2017-09-19 10:44:37  中國(guó)企業(yè)家    參與評(píng)論()人

摘要：老干部式的許家印,，不同于王石——“這輩子下輩子都不介入政治”，也不同于王健林——“親近政府,，遠(yuǎn)離政治”,。他離政治很近,，也融入得很好。這當(dāng)然為他招來(lái)了做空機(jī)構(gòu)的非議,，香櫞曾指其離腐敗很近,，但指控終究沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。硬幣的另一面是許對(duì)政策把握的敏銳,，只需稍稍留意,，便可發(fā)現(xiàn)中國(guó)恒大的戰(zhàn)略，與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略幾乎同步,，國(guó)家擴(kuò)表恒大擴(kuò)表,，國(guó)家縮表恒大縮表。 

　　許家印要持續(xù)面對(duì)的問(wèn)題是,，如何將一艘巨輪一直行駛在安全邊界之內(nèi),。

鏡頭一掃，許家印出現(xiàn)在了央視新聞的畫(huà)面上,，這是關(guān)于2017年金磚國(guó)家工商論壇的報(bào)道,，打著紅領(lǐng)帶的許家印坐在政要席后面的第一排，就在政府高層的正后方,。顯然,，這不是一個(gè)普通企業(yè)家能得到的位置，除了中國(guó)恒大的董事局主席之外,，許家印還是全國(guó)政協(xié)常委,。

政治身份讓許家印非常忙碌，從公開(kāi)的行程來(lái)看,，去廈門參加金磚會(huì)議之前,，他還在北京參加了全國(guó)政協(xié)常委會(huì)會(huì)議，再之前是全國(guó)工商聯(lián)召開(kāi)的“民營(yíng)企業(yè)學(xué)習(xí)貫徹全國(guó)金融工作會(huì)議精神座談會(huì)”,。唯獨(dú)，他沒(méi)有參加中國(guó)恒大的半年業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì),。

原本,，許家印可以在半年業(yè)績(jī)會(huì)上收獲很多祝賀，除了因?yàn)橹袊?guó)恒大創(chuàng)出了歷史最好的業(yè)績(jī),，他本人也在今年7月超過(guò)王健林成為中國(guó)地產(chǎn)首富,。隨著中國(guó)恒大股價(jià)的進(jìn)一步攀升，據(jù)福布斯最新數(shù)據(jù)顯示,，許家印以391億美元的身價(jià)成中國(guó)新首富,，略高于第二的馬化騰,，以及第三的馬云。 

許家印不是沒(méi)有當(dāng)過(guò)首富,，早在2009年中國(guó)恒大上市當(dāng)天,，他的身家就到了中國(guó)之巔。但一年一年下來(lái),，恒大一直在玩高負(fù)債高杠桿的“游戲”,，資本市場(chǎng)從新奇到厭倦，再到擔(dān)憂,，更有類似香櫞這樣的機(jī)構(gòu)做空,。根據(jù)中國(guó)恒大總裁夏海鈞的測(cè)算，中國(guó)恒大目前的市盈率只有4~5倍,，大概是內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的一半,，“恒大的股票還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到達(dá)合適的位置?！毕暮ｂx說(shuō),。

中國(guó)恒大自今年年初開(kāi)始大幅去杠桿，同時(shí)大力推進(jìn)恒大地產(chǎn)在A股的借殼上市,，多重利好刺激下,，資本市場(chǎng)用實(shí)際行動(dòng)表達(dá)了支持。這家公司于2017年1月3日開(kāi)盤的價(jià)格為5.04港元,，9月15日午間收盤價(jià)格為28.15港元,，而許家印也再次問(wèn)鼎中國(guó)富豪榜。

不過(guò)首富身份對(duì)于一個(gè)成熟企業(yè)家來(lái)說(shuō),，就像規(guī)模之于龍頭企業(yè),，意義已經(jīng)不是很大。許家印和恒大管理層,，需要持續(xù)面對(duì)的問(wèn)題是,，如何將一艘巨輪一直行駛在安全的邊界之內(nèi)。

敏銳的嗅覺(jué)

