原標(biāo)題：京城存量房貸摸底：利率暫未變動、提前還款仍需排隊(duì)

隨著新增房貸利率不斷下行,，存量房貸借款人提前還款的現(xiàn)象增多且漸成“熱潮”，利率調(diào)降的呼聲日漸高漲,。

近日，央行表態(tài)也透露出支持存款房貸利率下調(diào)的信號,，不過,，7月17日,，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，由于距離官方表態(tài)時(shí)間較短，目前北京地區(qū)各家銀行暫未有利率調(diào)整的跡象,，提前還款的現(xiàn)象雖較此前有所“降溫”,，但仍需預(yù)約排隊(duì)辦理。

存量房貸利率暫未調(diào)整

央行的最新表態(tài)透露出支持存款房貸利率下調(diào)的信號,。

近日,，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，談及存量房貸利率話題時(shí),，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示,，“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”,。

中金公司研究部認(rèn)為,，央行提到“自主協(xié)商變更合同約定”意味著允許存量利率的加點(diǎn)通過銀行與借款人的協(xié)商進(jìn)行調(diào)整，“以新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”意味著允許按照較低的新發(fā)放貸款利率置換利率較高的存量按揭貸款,，以上兩條變化將使得銀行存量按揭利率有望下調(diào),，但具體方案仍有不確定性，包括自主協(xié)商的時(shí)間,、存量按揭調(diào)整幅度,、是否允許跨行“轉(zhuǎn)按揭”等,。

存量房貸利率可能下調(diào)的信號迅速引發(fā)市場關(guān)注，近期,，網(wǎng)絡(luò)上流傳一則消息稱,，“工商銀行存量房貸客戶只要兩年內(nèi)沒有拖欠還款等不良記錄，均可向貸款經(jīng)辦行申請重新簽署房貸合同,，房貸利率按最新放款利率執(zhí)行”,。

對此，7月17日,，北京商報(bào)記者咨詢工商銀行客服獲悉,，“目前暫未接到此類通知，后續(xù)會與監(jiān)管部門做好溝通對接,，若有具體執(zhí)行方案會第一時(shí)間對外公布,，客戶可關(guān)注工商銀行官方網(wǎng)站或公眾號，也可以聯(lián)系房貸經(jīng)理咨詢”,。工商銀行北京某房貸營業(yè)部個(gè)貸經(jīng)理也表示,，“暫未接到存量房貸利率下調(diào)通知，存量房貸仍按照原有簽訂合同的利率執(zhí)行”,。

北京商報(bào)記者同日調(diào)查多家北京地區(qū)銀行發(fā)現(xiàn),，目前北京地區(qū)各家銀行尚處于觀望中，暫未有利率調(diào)整跡象,。

招商銀行北京貸后服務(wù)中心人員透露,，沒有接到存量房貸利率下調(diào)或變化的通知，利率仍按照LPR+合同當(dāng)時(shí)約定的加點(diǎn)幅度執(zhí)行,。

光大銀行北京某支行客戶經(jīng)理也表示,，目前已聽說相關(guān)政策，但還沒有接到分行關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的通知,。

北京商報(bào)記者從多家銀行北京分行方面也獲知了存量房貸利率暫未調(diào)整的信息,，多位銀行內(nèi)部人士表示，“分行還在等待總行消息”“目前暫未接到有變化的通知”“暫未收到政策通知,，可持續(xù)關(guān)注相關(guān)政策”“目前尚未下調(diào)存量房貸利率”,。

對于北京地區(qū)存量房貸后續(xù)是否有調(diào)降的可能，中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示,，存在一定的可能,，但是在調(diào)整的幅度以及調(diào)整的時(shí)間點(diǎn)方面會表現(xiàn)得較為謹(jǐn)慎。如果發(fā)生了調(diào)整,，那么預(yù)計(jì)調(diào)整方式上不會“一刀切”,，而是有針對性地根據(jù)客戶及銀行情況制定差異化方案，時(shí)間點(diǎn)上可能也不會成為首個(gè)試點(diǎn)的地區(qū)。

　　提前還款仍需排隊(duì)

提前還款潮被視為存量房貸利率調(diào)降話題的導(dǎo)火索,。

隨著新增房貸利率不斷下行,，存量房貸借款人提前還款的現(xiàn)象增多且漸成“熱潮”，利率調(diào)降的呼聲日漸高漲,。

鄒瀾直言,，“盡管去年以來貸款市場報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的,，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上,，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系”。

隨著6月最新一輪的5年期以上LPR調(diào)整,，多地首套房房貸利率已下調(diào)10個(gè)基點(diǎn),。

北京商報(bào)記者從北京地區(qū)多家銀行處獲悉，新增首套房房貸利率已由4.85%降至4.75%,。

而個(gè)別階段性下調(diào)首套住房貸款利率下限的城市,，利率最低已降至3.6%。

不過,，存量房貸利率卻仍然偏高,，多在5%以上，部分地區(qū)房貸利率甚至超過6%,。

受新增房貸與存量房貸利差以及居民資產(chǎn)配置調(diào)整的影響,，2022年以來，房貸提前還款現(xiàn)象明顯增多,，至今仍有不少借款人選擇提前還房貸,。

