截至10月23日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，按照申銀萬國行業(yè)分類,，滬深兩市共計54家上市房企披露了2017年三季度業(yè)績預告，凈利潤實現(xiàn)同比增長的企業(yè)有36家,，占比接近七成,，18家企業(yè)凈利同比下滑，15家虧損,。

值得一提的是,，這54家房企幾乎都是中小房企，并無銷售規(guī)模千億元量級房企,，但可折射行業(yè)發(fā)展狀況,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來越高,，得益于過去兩年市場庫存的充足,，房企今年的銷售額將創(chuàng)下新高，或?qū)⒂?5家以上房企跨入“千億元俱樂部”,。不過,，接下來的市場銷售增速將放緩，加之資金成本的提高,，房企盈利能力或走低,。

近七成房企凈利同比增長

從預告凈利潤變動幅度來看，在上述54家上市房企中,，36家呈現(xiàn)上行趨勢,，占比為67%；從預告凈利潤下限來看,，39家房企盈利,，占比72%,；15家虧損，占比為28%,。另外,，有23家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元，占比43%,。

《證券日報》記者注意到,，區(qū)域性龍頭房企盈利能力仍較強，凈利潤超過10億元的目前有5家,。華僑城A凈利潤預計在45億元-48億元之間,，目前暫列首位；榮盛發(fā)展凈利潤預計在24億元—28億元之間,，暫列第二位,；金融街凈利潤預計在11.6億元-14.4億元之間；華聯(lián)控股凈利潤預計在10.6億元-10.9億元之間,；濱江集團凈利潤預計10億元-13億元之間,。

嚴躍進稱，濱江集團和榮盛發(fā)展都是以地產(chǎn)為核心業(yè)務的企業(yè),，且杭州和京津冀區(qū)域在限購前市場表現(xiàn)較好,，去年年底和今年一季度享受到了房價上漲帶來的盈利收益，因此其區(qū)域性房企有較好的盈利表現(xiàn),。

有業(yè)內(nèi)分析師認為,，去年以來，上市房企大量發(fā)行公司債,，其融資成本相對較低,，企業(yè)財務費用因而降低。此外,，部分房企借力于今年三,、四線城市房價上漲，消化了大量庫存,，而這些項目當初土地獲取成本都很低,，一旦價格有所提升,，反映到毛利率水平上,，就會呈現(xiàn)上升趨勢，因此提升了盈利空間,。

市場有序降溫

事實上，雖然相對而言,，多數(shù)上市房企在2017年獲得了“豐收”,，但其接下來的日子并不好過,。

從政策層面看，自去年9月底以來,，從限購,、限貸、限價,、限售,、限商的“五限”到“購租并舉”“租售同權”，已有超過一百個城市發(fā)布了150余次樓市調(diào)控政策,，其中多數(shù)是收緊性的樓市調(diào)控政策,。

從統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看，初步測算,，9月份,，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均下降0.2%。

不過,，方正證券房地產(chǎn)分析師任澤平曾認為,，盡管銷售會回落，但房地產(chǎn)投資不會悲觀,。任澤平表示,，開發(fā)商已經(jīng)“屯糧而兵馬未動，資金足以支撐投資”,。

他表示,，“2017年，外部融資收緊對一部分房企形成壓力,，對資金雄厚的開發(fā)商，則是彎道超車的好機會,?；诖耍科筚Y金足以支撐未來1年的開發(fā)投資需求,?！?/p>

事實上，確實有不少房企借此機會加快并購步伐,，包括以融創(chuàng)中國,、陽光城、旭輝集團和泰禾集團等多家大中型房企,，都在試圖打開低成本獲取土地儲備的擴張渠道,。

鑒于此，今年以來，房企融資渠道收緊后,，為了滿足擴張需求,，永續(xù)債再度成為房企融資的輔助甚至可能轉(zhuǎn)化為主要渠道。更值得注意的是,，新的表外融資正在進入這一領域,，比如ABS融資，這種方式的融資并不會計入負債表中,，是目前很多房企已經(jīng)或者試圖借力的融資渠道,。

任澤平表示，2017年是房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高之年,，房企深度洗牌和兩極分化,，項目并購和土地交易增加。

更重要的是,，上市房企表外融資規(guī)模增加后,，將成為利潤黑洞，削弱房企盈利能力,。此外,，負債高企后，若調(diào)控仍不放松,，房企的高周轉(zhuǎn)能力將被遏制,，屆時，房企的資金鏈風險會加劇,。