用一句時(shí)髦的話形容,，許家印缺乏freestyle,。

    地產(chǎn)圈里，孫宏斌穿T恤球鞋,，平時(shí)急了還會(huì)罵三字經(jīng),，是個(gè)“耿直BOY”；王健林在公司年會(huì)上嘶吼一無(wú)所有像個(gè)“搖滾老炮”,；王石雖然全身上下透著布爾喬亞式的精致,，但也會(huì)沖冠一怒為紅顏，無(wú)論記者近距離接觸,，還是公眾透過(guò)電腦屏幕,，都能感到這些人物形象的鮮活,。但許家印是一本正經(jīng)的，正襟危坐的,。他就像是一個(gè)被簇?fù)砥饋?lái)的“老干部”,，你看他，他看你,，都隔了好幾層,。

　　但中國(guó)恒大的員工對(duì)此倒習(xí)以為常，“老板就是這樣一個(gè)老派的人,?！彼麄兏嬖V記者，這個(gè)億萬(wàn)富豪直到最近幾年才用上智能手機(jī),。一家傳媒廣告公司的老板提起一段往事,，多年前恒大的人曾經(jīng)找過(guò)他們，想把新浪財(cái)經(jīng)的港股頻道中的恒大單頁(yè)包下來(lái),，因?yàn)槔习逯粫?huì)用新浪財(cái)經(jīng)看股票,。

老干部式的許家印，不同于王石——“這輩子下輩子都不介入政治”,，也不同于王健林——“親近政府,，遠(yuǎn)離政治”。他離政治很近,，也融入得很好,。這當(dāng)然為他招來(lái)了做空機(jī)構(gòu)的非議，香櫞曾指其離腐敗很近,，但指控終究沒(méi)有事實(shí)依據(jù),。硬幣的另一面是許對(duì)政策把握的敏銳，只需稍稍留意,，便可發(fā)現(xiàn)中國(guó)恒大的戰(zhàn)略,，與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略幾乎同步，國(guó)家擴(kuò)表恒大擴(kuò)表,，國(guó)家縮表恒大縮表,。 

在此次業(yè)績(jī)會(huì)上，中國(guó)恒大宣布了重大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,，由過(guò)去的規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)變?yōu)樾б鎯?yōu)先,。圍繞這個(gè)目的，公司將此前的“三高一低”的發(fā)展模式調(diào)整為“三低一高”,。所謂“三高一低”，即高負(fù)債高杠桿高周轉(zhuǎn)與低成本,，而“三低一高”則是低負(fù)債,、低杠桿,、低成本和高周轉(zhuǎn)。對(duì)此,，夏海鈞毫不避諱：“中國(guó)恒大的舉措,，和國(guó)家降負(fù)債去杠桿的政策導(dǎo)向是一致的?！?/p>

8月23號(hào)的“民營(yíng)企業(yè)學(xué)習(xí)貫徹全國(guó)金融工作會(huì)議精神座談會(huì)”上,，許家印本不在發(fā)言之列。主持座談會(huì)的全國(guó)工商聯(lián)常務(wù)副主席徐樂(lè)江點(diǎn)名許家印談?wù)剬W(xué)習(xí)全國(guó)金融工作會(huì)議的體會(huì),。許家印稱,，2014年至2016年，恒大的收入分別是1300億元,、2000億元,、3700億元，今年預(yù)計(jì)將達(dá)到5000億元,，這樣快速的增長(zhǎng),，無(wú)論是哪家企業(yè)，基本都是“三高一低”的發(fā)展模式,；現(xiàn)在在中央金融工作會(huì)議之后,，企業(yè)要向“三低一高”模式轉(zhuǎn)變，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康的發(fā)展,。徐樂(lè)江在交流中打趣稱,，恒大過(guò)去的發(fā)展模式，其實(shí)還應(yīng)加一個(gè)“高風(fēng)險(xiǎn)”,。

來(lái)自高層的指點(diǎn)十分直接,，許家印怎能不聞弦音，知雅意,？實(shí)際上,，以他對(duì)政策的嗅覺(jué)靈敏程度，根本無(wú)需如此直接的提醒,。早幾年,，在政策鼓勵(lì)走出去的背景下，多家地產(chǎn)公司采取了激進(jìn)的海外擴(kuò)張戰(zhàn)略,，如今那些依賴于國(guó)內(nèi)投資客的海外地產(chǎn)項(xiàng)目,，成為了橫亙?cè)诠疚磥?lái)的一個(gè)難題，但中國(guó)恒大一直沒(méi)有走出國(guó)門,。恒大公司方面向記者明確,，恒大沒(méi)有海外投資的計(jì)劃。“過(guò)去二十一年,，恒大一直堅(jiān)持只在國(guó)內(nèi)投資,，并成功在中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的紅利中實(shí)現(xiàn)企業(yè)的壯大。我們認(rèn)為,，這種紅利還很大,，恒大完全可以在其中繼續(xù)取得長(zhǎng)足發(fā)展?！?/p>

