自2015年李嘉誠長和系完成世紀重組之后，又一家香港大家族企業(yè)啟動分拆上市重組,。9月4日晚,，九龍倉及其母公司會德豐聯(lián)合公告，九龍倉將旗下香港投資物業(yè)分拆為九龍倉置業(yè)地產(chǎn)投資有限公司（簡稱九龍倉置業(yè)）獨立上市,，其不再屬于九龍倉子公司,，但仍為會德豐子公司。

這意味著,，九龍倉和九龍倉置業(yè)都將成為會德豐所屬平行子公司,。這也是2015年會德豐主席吳光正退任、其子吳宗權接任后,，集團的首次大規(guī)模重組,。

分拆后的九龍倉置業(yè)主要持有香港海港城、時代廣場等物業(yè),，年收入逾130億港元,，可謂十分優(yōu)質(zhì)，但同為投資物業(yè)的內(nèi)地多個國金中心等并未納入其中,。

香港市場分析人士認為,，此次分拆，吳氏家族將其他地產(chǎn)資產(chǎn)與香港收租物業(yè)進行了風險隔離,，同時為九龍倉,、會德豐日后的繼續(xù)重組做了鋪墊。

而這所有安排,，可能與吳宗權明年將正式接任九龍倉主席及業(yè)務有關,。任期三年的現(xiàn)任九龍倉主席吳天海明年5月將到任期,。

分拆香港投資物業(yè)

根據(jù)公告，分拆上市的九龍倉置業(yè),，除持有目前由九龍倉擁有72%權益的海港企業(yè)之外,，主要將持有一個香港投資物業(yè)組合，包括海港城,、時代廣場,、荷里活廣場、卡佛大廈,、會德豐大廈及在建中的酒店項目The Murray,。

該組合共有約1100萬平方英尺樓面面積，總資產(chǎn)超過2600億港元,，每年營業(yè)額逾130億港元,。

財務數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月30日,，九龍倉集團總資產(chǎn)約4385億港元,；分拆后的九龍倉置業(yè)總資產(chǎn)為2640億港元。

另據(jù)投行數(shù)據(jù),，九龍倉置業(yè)估值約為2454億港元,，其中海港城和時代廣場估值分別為1650億港元、545億港元,，占比達80%以上,。

這意味著，九龍倉把最核心的資產(chǎn)放入了九龍倉置業(yè),。海港城和時代廣場是香港購物中心的代表作和黃金組合,。2016年，僅海港城,、時代廣場,、荷里活廣場三個商場零售額加起來便達到424億港元，占香港總零售額9%,。

今年上半年,，九龍倉集團包括海港城、時代廣場在內(nèi)的投資物業(yè)出租率持續(xù)高企,，續(xù)租租金上升,，帶動投資物業(yè)核心盈利增長3%至港幣48億元。

“如此規(guī)模的貴重物業(yè)組合不僅在香港罕有,，即使在全球上市公司同類型的組合中也十分罕有,。”在8月9日的業(yè)績會上,，九龍倉主席吳天海稱,。

吳天海表示,，此次分拆并不是集團希望減持股份，亦無資金壓力需要集資,；股東可以根據(jù)自身的需要決定增持或減持相應投資。

公告指出,，此次分拆,，將令九龍倉置業(yè)能以反映其業(yè)務風險及回報特質(zhì)的定價，直接并獨立進入股本市場及債務資本市場,。

值得注意的是,，九龍倉此次只是將香港的投資物業(yè)做了分拆，內(nèi)地的投資物業(yè)并未涵蓋其中,。對此易居智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進認為,，這是對香港和其他資產(chǎn)進行了風險隔離；這類出租率穩(wěn)定,、現(xiàn)金流穩(wěn)定的投資物業(yè)組合上市,，更像是一個房地產(chǎn)信托基金模式。

數(shù)據(jù)顯示,，余下九龍倉業(yè)務包括房地產(chǎn)銷售及內(nèi)地投資物業(yè)等,。公司上半年銷售額下跌23%至153億港元，收入減少19%至112億港元,。其中,，受內(nèi)地調(diào)控影響，九龍倉的銷售額下跌27%至119.08億港元,。

