在宣布貸款利率“換錨”一周多后,,中國人民銀行日前明確了房貸新的定價方法,。改革后的房貸利率會增還是會減?新發(fā)放的房貸利率怎么算,?存量房貸利率咋執(zhí)行,?這些問題引起社會普遍關(guān)注。
LPR下降房貸會不會降,?
人民銀行8月17日宣布將貸款市場報價利率(LPR)作為各銀行新發(fā)放貸款的主要參考,,個人住房貸款定價基準自然也要從原來的貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR。根據(jù)央行公布的改革后第一期LPR來看,,1年期為4.25%,,5年期以上為4.85%;分別較1年期和5年以上貸款基準利率低10個和5個基點(每個基點為萬分之一),。
“如果換成利率更低的LPR作為房貸定價基準,,那我的房貸利率豈不是能降一些?”近期打算貸款買房的北京市民王先生起初有過這樣的想法,,但仔細研究了新的房貸定價方法,,他發(fā)現(xiàn)此次調(diào)整并非此前想得那么簡單。
除了定價基準進行了轉(zhuǎn)換,,此次央行明確,,自10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準加點形成,。
也就是說,,LPR降了,房貸利率不一定降,,還要看加點的情況,。那么誰來決定加點的多少呢?目前來看,,有三個不可忽視的因素,。
首先是央行的房貸利率底線。此次央行公告明確提出,,首套房利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率,二套房不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點,。按8月20日5年期以上LPR計算,,購房者資質(zhì)再好、銀行資金再充裕,,首套房利率不能低于4.85%,,二套房不能低于5.45%。
其次是當?shù)豅PR加點下限。每筆房貸具體的加點數(shù)值,,除了遵循央行制定的全國政策,,還得符合當?shù)刈》啃刨J政策要求。此次調(diào)整明確,,人民銀行分支機構(gòu)將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限,。
此外,銀行會根據(jù)綜合貸款風險狀況,,與借款人協(xié)商約定,。“未來LPR若進一步下調(diào),,房貸利率也不一定會降,。在現(xiàn)有信貸政策調(diào)控下,新增住房按揭貸款額度較之前管控更嚴,,利率也在走高,。”蘇州一家大行普惠金融部門負責人介紹,,改革前當?shù)厥滋追坷室演^基準利率上浮25%,。
人民銀行副行長劉國強此前曾明確表示,落實“房住不炒”的目標定位,,就得做到房貸的增量不擴張,、房貸的利率不下降。要確保差別化住房信貸政策有效實施,,保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定,。
誰的房貸利率受影響最大?
“我應(yīng)該現(xiàn)在趕緊定下辦貸款,,還是再等等,?”看到新的房貸定價政策出臺,近期忙著看房的上海市民楊女士有些舉棋不定,。
房貸利率“換錨”后,,直接關(guān)系著打算貸款購房者的“錢袋子”。專家認為,,根據(jù)目前實際利率水平來看,,此次調(diào)整對大部分購房者應(yīng)該影響不大,只對極少的銀行眼中的“優(yōu)質(zhì)客戶”可能會產(chǎn)生一定影響,。
按公告要求,,首套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR。這就讓個別地區(qū)“優(yōu)質(zhì)客戶”獲得首套房貸9折或95折難以實現(xiàn),。不過,,央行表示,10月8日前,已經(jīng)發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款,,仍按原合同約定執(zhí)行,。專家分析,如果楊女士真的確定能獲得9折或95折房貸利率,,還是早做決定對她更有利,。
不過,據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35個城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來看,,目前執(zhí)行首套房貸9折或9.5折的城市非常少,,7月份上海還有首套房能執(zhí)行4.84%利率的,但絕大部分城市的首套房平均利率均顯著高于4.85%,。而且,,最近幾個月,無論是首套房還是二套房,,大部分城市的房貸平均利率都呈微弱上行趨勢,。
“展望未來一段時間,個人住房貸款利率有上行的可能性,,但幅度不會太大,。”國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼認為,,不同銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣,,在不同區(qū)域的信貸資源投入也相差較大,因此在房貸利率會有明顯的分化,,而大型商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整預計相對溫和,。
LPR月月變房貸利率會咋變?
“以前每次降息房貸利率會在次年調(diào)整,,而LPR月月都在變,,我的房貸利率會咋變?”這應(yīng)該是不少貸款購房者心中的疑問,。
此次央行的公告明確,,個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定,最短為1年,,最長為合同期限,。每次利率重新定價時,定價基準調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR,。
也就是說,,房貸利率“換錨”后,新增房貸重新定價時得看當時LPR的水平,。專家表示,房貸調(diào)整頻率是最高1年,最低頻率可以不調(diào)整,。房貸利率不會每個月都跟著LPR走,,但預計未來銀行為了降低自身的風險,會要求客戶每年做一次重定價,,根據(jù)LPR一年變一次,。此外,根據(jù)央行公告,,公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整,。
中國銀行國際金融研究所研究員周景彤認為,未來房貸利率會更加突出體現(xiàn)地域性,、貨幣政策和各銀行的信貸策略,,不同地區(qū)、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大,,更能體現(xiàn)“因城施策”,。
交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示,房貸定價新規(guī)對市場影響有限,,仍然是此前房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù):可以維持新的個人住房貸款利率保持總體穩(wěn)定,,既不下降,也不會明顯增加個人房貸利息負擔,。這將有利于在推動企業(yè)貸款利率下降的同時,,保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。(新華社記者吳雨,、張千千)
房貸利率不下降 這次“利率并軌”改革,房貸的利率由基準利率變?yōu)閰⒖糒PR,,參考的基準變了,,但最后出來的房貸利率水平要保持基本穩(wěn)定。
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