合同簽訂后她反悔了,，說(shuō)丈夫?qū)Υ耸虏恢椋汇y行貸款手續(xù)都辦了,，他卻被指“違約在先”……

二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛中,，因漲價(jià)導(dǎo)致的賣(mài)方違約占較大比例買(mǎi)賣(mài)二手房要注意哪些問(wèn)題法官給您支招

二手房買(mǎi)賣(mài)這些“坑”您得繞著走

二手房買(mǎi)賣(mài)中，由于漲價(jià)毀約等因素造成的合同不能履行,，讓買(mǎi)方,、賣(mài)方都很鬧心。法院近期受理的案件中，二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛也占了較大比例,。

二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛的常見(jiàn)情況有哪些,？買(mǎi)賣(mài)雙方又該注意哪些問(wèn)題？法官在接受河南商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)結(jié)合近期判決的案例進(jìn)行了總結(jié)和提醒,。

案例1

合同簽訂后她反悔了說(shuō)丈夫?qū)Υ耸虏恢?/strong>

2016年4月,，原告孟某經(jīng)中介介紹，決定購(gòu)買(mǎi)被告吳某的一處房產(chǎn),。為表示誠(chéng)意原告孟某當(dāng)即給被告2萬(wàn)元的誠(chéng)意金,，并約定誠(chéng)意金直接轉(zhuǎn)成房屋購(gòu)買(mǎi)的定金。

簽過(guò)合同后,，被告卻一直不履行過(guò)戶(hù)手續(xù),，甚至以辦理銀行解凍手續(xù)為由將中介保管的涉案房產(chǎn)證借走并再也沒(méi)有交給中介。

庭審期間,，中介提交了被告吳某所售房屋的鑰匙,，并說(shuō)明鑰匙是簽過(guò)合同后被告交給中介的，被告還囑咐中介,，原告孟某只要交了首付款,，辦理好貸款手續(xù)，就將房屋鑰匙交給原告,，沒(méi)想到合同沒(méi)有履行完,，被告就不愿意賣(mài)房了。

被告方辯稱(chēng),，涉案房屋是被告吳某和丈夫的共同財(cái)產(chǎn),，但被告的丈夫?qū)ι姘阜课莸馁I(mǎi)賣(mài)并不知情，所以合同無(wú)效,；原告給的2萬(wàn)元誠(chéng)意金是中介費(fèi),，原告并沒(méi)有向其交付定金和首付款，所以是原告沒(méi)有積極履行合同,。案件在進(jìn)一步審理中,。

案例2

銀行貸款手續(xù)都辦了他卻被指“違約在先”

2016年9月，耿某同李某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同,。雙方約定：房屋總價(jià)款70萬(wàn)元,，采用按揭貸款方式支付，雙方在20個(gè)工作日內(nèi)到銀行辦理按揭貸款手續(xù),，耿某在合同簽訂時(shí)支付傭金及定金5萬(wàn)元,，其中傭金6000元。

合同中還約定：因李某房屋有貸款需解除,，房屋解壓事宜由耿某協(xié)助辦理,，李某需無(wú)條件配合辦理,；定金5萬(wàn)元中2萬(wàn)元直接交付李某，剩余3萬(wàn)元由中介公司代為保管,，過(guò)戶(hù)后扣除中介費(fèi)用，剩余沖抵房款,。合同簽訂后,，耿某支付給李某定金2萬(wàn)元，交給中介公司暫時(shí)保管定金及傭金3萬(wàn)元（傭金6000元）,。

耿某后期還繳納了辦理銀行貸款手續(xù)相關(guān)費(fèi)用11000余元,。眼看合同已履行過(guò)半，孰料在辦理后續(xù)房屋解壓手續(xù)時(shí),，雙方起了糾紛,，導(dǎo)致房屋未能如期解壓。

協(xié)商未果后,，耿某將李某告到法院,，請(qǐng)求判令李某雙倍返還定金，賠償傭金及辦理銀行貸款費(fèi)用損失,。

法庭上,，耿某表示，自己已在合同規(guī)定時(shí)間內(nèi)向銀行辦理了貸款手續(xù),，作為出賣(mài)方,，李某有義務(wù)將其房屋進(jìn)行解押，“李某不按合同出賣(mài)價(jià)履行導(dǎo)致合同無(wú)法履行,，構(gòu)成違約,。”對(duì)此,，李某辯稱(chēng),，合同中約定自己是以“辦理”為主，應(yīng)由耿某負(fù)主要義務(wù),，耿某違約在先,。

惠濟(jì)法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)證據(jù)和陳述,，原被告各有過(guò)錯(cuò)和違約行為,，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。44000元定金由李某和房產(chǎn)中介分別返還給耿某,。而對(duì)于耿某傭金及辦理銀行貸款費(fèi)用的損失,，由原被告各半分擔(dān)。

【提醒】

要對(duì)房屋過(guò)戶(hù),、交付及后續(xù)的物業(yè)交割做明確約定

在5月24日的管城區(qū)法院新聞發(fā)布會(huì)上,，該院第三巡回庭庭長(zhǎng)孟永紅介紹了房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的受理情況,、案件特點(diǎn)、典型案例以及法院處理原則,。據(jù)介紹,，最近半年時(shí)間，管城區(qū)法院受理此類(lèi)案件近200起,。

孟永紅總結(jié)此類(lèi)案件糾紛最常見(jiàn)的有以下三種情況：一是因房屋漲價(jià),，賣(mài)房人違約所引起，此類(lèi)糾紛所占比例較大,；二是因買(mǎi)房人在支付房屋首付款時(shí)存在拖延現(xiàn)象,；三是因?yàn)橹薪榻M織行為不規(guī)范，導(dǎo)致合同拖延履行,，甚至無(wú)法履行,。

孟永紅法官提醒，買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)之前,，應(yīng)當(dāng)對(duì)交易雙方,、中介機(jī)構(gòu)的信用、履約能力做必要的了解,。簽約時(shí)一定要仔細(xì)閱讀房屋買(mǎi)賣(mài)合同的文本,，對(duì)各種意外情況和易引發(fā)爭(zhēng)議的內(nèi)容在合同中做出明確約定。

誠(chéng)信交易也是必須的,。孟永紅說(shuō),，遇到房?jī)r(jià)上漲，有些房屋出賣(mài)人認(rèn)為只要雙倍返還定金和支付數(shù)量有限的違約金就可以任意解除合同,，然后將房屋再以高價(jià)出售獲取利益,。這是對(duì)法律的片面理解。按照規(guī)定,，守約方可以選擇,，是繼續(xù)履行合同還是解除合同后由違約方賠償全部損失。

另外,，一旦發(fā)生糾紛,，要注意搜集保存相關(guān)證據(jù)。如果出賣(mài)房屋需解押,，雙方如何約定解押要在合同中明確寫(xiě)明,，若對(duì)方違約，要及時(shí)提醒并在溝通時(shí)進(jìn)行錄音或找第三方作證,；如果通過(guò)中介介紹買(mǎi)賣(mài)房屋,，要加強(qiáng)與中介的溝通，讓中介證實(shí)在整個(gè)合同履行過(guò)程中雙方的履行情況,；而且,，在簽訂合同時(shí)對(duì)房屋過(guò)戶(hù),、交付及后續(xù)的物業(yè)交割等的時(shí)間點(diǎn)要明確補(bǔ)充約定，讓對(duì)方簽字認(rèn)可,。

（線(xiàn)索提供：張健華,、明勛）