在宣布貸款利率“換錨”一周多后,,中國(guó)人民銀行日前明確了房貸新的定價(jià)方法,。改革后的房貸利率會(huì)增還是會(huì)減?新發(fā)放的房貸利率怎么算,?存量房貸利率咋執(zhí)行,?這些問(wèn)題引起社會(huì)普遍關(guān)注。
LPR下降房貸會(huì)不會(huì)降,?
人民銀行8月17日宣布將貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)作為各銀行新發(fā)放貸款的主要參考,,個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)自然也要從原來(lái)的貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。根據(jù)央行公布的改革后第一期LPR來(lái)看,,1年期為4.25%,,5年期以上為4.85%;分別較1年期和5年以上貸款基準(zhǔn)利率低10個(gè)和5個(gè)基點(diǎn)(每個(gè)基點(diǎn)為萬(wàn)分之一),。
“如果換成利率更低的LPR作為房貸定價(jià)基準(zhǔn),,那我的房貸利率豈不是能降一些?”近期打算貸款買(mǎi)房的北京市民王先生起初有過(guò)這樣的想法,,但仔細(xì)研究了新的房貸定價(jià)方法,,他發(fā)現(xiàn)此次調(diào)整并非此前想得那么簡(jiǎn)單。
除了定價(jià)基準(zhǔn)進(jìn)行了轉(zhuǎn)換,,此次央行明確,,自10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成,。
也就是說(shuō),,LPR降了,房貸利率不一定降,,還要看加點(diǎn)的情況,。那么誰(shuí)來(lái)決定加點(diǎn)的多少呢?目前來(lái)看,,有三個(gè)不可忽視的因素,。
首先是央行的房貸利率底線。此次央行公告明確提出,,首套房利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率,,二套房不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。按8月20日5年期以上LPR計(jì)算,,購(gòu)房者資質(zhì)再好,、銀行資金再充裕,首套房利率不能低于4.85%,,二套房不能低于5.45%,。
其次是當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限,。每筆房貸具體的加點(diǎn)數(shù)值,除了遵循央行制定的全國(guó)政策,,還得符合當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求,。此次調(diào)整明確,人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限,。
此外,,銀行會(huì)根據(jù)綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況,與借款人協(xié)商約定,?!拔磥?lái)LPR若進(jìn)一步下調(diào),房貸利率也不一定會(huì)降,。在現(xiàn)有信貸政策調(diào)控下,,新增住房按揭貸款額度較之前管控更嚴(yán),利率也在走高,。”蘇州一家大行普惠金融部門(mén)負(fù)責(zé)人介紹,,改革前當(dāng)?shù)厥滋追坷室演^基準(zhǔn)利率上浮25%,。
人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)此前曾明確表示,落實(shí)“房住不炒”的目標(biāo)定位,,就得做到房貸的增量不擴(kuò)張,、房貸的利率不下降。要確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施,,保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定,。
誰(shuí)的房貸利率受影響最大?
“我應(yīng)該現(xiàn)在趕緊定下辦貸款,,還是再等等,?”看到新的房貸定價(jià)政策出臺(tái),近期忙著看房的上海市民楊女士有些舉棋不定,。
房貸利率“換錨”后,,直接關(guān)系著打算貸款購(gòu)房者的“錢(qián)袋子”。專(zhuān)家認(rèn)為,,根據(jù)目前實(shí)際利率水平來(lái)看,,此次調(diào)整對(duì)大部分購(gòu)房者應(yīng)該影響不大,只對(duì)極少的銀行眼中的“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”可能會(huì)產(chǎn)生一定影響,。
按公告要求,,首套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR。這就讓個(gè)別地區(qū)“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”獲得首套房貸9折或95折難以實(shí)現(xiàn),。不過(guò),,央行表示,10月8日前,已經(jīng)發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,,仍按原合同約定執(zhí)行,。專(zhuān)家分析,如果楊女士真的確定能獲得9折或95折房貸利率,,還是早做決定對(duì)她更有利,。
不過(guò),據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35個(gè)城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來(lái)看,,目前執(zhí)行首套房貸9折或9.5折的城市非常少,,7月份上海還有首套房能執(zhí)行4.84%利率的,但絕大部分城市的首套房平均利率均顯著高于4.85%,。而且,,最近幾個(gè)月,無(wú)論是首套房還是二套房,,大部分城市的房貸平均利率都呈微弱上行趨勢(shì),。
“展望未來(lái)一段時(shí)間,個(gè)人住房貸款利率有上行的可能性,,但幅度不會(huì)太大,。”國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼認(rèn)為,,不同銀行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣,,在不同區(qū)域的信貸資源投入也相差較大,因此在房貸利率會(huì)有明顯的分化,,而大型商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整預(yù)計(jì)相對(duì)溫和,。
LPR月月變房貸利率會(huì)咋變?
“以前每次降息房貸利率會(huì)在次年調(diào)整,,而LPR月月都在變,,我的房貸利率會(huì)咋變?”這應(yīng)該是不少貸款購(gòu)房者心中的疑問(wèn),。
此次央行的公告明確,,個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定,最短為1年,,最長(zhǎng)為合同期限,。每次利率重新定價(jià)時(shí),定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR,。
也就是說(shuō),,房貸利率“換錨”后,新增房貸重新定價(jià)時(shí)得看當(dāng)時(shí)LPR的水平,。專(zhuān)家表示,,房貸調(diào)整頻率是最高1年,,最低頻率可以不調(diào)整。房貸利率不會(huì)每個(gè)月都跟著LPR走,,但預(yù)計(jì)未來(lái)銀行為了降低自身的風(fēng)險(xiǎn),,會(huì)要求客戶(hù)每年做一次重定價(jià),根據(jù)LPR一年變一次,。此外,,根據(jù)央行公告,公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整,。
中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員周景彤認(rèn)為,,未來(lái)房貸利率會(huì)更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略,,不同地區(qū),、不同客戶(hù)和不同時(shí)期房貸利率的差別會(huì)更大,更能體現(xiàn)“因城施策”,。
交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示,,房貸定價(jià)新規(guī)對(duì)市場(chǎng)影響有限,仍然是此前房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù):可以維持新的個(gè)人住房貸款利率保持總體穩(wěn)定,,既不下降,,也不會(huì)明顯增加個(gè)人房貸利息負(fù)擔(dān)。這將有利于在推動(dòng)企業(yè)貸款利率下降的同時(shí),,保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定,。(新華社記者吳雨,、張千千)
房貸利率不下降 這次“利率并軌”改革,,房貸的利率由基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR,參考的基準(zhǔn)變了,,但最后出來(lái)的房貸利率水平要保持基本穩(wěn)定,。
新華社塔什干7月21日電(記者蔡國(guó)棟)烏茲別克斯坦中央銀行日前宣布,,基于當(dāng)前旨在抑制通貨膨脹的貨幣政策需要,,把再融資年利率維持在16%的水平不變
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