每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 盧祥勇

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)空間收縮的背景下,，房企紛紛轉(zhuǎn)型尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),。與實(shí)體經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)憑借其在提升土地的產(chǎn)業(yè)價(jià)值,、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)和推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展方面的重要作用,，受到政府的高度支持，也成為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的新風(fēng)口,。

近年來(lái)，專(zhuān)業(yè)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的華夏幸福、天安數(shù)碼城年度平均利潤(rùn)水平均能保持兩位數(shù)增長(zhǎng),。以往以住宅開(kāi)發(fā)見(jiàn)長(zhǎng)保利、萬(wàn)科和碧桂園等在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面也動(dòng)作頻密,，所涉足的業(yè)務(wù)包括科技產(chǎn)業(yè),、健康養(yǎng)老和特色小鎮(zhèn)等。

顧名思義,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和各領(lǐng)域的細(xì)分產(chǎn)業(yè)息息相關(guān),，和傳統(tǒng)房企的開(kāi)發(fā)方式相比，它有哪些特別的運(yùn)營(yíng)方式,？9月26日,，由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的第七屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)，特邀房企企業(yè)家,、核心高管,、資本界人士等業(yè)內(nèi)嘉賓開(kāi)啟一場(chǎng)萬(wàn)眾矚目的價(jià)值盛宴。與此同時(shí),，《2017年中國(guó)城市價(jià)值白皮書(shū)》也將由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)袂中國(guó)指數(shù)研究院重磅發(fā)布,，關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的種種問(wèn)題都將在白皮書(shū)中找到答案。

合作與并購(gòu)潮起

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)為平臺(tái),、產(chǎn)業(yè)為主體,、金融為支撐，區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn),，需要進(jìn)行地產(chǎn)資源,、產(chǎn)業(yè)資源、區(qū)域資源和社會(huì)資源的整合,，從單純的開(kāi)發(fā)商向土地運(yùn)營(yíng)商,、城市運(yùn)營(yíng)商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商,、物業(yè)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變,，且注重高端產(chǎn)業(yè)鏈聚集。

相對(duì)于傳統(tǒng)地產(chǎn)的“賣(mài)完走人”高周轉(zhuǎn)模式,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要長(zhǎng)期的投入,，開(kāi)發(fā)難度更大，且涉及融資,、開(kāi)發(fā),、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育等因素,，進(jìn)入門(mén)檻并不低,。另外，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都是“新手”,。為了更好地駕馭這一門(mén)“技術(shù)活”，它們往往會(huì)選擇一個(gè)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域有更多經(jīng)驗(yàn)的伙伴進(jìn)行合作,。例如,，在華潤(rùn)置地與中興網(wǎng)信進(jìn)行的合作中，雙方將以華潤(rùn)置地豐富的行業(yè)資源以及中興網(wǎng)信在科技,、通訊,、物聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的影響力為基礎(chǔ)，致力從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),、特色小鎮(zhèn),、智慧物聯(lián)類(lèi)項(xiàng)目入手，推動(dòng)未來(lái)城市原型體驗(yàn)中心的落地,；試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)較早的協(xié)信集團(tuán),，則是通過(guò)與在科技開(kāi)發(fā)園區(qū)已有相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)的啟迪控股成立合資公司來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),，去年下半年以來(lái),，通過(guò)收并購(gòu)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為不少房企布局的主要方式。這其中包括,，首開(kāi)20億入股億達(dá)中國(guó)布局京津冀,，綠城陽(yáng)光26.8億元拍得中投發(fā)展94%的股權(quán)等。

除了在國(guó)內(nèi)進(jìn)行合作,，一些房企更將眼光放遠(yuǎn)至海外,。2017年7月14日，物流地產(chǎn)巨頭普洛斯宣布接受中國(guó)財(cái)團(tuán)進(jìn)行每股3.38新加坡元的收購(gòu)交易,，估值約為160億新元（約116億美元）,，其中萬(wàn)科集團(tuán)占股比例為21.4%，是大股東,。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展是一個(gè)相對(duì)專(zhuān)業(yè)和綜合的工作，選擇合作的方式能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),，并在合作的過(guò)程中促使產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路更為清晰,。

“輕重并舉”的運(yùn)營(yíng)模式

隨著房企扎堆布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，讓這一領(lǐng)域從藍(lán)海變成紅海,，在這一背景下,，包括張江高科,，億達(dá)中國(guó)、啟迪協(xié)信和天安數(shù)碼城等,，紛紛將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式從重地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕重并舉,，這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要模式,。

2016年,，億達(dá)中國(guó)積極向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。今年上半年,，億達(dá)中國(guó)委托運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目合計(jì)24個(gè),，委托運(yùn)營(yíng)管理面積合計(jì)約286.6萬(wàn)平方米。

關(guān)于未來(lái)對(duì)輕重資產(chǎn)的規(guī)模設(shè)想時(shí),，億達(dá)中國(guó)首席財(cái)務(wù)官馬蘭此前曾公開(kāi)表示,，“輕資產(chǎn)是作為重資產(chǎn)的先導(dǎo)，我們?nèi)サ揭粋€(gè)區(qū)域是想先做輕資產(chǎn),，等到客戶(hù)和政府對(duì)品牌認(rèn)可之后,，會(huì)進(jìn)行重資產(chǎn)的投資?！?/p>

張江高科的轉(zhuǎn)型路徑則是通過(guò)向科技地產(chǎn)商,、產(chǎn)業(yè)投資商和創(chuàng)新服務(wù)商的“新三商”轉(zhuǎn)型。張江高科逐漸改變之前以工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為主導(dǎo)的“高投資,、重資產(chǎn),、慢周轉(zhuǎn)”模式，向“股權(quán)化,、證券化,、品牌化”轉(zhuǎn)型，尋求科技地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展,。

房企進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還有哪些自身的原因,？未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)如何運(yùn)營(yíng)？預(yù)知更多信息,，歡迎報(bào)名參與9月26日由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的第七屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì),，年會(huì)中將發(fā)布《2017年中國(guó)城市價(jià)值白皮書(shū)》。