因此,，出于在大都市圈“扎根”的顧慮，趕政策末班車而“搶上車”,，也是這一波購(gòu)房熱潮的一大主力,。于是，新房預(yù)售管制下,，需求開始轉(zhuǎn)向二手住房,、“類住宅”等。二手住房一旦趨暖,，中介亂象,、投機(jī)炒作等問題開始嚴(yán)重了，比如近期北京學(xué)區(qū)房炒作,、規(guī)避限購(gòu)的假離婚和企業(yè)購(gòu)房等，以及“類住宅”大行其道,。另一個(gè)重要的原因是,，2014年以來(lái)熱點(diǎn)樓市回升，改善型需求是主力,。但近年來(lái),，因土地價(jià)格高企、“地王”頻現(xiàn),，新房供應(yīng)越來(lái)越偏遠(yuǎn),、越來(lái)越豪宅化、公共服務(wù)配套越來(lái)越差,，特別是教育醫(yī)療等,。于是，改善型需求開始轉(zhuǎn)向性價(jià)比更高,、供應(yīng)效率更高的二手住房市場(chǎng),。因此可判斷，未來(lái)全國(guó)將加速進(jìn)入存量房市場(chǎng),。

在“冒頭即打”,、雷厲風(fēng)行的調(diào)控政策基調(diào)下,，目前全國(guó)已有40多個(gè)城市(縣)發(fā)布了新一輪調(diào)控。進(jìn)入4月,，抑制需求的調(diào)控措施相繼落地,，特別是限購(gòu)限貸“加碼”、范圍擴(kuò)大,，將很多需求擋在了外面,。同時(shí)，13個(gè)城市啟動(dòng)了“限售”,，加杠桿投資的購(gòu)房需求也將下降,。此外，3月因趕政策末班車而“搶上車”的購(gòu)房也將趨于回落,。近期,，根據(jù)筆者調(diào)研，隨著各地學(xué)習(xí)北京“10天9調(diào)”的精細(xì)化密集調(diào)控經(jīng)驗(yàn),，不管是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,，或加緊入市購(gòu)房行為，都明顯減少,。

同時(shí),，近期熱點(diǎn)城市房貸開始緊縮，很多銀行將首套房貸優(yōu)惠利率折扣從3月基準(zhǔn)利率的0.9倍降至0.95倍,。3月新增居民中長(zhǎng)期貸款僅4500億元,，低于去年平均水平，同比多增額降至零左右,。截至3月末,，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額19.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35.7%,，比上年末回落1.1個(gè)百分點(diǎn),。隨著調(diào)控政策落地、激進(jìn)的預(yù)期漸進(jìn)改觀,，加上信貸投放的微妙變化,，預(yù)計(jì)從5月開始，熱點(diǎn)城市和區(qū)域二手住房成交量將會(huì)下滑,。近期權(quán)威媒體報(bào)道,，北京、廣州,、廈門等地二手房門店業(yè)務(wù)量大幅下滑,。

筆者認(rèn)為，基于利率仍舊在歷史低位，貸款政策和調(diào)控政策支持“去庫(kù)存”,、支持合理需求,，未來(lái)住房需求仍將保持在高位。但在住房回歸居住屬性的定位下,，打擊投資炒作的調(diào)控會(huì)堅(jiān)持下去,，未來(lái)非自住購(gòu)房需求會(huì)明顯減少。近年來(lái),，由于新房供應(yīng)效率較低,，新市民購(gòu)房需求和改善型需求占主體的情況下，樓市將快速進(jìn)入存量房時(shí)代,，二手住房?jī)r(jià)格上漲還將維持一段時(shí)間,。二手房時(shí)代到來(lái)，是樓市走向成熟的標(biāo)志,，也標(biāo)志著樓市大規(guī)模新增建設(shè)的高潮過(guò)去了,。由此，未來(lái)各大城市房屋交易還將比較頻繁,，但開發(fā)投資將趨勢(shì)性回落,。