“提前還貸潮”:買房人搶著給,，銀行不想要了,？還貸怎么了？(6)

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2023-02-10 08:12:15

相反,，

當(dāng)房價(jià)進(jìn)入下行或者停滯（相對消費(fèi)物價(jià)上漲仍然是下降）周期,，原有購房者的心理賬戶上會出現(xiàn)“虧損”感受

（相當(dāng)于銀行投資資產(chǎn)出現(xiàn)浮虧），因此經(jīng)?？梢钥吹接械臉潜P降價(jià)后,、之前的購房者會去售樓部“說理”；前文中已經(jīng)分析,，對于貸款購房者來說,，受貸款利率與房價(jià)下行的雙重影響，其心理變化表現(xiàn)更加明顯,。

從宏觀視角看,，2001年至2021年期間，全國商品住宅平均價(jià)格是持續(xù)上行的（不考慮復(fù)雜的區(qū)域差異），而2018年以來上行趨勢放緩,，到2022年開始出現(xiàn)負(fù)增長,。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門官方數(shù)據(jù)，2022年全國商品住宅銷售面積114631萬平方米,，同比增長-26.8%,；銷售金額116747億元，同比增長-28.3%,；由此測算

全國住宅均價(jià)為10184.6元/平方米,，同比下降2.0%

（相關(guān)詳情見本文附圖四）。

這成為居民購房意愿下降的重要影響因素（且可能形成循環(huán)影響）,，也使得有房貸的居民在對比了住宅資產(chǎn)“收益”與相關(guān)利息財(cái)務(wù)成本之后,，更感覺“收益不能覆蓋成本”和“劃不來”而推動了提前還貸。

（附圖四）

居民財(cái)富收益下行影響

如果就“房子和房貸”來說“房和貸”,，還不足以較全面地解釋提前還貸成潮的原因,；我們可能需要站到住戶部門資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表的宏觀角度來分析，因?yàn)楸M管房產(chǎn)是其最主要的資產(chǎn),，但是占比還是相對有限,。據(jù)中泰研究院研究，2021年末我國住戶部門的總資產(chǎn)中,，實(shí)物資產(chǎn)（房產(chǎn),、汽車、收藏等）和金融資產(chǎn)分別占比為67.8%和32.2%,；前者中房產(chǎn)占比約94.3%,；后者中占比最多的是存款50.2%，然后是理財(cái),、保險(xiǎn)和股票分別占比12.5%,、11.6%和11.0%。

先說股票,，2022年以散戶為主的住戶部門實(shí)現(xiàn)正收益的相對不多,。以上證指數(shù)為例，2021年最后一個(gè)交易日為3639.78點(diǎn),；2022年最后一個(gè)交易日下跌至3089.26點(diǎn),。這一年估計(jì)不少股民是被“收割”了。

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