在宣布貸款利率“換錨”一周多后,，中國人民銀行日前明確了房貸新的定價方法。改革后的房貸利率會增還是會減,？新發(fā)放的房貸利率怎么算,？存量房貸利率咋執(zhí)行？這些問題引起社會普遍關(guān)注,。

LPR下降房貸會不會降,？

人民銀行8月17日宣布將貸款市場報價利率（LPR）作為各銀行新發(fā)放貸款的主要參考，個人住房貸款定價基準(zhǔn)自然也要從原來的貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR,。根據(jù)央行公布的改革后第一期LPR來看,，1年期為4.25%，5年期以上為4.85%,；分別較1年期和5年以上貸款基準(zhǔn)利率低10個和5個基點(diǎn)（每個基點(diǎn)為萬分之一）,。

“如果換成利率更低的LPR作為房貸定價基準(zhǔn)，那我的房貸利率豈不是能降一些,？”近期打算貸款買房的北京市民王先生起初有過這樣的想法,，但仔細(xì)研究了新的房貸定價方法，他發(fā)現(xiàn)此次調(diào)整并非此前想得那么簡單,。

除了定價基準(zhǔn)進(jìn)行了轉(zhuǎn)換,，此次央行明確，自10月8日起,，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成,。

也就是說，LPR降了,，房貸利率不一定降,，還要看加點(diǎn)的情況,。那么誰來決定加點(diǎn)的多少呢,？目前來看，有三個不可忽視的因素,。

首先是央行的房貸利率底線,。此次央行公告明確提出，首套房利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率,，二套房不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點(diǎn),。按8月20日5年期以上LPR計算,，購房者資質(zhì)再好、銀行資金再充裕,，首套房利率不能低于4.85%,，二套房不能低于5.45%。

其次是當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限,。每筆房貸具體的加點(diǎn)數(shù)值,，除了遵循央行制定的全國政策，還得符合當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求,。此次調(diào)整明確,，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制及時確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。

此外,，銀行會根據(jù)綜合貸款風(fēng)險狀況,，與借款人協(xié)商約定?！拔磥鞮PR若進(jìn)一步下調(diào),，房貸利率也不一定會降。在現(xiàn)有信貸政策調(diào)控下,，新增住房按揭貸款額度較之前管控更嚴(yán),，利率也在走高?！碧K州一家大行普惠金融部門負(fù)責(zé)人介紹,，改革前當(dāng)?shù)厥滋追坷室演^基準(zhǔn)利率上浮25%。

人民銀行副行長劉國強(qiáng)此前曾明確表示,，落實(shí)“房住不炒”的目標(biāo)定位,，就得做到房貸的增量不擴(kuò)張、房貸的利率不下降,。要確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施,，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。

誰的房貸利率受影響最大,？

“我應(yīng)該現(xiàn)在趕緊定下辦貸款,，還是再等等？”看到新的房貸定價政策出臺,，近期忙著看房的上海市民楊女士有些舉棋不定,。

房貸利率“換錨”后，直接關(guān)系著打算貸款購房者的“錢袋子”,。專家認(rèn)為,，根據(jù)目前實(shí)際利率水平來看，此次調(diào)整對大部分購房者應(yīng)該影響不大，只對極少的銀行眼中的“優(yōu)質(zhì)客戶”可能會產(chǎn)生一定影響,。

按公告要求,，首套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR。這就讓個別地區(qū)“優(yōu)質(zhì)客戶”獲得首套房貸9折或95折難以實(shí)現(xiàn),。不過,，央行表示，10月8日前,，已經(jīng)發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款,，仍按原合同約定執(zhí)行。專家分析,，如果楊女士真的確定能獲得9折或95折房貸利率,，還是早做決定對她更有利。

不過,，據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35個城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來看,，目前執(zhí)行首套房貸9折或9.5折的城市非常少，7月份上海還有首套房能執(zhí)行4.84%利率的,，但絕大部分城市的首套房平均利率均顯著高于4.85%,。而且，最近幾個月,，無論是首套房還是二套房,，大部分城市的房貸平均利率都呈微弱上行趨勢。

“展望未來一段時間,，個人住房貸款利率有上行的可能性,，但幅度不會太大?！眹医鹑谂c發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼認(rèn)為,，不同銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣，在不同區(qū)域的信貸資源投入也相差較大,，因此在房貸利率會有明顯的分化,，而大型商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整預(yù)計相對溫和。

LPR月月變房貸利率會咋變,？

“以前每次降息房貸利率會在次年調(diào)整,，而LPR月月都在變，我的房貸利率會咋變,？”這應(yīng)該是不少貸款購房者心中的疑問,。

此次央行的公告明確，個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定,，最短為1年,，最長為合同期限,。每次利率重新定價時,，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR,。

也就是說，房貸利率“換錨”后,，新增房貸重新定價時得看當(dāng)時LPR的水平,。專家表示，房貸調(diào)整頻率是最高1年,，最低頻率可以不調(diào)整,。房貸利率不會每個月都跟著LPR走，但預(yù)計未來銀行為了降低自身的風(fēng)險,，會要求客戶每年做一次重定價,，根據(jù)LPR一年變一次。此外,，根據(jù)央行公告,，公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

中國銀行國際金融研究所研究員周景彤認(rèn)為,，未來房貸利率會更加突出體現(xiàn)地域性,、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區(qū),、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大,，更能體現(xiàn)“因城施策”。

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示,，房貸定價新規(guī)對市場影響有限,，仍然是此前房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)：可以維持新的個人住房貸款利率保持總體穩(wěn)定，既不下降,，也不會明顯增加個人房貸利息負(fù)擔(dān),。這將有利于在推動企業(yè)貸款利率下降的同時，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,。（新華社記者吳雨,、張千千）