當(dāng)然,，除外部因素之外，恒大的減速有其內(nèi)生邏輯,。

中國(guó)恒大成立于1996年,，是以一個(gè)別人都不要的項(xiàng)目起家的。那一年,，萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入超過(guò)10億元,，富力地產(chǎn)[股評(píng)]的銷售收入大概在6000萬(wàn)元上下。在2016年之前的20年里,，恒大一直處于追趕者的角色,，從項(xiàng)目公司到地方公司，再追全國(guó)化公司,，第一梯隊(duì)公司,，終于在去年成為了世界上最大的房地產(chǎn)企業(yè)。夏海鈞認(rèn)為,，要追上別人,，就必須規(guī)模擴(kuò)張。一家小公司如何能克服資本金不足的劣勢(shì),，實(shí)現(xiàn)規(guī)模跳躍性增長(zhǎng)呢,？唯有一條路——多借錢。這些錢都沉淀在了土地上,，由于土地增值幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了融資成本,，恒大成為了“鑲在王冠上的鉆石”。 

　　但夏海鈞知道,，高負(fù)債的發(fā)展模式是不可持續(xù)的,，畢竟中國(guó)地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，大量的中小型房地產(chǎn)企業(yè)消失了,，這說(shuō)明過(guò)去那樣簡(jiǎn)單粗暴的賺錢方式已經(jīng)行不通了,。土地成本越來(lái)越高，如果融資成本再一路漲下去,，企業(yè)只能給政府打工,，給銀行打工。

中國(guó)恒大決定在未來(lái)三年內(nèi)，土地儲(chǔ)備規(guī)模每年負(fù)增長(zhǎng)5%~10%,，以每年5000萬(wàn)平米交樓面積計(jì)算,，大概每年會(huì)減少一千多萬(wàn)的土地儲(chǔ)備，少買地負(fù)債就會(huì)下降,，利潤(rùn)將得以釋放。

這個(gè)年中,，中國(guó)恒大交上了上市以來(lái)最好的一張成績(jī)單,，它的毛利、凈利都獲得了200%上下的增長(zhǎng),，由于償還掉了永續(xù)債,，歸屬于公司股東的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)超過(guò)8倍，至188.3億元,。業(yè)績(jī)公布后,，各家券商的研究報(bào)告的結(jié)論都是“建議買入”?！肮蓶|不會(huì)關(guān)心我們的規(guī)模有多大,，他們只關(guān)心分紅有多少?！毕暮ｂx說(shuō)了句實(shí)話,。

減速航行

從今年上半年的合約銷售情況來(lái)看，恒大已經(jīng)不是全國(guó)老大,，雖然它去年才坐上了這個(gè)位置,。今年前六個(gè)月，恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售金額2440.9億元,，略遜于碧桂園的2889.1億元,。“我們當(dāng)過(guò)老大了,，在這之后再盯這個(gè)目標(biāo)沒(méi)意義,。”夏海鈞說(shuō),，不過(guò)他話鋒一轉(zhuǎn),，又說(shuō)起：“把別人的權(quán)益放在自己這邊是沒(méi)用的?！边@話有火藥味,，2017年上半年，按權(quán)益銷售額口徑統(tǒng)計(jì),，中國(guó)恒大在全國(guó)地產(chǎn)企業(yè)排名第一,，達(dá)到2291.6億元，超過(guò)碧桂園。 

“恒大今后不會(huì)再?gòu)?qiáng)調(diào)合約銷售第一,，權(quán)益銷售第一,，利潤(rùn)第一?！毕暮ｂx強(qiáng)調(diào),，針對(duì)此次戰(zhàn)略調(diào)整，夏表示,，中國(guó)恒大一貫的低成本和高周轉(zhuǎn)模式不會(huì)變,。“房產(chǎn)是面包,，我們是廚師,，土地就是面粉，恒大前些年拿了最便宜的面粉,?！毕暮ｂx對(duì)此頗為得意。作為中國(guó)目前最大的“地主”,，中國(guó)恒大現(xiàn)有2.76億平米的土地儲(chǔ)備,，這些土地的原值不過(guò)4576億元，平均樓面地價(jià)1658元/平米,，其中72.6%的土地位于一二線城市,，27.4%的土地位于三線城市。眾所周知的是,，自去年年初開(kāi)始,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始了新一輪的上漲周期，恒大的項(xiàng)目售價(jià)也隨行就市的發(fā)生了上揚(yáng),。根據(jù)夏的介紹,，恒大項(xiàng)目平均售價(jià)自去年的8800元/平米，已經(jīng)漲至超過(guò)1萬(wàn)元/平米,?！斑@多出來(lái)的1200元/平米就是利潤(rùn)?！毕暮ｂx表示,。

