6月19日,，國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月份全國70城房價指數(shù)釋放出一個積極的信號，即70城房價指數(shù)同比增幅呈現(xiàn)了不斷收窄的態(tài)勢,。數(shù)據(jù)顯示，從今年1月份開始該指標(biāo)就已呈現(xiàn)出持續(xù)收窄或持續(xù)變小的跡象,，目前已持續(xù)了5個月,。了解此類曲線的運動規(guī)律，分析背后的信號意義,，積極調(diào)整相關(guān)策略都顯得非常有必要。

同比增幅曲線下行的動力是什么

70城房價指數(shù),，全稱為“全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)”,，相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)的“上證綜合指數(shù)”,，其對于判斷全國房地產(chǎn)市場價格走勢和地產(chǎn)周期等都有積極的意義。從統(tǒng)計的角度看,，同比增幅數(shù)據(jù)約等于過去12個月環(huán)比增幅的累計值,。換句話說，同比增幅曲線的收窄,，和環(huán)比增幅數(shù)據(jù)的不斷變小是有關(guān)的,。而70個城市環(huán)比增幅曲線走勢，又和一些權(quán)重較大或增幅變動較大的城市有關(guān),?；仡櫲ツ晗掳肽耆珖績r走勢，同比增幅曲線持續(xù)攀升,，這和一些熱點城市房價過快上漲有關(guān),。同樣的邏輯，近期隨著熱點城市房價增幅的收窄或下跌,，同比增幅曲線自然會有下探的可能,。

從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)可以看出，在70個城市中,，已有9個城市房價出現(xiàn)環(huán)比下跌的現(xiàn)象,，包括海口,、深圳,、杭州、三亞,、泉州,、合肥、南京,、成都和鄭州,。此類城市購房政策總體偏緊，如部分城市提高了購房首付比例,，這都會影響市場的成交量,，進(jìn)而影響價格。預(yù)計后續(xù)小跌的城市數(shù)量會增加,，這也會促使此類曲線繼續(xù)下行,。

反過來思考一個問題，此類曲線之所以沒有加快下行又是什么原因呢,？這和近期部分三線城市房價過快上漲的態(tài)勢是有關(guān)的,。依然看6月19日國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，一些熱點三線城市和非熱點二線城市的房價開始上升,，且增幅略偏大,，這是值得警惕的,。后續(xù)要對此類城市過快上漲的房價進(jìn)行管制，這樣才有助于同比增幅曲線的繼續(xù)下行,。

同比增幅曲線背后的信號

此類曲線的運動軌跡,，和政策市的特征有關(guān)。換句話說,，此類曲線背后體現(xiàn)的是房地產(chǎn)市場政策效應(yīng)積極釋放的過程,。如果追蹤政策，實際上這條曲線體現(xiàn)了去年“930新政”以來的政策組合拳效應(yīng),，即樓市擠泡沫效應(yīng),。

以北京市場為例。從“930新政”以來,，北京大致出臺了18個相關(guān)政策文件,，形成了較為嚴(yán)厲的政策組合拳。在此類文件中,，有很多政策要點對于當(dāng)前市場交易會形成顯著的,、實質(zhì)性的影響。同時,，這也有助于規(guī)范市場交易秩序,、抑制投資投機(jī)市場需求，進(jìn)而對價格走勢也會產(chǎn)生較大的影響,。諸多政策對于穩(wěn)定北京房價有積極的作用,，比如5月份北京房價指數(shù)環(huán)比增幅為0%。

政策效應(yīng)繼續(xù)釋放,，房地產(chǎn)周期性拐點將不斷逼近,。倘若同比增幅為零，那么可以用一句通俗的話來概括,，即“房價跌回一年前”,。類似情況過去也存在，比如2014年9月70城房價指數(shù)同比增幅出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)的現(xiàn)象,，市場真正進(jìn)入降溫周期,。所以，對于此類曲線背后降溫信號的把握顯得很關(guān)鍵,。另外,，值得強(qiáng)調(diào)的一點是，當(dāng)前樓市調(diào)整是一個逐漸降溫的過程,，并不能代表樓市出現(xiàn)了大拐點,，只能理解為是一種周期性的拐點，即市場對此前過快上漲的房價的一種自我修正,。

市場參與主體如何調(diào)整策略

從政策層或監(jiān)管層的角度看,，在堅持現(xiàn)有政策調(diào)控思路的情況下,，也可以積極關(guān)注一些“市場噪音”。這里可以舉三個例子,。第一類是高價盤預(yù)售證管控過程中，部分樓盤或已私下交易,，但沒有納入到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中,，這會干擾對真實房價的判斷或統(tǒng)計。第二類是違規(guī)收取各類費用或資金,。比如部分三四線城市就因存在違規(guī)收取團(tuán)購費的做法而被舉報,。第三類是各類繞過限購政策的市場交易依然存在，類似補(bǔ)繳社?；蛳炔莺炘傺悠谝荒昃W(wǎng)簽的做法依然存在,。這些交易恰是后續(xù)需要重點監(jiān)管的內(nèi)容。管控住此類交易,，也有助于價格數(shù)據(jù)的更好統(tǒng)計,。

而從企業(yè)或個人投資的角度看，對于此類房價指數(shù)要持客觀冷靜的態(tài)度,。降溫的過程并不否認(rèn)市場機(jī)會的存在,。比如，房價指數(shù)降溫往往也和成交量下滑等因素有關(guān),。這個時候部分房企或因為資金吃緊,，會采取轉(zhuǎn)讓股權(quán)等做法，這樣也就產(chǎn)生了一些較好的并購機(jī)會,。換句話說,，很多房企只盯住市場降溫的“負(fù)能量”，而沒有看到降溫背后的新機(jī)會,。對于部分房企來說,，若招拍掛市場上拿地比較困難，那么近期可以積極關(guān)注降溫力度大的城市的相關(guān)項目,。適當(dāng)時候積極并購,，反而能夠體現(xiàn)出逆周期擴(kuò)張的獨特思維。個人購房者也可以有類似的邏輯,。 (中新經(jīng)緯APP)

【專家簡介】嚴(yán)躍進(jìn),，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)，研究方向為房地產(chǎn)市場與政策,，同時對房地產(chǎn)大數(shù)據(jù),、區(qū)域市場投資風(fēng)險等有獨到見解。