原標題：齊俊杰：全國最新的房貸利率出來了,！上海又站在了風口浪尖上

昨天,，是新的房貸利率執(zhí)行的日子，按照央行的規(guī)定,，新發(fā)的房貸利率要以市場報價的LPR利率為基準,，加點形成，并特別強調(diào)了首套房利率不能低于LPR利率,，而二套房不得低于LPR加點60個基點?，F(xiàn)在LPR的5年期利率是4.85％，也就是說全國各地首套房都不應該低于這個數(shù),，而二套房不能低于5.45％,。

但其實這只是一個標準，央行暗地里還有一個窗口指導,，那就是房貸利率不下降,，所以雖然規(guī)定了最低利率，但是一般的地方都做了加點,，比如北京,，之前是首套房上浮10％，執(zhí)行的是5.39％的首套房利率,，而這次利率換錨之后,，還微微上調(diào)了一點，最新執(zhí)行的是5.4％的利率,，相當于首套房就加了55個點,，而二套房也比之前略有提升了0.02％，加到了5.9％,?？梢哉f絕大部分城市也都是類似操作。

但是偏偏有特殊的,，比如上海,，央行已經(jīng)規(guī)定了最低的利率，不得低于LPR利率的4.85％,，而上海就偏偏不管這套,，昨天有消息說，上海仍然執(zhí)行的是4.65％的利率,，也就是說,，比基準利率還低20個點,。有人問了上海怎么那么個色，而他們給出的回應是,，為了讓房貸保持穩(wěn)定,，主要是與之前的房貸進行有效銜接，所以這是一個過渡期,，所以開了個口子，或者說他只是一個暫時的行為,。其實,，上海在全國來看，房貸一直是個洼地,，他要比其他的地方都便宜,，之前別的地方房貸普遍都在基準利率上面加了10％，而只有上海不但沒加點,，竟然還有95折的折扣利率,，這在全國來看，也是個特色了,。之前的首套房利率一直執(zhí)行的是4.655％,，而利率換錨之后，變成了4.65％等于還變相降了一點,。所以這事也就引起了全國人民的關(guān)注,，不過二套房上面，上海也還是按照規(guī)定,，加到了5.45％,，高于原來執(zhí)行的5.39％

綜合全國各城市的利率來看，這次利率換錨,，基本上都在平穩(wěn)過渡,，特別是首套房的貸款利率只是做了細微的變化，一般都在0.0X％,，所以我們猜測，央行可能還給了一個密令,，那就是平穩(wěn)過渡,，以至于上海才敢公然降點。但估計這也是短期的政策,，不可能一直維持下去,。央行必然得把自己之前發(fā)布的政策，維護圓滿,，不可能總讓上海當特殊案例,。

昨天是一個重要的分水嶺,，昨天之前的房貸視為存量房貸，按照老的標準執(zhí)行,，而昨天開始新增房貸,，將按照與LPR掛鉤執(zhí)行，除了利率微小變化之外,，銀行還會跟你約定重新定價周期,，最短為一年，換句話說,，以后對于購房人來說,，將不再有固定的房貸利率，而是會隨時調(diào)整,，一旦LPR利率上行,，那么購房人的負擔也就會加重，反之你的每月還貸壓力減輕,，這其實就把銀行的風險,，轉(zhuǎn)嫁到了購房人身上。你在考慮貸款買房的時候,，就要考慮利率上浮的因素,，現(xiàn)在5.4％你負擔的起，那么以后加到7％的時候,，你是否依然負擔的起,。

就目前來看，由于此次平穩(wěn)過渡,，所以暫時沒看出來LPR的影響,，但是他也讓很多10月份之后的需求，提前釋放在了9月份,，十一的樓市銷量慘淡,，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，一線城市中,，北京長假期間新房成交183套,，二手房成交48套；上海新房成交23套,；廣州新房成交538套,；深圳新房成交358套。與2018年同期相比,，上海,、廣州網(wǎng)簽量出現(xiàn)下滑，北京基本持平，深圳出現(xiàn)較大增長,?？梢娚虾，F(xiàn)在雖然使用的是超低的利率,，但是并未能挽救樓市,。而在其他的城市，也出現(xiàn)了一些房價下跌的跡象,，比如天津,，房價真沒少跌，最起碼20％起步,，有的甚至跌了40％,，而且最要命的是，天津跌了這么多,，卻依舊賣不出去，不少人吐槽自己200萬的房子,，降到了160萬,，連個看房的都沒有。此外,，山東的濟南和青島,，房價也有不同程度的下跌。廣州房價更是打出了降價萬元的口號,，南京,，合肥，蘇州也有不同程度的降溫,。長沙的樓市已經(jīng)基本很冷了,。

但有降價的就有漲價的，像西安今年全國漲幅第一,，最近幾個月幾乎都在上漲,，還有深圳，沉寂了很多年后,，又開始隨著粵港澳的規(guī)劃落地,，開始逐漸升溫。

所以綜合來看,，全國樓市逐漸走向分化,，在一城一策之下，全國樓市不再是一盤大棋,，而變成了各個城市自己的事情,，以后執(zhí)行的貸款政策不同，限購，限售,，限貸,，限價政策全都不同，人口流入流出狀況也都不同,。各個城市也就沒辦法再放在一起研究,，中國樓市同漲共跌的日子基本結(jié)束了，以后可能更多的是這種此消彼長,。有發(fā)展?jié)摿?，人口持續(xù)流入的城市，房價還會繼續(xù)漲,，而沒有潛力,，而且房價還很高，必然會造成人口流出,，從而帶動房價下跌,。所以各大城市也會展開博弈，而房價本身就是博弈的一個重要因素,。

至于你那里的房價還能不能漲,，老齊之前說過，看看你那里的人口是否流入,，也看看新房賣的多還是二手房賣的多,，人口流入，新房賣的多這兩個指標疊加,，就說明房價還會漲,，如果有一個條件不成立，那么樓市再想大漲就比較困難了,。即使現(xiàn)在漲價也都是空漲,，很快就會掉下來，到時候就會出現(xiàn)大幅降價,，也都賣不掉的情況,。

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