（原標(biāo)題：北京新政后,，一個(gè)外地青年的購(gòu)房之旅）

剛需購(gòu)房者應(yīng)稍安勿躁,，珍惜“首貸”資格,，靜待時(shí)機(jī)到來(lái)。

一道“非普”閘門(mén),，擋住了通過(guò)孟方女友貸款買(mǎi)房的既定之路,。圖/CFP

“你的房子可能買(mǎi)不了了?！?月17日,，還沒(méi)來(lái)得及網(wǎng)簽的孟方接到中介電話，說(shuō)出臺(tái)了新政策,，他的購(gòu)房計(jì)劃因此生變,。

孟方大學(xué)畢業(yè)后來(lái)北京發(fā)展，交了一個(gè)北京女朋友,，去年兩人打算結(jié)婚,，買(mǎi)房的事也提上日程。孟方在京雖已六年多,，但頭兩年沒(méi)有繳納五險(xiǎn)一金,，滿足不了“五年社保”的要求,，到今年9月才有購(gòu)房資格,，因此雙方商定以女方名義買(mǎi)房。

由于兩人還沒(méi)有結(jié)婚,，在咨詢了多個(gè)房屋中介以后,，雙方設(shè)計(jì)出一個(gè)最優(yōu)購(gòu)房方案：將女方名下位于房山區(qū)的房子賣掉，雙方貼點(diǎn)錢(qián),，再以首套房貸款方式最大杠桿購(gòu)入位于石景山區(qū)的一套小房子,。因?yàn)閻?ài)情，也因?yàn)榕匠隽速?gòu)房款的大部分,，雙方同意該房子為女方的婚前財(cái)產(chǎn),。

由于手上錢(qián)有限，房子的選擇面較小,，而且元旦后房?jī)r(jià)上漲較快,，甚至出現(xiàn)了隔一個(gè)晚上房東就漲價(jià)幾萬(wàn)塊，或多位購(gòu)房者搶一套房的情形,，使得孟方和女友緊張不已,。

終于，今年春節(jié)前,，兩人覓得一套價(jià)格能承受的房子,，不過(guò)便宜有便宜的問(wèn)題，該房子為“滿二唯一”（房主持有該房已滿兩年且是唯一住房），并且沒(méi)有解押銀行貸款,，需要孟方女友用賣掉房山房子的錢(qián)來(lái)給這套石景山的房子解押,。但兩人仍立刻與賣家簽了合同，交了定金,。很快,，房山的房子就賣掉了，現(xiàn)在就差去辦按揭貸款了,。

就在這個(gè)空當(dāng),，北京市連環(huán)出臺(tái)購(gòu)房調(diào)控政策，使孟方的購(gòu)房計(jì)劃?rùn)M生變數(shù),。

“非普”閘門(mén)

2017年3月17日下午,，北京市住建委、市規(guī)劃國(guó)土委,、市住房公積金中心,、市銀監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì),，發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》（下稱“3·17通知”）,。

該通知指出，居民家庭名下在本市已擁有1套住房,，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,，都將被視為二套房，首付比提至60％,，貸款時(shí)間調(diào)整為25年,。

房山的房子已經(jīng)賣掉，現(xiàn)在孟方女友名下無(wú)房,。但是其房山的房子之前貸過(guò)款,，所以按照新規(guī)定，這次再購(gòu)房為二套房,，需要按照二套房執(zhí)行,。無(wú)房有貸，這是第二套房認(rèn)定中受沖擊最大的一個(gè)類別,。

這就是說(shuō),，孟方那個(gè)按照355萬(wàn)簽了合同的石景山房子，必須按照新政策,，將其貸款降為40％,，而不是之前的65％。

孟方之前計(jì)劃貸款65％,，但并不是355萬(wàn)元的65％即230.75萬(wàn)元。

這是由于該房非“滿五唯一”,，所以房東賣出時(shí)需要多繳納一筆個(gè)人所得稅,。但按照二手房交易市場(chǎng)上的潛規(guī)則,，所有的稅都由購(gòu)房者承擔(dān)。

