每經(jīng)記者 唐潔 吳凡 江蘇攝影報(bào)道 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 任芷霓

近日，光明地產(chǎn)（600708,，SH）發(fā)布公告稱,，其全資子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)房集團(tuán)）,，通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌方式,，轉(zhuǎn)讓所持有的江蘇東恒海鑫置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱東恒海鑫）100%股權(quán)及債權(quán),，蘇州錦潤(rùn)置業(yè)有限公司已于9月29日以21.83億元成交競(jìng)得,。經(jīng)初步測(cè)算,，預(yù)計(jì)本次交易將為上市公司2017年度增創(chuàng)歸母凈利潤(rùn)約9.4億元。

資料顯示,，東恒海鑫的主要項(xiàng)目為位于昆山淀山湖鎮(zhèn)恒海國(guó)際花園,。近年來(lái)，淀山湖鎮(zhèn)因風(fēng)光秀麗吸引了不少周邊城市游客,，湖邊土地資源越來(lái)越稀缺,，而緊鄰淀山湖的恒海國(guó)際花園項(xiàng)目為何在此時(shí)出讓？

10月12日,，光明地產(chǎn)證代鄭超向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，公司轉(zhuǎn)讓東恒海鑫，既確保了公司未來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要,，又有利于公司快速回籠資金,。

超掛牌底價(jià)6.9億出售

記者查閱?wèn)|恒海鑫擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告發(fā)現(xiàn)，東恒海鑫成立于2004年,，主要從事“恒海國(guó)際花園別墅”項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于江蘇省淀山湖鎮(zhèn)永利路南側(cè),、旭寶路兩側(cè),，總用地面積65.85萬(wàn)平方米,。

截至評(píng)估基準(zhǔn)日，恒海國(guó)際花園別墅1期,、2期,、3-2期已開(kāi)發(fā)且基本銷售完畢；待開(kāi)發(fā)土地面積約37.45萬(wàn)平方米,，均為住宅,，物業(yè)類型有別墅及小高層，預(yù)計(jì)可售面積約22.5萬(wàn)平方米,，預(yù)計(jì)2019年開(kāi)發(fā)完畢,。

7月14日，光明地產(chǎn)發(fā)布的掛牌轉(zhuǎn)讓公告稱,，本次轉(zhuǎn)讓的東恒海鑫100%股權(quán)及債權(quán)的掛牌價(jià)格不低于人民幣14.95億元,。其中，東恒海鑫100%股權(quán)以國(guó)資評(píng)估備案確認(rèn)的評(píng)估8.01億元為依據(jù),，東恒海鑫債權(quán)以審計(jì)報(bào)告確認(rèn)的6.93億元為依據(jù),，兩項(xiàng)合計(jì)人民幣14.95億元。最終,，蘇州錦潤(rùn)置業(yè)有限公司以21.83億元競(jìng)價(jià)成交,相比掛牌底價(jià)14.95億元高出6.9億元,。

蘇州錦潤(rùn)豪擲千金的原因是什么？光明地產(chǎn)為何選擇出讓,？帶著疑問(wèn),，10月10日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往昆山淀山湖進(jìn)行了實(shí)地探訪,。

據(jù)悉,，淀山湖鎮(zhèn)位于昆山市東南端，東南接上海青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn),，西南臨淀山湖,，西北與張浦鎮(zhèn)為鄰，北與千燈鎮(zhèn)接壤,。淀山湖旅游度假區(qū)為江蘇省級(jí)旅游度假區(qū),，冬無(wú)寒冬，夏無(wú)酷暑,。近年來(lái)淀山湖因風(fēng)光秀麗,，環(huán)境適宜吸引了眾多觀光客度假休閑，同時(shí)多家房地產(chǎn)商還在淀山湖打造了一片別墅區(qū),，不少周邊城市人群亦選擇來(lái)此投資,、養(yǎng)老,。

據(jù)當(dāng)?shù)匾晃恢薪榻榻B，在淀山湖別墅區(qū)還未受到市場(chǎng)關(guān)注時(shí),，這里有將近3000套的別墅,，而從前年包括去年開(kāi)始，上海地鐵17號(hào)線的修建,，將使昆山與上?？焖龠B接，也使得淀山湖房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成為了投資的熱土,。

