每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 盧祥勇

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場利潤空間收縮的背景下,，房企紛紛轉(zhuǎn)型尋求新的利潤增長點(diǎn)。與實(shí)體經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)憑借其在提升土地的產(chǎn)業(yè)價值,、推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級和推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展方面的重要作用,，受到政府的高度支持,，也成為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的新風(fēng)口。

近年來,，專業(yè)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的華夏幸福,、天安數(shù)碼城年度平均利潤水平均能保持兩位數(shù)增長。以往以住宅開發(fā)見長保利,、萬科和碧桂園等在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面也動作頻密,，所涉足的業(yè)務(wù)包括科技產(chǎn)業(yè)、健康養(yǎng)老和特色小鎮(zhèn)等,。

顧名思義,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和各領(lǐng)域的細(xì)分產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)，和傳統(tǒng)房企的開發(fā)方式相比,，它有哪些特別的運(yùn)營方式,？9月26日，由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的第七屆中國價值地產(chǎn)年會,，特邀房企企業(yè)家,、核心高管、資本界人士等業(yè)內(nèi)嘉賓開啟一場萬眾矚目的價值盛宴,。與此同時,，《2017年中國城市價值白皮書》也將由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)袂中國指數(shù)研究院重磅發(fā)布，關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的種種問題都將在白皮書中找到答案,。

合作與并購潮起

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)為平臺,、產(chǎn)業(yè)為主體、金融為支撐,，區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn),，需要進(jìn)行地產(chǎn)資源、產(chǎn)業(yè)資源,、區(qū)域資源和社會資源的整合,，從單純的開發(fā)商向土地運(yùn)營商、城市運(yùn)營商,、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商,、物業(yè)運(yùn)營商轉(zhuǎn)變，且注重高端產(chǎn)業(yè)鏈聚集。

相對于傳統(tǒng)地產(chǎn)的“賣完走人”高周轉(zhuǎn)模式,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要長期的投入,，開發(fā)難度更大，且涉及融資,、開發(fā)、服務(wù),、招商,、產(chǎn)業(yè)培育等因素，進(jìn)入門檻并不低,。另外,，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，多數(shù)開發(fā)商都是“新手”,。為了更好地駕馭這一門“技術(shù)活”,，它們往往會選擇一個在產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域有更多經(jīng)驗(yàn)的伙伴進(jìn)行合作。例如,，在華潤置地與中興網(wǎng)信進(jìn)行的合作中,，雙方將以華潤置地豐富的行業(yè)資源以及中興網(wǎng)信在科技、通訊,、物聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的影響力為基礎(chǔ),，致力從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn),、智慧物聯(lián)類項(xiàng)目入手,，推動未來城市原型體驗(yàn)中心的落地；試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)較早的協(xié)信集團(tuán),，則是通過與在科技開發(fā)園區(qū)已有相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)的啟迪控股成立合資公司來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，去年下半年以來,，通過收并購進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為不少房企布局的主要方式,。這其中包括，首開20億入股億達(dá)中國布局京津冀,，綠城陽光26.8億元拍得中投發(fā)展94%的股權(quán)等,。

除了在國內(nèi)進(jìn)行合作，一些房企更將眼光放遠(yuǎn)至海外,。2017年7月14日,，物流地產(chǎn)巨頭普洛斯宣布接受中國財(cái)團(tuán)進(jìn)行每股3.38新加坡元的收購交易，估值約為160億新元（約116億美元）,，其中萬科集團(tuán)占股比例為21.4%,，是大股東。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展是一個相對專業(yè)和綜合的工作,，選擇合作的方式能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ),，并在合作的過程中促使產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路更為清晰。

“輕重并舉”的運(yùn)營模式

隨著房企扎堆布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),，讓這一領(lǐng)域從藍(lán)海變成紅海,，在這一背景下，包括張江高科,，億達(dá)中國,、啟迪協(xié)信和天安數(shù)碼城等，紛紛將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式從重地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕重并舉,，這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的重要模式,。

2016年，億達(dá)中國積極向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,。今年上半年,，億達(dá)中國委托運(yùn)營管理項(xiàng)目合計(jì)24個，委托運(yùn)營管理面積合計(jì)約286.6萬平方米,。

關(guān)于未來對輕重資產(chǎn)的規(guī)模設(shè)想時,，億達(dá)中國首席財(cái)務(wù)官馬蘭此前曾公開表示，“輕資產(chǎn)是作為重資產(chǎn)的先導(dǎo),，我們?nèi)サ揭粋€區(qū)域是想先做輕資產(chǎn),，等到客戶和政府對品牌認(rèn)可之后，會進(jìn)行重資產(chǎn)的投資,?！?/p>

張江高科的轉(zhuǎn)型路徑則是通過向科技地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)投資商和創(chuàng)新服務(wù)商的“新三商”轉(zhuǎn)型,。張江高科逐漸改變之前以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營為主導(dǎo)的“高投資,、重資產(chǎn)、慢周轉(zhuǎn)”模式,，向“股權(quán)化,、證券化、品牌化”轉(zhuǎn)型,，尋求科技地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展,。

房企進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還有哪些自身的原因？未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)如何運(yùn)營,？預(yù)知更多信息,，歡迎報名參與9月26日由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的第七屆中國價值地產(chǎn)年會，年會中將發(fā)布《2017年中國城市價值白皮書》,。