原標(biāo)題：齊俊杰：全國最新的房貸利率出來了,！上海又站在了風(fēng)口浪尖上

昨天,，是新的房貸利率執(zhí)行的日子,，按照央行的規(guī)定,，新發(fā)的房貸利率要以市場報(bào)價(jià)的LPR利率為基準(zhǔn),，加點(diǎn)形成，并特別強(qiáng)調(diào)了首套房利率不能低于LPR利率,，而二套房不得低于LPR加點(diǎn)60個(gè)基點(diǎn)?，F(xiàn)在LPR的5年期利率是4.85％，也就是說全國各地首套房都不應(yīng)該低于這個(gè)數(shù),，而二套房不能低于5.45％,。

但其實(shí)這只是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，央行暗地里還有一個(gè)窗口指導(dǎo),，那就是房貸利率不下降,，所以雖然規(guī)定了最低利率，但是一般的地方都做了加點(diǎn),，比如北京,，之前是首套房上浮10％，執(zhí)行的是5.39％的首套房利率,，而這次利率換錨之后,，還微微上調(diào)了一點(diǎn)，最新執(zhí)行的是5.4％的利率,，相當(dāng)于首套房就加了55個(gè)點(diǎn),，而二套房也比之前略有提升了0.02％,，加到了5.9％?？梢哉f絕大部分城市也都是類似操作,。

但是偏偏有特殊的，比如上海,，央行已經(jīng)規(guī)定了最低的利率,，不得低于LPR利率的4.85％，而上海就偏偏不管這套,，昨天有消息說,，上海仍然執(zhí)行的是4.65％的利率，也就是說,，比基準(zhǔn)利率還低20個(gè)點(diǎn),。有人問了上海怎么那么個(gè)色，而他們給出的回應(yīng)是,，為了讓房貸保持穩(wěn)定,，主要是與之前的房貸進(jìn)行有效銜接，所以這是一個(gè)過渡期,，所以開了個(gè)口子,，或者說他只是一個(gè)暫時(shí)的行為。其實(shí),，上海在全國來看,，房貸一直是個(gè)洼地，他要比其他的地方都便宜,，之前別的地方房貸普遍都在基準(zhǔn)利率上面加了10％,，而只有上海不但沒加點(diǎn)，竟然還有95折的折扣利率,，這在全國來看,，也是個(gè)特色了。之前的首套房利率一直執(zhí)行的是4.655％,，而利率換錨之后,，變成了4.65％等于還變相降了一點(diǎn)。所以這事也就引起了全國人民的關(guān)注,，不過二套房上面,，上海也還是按照規(guī)定，加到了5.45％,，高于原來執(zhí)行的5.39％

綜合全國各城市的利率來看,，這次利率換錨，基本上都在平穩(wěn)過渡,，特別是首套房的貸款利率只是做了細(xì)微的變化,，一般都在0.0X％,，所以我們猜測，央行可能還給了一個(gè)密令,，那就是平穩(wěn)過渡,，以至于上海才敢公然降點(diǎn)。但估計(jì)這也是短期的政策,，不可能一直維持下去,。央行必然得把自己之前發(fā)布的政策，維護(hù)圓滿,，不可能總讓上海當(dāng)特殊案例,。

昨天是一個(gè)重要的分水嶺，昨天之前的房貸視為存量房貸,，按照老的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,，而昨天開始新增房貸，將按照與LPR掛鉤執(zhí)行,，除了利率微小變化之外,，銀行還會(huì)跟你約定重新定價(jià)周期,，最短為一年,，換句話說，以后對(duì)于購房人來說,，將不再有固定的房貸利率,，而是會(huì)隨時(shí)調(diào)整，一旦LPR利率上行,，那么購房人的負(fù)擔(dān)也就會(huì)加重,，反之你的每月還貸壓力減輕，這其實(shí)就把銀行的風(fēng)險(xiǎn),，轉(zhuǎn)嫁到了購房人身上,。你在考慮貸款買房的時(shí)候，就要考慮利率上浮的因素,，現(xiàn)在5.4％你負(fù)擔(dān)的起,，那么以后加到7％的時(shí)候，你是否依然負(fù)擔(dān)的起,。

