報告顯示,，物業(yè)公司追索物業(yè)服務(wù)費,、公攤水電費、車位管理費等案件占全部案件數(shù)量的99%以上,，且呈現(xiàn)標的額小,、批量案件多的特點，超萬元的案件不足10%,，而最多一批案件被訴業(yè)主人數(shù)達500余名,，法院大多通過適用小額速裁程序，77%左右案件通過調(diào)解或撤訴方式結(jié)案,。

“雖然標的額較小,，卻極易引發(fā)糾紛?！蹦暇┦兄性好袼耐シü亳R帥介紹,，在起訴到法院之前,，大多數(shù)“撤場”小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)公司間出現(xiàn)過沖突，導(dǎo)致拒交物業(yè)費現(xiàn)象嚴重,，很多業(yè)主抱團參加訴訟,，審理難度大。

物業(yè)瑕疵常引糾紛

南京市中院民四庭的報告就物業(yè)糾紛案件類型進行分析,，歸類為五大類型,，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)追討物業(yè)費糾紛；業(yè)主財物,、人身受損要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔損害賠償責任案件,；與業(yè)主自治管理相關(guān)的業(yè)主撤銷權(quán)、業(yè)主知情權(quán)案件,；物業(yè)移交產(chǎn)生的糾紛,；業(yè)主委員會和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間有關(guān)公共配套設(shè)施的權(quán)屬糾紛。

“物業(yè)費糾紛占其中絕大部分,，或多或少與物業(yè)公司服務(wù)瑕疵存在關(guān)聯(lián),。”王勁松分析說,，業(yè)主抗辯理由大多集中在公共設(shè)施維修養(yǎng)護,、公共衛(wèi)生、物業(yè)企業(yè)未盡建筑物維修義務(wù),、未有效制止小區(qū)違建,、群租現(xiàn)象，還涉及物業(yè)公司未依法依規(guī)公開收支賬目,、物業(yè)公司侵占小區(qū)公共場地或小區(qū)公共設(shè)施牟利以及個別業(yè)主遭遇失竊等人身財產(chǎn)受損害問題等,。

記者了解到，隨著業(yè)主維權(quán)意識不斷增強,，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡相應(yīng)義務(wù)為由,，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其人身、財產(chǎn)損失承擔損害賠償責任的案件逐漸增多,。按照糾紛發(fā)生區(qū)域范圍不同,，這類案件又可分為在物業(yè)小區(qū)公共區(qū)域遭受侵害(如車輛停放在小區(qū)車位或車庫被損害、盜竊)以及在物業(yè)小區(qū)專有部位遭受侵害(如家中財物被盜,、發(fā)生入室殺人,、搶劫事件等)。

一旦小區(qū)發(fā)生類似嚴重損害賠償糾紛,，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾則較為尖銳,。

“大部分物業(yè)糾紛存在舉證難問題，法院只能著重就侵害的事實,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為與業(yè)主損害之間是否具備因果關(guān)系等加以審查,。”馬帥解釋說,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到“合理限度范圍內(nèi)”的安全保障義務(wù)即為物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在過錯的判斷標準,，進而認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)承擔損害賠償責任以及承擔責任的比例。