“提前還貸潮”:買房人搶著給,，銀行不想要了,？還貸怎么了,？(4)

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2023-02-10 08:12:15

“潮流”的興起？

2022年四季度開始，部分個(gè)人房貸客戶到銀行辦理或預(yù)約提前還貸的現(xiàn)象開始明顯增多,。通過央行的季度《貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》我們可以看到對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)：去年三季度末金融機(jī)構(gòu)個(gè)人房貸余額38.91萬億元，

到了四季度末余額只有38.80萬億元，即3個(gè)月之內(nèi)凈減少約1100億元

（相關(guān)詳情見附圖一）,。這是個(gè)人房貸多年以來首次出現(xiàn)季度負(fù)增長(zhǎng)。

進(jìn)入2023年后,，提前償還房貸現(xiàn)象進(jìn)一步成為銀行和媒體等重點(diǎn)關(guān)注的一種“潮流”,，并引發(fā)社會(huì)各方熱議和解讀。作為金融從業(yè)人員,，筆者認(rèn)為

當(dāng)前部分個(gè)人房貸客戶提前還貸的直接核心原因在于價(jià)格（包括存款貸款利率和資產(chǎn)收益率等）的現(xiàn)實(shí)與預(yù)期變化,，

因?yàn)閮r(jià)格機(jī)制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心機(jī)制，而目前正處于利率市場(chǎng)化加速的轉(zhuǎn)折期,。

（附圖一）

住房貸款利率下行影響

首先,，從五年期LPR的變化看。

因?yàn)閭€(gè)人房貸利率定價(jià)是以此為錨的,。2019年實(shí)行新的LPR,，當(dāng)時(shí)五年期利率為4.85%。雖然在2020年由于疫情等原因LPR下行明顯，不過至2021年末五年期LPR尚有4.65%,。2022年之內(nèi)五年期LPR分別在1月份,、5月份和8月份進(jìn)行了3次下調(diào)，最后下降至目前4.30%的歷史低值,。

其次,，從實(shí)際房貸平均利率看。

以2018年以來各季度末月份的個(gè)人房貸平均利率為例,，2018年3月至2022年3月數(shù)值在5.34%至5.75%之間波動(dòng),，此后才降到5%以下。其中,，

2022年6月和9月個(gè)人房貸平均利率分別為4.62%和4.34%

（相關(guān)詳情見本文附圖二）,。從去年四季度開始，受購(gòu)房與房貸需求下降影響,，部分城市的首貸優(yōu)惠利率已經(jīng)降到4%以下,，其中個(gè)別達(dá)到了3.7%，進(jìn)入“3時(shí)代”,。筆者預(yù)測(cè)去年12月房貸平均利率在4.20%左右,，因?yàn)檠胄幸雅度陚€(gè)人房貸平均利率為4.26%。

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