自2015年李嘉誠長和系完成世紀(jì)重組之后，又一家香港大家族企業(yè)啟動分拆上市重組,。9月4日晚,，九龍倉及其母公司會德豐聯(lián)合公告，九龍倉將旗下香港投資物業(yè)分拆為九龍倉置業(yè)地產(chǎn)投資有限公司（簡稱九龍倉置業(yè)）獨(dú)立上市,，其不再屬于九龍倉子公司,，但仍為會德豐子公司。

這意味著,，九龍倉和九龍倉置業(yè)都將成為會德豐所屬平行子公司,。這也是2015年會德豐主席吳光正退任、其子吳宗權(quán)接任后,，集團(tuán)的首次大規(guī)模重組,。

分拆后的九龍倉置業(yè)主要持有香港海港城、時(shí)代廣場等物業(yè),，年收入逾130億港元,，可謂十分優(yōu)質(zhì)，但同為投資物業(yè)的內(nèi)地多個(gè)國金中心等并未納入其中,。

香港市場分析人士認(rèn)為,，此次分拆，吳氏家族將其他地產(chǎn)資產(chǎn)與香港收租物業(yè)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)隔離,，同時(shí)為九龍倉,、會德豐日后的繼續(xù)重組做了鋪墊。

而這所有安排,，可能與吳宗權(quán)明年將正式接任九龍倉主席及業(yè)務(wù)有關(guān),。任期三年的現(xiàn)任九龍倉主席吳天海明年5月將到任期。

分拆香港投資物業(yè)

根據(jù)公告,，分拆上市的九龍倉置業(yè),，除持有目前由九龍倉擁有72%權(quán)益的海港企業(yè)之外,，主要將持有一個(gè)香港投資物業(yè)組合，包括海港城,、時(shí)代廣場,、荷里活廣場、卡佛大廈,、會德豐大廈及在建中的酒店項(xiàng)目The Murray,。

該組合共有約1100萬平方英尺樓面面積，總資產(chǎn)超過2600億港元,，每年?duì)I業(yè)額逾130億港元,。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月30日,，九龍倉集團(tuán)總資產(chǎn)約4385億港元,；分拆后的九龍倉置業(yè)總資產(chǎn)為2640億港元。

另據(jù)投行數(shù)據(jù),，九龍倉置業(yè)估值約為2454億港元，其中海港城和時(shí)代廣場估值分別為1650億港元,、545億港元,，占比達(dá)80%以上。

這意味著,，九龍倉把最核心的資產(chǎn)放入了九龍倉置業(yè),。海港城和時(shí)代廣場是香港購物中心的代表作和黃金組合。2016年,，僅海港城,、時(shí)代廣場、荷里活廣場三個(gè)商場零售額加起來便達(dá)到424億港元,，占香港總零售額9%,。

今年上半年，九龍倉集團(tuán)包括海港城,、時(shí)代廣場在內(nèi)的投資物業(yè)出租率持續(xù)高企,，續(xù)租租金上升，帶動投資物業(yè)核心盈利增長3%至港幣48億元,。

“如此規(guī)模的貴重物業(yè)組合不僅在香港罕有,，即使在全球上市公司同類型的組合中也十分罕有?！痹?月9日的業(yè)績會上,，九龍倉主席吳天海稱。

吳天海表示,，此次分拆并不是集團(tuán)希望減持股份,，亦無資金壓力需要集資,；股東可以根據(jù)自身的需要決定增持或減持相應(yīng)投資。

公告指出,，此次分拆,，將令九龍倉置業(yè)能以反映其業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及回報(bào)特質(zhì)的定價(jià)，直接并獨(dú)立進(jìn)入股本市場及債務(wù)資本市場,。

值得注意的是,，九龍倉此次只是將香港的投資物業(yè)做了分拆，內(nèi)地的投資物業(yè)并未涵蓋其中,。對此易居智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，這是對香港和其他資產(chǎn)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)隔離；這類出租率穩(wěn)定,、現(xiàn)金流穩(wěn)定的投資物業(yè)組合上市,，更像是一個(gè)房地產(chǎn)信托基金模式。

數(shù)據(jù)顯示,，余下九龍倉業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)銷售及內(nèi)地投資物業(yè)等,。公司上半年銷售額下跌23%至153億港元，收入減少19%至112億港元,。其中,，受內(nèi)地調(diào)控影響，九龍倉的銷售額下跌27%至119.08億港元,。