許家印兼任母校武漢科技大學(xué)管理學(xué)教授，不少人認(rèn)為這是個(gè)虛名,，畢竟許教授是學(xué)冶金出身的,，也未曾在公開(kāi)場(chǎng)合談?wù)撟约旱墓芾碇馈５?dāng)你仔細(xì)研究這家公司時(shí),，會(huì)發(fā)現(xiàn)它確有一些獨(dú)特的管理經(jīng)驗(yàn),。例如,，由于全國(guó)型房地產(chǎn)企業(yè)管理半徑很長(zhǎng)，很多公司選擇對(duì)區(qū)域公司充分放權(quán),。但中國(guó)恒大采用緊密型集團(tuán)化管理模式,，集團(tuán)直接把控上馬項(xiàng)目、規(guī)劃設(shè)計(jì),、材料供應(yīng),、招投標(biāo)、預(yù)決算,、工程管理,、質(zhì)量管理、銷售,、交樓等各個(gè)環(huán)節(jié)，區(qū)域公司的角色只是執(zhí)行實(shí)施,。這種模式當(dāng)然貫徹起來(lái)很難,，今年恒大集團(tuán)需要同時(shí)管控開(kāi)發(fā)的20層以上樓宇就超過(guò)8000棟。但這催生了恒大的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng),，在夏海鈞看來(lái),，還沒(méi)有哪一家地產(chǎn)公司在這方面可以超過(guò)恒大。它只有三條產(chǎn)品線,，份額5%的高端系列——恒大華府,，份額70%的剛需產(chǎn)品系列——恒大綠洲、恒大雅苑等,，以及份額25%的旅游地產(chǎn)系列——恒大金碧天下,。這些產(chǎn)品分布在全國(guó)223個(gè)城市，但每一個(gè)同名的樓盤看起來(lái)幾乎一模一樣,。

　　恒大另有一獨(dú)特管理模式,，被許家印視為保持長(zhǎng)期高速增長(zhǎng)的法寶——目標(biāo)計(jì)劃管理?！肮芾韺W(xué)上,，通常目標(biāo)管理和計(jì)劃管理是兩個(gè)獨(dú)立章節(jié)，恒大將兩者合一,，恒大的計(jì)劃都是帶有目標(biāo)性的,。”許家印在今年年初的內(nèi)部講話中說(shuō),。

在恒大集團(tuán)內(nèi)部,，有一個(gè)在地產(chǎn)界獨(dú)特的部門——管理及監(jiān)察中心，最初這個(gè)部門只有10個(gè)人,，但現(xiàn)在已近千人,，而各地區(qū)公司也設(shè)有綜合計(jì)劃部,，兩級(jí)部門統(tǒng)一形成了多級(jí)項(xiàng)目計(jì)劃管理體系，這個(gè)體系主要負(fù)責(zé)的是維持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的高速周轉(zhuǎn),。根據(jù)恒大方面介紹,，該公司對(duì)于項(xiàng)目計(jì)劃把控細(xì)化到每一周，確保拿地之后的半年內(nèi)開(kāi)盤銷售,，除非遇到嚴(yán)重的不可抗力,，否則開(kāi)盤時(shí)間是死命令。

　　恒大要變的是高杠桿和高負(fù)債的發(fā)展模式,。在今年以前,，很少有人能說(shuō)清楚恒大究竟借了多少錢，因?yàn)樗懈哳~的永續(xù)債,。根據(jù)2016年年報(bào),，歸屬于永續(xù)債持有人的凈利潤(rùn)超過(guò)了歸屬于公司股東的。直到7月初,，恒大宣布已在6月贖回全部永續(xù)債時(shí),，人們才了解到，這個(gè)“隱性債務(wù)”的規(guī)模為1129億元,，它的消失令中國(guó)恒大的全口徑凈負(fù)債率（含永續(xù)債）急速腰斬,。