個(gè)人所得稅的認(rèn)定,，按照相關(guān)規(guī)定,，普通住房不滿五年或非家庭唯一住房出售時(shí)，按房屋差額的20％繳納,，不能核實(shí)原房屋原值的按全額的1％繳納,，即：總價(jià)×1％或（總價(jià)-成本）×20％。

小兩口不愿意全額承擔(dān)賣家的個(gè)人所得稅,，于是中介建議將網(wǎng)簽價(jià)格做低,，不低于區(qū)域指導(dǎo)價(jià)即可，最后,，買(mǎi)賣雙方達(dá)成一致,，以185萬(wàn)元的價(jià)格網(wǎng)簽。而貸款金額是根據(jù)網(wǎng)簽價(jià)格發(fā)放的,，因此孟方女友的貸款金額為185萬(wàn)元×65％=120萬(wàn)元,。

新政之后，認(rèn)房又認(rèn)貸,，孟方女友因?yàn)橛匈J款記錄,，再買(mǎi)房屬于二套房，只能貸款四成,，孟方女友僅能貸款74萬(wàn)元,，需要在首付時(shí)多掏將近50萬(wàn)元。對(duì)于他們這樣的工薪階層來(lái)說(shuō),，50萬(wàn)元無(wú)疑是一筆巨款,。孟方對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)：“236萬(wàn)元的首付，兩家已經(jīng)是傾其所有,?！?/p>

好在中介指出，要想按原計(jì)劃貸出120萬(wàn)元并不困難,，網(wǎng)簽價(jià)格只要做到300萬(wàn)元即可,，但這需要多交25萬(wàn)元左右的稅。

想到多花25萬(wàn)元總比買(mǎi)不到房強(qiáng),，兩口子咬牙接受了調(diào)高網(wǎng)簽價(jià)的方案,。但新問(wèn)題馬上又來(lái)了：如果網(wǎng)簽價(jià)格為300萬(wàn)，這個(gè)房子就不是普通商品房了,。

何為普通住宅,？按照北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財(cái)政局、市地稅局聯(lián)合發(fā)布并于2014年10月8日起實(shí)施的《關(guān)于公布本市各區(qū)域享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知》,，符合以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn),，即為普通住宅：

1.面積140平方米以下（不含）；

2.容積率在1.0以上（除別墅外都達(dá)標(biāo)）,；

3.成交價(jià)格在“環(huán)線指導(dǎo)價(jià)”的1.2倍的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)（這個(gè)是最大的影響）,。

三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中，第三個(gè)影響最大,。舉例來(lái)說(shuō),，孟方欲購(gòu)的房子位于石景山區(qū)五環(huán)到六環(huán)之間的位置，按規(guī)定,，其總價(jià)不能超過(guò)374.4萬(wàn)元,，單價(jià)要小于31680元。在該標(biāo)準(zhǔn)制定時(shí),，該地區(qū)商品房均價(jià)僅為27130元,，如今該地區(qū)二手房實(shí)際成交均價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超31680元。

按上述規(guī)定,，五環(huán)內(nèi)的房子總價(jià)不能超過(guò)468萬(wàn)元,，否則就是“非普”，市場(chǎng)由此戲謔北京房子為“468”,。

非普通商品房（非普）稅既高,，貸款利率也無(wú)優(yōu)惠。購(gòu)買(mǎi)非普,，契稅為總房?jī)r(jià)的3％,，普通住宅則是1.5％；個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下的普通住宅,，且屬家庭首套房的,，稅率僅為1％。此外,，按照“3·17”通知,，非普只能貸款兩成，60萬(wàn)元,，首付得交295萬(wàn)元,，兩人得多籌集60萬(wàn)元資金。

一道“非普”閘門(mén),，擋住了通過(guò)孟方女友貸款買(mǎi)房的既定之路,。

婚姻考驗(yàn)

孟方不得不再次考慮由自己貸款買(mǎi)房。今年9月孟方就擁有購(gòu)房資格,，由于他買(mǎi)房是首套房,，因此即使買(mǎi)“非普”,，也可以貸六成款，資金壓力大為減緩,。要做的只是跟賣方協(xié)商,，變更合同主體，延期付款,。因?yàn)橘?gòu)房合同已簽，新政之后賣房同樣變難,，房東也愿意協(xié)商,。