這名中介人員還提到,，“尤其是去年上旬開(kāi)始，淀山湖受到上海及周邊城市人群的關(guān)注,，淀山湖所有的別墅幾乎全被買(mǎi)下,。”另一點(diǎn)可以加以佐證的是,，在房屋賣(mài)的最火熱的時(shí)候,，小小的淀山湖鎮(zhèn)上最多有四五十家中介，而目前雖然整個(gè)淀山湖鎮(zhèn)的別墅已基本售罄,，但是這個(gè)小鎮(zhèn)上仍有十幾二十家中介,，這些中介的工作也從原來(lái)的賣(mài)一手房逐漸轉(zhuǎn)向賣(mài)二手房。

不過(guò)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也注意到,，自從2016年10月份昆山限購(gòu)以后,，投機(jī)需求得到了抑制，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性,。

項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)銷售完畢

而早在幾年前就已經(jīng)開(kāi)發(fā)的恒海國(guó)際,，目前的別墅也已基本售罄，只余二手房在售,。10月10日,，記者以購(gòu)房者的名義跟隨一名中介人員進(jìn)入了恒海國(guó)際花園，他們向記者推薦的房子也為二手房,。

需要注意的是,，不同于當(dāng)?shù)仄渌麆e墅項(xiàng)目，該名中介表示,，恒海國(guó)際花園的入住率在35%左右,，在整個(gè)淀山湖別墅區(qū)內(nèi)是屬于入住率較高的，“主要是當(dāng)?shù)厝?，也有一些上海人”,，而在走訪過(guò)程中，記者也注意到有好幾戶人家正在進(jìn)行房屋裝修,。

除了高入住率以外,，記者還通過(guò)當(dāng)?shù)仄渌薪榱私獾?，目前淀山湖已?jīng)不再批別墅建設(shè)用地，甚至未來(lái)5~10年內(nèi)淀山湖再大量批復(fù)住宅用地的可能性也較小,。

需要注意的是,，盡管東恒海鑫1期、2期,、3-2期項(xiàng)目目前已開(kāi)發(fā)銷售完畢,，但其近三年以來(lái)的財(cái)務(wù)狀況并不樂(lè)觀,。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到,，截至評(píng)估基準(zhǔn)日2016年12月31日，東恒海鑫資產(chǎn)總額7.11億元,，負(fù)債約7.48億元,，凈資產(chǎn)-3688萬(wàn)元，2016年全年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入3.09億元,，凈利潤(rùn)-5317.83萬(wàn)元,。

而易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這個(gè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓或許與它潛在的開(kāi)發(fā)成本是比較高是有關(guān)系的,。雖然這個(gè)項(xiàng)目的待開(kāi)發(fā)土地是比較稀缺的,，但是不見(jiàn)得其具備最大的優(yōu)勢(shì)，整個(gè)淀山湖周邊還有很多自然環(huán)境不錯(cuò)的新項(xiàng)目,，這與其形成了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng),。基于這樣的壓力,，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出去,，對(duì)他回籠資金進(jìn)行其他一些城市的項(xiàng)目拓展也有積極作用。

不過(guò)一位當(dāng)?shù)刂薪橄蛴浾弑硎?，?jù)其了解到,，農(nóng)房集團(tuán)在淀山湖的樓盤(pán)有五六個(gè)左右，公司也獲利頗豐,。這也意味著,，在農(nóng)房集團(tuán)出售了東恒海鑫后，實(shí)際上農(nóng)房集團(tuán)仍未離開(kāi)淀山湖,，農(nóng)房集團(tuán)在淀山湖的樓盤(pán)還有“農(nóng)房福運(yùn)馬洛卡”,、“農(nóng)房悅上海”,、“農(nóng)房悅墅”等,。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示,，淀山湖本身屬于上海蘇州和浙江的交界處,，本身具有較好的優(yōu)勢(shì),。類似區(qū)域的土地開(kāi)發(fā)也符合高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的導(dǎo)向，當(dāng)然實(shí)際情況是,，后續(xù)類似17號(hào)線地鐵開(kāi)通以后,，部分區(qū)域或?qū)Φ砩胶糠址堑罔F沿線項(xiàng)目造成沖擊。