就目前來看,，由于此次平穩(wěn)過渡，所以暫時(shí)沒看出來LPR的影響,，但是他也讓很多10月份之后的需求,，提前釋放在了9月份，十一的樓市銷量慘淡,，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，一線城市中,，北京長假期間新房成交183套，二手房成交48套,；上海新房成交23套,；廣州新房成交538套；深圳新房成交358套,。與2018年同期相比,，上海、廣州網(wǎng)簽量出現(xiàn)下滑,，北京基本持平,，深圳出現(xiàn)較大增長?？梢娚虾,，F(xiàn)在雖然使用的是超低的利率，但是并未能挽救樓市,。而在其他的城市,，也出現(xiàn)了一些房價(jià)下跌的跡象，比如天津,，房價(jià)真沒少跌,，最起碼20％起步，有的甚至跌了40％,，而且最要命的是,，天津跌了這么多，卻依舊賣不出去,，不少人吐槽自己200萬的房子,，降到了160萬，連個(gè)看房的都沒有,。此外,，山東的濟(jì)南和青島，房價(jià)也有不同程度的下跌,。廣州房價(jià)更是打出了降價(jià)萬元的口號(hào),，南京，合肥,，蘇州也有不同程度的降溫,。長沙的樓市已經(jīng)基本很冷了。

但有降價(jià)的就有漲價(jià)的,，像西安今年全國漲幅第一,，最近幾個(gè)月幾乎都在上漲，還有深圳，沉寂了很多年后,，又開始隨著粵港澳的規(guī)劃落地,，開始逐漸升溫。

所以綜合來看,，全國樓市逐漸走向分化,，在一城一策之下，全國樓市不再是一盤大棋,，而變成了各個(gè)城市自己的事情,，以后執(zhí)行的貸款政策不同，限購,，限售,，限貸，限價(jià)政策全都不同,，人口流入流出狀況也都不同,。各個(gè)城市也就沒辦法再放在一起研究，中國樓市同漲共跌的日子基本結(jié)束了,，以后可能更多的是這種此消彼長,。有發(fā)展?jié)摿Γ丝诔掷m(xù)流入的城市,，房價(jià)還會(huì)繼續(xù)漲,，而沒有潛力，而且房價(jià)還很高,，必然會(huì)造成人口流出,，從而帶動(dòng)房價(jià)下跌。所以各大城市也會(huì)展開博弈,，而房價(jià)本身就是博弈的一個(gè)重要因素。

至于你那里的房價(jià)還能不能漲,，老齊之前說過,，看看你那里的人口是否流入，也看看新房賣的多還是二手房賣的多,，人口流入,，新房賣的多這兩個(gè)指標(biāo)疊加，就說明房價(jià)還會(huì)漲,，如果有一個(gè)條件不成立,，那么樓市再想大漲就比較困難了。即使現(xiàn)在漲價(jià)也都是空漲,，很快就會(huì)掉下來,，到時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)大幅降價(jià)，也都賣不掉的情況,。

在知識(shí)星球,，齊俊杰的粉絲群,，我們昨天講到了宏觀上一些積極的信號(hào)出現(xiàn)，確定了人民幣低估,，經(jīng)濟(jì)年底會(huì)止跌企穩(wěn),，而企業(yè)業(yè)績也將逐漸好轉(zhuǎn)，這些都有數(shù)據(jù)和邏輯支撐,，所以現(xiàn)在大家應(yīng)該對(duì)股市多點(diǎn)信心,。看懂宏觀,，你就大概知道未來的市場方向,，我們總說投資沒風(fēng)險(xiǎn)，沒文化才有風(fēng)險(xiǎn),，學(xué)點(diǎn)投資的真本事,，從下載知識(shí)星球找齊俊杰的粉絲群開始，每個(gè)交易日的晚上都會(huì)有投資的課程,，老齊也只在這里回答大家的提問,。

在知識(shí)星球老齊的讀書圈里，我們正在為您帶來美國百年金融史偉大的博弈,，昨天我們講到了美國當(dāng)時(shí)被一戰(zhàn)搞得絕望了,，沒人相信經(jīng)濟(jì)會(huì)好，股市會(huì)好,，但是就在這種絕望之下,，新技術(shù)新工業(yè)的出現(xiàn)，讓美國迎來了最好的時(shí)代,，迎來了柯立芝繁榮,。而信心這個(gè)東西，很奇怪,，他會(huì)瞬間爆發(fā),，而且快速膨脹，膨脹到自己都害怕,。所以投資的最大敵人永遠(yuǎn)都是人性,。下載知識(shí)星球app找老齊的讀書圈，每天10分鐘語音,，一年為您帶來50本財(cái)經(jīng)類書籍的精讀和精講,，利用好運(yùn)動(dòng)健身，和上下班通勤的時(shí)間,，聽老齊說書,，您就可以在潛移默化中被正確的思維方式洗腦，輕松的獲得提升。已經(jīng)有5萬小伙伴來學(xué)習(xí)了,，如果你再不來,，就被別人超越了。3天之內(nèi)不滿意全額退款,，可以先來體驗(yàn)一下,。