7月17日，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，目前提前還款的現(xiàn)象雖較此前有所“降溫”,，但仍需預(yù)約排隊(duì)辦理,。

前述工商銀行北京某房貸營業(yè)部個(gè)貸經(jīng)理表示,，現(xiàn)在辦理提前還款仍需排隊(duì)，但周期有所縮短,，“目前提前還款可線上申請,，預(yù)計(jì)7月申請，1個(gè)月之內(nèi)可以辦理扣款”,。

建設(shè)銀行北京某房貸部門人士介紹,，辦理提前還款40萬元以內(nèi)可以線上手機(jī)銀行預(yù)約辦理，40萬元以上只能在柜臺辦理,，提前還款現(xiàn)在預(yù)約,，預(yù)計(jì)9月才能辦理，一方面此前提前還款的人較多，另一方面資金也需要調(diào)動安排,。

“存量房貸利率下調(diào)一定程度能減少提前還貸現(xiàn)象”,，明明認(rèn)為，除此以外,，考慮到居民風(fēng)險(xiǎn)偏好回升,、資本市場表現(xiàn)逐步回暖、消費(fèi)持續(xù)復(fù)蘇,，提前還貸的現(xiàn)象即便排除存量貸款利率下調(diào)的因素也將逐步減少,。

客戶與利潤之間的博弈

存量房貸利率是否下調(diào)對于銀行而言是一場留住優(yōu)質(zhì)客戶與利潤收益之間的博弈，無論是降低存量房貸利率抑或是提前還款都關(guān)乎商業(yè)銀行的收益,。

一位股份制銀行內(nèi)部人士透露,，很多銀行對提前還款行為進(jìn)行了一定控制，如嚴(yán)格按照約定在合同期限（如30個(gè)工作日）即將到期之時(shí)方履行提前還款,，甚至超出期限,。因?yàn)樘崆斑€款行為將對銀行完成有關(guān)貸款指標(biāo)和利潤指標(biāo)造成一定影響。

降低存量房貸利率亦是如此,。明明表示,，商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定或者以新發(fā)放貸款置換存量貸款，有利于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān),、緩解提前還貸等問題,，同時(shí)，居民消費(fèi)金融支出下降可以部分增加社會消費(fèi)支出,，從需求端拉動經(jīng)濟(jì)增長,。但同時(shí)這一調(diào)整可能給銀行帶來的經(jīng)營壓力，尤其是在銀行凈息差持續(xù)下行的背景下,，存量貸款利率下調(diào)會進(jìn)一步壓縮盈利空間,。

根據(jù)中金公司研究部的測算，假設(shè)存量按揭利率下調(diào)70個(gè)基點(diǎn),，按照100萬元按揭貸款,、等額本息還款計(jì)算，可降低借款人月供約400元,，節(jié)約月供和總還款額約7%,；全行業(yè)每年可減少房貸利息約3000億元，如果全部用于消費(fèi)相當(dāng)于2022年社會消費(fèi)品零售額的0.7%,。而假設(shè)100%存量按揭貸款的利率下調(diào)70個(gè)基點(diǎn),，對銀行凈息差、營業(yè)收入,、凈利潤影響分別為-9個(gè)基點(diǎn),、-4%（年化）、-9%（年化）。2022年全行業(yè),、國有大行,、股份行、區(qū)域行按揭貸款占比分別為21%,、28%,、17%、13%,，存量按揭下調(diào)對按揭敞口比例較高的國有大行影響更大,，對區(qū)域行影響較小。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪也表示,，綜合來看,，銀行下調(diào)存量貸款利率的動力并不充足。不過不排除部分銀行,，尤其是存量房貸規(guī)模較大的國有銀行,，會以社會責(zé)任為導(dǎo)向，為了提振消費(fèi)而降低存量房貸利率,。

不過,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降低存量房貸利率一定程度上能減少提前還貸現(xiàn)象,，從而降低對銀行收益的影響,。中金公司研究部指出，綜合來看,，盡管存量按揭利率下調(diào)對銀行盈利可能造成影響,，但提前還貸減少有利于降低銀行流動性風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定銀行資產(chǎn)負(fù)債表,。假設(shè)居民由于存量按揭利率下調(diào)選擇不提前還貸,，對銀行凈息差、營業(yè)收入,、凈利潤的正貢獻(xiàn)分別為+2個(gè)基點(diǎn),、+1%、+2%,，可對沖部分存量按揭降息的影響,。

“降存量房貸利率對銀行特別是大行而言是當(dāng)下痛苦但長遠(yuǎn)有利的選擇,?？稍诮档痛媪糠抠J利率的同時(shí)，約定一定期限內(nèi)借款人不得提前還款,?！闭新?lián)首席研究員董希淼認(rèn)為。

明明則建議，銀行可以對利率偏高的存量房貸制定階梯性方案,，并且提高優(yōu)惠門檻,，從存量房貸數(shù)目、個(gè)人征信情況等角度確定優(yōu)惠政策的受用群體,。