原標題：兩年血虧近300萬,！中介稱“跌回2017年”,，上海頂流學區(qū)房溢價正在消失,，現(xiàn)在只剩“地段價”

坐擁雙學區(qū),、自砍一刀掛牌,、還能面談折扣……上海最核心地段的學區(qū)房，如今也待價而沽,。

就在兩年前,，這片房齡近30年的二手房,，單價還在對標豪宅“湯臣一品”和“世茂濱江”。

日前,，網傳“兩年血虧300萬,，上海福外學區(qū)房1000萬直接跌價到600萬”，《每日經濟新聞》記者走訪緊鄰陸家嘴的世紀大道區(qū)域發(fā)現(xiàn),，各家中介門前掛牌的學區(qū)房價格已經悄悄走下神壇,，盡管看上去部分房源單價仍在10萬元以上，但實際成交價已經跌破了預期,。

跌回2017年

“價格跌回2017年了,。”我愛我家門店中介張利萍（化名）對每經記者說,。

她向記者推薦了一套梅園四街坊的三室一廳70平方米房源,，目前掛牌價670萬元，單價95700元/平方米,。

由于四街坊是梅園片區(qū)一,、二、三,、四,、五、六,、七街坊中最貼近世紀大道地鐵站,、緊鄰商場的，所以價格還算比較堅挺,，但即便如此,，和此前動輒十七八萬元的單價相比，下跌300萬元并不夸張,。

另一位鏈家工作人員宋奕（化名）通過微信向記者推薦了幾套房源,，當前的掛牌價格全部低于鏈家的“核驗參考價”60萬元，并且還能坐下來談談,。根據他的經驗,，如果房東著急賣，大約能再降20萬-30萬元,。

近期圖中房源已經成交,，最終成交價格670萬元，單價不到96000元/平方米,，從歷史成交來看,，的確接近2017年前后的成交價格。

這一切來得非?？?。就在上半年,，該小區(qū)仍然有單價10萬-12萬元/平方米的網簽記錄，隨著二手房遇冷,，學區(qū)房的泡沫快速擠出,。

上海中原地產市場分析師盧文曦接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，現(xiàn)在大家對學區(qū)的期待明顯降溫,。此前梅園新村片區(qū)的房源,，最高單價超過20萬元/平方米，直沖28萬元/平方米左右的湯臣一品,。上海調整入學政策,，再疊加市場、房屋本身的因素,，所以大家對于是否要選擇學區(qū),，產生了一定分歧。

上海頂流學區(qū)房梯隊梅園片區(qū)房源每經記者包晶晶攝

只?！暗囟蝺r”

幾位中介都提及,，客觀來看，

全上海二手房都在不同程度下跌,，只不過學區(qū)房的溢價和水分,，被擠得更干了。

事實上,，地段、房齡,、小區(qū)環(huán)境弱于梅園街坊的幾個單學區(qū)的學區(qū)房跌幅更大,，同樣位于世紀大道地鐵口的竹園新村，10月網簽單價已經跌破8萬元/平方米,。據張利萍介紹,，明珠小學學區(qū)房現(xiàn)在每平方米已經跌到7萬多元了。

“這個片區(qū)已經沒有學區(qū)溢價了”

,，張利萍給了個更貼切的形容,，現(xiàn)在的價格是“地段價”。

“這一片區(qū)的房子本身在上漲過程泡沫就非常明顯,，現(xiàn)在擠泡沫的這個過程,，讓學區(qū)和非學區(qū)的溢價有進一步縮小的跡象?！北R文曦強調,。

不過，10月份上海二手房成交量回落,，前10個月累計平均價格卻同比上漲,。據上海鏈家研究院的監(jiān)控數據顯示,，前10個月全市二手房成交均價40352元/平方米，同比增長3%,。10月份全市共成交二手房1.33萬套,，環(huán)比下降13%，同比下降19%,；值得注意的是,，成交均價40670元/平方米，環(huán)比下降3%,，同比增長3%,。

從上海鏈家公布的近幾周帶看量來看，周度帶看依然維持在8月份的水平,。

盧文曦分析,，當前利好政策刺激效應已過，從幾個前瞻指標來看,，包括帶看量,、掛牌價格、經理人指數等等,，基本上回到政策出臺前的位置了,。

而上海的市場基礎規(guī)模仍在，成交數據也反映了市場需求的指向,。從鏈家公布的10月份上海二手房成交從總價段來看,，今年前10個月，300萬元以上的成交占比增加,，其中,，400萬-600萬元的占比11.9%，增加1.1個百分點,。

那么,，市中心“老破小”學區(qū)房是否還有發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

盧文曦指出，還是要具體問題具體分析,，市中心醫(yī)療資源,、交通、教育配套比較成熟,，可能還會有穩(wěn)定的租金回報率,，但是外環(huán)以外壓力就比較大，任何產品都是有生命周期的,，遠郊小面積老舊房屋已經過了價格快上漲的時期,，接下來的價值會慢慢減少，跑輸大盤的概率比較大。