但這么做的問(wèn)題是：房子由原計(jì)劃的女方婚前財(cái)產(chǎn)，變成了男方婚前財(cái)產(chǎn),，但出錢(qián)大頭卻是女方,。即使孟方女友并不在意，可她的父母卻未必愿意,。

撓頭之際,，又一政策突然出臺(tái)。

3月22日,，北京市地稅局,、北京市住建委聯(lián)合印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格購(gòu)房資格審核中個(gè)人所得稅政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的公告。規(guī)定“在本市沒(méi)擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭,，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)”,，其中“連續(xù)5年(含)以上在本市繳納個(gè)人所得稅”，是指按“工資,、薪金所得”繳稅的納稅人,，從申請(qǐng)?jiān)碌纳弦粋€(gè)月開(kāi)始往前推算60個(gè)月在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅，且每個(gè)月稅費(fèi)不能為0元,。按“個(gè)體工商戶生產(chǎn),、經(jīng)營(yíng)所得”繳稅的納稅人，根據(jù)其適用的計(jì)稅期間,，從申請(qǐng)?jiān)碌纳弦粋€(gè)月(或上一季度)開(kāi)始往前推算60個(gè)月(或20個(gè)季度)在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅,。該標(biāo)準(zhǔn)自2017年3月22日起執(zhí)行。

對(duì)于孟方來(lái)說(shuō),，連續(xù)繳納60個(gè)月個(gè)人所得稅的新規(guī)可謂是晴天霹靂,。按照以前的政策，社保和個(gè)稅繳納方面是存在不同的認(rèn)定要求,。社保需要連續(xù)繳納60個(gè)月,，而個(gè)稅只需要每年繳納一次。

雖然據(jù)有關(guān)部門(mén)解釋,，對(duì)于因工作變動(dòng)等原因造成未繳或補(bǔ)繳稅款且不超過(guò)3個(gè)月的,，可視為連續(xù)繳納,。換言之，對(duì)于5年內(nèi)有換工作經(jīng)歷的個(gè)人,，允許將其連續(xù)60個(gè)月在本市繳納個(gè)人所得稅的標(biāo)準(zhǔn),，降低至總共57個(gè)月。

但對(duì)于孟方來(lái)說(shuō),，57個(gè)月和60個(gè)月沒(méi)有區(qū)別,。因?yàn)樗┞毜墓緩某杀究紤]，有很長(zhǎng)一段時(shí)間,，都是按最低標(biāo)準(zhǔn)繳納五險(xiǎn)一金,，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到月薪3500元的個(gè)稅起征線，因此個(gè)稅記錄為零,。孟方計(jì)算了一下,，如果按照最低57個(gè)月計(jì)算的話，他距離符合購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)要再延遲到2018年1月,。

石景山的房主能等到那時(shí)候嗎,？

歸根結(jié)底還是缺錢(qián)。在孟方看來(lái),，對(duì)他而言,，新政的本質(zhì),，就是讓他的購(gòu)房門(mén)檻抬高了50萬(wàn)元,。

融資無(wú)門(mén)

詢問(wèn)了很多意見(jiàn)之后，結(jié)論還是借錢(qián),，只是向誰(shuí)借，怎么借,？

找親朋好友借錢(qián)是孟方首先想到的，但是由于之前就已經(jīng)“搜刮”了一圈,，再湊五十萬(wàn)談何容易。

于是“首付貸”,、“信用貸”、“P2P”互聯(lián)網(wǎng)金融公司,，一系列孟方之前聞所未聞的新詞涌入他的計(jì)劃表里,。就在他準(zhǔn)備嘗試新事物的時(shí)候,，新政又來(lái)了,。

3月24日,，中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、銀監(jiān)會(huì)北京監(jiān)管局,、北京住建委、北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》（下稱信貸通知），規(guī)定對(duì)于離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人,，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行，公積金貸款亦然,。并要求嚴(yán)格審核個(gè)人住房貸款首付款資金來(lái)源，嚴(yán)禁各類“加杠桿”金融產(chǎn)品用于購(gòu)房首付款,。

