因此，出于在大都市圈“扎根”的顧慮,，趕政策末班車而“搶上車”，也是這一波購房熱潮的一大主力,。于是,，新房預(yù)售管制下，需求開始轉(zhuǎn)向二手住房,、“類住宅”等,。二手住房一旦趨暖,，中介亂象,、投機炒作等問題開始嚴重了，比如近期北京學(xué)區(qū)房炒作,、規(guī)避限購的假離婚和企業(yè)購房等,，以及“類住宅”大行其道。另一個重要的原因是,，2014年以來熱點樓市回升,，改善型需求是主力。但近年來,，因土地價格高企,、“地王”頻現(xiàn)，新房供應(yīng)越來越偏遠,、越來越豪宅化,、公共服務(wù)配套越來越差，特別是教育醫(yī)療等。于是,，改善型需求開始轉(zhuǎn)向性價比更高,、供應(yīng)效率更高的二手住房市場。因此可判斷,，未來全國將加速進入存量房市場,。

在“冒頭即打”、雷厲風行的調(diào)控政策基調(diào)下,，目前全國已有40多個城市(縣)發(fā)布了新一輪調(diào)控,。進入4月，抑制需求的調(diào)控措施相繼落地,，特別是限購限貸“加碼”、范圍擴大,，將很多需求擋在了外面,。同時，13個城市啟動了“限售”,，加杠桿投資的購房需求也將下降,。此外，3月因趕政策末班車而“搶上車”的購房也將趨于回落,。近期,，根據(jù)筆者調(diào)研，隨著各地學(xué)習(xí)北京“10天9調(diào)”的精細化密集調(diào)控經(jīng)驗,，不管是房價上漲預(yù)期,，或加緊入市購房行為，都明顯減少,。

同時,，近期熱點城市房貸開始緊縮，很多銀行將首套房貸優(yōu)惠利率折扣從3月基準利率的0.9倍降至0.95倍,。3月新增居民中長期貸款僅4500億元,，低于去年平均水平，同比多增額降至零左右,。截至3月末,，全國個人住房貸款余額19.1萬億元，同比增長35.7%,，比上年末回落1.1個百分點,。隨著調(diào)控政策落地、激進的預(yù)期漸進改觀,，加上信貸投放的微妙變化,，預(yù)計從5月開始，熱點城市和區(qū)域二手住房成交量將會下滑。近期權(quán)威媒體報道,，北京,、廣州、廈門等地二手房門店業(yè)務(wù)量大幅下滑,。

筆者認為,，基于利率仍舊在歷史低位，貸款政策和調(diào)控政策支持“去庫存”,、支持合理需求,，未來住房需求仍將保持在高位。但在住房回歸居住屬性的定位下,，打擊投資炒作的調(diào)控會堅持下去,，未來非自住購房需求會明顯減少。近年來,，由于新房供應(yīng)效率較低,，新市民購房需求和改善型需求占主體的情況下，樓市將快速進入存量房時代,，二手住房價格上漲還將維持一段時間,。二手房時代到來，是樓市走向成熟的標志,，也標志著樓市大規(guī)模新增建設(shè)的高潮過去了,。由此，未來各大城市房屋交易還將比較頻繁,，但開發(fā)投資將趨勢性回落,。