九龍倉內(nèi)地投資物業(yè)估值為593億港元,。主要包括成都國際金融中心、會德豐國際廣場和發(fā)展中的長沙國金中心,、蘇州國際金融中心,，長沙和蘇州的項目分別計劃在2019年和2018年全面竣工。

繼續(xù)重組的可能性

無論如何,，九龍倉分拆已成定局,，背后是實際控制人吳（包）氏家族的意圖。

九龍倉由會德豐控股62%,，而會德豐則由設立在匯豐銀行的家族信托控股48.91%,，包玉剛的女婿吳光正和女兒吳包陪容另持有公司11.89%的股份。信托和吳氏夫婦合計持有會德豐超過60%的股份,，處于絕對控股地位,。

2015年2月，吳光正宣布辭職,，由兒子吳宗權擔任會德豐的主席,，同時任命在九龍倉任職多年的吳天海為九龍倉主席,，任期三年。

市場人士分析,，雖然會德豐是九龍倉的大股東,，但九龍倉才是整個集團的核心業(yè)務，吳天海的主席聘期明年即滿,，明年吳宗權有極大機會成為九龍倉及九龍倉置業(yè)的新主席,；重組是最快釋放價值的方法，亦讓集團的業(yè)務劃分更加清晰,，方便吳宗權去管理,。

根據(jù)最新公告，分拆后會德豐,、九龍倉,、九龍倉置業(yè)三方業(yè)務將更為清晰。會德豐集團（九龍倉除外）將繼續(xù)主要在香港從事地產(chǎn)發(fā)展,，以及透過會德豐地產(chǎn)（新加坡）有限公司（會德豐擁有76%權益的附屬公司）在新加坡從事地產(chǎn)投資及發(fā)展,；九龍倉置業(yè)連同其附屬公司，將主要在香港從事策略性大型零售,、寫字樓及酒店物業(yè)的投資,；余下九龍倉集團將主要在內(nèi)地從事地產(chǎn)發(fā)展及投資、其它香港物業(yè)及從事非地產(chǎn)業(yè)務,。

會德豐與九龍倉董事會皆認為,，建議分拆符合三方股東的整體利益，有利投資者選擇對有興趣的業(yè)務作出投資,；三方各自的業(yè)務在營運,、財務上增加透明度，讓投資者,、借款人和債券投資者可以分別作出評估,；此外，三方的管理職責和問責與各自的營運和財務表現(xiàn)的聯(lián)系更直接,。

對于此次分拆,，吳天海表示，目前不同平臺的界線已經(jīng)很清楚,，將來只會更清楚,。

但實際上，九龍倉除了內(nèi)地外,，也在香港從事開發(fā)銷售型的發(fā)展物業(yè),，這跟會德豐存在同業(yè)競爭；而九龍倉置業(yè)的六大投資項目中,，其中一個是酒店,，又與九龍倉余下業(yè)務產(chǎn)生重合,。

以上信息顯示，會德豐,、九龍倉及九龍倉置業(yè)的業(yè)務分野還不十分清晰,，仍然存在同業(yè)競爭問題，后續(xù)是否會繼續(xù)分拆重組,？前述香港市場分析人士認為,，會德豐很有可能出手把九龍倉余下業(yè)務私有化。

對此吳天海在8月9日的業(yè)績會上表示,，暫無繼續(xù)重組計劃。

香港市場人士指出,，大部分上市的綜合性企業(yè)估值與它的真正價值存在一定折讓,。

要消除或縮小折讓的方法就是分拆再上市。這也是九龍倉分拆的目的之一,；分拆后九龍倉的業(yè)務會被重新估值,，釋放出最大的價值。

數(shù)據(jù)顯示,，投行給分拆前的九龍倉折讓在40%左右,；分拆后的九龍倉置業(yè)，投行給出折讓在20%以內(nèi),，余下九龍倉業(yè)務仍然維持40%左右折讓,。總體而言,，九龍倉估值提升了,。