本次“去杠桿”的方法主要體現(xiàn)在兩方面：

第一,，調(diào)查資金來(lái)源,。各商業(yè)銀行要根據(jù)“了解你的客戶”的原則,，加強(qiáng)對(duì)客戶的盡職調(diào)查，認(rèn)真核查購(gòu)房人首付款資金來(lái)源,，對(duì)使用“首付貸”等金融產(chǎn)品加杠桿的客戶，應(yīng)拒絕發(fā)放貸款,。嚴(yán)禁以消費(fèi)貸,、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等名義貸出資金用于支付購(gòu)房首付,。

第二，需嚴(yán)格審核借款人還款能力,。各商業(yè)銀行要嚴(yán)格落實(shí)月供收入比(不超過(guò)50％)等政策要求,，強(qiáng)化審核購(gòu)房人收入證明材料,。對(duì)于購(gòu)房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸,。對(duì)于已成年、未就業(yè),、沒(méi)有固定收入且還款資金來(lái)源于其他共同還款人的借款人,，商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步嚴(yán)格住房貸款條件,，原則上可參照二套房信貸政策執(zhí)行。

一位會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人告訴《財(cái)經(jīng)》記者,，“按照《個(gè)人所得稅法》、《反洗錢(qián)法》,，一個(gè)人交300萬(wàn)元房款，必須有約150萬(wàn)元的個(gè)稅交稅單,，以證明自己的錢(qián)不是洗錢(qián)所需,。”

這些規(guī)定如果嚴(yán)格執(zhí)行,，對(duì)孟方都是“致命”打擊,，之前他有過(guò)通過(guò)中介幫忙找“過(guò)橋”資金的想法，如今這個(gè)辦法顯然行不通了,。甚至最早期那個(gè)靠提高網(wǎng)簽金額,，以多交稅的代價(jià)多獲貸款的方案也無(wú)法實(shí)施了。

這是因?yàn)檫€有個(gè)月供收入比卡在那里,。按照貸款120萬(wàn)元來(lái)計(jì)算,，由于是女方單獨(dú)購(gòu)房，25年期月還款最低都要6000元以上,，但是其女友目前收入并沒(méi)有達(dá)到1.2萬(wàn)元,。

山窮水盡之際,，中介建議,，不如注冊(cè)一個(gè)公司，用公司的名義買(mǎi),。因?yàn)椤肮久x”購(gòu)房可以規(guī)避目前的所有限購(gòu)的規(guī)定，并且有些銀行可以做五成按揭,，房子過(guò)戶之后也可以抵押貸款,。

但公司購(gòu)房弊端也很多。比如,，轉(zhuǎn)賣時(shí),，契稅高于個(gè)人轉(zhuǎn)讓，還有個(gè)人不需要繳納但是公司必須繳納的房產(chǎn)稅,，還有維持公司每年需要的費(fèi)用,，這些都讓作為一名普通打工者的孟方無(wú)力承擔(dān),。

這時(shí)孟方想到了商住,。以前不想購(gòu)買(mǎi)的商住兩用型住房，是因?yàn)樯套捎玫姆孔硬荒苌蠎艨?，產(chǎn)權(quán)也是40年到50年不等，一直都不是孟方考慮的對(duì)象,。

然而這次政策考慮的實(shí)在周全。3月26日晚間,，北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè),、辦公類項(xiàng)目管理的公告》。該《公告》要求,，在建在售商辦項(xiàng)目不得賣給個(gè)人,，商業(yè)銀行暫停購(gòu)房貸款。已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市并出售給個(gè)人的,，個(gè)人應(yīng)符合名下在京無(wú)房和商辦類房產(chǎn)記錄,，并連續(xù)五年繳社保或納稅,。

所有的買(mǎi)房之路都被堵死，焦頭爛額的孟方卻仍然知難而進(jìn)：“如今在北京買(mǎi)房子,，難度就跟當(dāng)年我父母在計(jì)劃生育那么嚴(yán)的情況下,，生了我倆姐，又要了我一樣,?！?/p>

