因此,，出于在大都市圈“扎根”的顧慮,，趕政策末班車而“搶上車”,，也是這一波購房熱潮的一大主力,。于是,，新房預售管制下,，需求開始轉向二手住房,、“類住宅”等,。二手住房一旦趨暖,，中介亂象、投機炒作等問題開始嚴重了,，比如近期北京學區(qū)房炒作,、規(guī)避限購的假離婚和企業(yè)購房等，以及“類住宅”大行其道,。另一個重要的原因是,，2014年以來熱點樓市回升，改善型需求是主力,。但近年來,，因土地價格高企、“地王”頻現(xiàn),，新房供應越來越偏遠,、越來越豪宅化、公共服務配套越來越差，特別是教育醫(yī)療等,。于是,，改善型需求開始轉向性價比更高、供應效率更高的二手住房市場,。因此可判斷，未來全國將加速進入存量房市場,。

在“冒頭即打”,、雷厲風行的調控政策基調下，目前全國已有40多個城市(縣)發(fā)布了新一輪調控,。進入4月,，抑制需求的調控措施相繼落地，特別是限購限貸“加碼”,、范圍擴大,，將很多需求擋在了外面。同時,，13個城市啟動了“限售”,，加杠桿投資的購房需求也將下降。此外,，3月因趕政策末班車而“搶上車”的購房也將趨于回落,。近期，根據筆者調研,，隨著各地學習北京“10天9調”的精細化密集調控經驗,，不管是房價上漲預期，或加緊入市購房行為,，都明顯減少,。

同時，近期熱點城市房貸開始緊縮,，很多銀行將首套房貸優(yōu)惠利率折扣從3月基準利率的0.9倍降至0.95倍,。3月新增居民中長期貸款僅4500億元，低于去年平均水平,，同比多增額降至零左右,。截至3月末，全國個人住房貸款余額19.1萬億元,，同比增長35.7%,，比上年末回落1.1個百分點。隨著調控政策落地,、激進的預期漸進改觀,，加上信貸投放的微妙變化，預計從5月開始，熱點城市和區(qū)域二手住房成交量將會下滑,。近期權威媒體報道,，北京、廣州,、廈門等地二手房門店業(yè)務量大幅下滑,。

筆者認為，基于利率仍舊在歷史低位,，貸款政策和調控政策支持“去庫存”,、支持合理需求，未來住房需求仍將保持在高位,。但在住房回歸居住屬性的定位下,，打擊投資炒作的調控會堅持下去，未來非自住購房需求會明顯減少,。近年來,，由于新房供應效率較低，新市民購房需求和改善型需求占主體的情況下,，樓市將快速進入存量房時代,，二手住房價格上漲還將維持一段時間。二手房時代到來,，是樓市走向成熟的標志,，也標志著樓市大規(guī)模新增建設的高潮過去了。由此,，未來各大城市房屋交易還將比較頻繁,，但開發(fā)投資將趨勢性回落。