每經(jīng)記者 唐潔 吳凡 江蘇攝影報(bào)道 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 任芷霓

近日，光明地產(chǎn)（600708,，SH）發(fā)布公告稱,，其全資子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱農(nóng)房集團(tuán)），通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌方式,，轉(zhuǎn)讓所持有的江蘇東恒海鑫置業(yè)有限公司（以下簡稱東恒海鑫）100%股權(quán)及債權(quán),，蘇州錦潤置業(yè)有限公司已于9月29日以21.83億元成交競得。經(jīng)初步測算,，預(yù)計(jì)本次交易將為上市公司2017年度增創(chuàng)歸母凈利潤約9.4億元,。

資料顯示，東恒海鑫的主要項(xiàng)目為位于昆山淀山湖鎮(zhèn)恒海國際花園,。近年來,，淀山湖鎮(zhèn)因風(fēng)光秀麗吸引了不少周邊城市游客，湖邊土地資源越來越稀缺,，而緊鄰淀山湖的恒海國際花園項(xiàng)目為何在此時(shí)出讓,？

10月12日，光明地產(chǎn)證代鄭超向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，公司轉(zhuǎn)讓東恒海鑫,，既確保了公司未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的需要，又有利于公司快速回籠資金,。

超掛牌底價(jià)6.9億出售

記者查閱東恒海鑫擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的資產(chǎn)評估報(bào)告發(fā)現(xiàn),，東恒海鑫成立于2004年,，主要從事“恒海國際花園別墅”項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)，擬開發(fā)項(xiàng)目位于江蘇省淀山湖鎮(zhèn)永利路南側(cè),、旭寶路兩側(cè),，總用地面積65.85萬平方米。

截至評估基準(zhǔn)日,，恒海國際花園別墅1期,、2期、3-2期已開發(fā)且基本銷售完畢,；待開發(fā)土地面積約37.45萬平方米,，均為住宅，物業(yè)類型有別墅及小高層,，預(yù)計(jì)可售面積約22.5萬平方米,，預(yù)計(jì)2019年開發(fā)完畢。

7月14日,，光明地產(chǎn)發(fā)布的掛牌轉(zhuǎn)讓公告稱,，本次轉(zhuǎn)讓的東恒海鑫100%股權(quán)及債權(quán)的掛牌價(jià)格不低于人民幣14.95億元。其中,，東恒海鑫100%股權(quán)以國資評估備案確認(rèn)的評估8.01億元為依據(jù),，東恒海鑫債權(quán)以審計(jì)報(bào)告確認(rèn)的6.93億元為依據(jù)，兩項(xiàng)合計(jì)人民幣14.95億元,。最終,，蘇州錦潤置業(yè)有限公司以21.83億元競價(jià)成交,相比掛牌底價(jià)14.95億元高出6.9億元。

蘇州錦潤豪擲千金的原因是什么,？光明地產(chǎn)為何選擇出讓,？帶著疑問，10月10日,，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往昆山淀山湖進(jìn)行了實(shí)地探訪,。

據(jù)悉，淀山湖鎮(zhèn)位于昆山市東南端,，東南接上海青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn),，西南臨淀山湖，西北與張浦鎮(zhèn)為鄰,，北與千燈鎮(zhèn)接壤,。淀山湖旅游度假區(qū)為江蘇省級旅游度假區(qū)，冬無寒冬,，夏無酷暑,。近年來淀山湖因風(fēng)光秀麗，環(huán)境適宜吸引了眾多觀光客度假休閑，同時(shí)多家房地產(chǎn)商還在淀山湖打造了一片別墅區(qū),，不少周邊城市人群亦選擇來此投資,、養(yǎng)老。

據(jù)當(dāng)?shù)匾晃恢薪榻榻B,，在淀山湖別墅區(qū)還未受到市場關(guān)注時(shí),，這里有將近3000套的別墅，而從前年包括去年開始,，上海地鐵17號線的修建,，將使昆山與上海快速連接,，也使得淀山湖房地產(chǎn)市場逐漸成為了投資的熱土,。