可是為什么非得買(mǎi)房子呢,？孟方對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)：“我們也想過(guò)租房,，300萬(wàn)元足夠在北京租50年的房了,，但這和自己有還是不一樣?！鳖D了一下，他又補(bǔ)充道：“就像在農(nóng)村生活必須有個(gè)男孩,，在北京生活也必須有個(gè)房子,！”

房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎

連環(huán)調(diào)控政策給北京火熱的二手房市場(chǎng)澆了一大盆冷水，它堵住的不僅是孟方這樣的剛需購(gòu)房者,，同樣堵住了非全款買(mǎi)房的投資者,，因?yàn)橘J款比例大降，投資門(mén)檻驟然提高,。而商辦類項(xiàng)目的叫停，則壓縮了新房市場(chǎng)的擴(kuò)張,，使得違規(guī)開(kāi)發(fā)商住兩用住宅的開(kāi)放商們陷入銷售困境,。

但市場(chǎng)上的錢(qián)依然還在,。截至2017年2月末,，廣義貨幣(M2)余額158.29萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)11.1％；狹義貨幣(M1)余額47.65萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)21.4％,；流通中貨幣(M0)余額7.17萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)3.3％,。

樓市一直是沉淀資金最大的池子,，新政凍結(jié)了樓市后,，市場(chǎng)上的錢(qián)會(huì)流向哪里,？

過(guò)去兩年,，隨著人民幣貶值預(yù)期增強(qiáng)，無(wú)論機(jī)構(gòu)還是個(gè)人,，配置海外資產(chǎn)蔚然成風(fēng),。2月7日央行公布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)1月末外匯儲(chǔ)備余額為2.998萬(wàn)億美元,，自2011年2月以來(lái)首次跌破3萬(wàn)億美元關(guān)口。兩年間,，外匯儲(chǔ)備減少了1萬(wàn)億美元左右,。

資本外流強(qiáng)化了人民幣的貶值預(yù)期,，客觀上也減輕了國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的上漲壓力,。但從去年年中開(kāi)始，當(dāng)局明顯收緊了資本流出的通道,。機(jī)構(gòu)的對(duì)外投資并購(gòu),、購(gòu)買(mǎi)金融產(chǎn)品審核變嚴(yán)；居民資金匯出海外額度雖然保持一年5萬(wàn)美元不變,，但是審批手續(xù)趨緊,。

一方面是人民幣無(wú)法繼續(xù)尋找海外出路；另一方面,，美聯(lián)儲(chǔ)釋放信號(hào),，將于2017年加息三次，顯著增大人民幣貶值壓力。再加上樓市管制,，堰塞在境內(nèi)的龐大流動(dòng)性如何釋放,，引人注目。

從北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)端來(lái)看,，2016年北京供應(yīng)住宅用地15宗,，總建筑面積220萬(wàn)平方米，扣除棚改,、自住房,、公租房和安置房等類型住宅建筑面積，商品住宅供應(yīng)總建筑面積約為59萬(wàn)平方米,。從政策要求來(lái)看,，商品住宅供應(yīng)量有望大幅增加，但2016年商品住宅實(shí)際成交面積為874萬(wàn)平方米,。2017年1月－2月住宅用地增量?jī)H為23萬(wàn)平方米,，指望新房平抑需求并不現(xiàn)實(shí)。

所以調(diào)控政策同時(shí)要求,，督促“1300萬(wàn)平方米已拿地未開(kāi)工,、950萬(wàn)平方米已開(kāi)工未入市”的在途商品住房項(xiàng)目加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度。倘使這一政策執(zhí)行到位,，2017年新增住宅供應(yīng)量有望達(dá)到2016年實(shí)際成交套數(shù)的2倍以上,。

但政策執(zhí)行仍有很大的彈性。如東興證券分析師所言,，“政策提來(lái)終覺(jué)淺,，落實(shí)此事要躬行”。因?yàn)橐酝鲎尩耐恋夭](méi)有設(shè)定房企拿地后的開(kāi)發(fā)周期,，在土地增值的巨大誘惑下,，開(kāi)發(fā)商仍會(huì)盡各種可能以拖延開(kāi)發(fā)時(shí)間。