九龍倉內(nèi)地投資物業(yè)估值為593億港元,。主要包括成都國際金融中心、會德豐國際廣場和發(fā)展中的長沙國金中心,、蘇州國際金融中心,，長沙和蘇州的項(xiàng)目分別計(jì)劃在2019年和2018年全面竣工。

繼續(xù)重組的可能性

無論如何,，九龍倉分拆已成定局,，背后是實(shí)際控制人吳（包）氏家族的意圖。

九龍倉由會德豐控股62%,，而會德豐則由設(shè)立在匯豐銀行的家族信托控股48.91%,，包玉剛的女婿吳光正和女兒吳包陪容另持有公司11.89%的股份。信托和吳氏夫婦合計(jì)持有會德豐超過60%的股份,，處于絕對控股地位,。

2015年2月，吳光正宣布辭職,，由兒子吳宗權(quán)擔(dān)任會德豐的主席,，同時(shí)任命在九龍倉任職多年的吳天海為九龍倉主席，任期三年,。

市場人士分析,，雖然會德豐是九龍倉的大股東,，但九龍倉才是整個(gè)集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)，吳天海的主席聘期明年即滿,，明年吳宗權(quán)有極大機(jī)會成為九龍倉及九龍倉置業(yè)的新主席,；重組是最快釋放價(jià)值的方法，亦讓集團(tuán)的業(yè)務(wù)劃分更加清晰,，方便吳宗權(quán)去管理,。

根據(jù)最新公告，分拆后會德豐,、九龍倉,、九龍倉置業(yè)三方業(yè)務(wù)將更為清晰。會德豐集團(tuán)（九龍倉除外）將繼續(xù)主要在香港從事地產(chǎn)發(fā)展,，以及透過會德豐地產(chǎn)（新加坡）有限公司（會德豐擁有76%權(quán)益的附屬公司）在新加坡從事地產(chǎn)投資及發(fā)展,；九龍倉置業(yè)連同其附屬公司，將主要在香港從事策略性大型零售,、寫字樓及酒店物業(yè)的投資,；余下九龍倉集團(tuán)將主要在內(nèi)地從事地產(chǎn)發(fā)展及投資、其它香港物業(yè)及從事非地產(chǎn)業(yè)務(wù),。

會德豐與九龍倉董事會皆認(rèn)為,，建議分拆符合三方股東的整體利益，有利投資者選擇對有興趣的業(yè)務(wù)作出投資,；三方各自的業(yè)務(wù)在營運(yùn)、財(cái)務(wù)上增加透明度,，讓投資者,、借款人和債券投資者可以分別作出評估；此外,，三方的管理職責(zé)和問責(zé)與各自的營運(yùn)和財(cái)務(wù)表現(xiàn)的聯(lián)系更直接,。

對于此次分拆，吳天海表示,，目前不同平臺的界線已經(jīng)很清楚,，將來只會更清楚。

但實(shí)際上,，九龍倉除了內(nèi)地外,，也在香港從事開發(fā)銷售型的發(fā)展物業(yè)，這跟會德豐存在同業(yè)競爭,；而九龍倉置業(yè)的六大投資項(xiàng)目中,，其中一個(gè)是酒店，又與九龍倉余下業(yè)務(wù)產(chǎn)生重合,。

以上信息顯示,，會德豐,、九龍倉及九龍倉置業(yè)的業(yè)務(wù)分野還不十分清晰，仍然存在同業(yè)競爭問題,，后續(xù)是否會繼續(xù)分拆重組,？前述香港市場分析人士認(rèn)為，會德豐很有可能出手把九龍倉余下業(yè)務(wù)私有化,。

對此吳天海在8月9日的業(yè)績會上表示,，暫無繼續(xù)重組計(jì)劃。

香港市場人士指出,，大部分上市的綜合性企業(yè)估值與它的真正價(jià)值存在一定折讓,。

要消除或縮小折讓的方法就是分拆再上市。這也是九龍倉分拆的目的之一,；分拆后九龍倉的業(yè)務(wù)會被重新估值,，釋放出最大的價(jià)值。

數(shù)據(jù)顯示,，投行給分拆前的九龍倉折讓在40%左右,；分拆后的九龍倉置業(yè)，投行給出折讓在20%以內(nèi),，余下九龍倉業(yè)務(wù)仍然維持40%左右折讓,。總體而言,，九龍倉估值提升了,。