不可否認(rèn)的是，中國(guó)恒大目前仍是一個(gè)高杠桿企業(yè),，可能連夏海鈞自己都認(rèn)為高得有些不正常,，它的凈負(fù)債率為240%。夏海鈞表示,，一年后要將凈負(fù)債率降到140%,，兩年后降到100%，三年后降到70%,，此后中國(guó)恒大將維持這樣的“正常公司”負(fù)債率水平,。

未來(lái)之路

實(shí)際上，恒大上半年的凈利潤(rùn)原本可以更多,，這家公司以非常低的價(jià)格,，將萬(wàn)科的股權(quán)出售給深圳地鐵，虧了70個(gè)億,。當(dāng)然,，正如許家印所說(shuō)，“做的都是愉快的事情”,。眾所周知,，恒大地產(chǎn)集團(tuán)正在推進(jìn)借殼深深房的計(jì)劃，集團(tuán)總部也已經(jīng)搬遷至深圳,。夏海鈞透露,，評(píng)估機(jī)構(gòu)正在對(duì)恒大地產(chǎn)的土地資產(chǎn)進(jìn)行重估,，資產(chǎn)重估后的價(jià)格將決定恒大地產(chǎn)上市時(shí)的估值。相關(guān)工作推進(jìn)得非常順利,，該公司將在不久后迎來(lái)第三輪的戰(zhàn)略投資者,，這輪融資的規(guī)模在300億~500億元間。待此次融資完成后,，恒大地產(chǎn)將正式向證監(jiān)會(huì)遞表,。

當(dāng)然有很多人想?yún)⑴c到中國(guó)最大地主的生意中，恒大地產(chǎn)擁有主動(dòng)選擇權(quán),。它的股東名單群星閃耀,，包括中信、中融,、華信,、深業(yè)集團(tuán)、山東高速,、深圳廣田等,，均是實(shí)力央企、國(guó)企,、大型金融機(jī)構(gòu)及戰(zhàn)略合作伙伴。 

值得注意的是,，A股借殼上市的是恒大地產(chǎn)集團(tuán),，而中國(guó)恒大已經(jīng)擁有了地產(chǎn)、金融,、旅游和健康四大板塊,。近幾年，中國(guó)恒大一直在進(jìn)行多元化的嘗試,，它陸續(xù)“死磕”過(guò)快消和金融,，但快消業(yè)務(wù)最終被剝離，金融業(yè)務(wù)則受到政策變化的影響?，F(xiàn)在,，符合擴(kuò)大內(nèi)需、消費(fèi)升級(jí)方向的旅游是恒大的重點(diǎn)方向,。

2016年,，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)主題公園行業(yè)發(fā)展模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》指出，國(guó)內(nèi)70%的主題公園處于虧損狀態(tài),，20%持平,，只有10%實(shí)現(xiàn)盈利，約有1500億元資金套牢在主題公園投資之中,。這種局面在萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)的交易中,，也能看出端倪,。根據(jù)最初的交易結(jié)構(gòu)，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃按注冊(cè)資本金定價(jià)來(lái)出售萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目,，以至于項(xiàng)目可售面積的均價(jià)只有一千多元/平米,，如此估值方式難免讓人覺(jué)得，那些需要長(zhǎng)期持有的主題樂(lè)園是個(gè)“大坑”,。

但恒大也在推進(jìn)主題樂(lè)園計(jì)劃,，即恒大童世界，并且一下子就是15家,。一季度,，恒大旅游集團(tuán)考察了全球28個(gè)主題樂(lè)園，最終選定了33個(gè)游戲項(xiàng)目,，該規(guī)模將是迪士尼的1.5倍,。 

恒大童世界會(huì)是全球唯一的全室內(nèi)主題樂(lè)園，這顯得很魔幻,，恒大可能需要蓋一個(gè)非常大的穹頂,，人們穿過(guò)入口，大概會(huì)像愛(ài)麗絲掉進(jìn)了兔子洞,。但這些主題樂(lè)園將消耗巨額的投資,，沒(méi)有頂?shù)纳虾５鲜磕嵬顿Y額是55億美金。中國(guó)恒大沒(méi)有對(duì)外披露主題樂(lè)園項(xiàng)目的商業(yè)測(cè)算,，不過(guò)許家印顯然非?？粗赝澜纾衲?月,，他親自參加了項(xiàng)目方案研討會(huì),。也許，這個(gè)掌握了近1.5萬(wàn)億資產(chǎn)的人,，只是想制造一些快樂(lè),。

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