截至10月23日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類(lèi),，滬深兩市共計(jì)54家上市房企披露了2017年三季度業(yè)績(jī)預(yù)告，凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的企業(yè)有36家,，占比接近七成,，18家企業(yè)凈利同比下滑，15家虧損,。

值得一提的是,，這54家房企幾乎都是中小房企，并無(wú)銷(xiāo)售規(guī)模千億元量級(jí)房企,，但可折射行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來(lái)越高，得益于過(guò)去兩年市場(chǎng)庫(kù)存的充足,，房企今年的銷(xiāo)售額將創(chuàng)下新高,，或?qū)⒂?5家以上房企跨入“千億元俱樂(lè)部”。不過(guò),，接下來(lái)的市場(chǎng)銷(xiāo)售增速將放緩,，加之資金成本的提高，房企盈利能力或走低,。

近七成房企凈利同比增長(zhǎng)

從預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度來(lái)看,，在上述54家上市房企中，36家呈現(xiàn)上行趨勢(shì),，占比為67%,；從預(yù)告凈利潤(rùn)下限來(lái)看，39家房企盈利,，占比72%,；15家虧損，占比為28%,。另外,，有23家房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)超過(guò)1億元，占比43%,。

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到,，區(qū)域性龍頭房企盈利能力仍較強(qiáng)，凈利潤(rùn)超過(guò)10億元的目前有5家,。華僑城A凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)在45億元-48億元之間,，目前暫列首位；榮盛發(fā)展凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)在24億元—28億元之間,，暫列第二位,；金融街凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)在11.6億元-14.4億元之間；華聯(lián)控股凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)在10.6億元-10.9億元之間,；濱江集團(tuán)凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)10億元-13億元之間,。

嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，濱江集團(tuán)和榮盛發(fā)展都是以地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的企業(yè),，且杭州和京津冀區(qū)域在限購(gòu)前市場(chǎng)表現(xiàn)較好,，去年年底和今年一季度享受到了房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的盈利收益，因此其區(qū)域性房企有較好的盈利表現(xiàn),。

有業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為,，去年以來(lái)，上市房企大量發(fā)行公司債,，其融資成本相對(duì)較低,，企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用因而降低,。此外，部分房企借力于今年三,、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲，消化了大量庫(kù)存,，而這些項(xiàng)目當(dāng)初土地獲取成本都很低,，一旦價(jià)格有所提升，反映到毛利率水平上,，就會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì),，因此提升了盈利空間。

市場(chǎng)有序降溫

事實(shí)上,，雖然相對(duì)而言,，多數(shù)上市房企在2017年獲得了“豐收”，但其接下來(lái)的日子并不好過(guò),。

從政策層面看,，自去年9月底以來(lái)，從限購(gòu),、限貸,、限價(jià)、限售,、限商的“五限”到“購(gòu)租并舉”“租售同權(quán)”,，已有超過(guò)一百個(gè)城市發(fā)布了150余次樓市調(diào)控政策，其中多數(shù)是收緊性的樓市調(diào)控政策,。

從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來(lái)看,，初步測(cè)算，9月份,，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均下降0.2%,。

不過(guò)，方正證券房地產(chǎn)分析師任澤平曾認(rèn)為,，盡管銷(xiāo)售會(huì)回落,，但房地產(chǎn)投資不會(huì)悲觀(guān)。任澤平表示,，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)“屯糧而兵馬未動(dòng),，資金足以支撐投資”。

他表示,，“2017年,，外部融資收緊對(duì)一部分房企形成壓力，對(duì)資金雄厚的開(kāi)發(fā)商,，則是彎道超車(chē)的好機(jī)會(huì),?；诖耍科筚Y金足以支撐未來(lái)1年的開(kāi)發(fā)投資需求,?！?/p>

事實(shí)上，確實(shí)有不少房企借此機(jī)會(huì)加快并購(gòu)步伐,，包括以融創(chuàng)中國(guó),、陽(yáng)光城、旭輝集團(tuán)和泰禾集團(tuán)等多家大中型房企,，都在試圖打開(kāi)低成本獲取土地儲(chǔ)備的擴(kuò)張渠道,。

鑒于此，今年以來(lái),，房企融資渠道收緊后,，為了滿(mǎn)足擴(kuò)張需求，永續(xù)債再度成為房企融資的輔助甚至可能轉(zhuǎn)化為主要渠道,。更值得注意的是,，新的表外融資正在進(jìn)入這一領(lǐng)域，比如ABS融資,，這種方式的融資并不會(huì)計(jì)入負(fù)債表中,，是目前很多房企已經(jīng)或者試圖借力的融資渠道。

任澤平表示,，2017年是房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高之年,，房企深度洗牌和兩極分化，項(xiàng)目并購(gòu)和土地交易增加,。

更重要的是,，上市房企表外融資規(guī)模增加后，將成為利潤(rùn)黑洞,，削弱房企盈利能力,。此外，負(fù)債高企后,，若調(diào)控仍不放松,，房企的高周轉(zhuǎn)能力將被遏制，屆時(shí),，房企的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加劇,。