合同簽訂后她反悔了,，說丈夫?qū)Υ耸虏恢椋汇y行貸款手續(xù)都辦了,，他卻被指“違約在先”……

二手房買賣糾紛中,，因漲價導(dǎo)致的賣方違約占較大比例買賣二手房要注意哪些問題法官給您支招

二手房買賣這些“坑”您得繞著走

二手房買賣中，由于漲價毀約等因素造成的合同不能履行,，讓買方,、賣方都很鬧心。法院近期受理的案件中,，二手房買賣糾紛也占了較大比例,。

二手房買賣糾紛的常見情況有哪些？買賣雙方又該注意哪些問題,？法官在接受河南商報記者采訪時結(jié)合近期判決的案例進行了總結(jié)和提醒,。

案例1

合同簽訂后她反悔了說丈夫?qū)Υ耸虏恢?/strong>

2016年4月，原告孟某經(jīng)中介介紹,，決定購買被告吳某的一處房產(chǎn),。為表示誠意原告孟某當(dāng)即給被告2萬元的誠意金，并約定誠意金直接轉(zhuǎn)成房屋購買的定金,。

簽過合同后,，被告卻一直不履行過戶手續(xù)，甚至以辦理銀行解凍手續(xù)為由將中介保管的涉案房產(chǎn)證借走并再也沒有交給中介,。

庭審期間,，中介提交了被告吳某所售房屋的鑰匙，并說明鑰匙是簽過合同后被告交給中介的,，被告還囑咐中介,，原告孟某只要交了首付款，辦理好貸款手續(xù),，就將房屋鑰匙交給原告,，沒想到合同沒有履行完，被告就不愿意賣房了,。

被告方辯稱,，涉案房屋是被告吳某和丈夫的共同財產(chǎn)，但被告的丈夫?qū)ι姘阜课莸馁I賣并不知情,，所以合同無效,；原告給的2萬元誠意金是中介費，原告并沒有向其交付定金和首付款,，所以是原告沒有積極履行合同,。案件在進一步審理中,。

案例2

銀行貸款手續(xù)都辦了他卻被指“違約在先”

2016年9月，耿某同李某簽訂了房屋買賣合同,。雙方約定：房屋總價款70萬元,，采用按揭貸款方式支付，雙方在20個工作日內(nèi)到銀行辦理按揭貸款手續(xù),，耿某在合同簽訂時支付傭金及定金5萬元,，其中傭金6000元。

合同中還約定：因李某房屋有貸款需解除,，房屋解壓事宜由耿某協(xié)助辦理,，李某需無條件配合辦理；定金5萬元中2萬元直接交付李某,，剩余3萬元由中介公司代為保管,，過戶后扣除中介費用，剩余沖抵房款,。合同簽訂后,，耿某支付給李某定金2萬元，交給中介公司暫時保管定金及傭金3萬元（傭金6000元）,。

耿某后期還繳納了辦理銀行貸款手續(xù)相關(guān)費用11000余元,。眼看合同已履行過半，孰料在辦理后續(xù)房屋解壓手續(xù)時,，雙方起了糾紛，導(dǎo)致房屋未能如期解壓,。

協(xié)商未果后,，耿某將李某告到法院，請求判令李某雙倍返還定金,，賠償傭金及辦理銀行貸款費用損失,。

法庭上，耿某表示,，自己已在合同規(guī)定時間內(nèi)向銀行辦理了貸款手續(xù),，作為出賣方，李某有義務(wù)將其房屋進行解押,，“李某不按合同出賣價履行導(dǎo)致合同無法履行,，構(gòu)成違約?！睂Υ?，李某辯稱，合同中約定自己是以“辦理”為主,，應(yīng)由耿某負(fù)主要義務(wù),，耿某違約在先,。

惠濟法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)證據(jù)和陳述,，原被告各有過錯和違約行為,，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。44000元定金由李某和房產(chǎn)中介分別返還給耿某,。而對于耿某傭金及辦理銀行貸款費用的損失,，由原被告各半分擔(dān)。

【提醒】

要對房屋過戶,、交付及后續(xù)的物業(yè)交割做明確約定

在5月24日的管城區(qū)法院新聞發(fā)布會上,，該院第三巡回庭庭長孟永紅介紹了房屋買賣糾紛的受理情況、案件特點,、典型案例以及法院處理原則,。據(jù)介紹，最近半年時間,，管城區(qū)法院受理此類案件近200起,。

孟永紅總結(jié)此類案件糾紛最常見的有以下三種情況：一是因房屋漲價，賣房人違約所引起,，此類糾紛所占比例較大,；二是因買房人在支付房屋首付款時存在拖延現(xiàn)象；三是因為中介組織行為不規(guī)范,，導(dǎo)致合同拖延履行,，甚至無法履行。

孟永紅法官提醒,，買賣雙方進行房屋買賣之前,，應(yīng)當(dāng)對交易雙方、中介機構(gòu)的信用,、履約能力做必要的了解,。簽約時一定要仔細(xì)閱讀房屋買賣合同的文本，對各種意外情況和易引發(fā)爭議的內(nèi)容在合同中做出明確約定,。

誠信交易也是必須的,。孟永紅說，遇到房價上漲,，有些房屋出賣人認(rèn)為只要雙倍返還定金和支付數(shù)量有限的違約金就可以任意解除合同,，然后將房屋再以高價出售獲取利益。這是對法律的片面理解,。按照規(guī)定,，守約方可以選擇，是繼續(xù)履行合同還是解除合同后由違約方賠償全部損失,。

另外,，一旦發(fā)生糾紛,，要注意搜集保存相關(guān)證據(jù)。如果出賣房屋需解押,，雙方如何約定解押要在合同中明確寫明,，若對方違約，要及時提醒并在溝通時進行錄音或找第三方作證,；如果通過中介介紹買賣房屋,，要加強與中介的溝通，讓中介證實在整個合同履行過程中雙方的履行情況,；而且,，在簽訂合同時對房屋過戶、交付及后續(xù)的物業(yè)交割等的時間點要明確補充約定,，讓對方簽字認(rèn)可,。

（線索提供：張健華、明勛）