原標(biāo)題：房貸利率“換錨”今日落地兩點(diǎn)購(gòu)房貸款建議僅供參考

全國(guó)范圍內(nèi)的房貸利率“換錨”正式落地,。今日（8日）,，央行房貸利率新政實(shí)行,，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將參照貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）進(jìn)行定價(jià)。有專家分析,，這總體來(lái)看仍然是一個(gè)中性的政策,，政策的目的是平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免房地產(chǎn)利率跟隨LPR明顯下調(diào),，是避免刺激房地產(chǎn)而非打壓房地產(chǎn),。

融360大數(shù)據(jù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份,，監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中,，17城首套房貸利率水平有所上漲，16城維持7月水平,。一線城市中,，廣州平均環(huán)比上漲4個(gè)基點(diǎn)，其他城市維持不變,；二線城市中,，蘇州、無(wú)錫,、沈陽(yáng),、長(zhǎng)沙4城均連漲三月，沈陽(yáng)漲幅達(dá)23個(gè)基點(diǎn),；僅武漢,、東莞和長(zhǎng)春3城首套房貸利率水平有所下調(diào)。

監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市共533家銀行分（支）行中,，除了停貸銀行外,，共有19家銀行首套房利率水平仍在當(dāng)前基準(zhǔn)利率上執(zhí)行優(yōu)惠政策，且都位于上海地區(qū),；116家銀行的二套房貸款利率水平低于5.45％,，主要分布在上海、廈門、天津,、深圳,、廣州等19個(gè)城市。

【機(jī)構(gòu)解讀】

太平洋證券表示,，房貸新政落地后,，這些銀行都必須上調(diào)自己的房貸利率水平，進(jìn)而可能會(huì)帶來(lái)部分城市房貸利率平均水平的進(jìn)一步上漲,。從目前數(shù)據(jù)看,，上海的首套房貸款利率，廈門,、天津的二套房平均利率都面臨上漲壓力,。

國(guó)盛證券稱，原先首套利率有折扣的城市,，如上海,、廈門等，和原先首套房貸利率上浮的城市,，如北京等,，短期將受到不同的影響。未來(lái),，不乏會(huì)出現(xiàn)加點(diǎn)下限為零的城市,，亦會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快加點(diǎn)數(shù)較高的城市，實(shí)際按揭利率變化將因城而異,。

中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院副院長(zhǎng)董希淼指出，新政規(guī)定了房貸利率全國(guó)統(tǒng)一的最低要求,，按照“因城施策”原則,，預(yù)計(jì)多數(shù)地區(qū)個(gè)人住房貸款的實(shí)際利率將會(huì)有所上升。

【購(gòu)房者“畫像”】

目前,，我國(guó)每個(gè)月有幾十萬(wàn)筆新增住房貸款,，存量則高達(dá)6000多萬(wàn)筆?？梢哉f(shuō),，房貸利率新政關(guān)系到千家萬(wàn)戶。據(jù)北京鏈家一位工作人員介紹,，9月底時(shí)她有一兩位客戶走加急通道辦理了房貸,，按照舊的利率定價(jià)辦法簽訂了合同。但是其他的客戶依然比較平靜,，雖然內(nèi)心有糾結(jié),，但是買房的節(jié)奏并沒(méi)有受到影響。

房貸利率新政對(duì)房?jī)r(jià)影響幾何,？房貸利率新政的推出,，對(duì)于當(dāng)前的房?jī)r(jià)影響大嗎,？

有專家認(rèn)為影響不大。因?yàn)橄鄬?duì)于其他房地產(chǎn)價(jià)格影響因素（如限購(gòu)政策和首付比例等因素）,，利率變動(dòng)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響相對(duì)有限,。以一個(gè)購(gòu)房案例進(jìn)行解釋：

假設(shè)總房款為300萬(wàn)元，三成首付90萬(wàn)元,，需向銀行貸款210萬(wàn)元,，根據(jù)不同的房貸利率，按20年期限,，以等額本息形式,，每個(gè)月需要還款的金額如下圖所示：

可以發(fā)現(xiàn)，隨著房貸利率的上浮,，購(gòu)房者的月供金額確實(shí)有所增加,，就如一個(gè)中小波動(dòng)，房貸利率由5.9％上升60個(gè)基點(diǎn),，到6.5％,，每月的月供增加730元，一個(gè)較大的波動(dòng),，房貸利率從5.9％上升到7.9％（上升200個(gè)基點(diǎn),，在當(dāng)前適度寬松的貨幣政策的環(huán)境下，可能性不大,，在此引用更多的是壓力測(cè)試）,，每月的月供增加2500元。

下圖是首付增加對(duì)于購(gòu)房者的影響：

同樣是300萬(wàn)元的房子,，按照首付60％計(jì)算（接近北京,、上海等一線城市的二套房首付比例），需要180萬(wàn)元首付款,，相比原來(lái)（三成首付）,，多繳納90萬(wàn)元現(xiàn)金。

由以上案例可見(jiàn),，相比利率波動(dòng)使得每月增加上千元月供,，首付比例波動(dòng)則需要購(gòu)房者短時(shí)間內(nèi)籌集和繳納大筆購(gòu)房首付款，對(duì)于購(gòu)房者的購(gòu)買力和需求影響更大,。實(shí)務(wù)中,，各地確實(shí)也是通過(guò)提高二套房首付比例來(lái)抑制投機(jī)炒房，調(diào)控房?jī)r(jià)的,。

具體請(qǐng)看部分一二線城市的二套房首付比例：

另外,，大部分一二線城市，還對(duì)購(gòu)房資格進(jìn)行了限制，只有具有本地戶口,、工作居住證或者在本地繳納多年社保/稅收的前提下,，才有資格購(gòu)房，如此進(jìn)一步限制了購(gòu)買力和需求,。

綜上所述,，相比首付比例和各地的限購(gòu)政策，此次利率新政對(duì)于房?jī)r(jià)影響有限,。

【購(gòu)房貸款的兩點(diǎn)建議】

（1）留足余量,，量力而行。

購(gòu)房者在測(cè)算月供和貸款規(guī)模時(shí),，應(yīng)該結(jié)合自己的收入水平,，留足余量，量力而行,。如每月到手收入為20000的購(gòu)房者,，建議考慮將月供額度設(shè)置為10000元，按等額本息（利率5.9％）,、20年貸款期限計(jì)算,，可貸額度在150萬(wàn)左右。如此配置,，一方面,，保證了每月有10000元的消費(fèi)/生活開支或者儲(chǔ)蓄，不會(huì)影響到生活質(zhì)量,，另一方面,，即使房貸利率出現(xiàn)向上波動(dòng)，每月多支出上千元房貸月供,，也是可以接受的,。反之，如果余量不足,，雖然可貸金額有所提高，但是受到利率風(fēng)險(xiǎn)的影響也相應(yīng)增大了,，嚴(yán)重的可能會(huì)影響生活質(zhì)量,。

（2）選擇公積金貸款/混合貸。

目前房貸利率新政僅限于商業(yè)貸款,，公積金貸款仍沿用老辦法,，不僅利率更低，而且利率波動(dòng)小,，利率風(fēng)險(xiǎn)更低,。故同等條件下，如果條件允許，建議選擇公積金貸款,，如果公積金貸款額度不夠,，也可以考慮公積金+商貸混合模式。（根據(jù)公開資料綜合整理）