2017-09-19 10:44:37  中國企業(yè)家    參與評論()人

　　但夏海鈞知道,，高負(fù)債的發(fā)展模式是不可持續(xù)的,，畢竟中國地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)過去了，大量的中小型房地產(chǎn)企業(yè)消失了，這說明過去那樣簡單粗暴的賺錢方式已經(jīng)行不通了,。土地成本越來越高,，如果融資成本再一路漲下去，企業(yè)只能給政府打工,，給銀行打工,。

中國恒大決定在未來三年內(nèi)，土地儲備規(guī)模每年負(fù)增長5%~10%,，以每年5000萬平米交樓面積計算,，大概每年會減少一千多萬的土地儲備，少買地負(fù)債就會下降,，利潤將得以釋放,。

這個年中，中國恒大交上了上市以來最好的一張成績單,，它的毛利,、凈利都獲得了200%上下的增長，由于償還掉了永續(xù)債,，歸屬于公司股東的凈利潤增長超過8倍，至188.3億元,。業(yè)績公布后,，各家券商的研究報告的結(jié)論都是“建議買入”?！肮蓶|不會關(guān)心我們的規(guī)模有多大,，他們只關(guān)心分紅有多少?！毕暮ｂx說了句實話,。

減速航行

從今年上半年的合約銷售情況來看，恒大已經(jīng)不是全國老大,，雖然它去年才坐上了這個位置,。今年前六個月，恒大實現(xiàn)合約銷售金額2440.9億元,，略遜于碧桂園的2889.1億元,?！拔覀儺?dāng)過老大了,，在這之后再盯這個目標(biāo)沒意義?！毕暮ｂx說,，不過他話鋒一轉(zhuǎn)，又說起：“把別人的權(quán)益放在自己這邊是沒用的?！边@話有火藥味,，2017年上半年,，按權(quán)益銷售額口徑統(tǒng)計,，中國恒大在全國地產(chǎn)企業(yè)排名第一，達(dá)到2291.6億元,，超過碧桂園。 

“恒大今后不會再強調(diào)合約銷售第一,，權(quán)益銷售第一,，利潤第一,?！毕暮ｂx強調(diào),，針對此次戰(zhàn)略調(diào)整,，夏表示,，中國恒大一貫的低成本和高周轉(zhuǎn)模式不會變,。“房產(chǎn)是面包,，我們是廚師,，土地就是面粉，恒大前些年拿了最便宜的面粉,?！毕暮ｂx對此頗為得意。作為中國目前最大的“地主”,，中國恒大現(xiàn)有2.76億平米的土地儲備,，這些土地的原值不過4576億元，平均樓面地價1658元/平米,，其中72.6%的土地位于一二線城市,，27.4%的土地位于三線城市,。眾所周知的是,，自去年年初開始，中國房地產(chǎn)市場開始了新一輪的上漲周期,，恒大的項目售價也隨行就市的發(fā)生了上揚,。根據(jù)夏的介紹,，恒大項目平均售價自去年的8800元/平米，已經(jīng)漲至超過1萬元/平米,?！斑@多出來的1200元/平米就是利潤?！毕暮ｂx表示,。

許家印兼任母校武漢科技大學(xué)管理學(xué)教授，不少人認(rèn)為這是個虛名,，畢竟許教授是學(xué)冶金出身的,，也未曾在公開場合談?wù)撟约旱墓芾碇馈５?dāng)你仔細(xì)研究這家公司時,，會發(fā)現(xiàn)它確有一些獨特的管理經(jīng)驗,。例如，由于全國型房地產(chǎn)企業(yè)管理半徑很長,，很多公司選擇對區(qū)域公司充分放權(quán),。但中國恒大采用緊密型集團(tuán)化管理模式，集團(tuán)直接把控上馬項目,、規(guī)劃設(shè)計,、材料供應(yīng)、招投標(biāo),、預(yù)決算,、工程管理、質(zhì)量管理,、銷售,、交樓等各個環(huán)節(jié),，區(qū)域公司的角色只是執(zhí)行實施,。這種模式當(dāng)然貫徹起來很難，今年恒大集團(tuán)需要同時管控開發(fā)的20層以上樓宇就超過8000棟,。但這催生了恒大的標(biāo)準(zhǔn)化運營,，在夏海鈞看來,，還沒有哪一家地產(chǎn)公司在這方面可以超過恒大。它只有三條產(chǎn)品線,，份額5%的高端系列——恒大華府,，份額70%的剛需產(chǎn)品系列——恒大綠洲、恒大雅苑等,，以及份額25%的旅游地產(chǎn)系列——恒大金碧天下,。這些產(chǎn)品分布在全國223個城市，但每一個同名的樓盤看起來幾乎一模一樣,。

　　恒大另有一獨特管理模式,，被許家印視為保持長期高速增長的法寶——目標(biāo)計劃管理?！肮芾韺W(xué)上,，通常目標(biāo)管理和計劃管理是兩個獨立章節(jié)，恒大將兩者合一,，恒大的計劃都是帶有目標(biāo)性的,。”許家印在今年年初的內(nèi)部講話中說,。

在恒大集團(tuán)內(nèi)部,，有一個在地產(chǎn)界獨特的部門——管理及監(jiān)察中心，最初這個部門只有10個人,，但現(xiàn)在已近千人,，而各地區(qū)公司也設(shè)有綜合計劃部，兩級部門統(tǒng)一形成了多級項目計劃管理體系,，這個體系主要負(fù)責(zé)的是維持項目開發(fā)的高速周轉(zhuǎn),。根據(jù)恒大方面介紹，該公司對于項目計劃把控細(xì)化到每一周,，確保拿地之后的半年內(nèi)開盤銷售,，除非遇到嚴(yán)重的不可抗力，否則開盤時間是死命令,。

關(guān)鍵詞：許家印成中國首富