除了商品房,，北京市為了解決供需矛盾,，還增加了保障房供應(yīng)量。

北京主要建設(shè)籌集三類保障房源,，即棚改安置房,、公共租賃住房、自住型商品住房,。北京市住建委表示,，2017年北京市保障房將建設(shè)籌集5萬(wàn)套并竣工6萬(wàn)套。

在公租房方面,，將逐步放寬公租房的準(zhǔn)入條件,。在自住型商品房方面，本市自住型商品房將只針對(duì)無(wú)房家庭進(jìn)行銷售，且不允許三年內(nèi)有房屋轉(zhuǎn)出記錄的家庭申購(gòu),。原來(lái)因高于標(biāo)準(zhǔn)而無(wú)法申請(qǐng)保障房,、購(gòu)買(mǎi)商品住宅負(fù)擔(dān)過(guò)重的部分人群，將獲得購(gòu)買(mǎi)保障房的資格,，雖然未來(lái)入市流通會(huì)部分受限制,，但對(duì)首套剛需人群仍可謂優(yōu)選。

由此可見(jiàn),，在抑制需求的同時(shí),，北京市也在加大供給，這對(duì)平抑房?jī)r(jià)無(wú)疑會(huì)起到正向作用,。但蘇寧金融研究中心主任黃志龍認(rèn)為,，對(duì)房?jī)r(jià)影響最大的因素是按揭貸款利率。這一結(jié)論來(lái)自中國(guó)樓市過(guò)去十年的數(shù)據(jù),。在2009年－2010年的第二個(gè)房?jī)r(jià)上漲與下跌周期中,，監(jiān)管部門(mén)曾推出了7折購(gòu)房利率政策，相應(yīng)地,，2009年6月個(gè)人按揭貸款利率創(chuàng)下4.34％的新低,，房?jī)r(jià)漲幅也于2009年末達(dá)到峰值。隨后按揭貸款利率拐頭向上,，房?jī)r(jià)漲幅也于2010年4月進(jìn)入下行周期,。

2014年中以來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)表明，在2014年9月首次出現(xiàn)9折利率折扣之后,，2015年3月房?jī)r(jià)上漲開(kāi)始加速,。經(jīng)過(guò)連續(xù)多次的降息和按揭貸款利率折扣，至今年6月按揭貸款利率已下行至4.55％,，接近前期最低點(diǎn)（4.34％）,，當(dāng)前房?jī)r(jià)仍處于上行周期中（見(jiàn)圖表1）。

所以,，房?jī)r(jià)走向的關(guān)鍵是央行是否加息,。2017年剛開(kāi)年，中國(guó)人民銀行先后提高了銀行間市場(chǎng)的公開(kāi)市場(chǎng)操作利率,，貨幣政策的基調(diào)已經(jīng)從“寬松”轉(zhuǎn)為“中性”,，未來(lái)是否進(jìn)一步轉(zhuǎn)為“收緊”,，需要觀望,。一旦房貸收緊，購(gòu)房加杠桿空間和按揭貸款利率折扣幅度收窄,，房?jī)r(jià)就可能出現(xiàn)拐點(diǎn),。

東興證券結(jié)合歷史數(shù)據(jù)作出判斷：短期內(nèi)，北京受此次調(diào)控政策的影響，二手房成交量有可能同比下滑30％－40％,，但是中長(zhǎng)期會(huì)逐漸修復(fù),。新房受預(yù)售證和銷售證約束，性價(jià)比較高,，銷售下降將有限,。

對(duì)于孟方這樣的剛需購(gòu)房者，以上分析意味著什么呢,？在政策不變的情況下,，他們應(yīng)稍安勿躁，珍惜“首貸”資格,，一邊排隊(duì)各種保障房（購(gòu)房資格見(jiàn)表4）,，在三年到五年之內(nèi)一邊靜等加息以及“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)變更，同時(shí)留意因貸款壓力增大而拋盤(pán)的房子,。

（應(yīng)被訪者要求,，孟方為化名）

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