，人民銀行分支機構(gòu)將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限,。

此外,，銀行會根據(jù)綜合貸款風險狀況，與借款人協(xié)商約定。“未來LPR若進一步下調(diào),，房貸利率也不一定會降。在現(xiàn)有信貸政策調(diào)控下,，新增住房按揭貸款額度較之前管控更嚴,，利率也在走高?！碧K州一家大行普惠金融部門負責人介紹，改革前當?shù)厥滋追坷室演^基準利率上浮25%,。

人民銀行副行長劉國強此前曾明確表示,，落實“房住不炒”的目標定位,，就得做到房貸的增量不擴張,、房貸的利率不下降。要確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定,。

誰的房貸利率受影響最大,？

“我應該現(xiàn)在趕緊定下辦貸款,，還是再等等,？”看到新的房貸定價政策出臺,，近期忙著看房的上海市民楊女士有些舉棋不定,。

房貸利率“換錨”后，直接關系著打算貸款購房者的“錢袋子”,。專家認為,，根據(jù)目前實際利率水平來看,，此次調(diào)整對大部分購房者應該影響不大,，只對極少的銀行眼中的“優(yōu)質(zhì)客戶”可能會產(chǎn)生一定影響。

按公告要求,，首套房利率不得低于相應期限LPR,。這就讓個別地區(qū)“優(yōu)質(zhì)客戶”獲得首套房貸9折或95折難以實現(xiàn),。不過,，央行表示，10月8日前,，已經(jīng)發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行,。專家分析，如果楊女士真的確定能獲得9折或95折房貸利率,，還是早做決定對她更有利。

不過，據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35個城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來看，目前執(zhí)行首套房貸9折或9.5折的城市非常少，7月份上海還有首套房能執(zhí)行4.84%利率的,，但絕大部分城市的首套房平均利率均顯著高于4.85%。而且，最近幾個月,，無論是首套房還是二套房，大部分城市的房貸平均利率都呈微弱上行趨勢,。

“展望未來一段時間,，個人住房貸款利率有上行的可能性,，但幅度不會太大?！眹医鹑谂c發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼認為，不同銀行對個人住房貸款業(yè)務定位不一樣,，在不同區(qū)域的信貸資源投入也相差較大,，因此在房貸利率會有明顯的分化,，而大型商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整預計相對溫和。

LPR月月變房貸利率會咋變？

“以前每次降息房貸利率會在次年調(diào)整,，而LPR月月都在變，我的房貸利率會咋變,？”這應該是不少貸款購房者心中的疑問。

此次央行的公告明確，個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定,，最短為1年,，最長為合同期限,。每次利率重新定價時,，定價基準調(diào)整為最近一個月相應期限的LPR,。

也就是說,，房貸利率“換錨”后，新增房貸重新定價時得看當時LPR的水平,。專家表示,，房貸調(diào)整頻率是最高1年，最低頻率可以不調(diào)整,。房貸利率不會每個月都跟著LPR走,，但預計未來銀行為了降低自身的風險，會要求客戶每年做一次重定價,，根據(jù)LPR一年變一次。此外,，根據(jù)央行公告，公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

中國銀行國際金融研究所研究員周景彤認為,，未來房貸利率會更加突出體現(xiàn)地域性,、貨幣政策和各銀行的信貸策略,，不同地區(qū)、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大,，更能體現(xiàn)“因城施策”。

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示,，房貸定價新規(guī)對市場影響有限,，仍然是此前房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)：可以維持新的個人住房貸款利率保持總體穩(wěn)定，既不下降,，也不會明顯增加個人房貸利息負擔,。這將有利于在推動企業(yè)貸款利率下降的同時，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,。（新華社記者吳雨,、張千千）