這名中介人員還提到，“尤其是去年上旬開始,，淀山湖受到上海及周邊城市人群的關(guān)注,，淀山湖所有的別墅幾乎全被買下?！绷硪稽c(diǎn)可以加以佐證的是,，在房屋賣的最火熱的時(shí)候，小小的淀山湖鎮(zhèn)上最多有四五十家中介,，而目前雖然整個淀山湖鎮(zhèn)的別墅已基本售罄,，但是這個小鎮(zhèn)上仍有十幾二十家中介，這些中介的工作也從原來的賣一手房逐漸轉(zhuǎn)向賣二手房,。

不過《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也注意到,，自從2016年10月份昆山限購以后,，投機(jī)需求得到了抑制,，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場逐漸回歸理性。

項(xiàng)目已開發(fā)銷售完畢

而早在幾年前就已經(jīng)開發(fā)的恒海國際,，目前的別墅也已基本售罄,，只余二手房在售。10月10日,，記者以購房者的名義跟隨一名中介人員進(jìn)入了恒海國際花園,，他們向記者推薦的房子也為二手房。

需要注意的是,，不同于當(dāng)?shù)仄渌麆e墅項(xiàng)目,，該名中介表示，恒海國際花園的入住率在35%左右,，在整個淀山湖別墅區(qū)內(nèi)是屬于入住率較高的,，“主要是當(dāng)?shù)厝耍灿幸恍┥虾Ｈ恕?，而在走訪過程中,，記者也注意到有好幾戶人家正在進(jìn)行房屋裝修,。

除了高入住率以外，記者還通過當(dāng)?shù)仄渌薪榱私獾?，目前淀山湖已?jīng)不再批別墅建設(shè)用地,，甚至未來5~10年內(nèi)淀山湖再大量批復(fù)住宅用地的可能性也較小。

需要注意的是,，盡管東恒海鑫1期,、2期、3-2期項(xiàng)目目前已開發(fā)銷售完畢,，但其近三年以來的財(cái)務(wù)狀況并不樂觀,。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，截至評估基準(zhǔn)日2016年12月31日,，東恒海鑫資產(chǎn)總額7.11億元,，負(fù)債約7.48億元，凈資產(chǎn)-3688萬元,，2016年全年實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入3.09億元,，凈利潤-5317.83萬元。

而易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，這個項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓或許與它潛在的開發(fā)成本是比較高是有關(guān)系的,。雖然這個項(xiàng)目的待開發(fā)土地是比較稀缺的，但是不見得其具備最大的優(yōu)勢,，整個淀山湖周邊還有很多自然環(huán)境不錯的新項(xiàng)目,，這與其形成了一個競爭?；谶@樣的壓力,，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出去，對他回籠資金進(jìn)行其他一些城市的項(xiàng)目拓展也有積極作用,。

不過一位當(dāng)?shù)刂薪橄蛴浾弑硎?，?jù)其了解到，農(nóng)房集團(tuán)在淀山湖的樓盤有五六個左右,，公司也獲利頗豐,。這也意味著，在農(nóng)房集團(tuán)出售了東恒海鑫后,，實(shí)際上農(nóng)房集團(tuán)仍未離開淀山湖,，農(nóng)房集團(tuán)在淀山湖的樓盤還有“農(nóng)房福運(yùn)馬洛卡”、“農(nóng)房悅上?！?、“農(nóng)房悅墅”等。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示,，淀山湖本身屬于上海蘇州和浙江的交界處,，本身具有較好的優(yōu)勢。類似區(qū)域的土地開發(fā)也符合高端項(xiàng)目開發(fā)的導(dǎo)向,，當(dāng)然實(shí)際情況是,，后續(xù)類似17號線地鐵開通以后，部分區(qū)域或?qū)Φ砩胶糠址堑罔F沿線項(xiàng)目造成沖擊,。