原標(biāo)題:兩年血虧近300萬,!中介稱“跌回2017年”,,上海頂流學(xué)區(qū)房溢價(jià)正在消失,現(xiàn)在只剩“地段價(jià)”
坐擁雙學(xué)區(qū),、自砍一刀掛牌,、還能面談?wù)劭邸虾W詈诵牡囟蔚膶W(xué)區(qū)房,,如今也待價(jià)而沽,。
就在兩年前,這片房齡近30年的二手房,,單價(jià)還在對(duì)標(biāo)豪宅“湯臣一品”和“世茂濱江”,。
日前,網(wǎng)傳“兩年血虧300萬,,上海福外學(xué)區(qū)房1000萬直接跌價(jià)到600萬”,,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪緊鄰陸家嘴的世紀(jì)大道區(qū)域發(fā)現(xiàn),各家中介門前掛牌的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格已經(jīng)悄悄走下神壇,,盡管看上去部分房源單價(jià)仍在10萬元以上,,但實(shí)際成交價(jià)已經(jīng)跌破了預(yù)期。
跌回2017年
“價(jià)格跌回2017年了,?!蔽覑畚壹议T店中介張利萍(化名)對(duì)每經(jīng)記者說。
她向記者推薦了一套梅園四街坊的三室一廳70平方米房源,,目前掛牌價(jià)670萬元,,單價(jià)95700元/平方米,。
由于四街坊是梅園片區(qū)一、二,、三,、四、五,、六、七街坊中最貼近世紀(jì)大道地鐵站,、緊鄰商場(chǎng)的,,所以價(jià)格還算比較堅(jiān)挺,但即便如此,,和此前動(dòng)輒十七八萬元的單價(jià)相比,,下跌300萬元并不夸張。
另一位鏈家工作人員宋奕(化名)通過微信向記者推薦了幾套房源,,當(dāng)前的掛牌價(jià)格全部低于鏈家的“核驗(yàn)參考價(jià)”60萬元,,并且還能坐下來談?wù)劇8鶕?jù)他的經(jīng)驗(yàn),,如果房東著急賣,,大約能再降20萬-30萬元。
近期圖中房源已經(jīng)成交,,最終成交價(jià)格670萬元,,單價(jià)不到96000元/平方米,從歷史成交來看,,的確接近2017年前后的成交價(jià)格,。
這一切來得非常快,。就在上半年,,該小區(qū)仍然有單價(jià)10萬-12萬元/平方米的網(wǎng)簽記錄,隨著二手房遇冷,,學(xué)區(qū)房的泡沫快速擠出,。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,現(xiàn)在大家對(duì)學(xué)區(qū)的期待明顯降溫,。此前梅園新村片區(qū)的房源,,最高單價(jià)超過20萬元/平方米,直沖28萬元/平方米左右的湯臣一品,。上海調(diào)整入學(xué)政策,,再疊加市場(chǎng)、房屋本身的因素,,所以大家對(duì)于是否要選擇學(xué)區(qū),,產(chǎn)生了一定分歧,。
上海頂流學(xué)區(qū)房梯隊(duì)梅園片區(qū)房源每經(jīng)記者包晶晶攝
只剩“地段價(jià)”
幾位中介都提及,,客觀來看,,
全上海二手房都在不同程度下跌,只不過學(xué)區(qū)房的溢價(jià)和水分,,被擠得更干了,。
事實(shí)上,地段,、房齡,、小區(qū)環(huán)境弱于梅園街坊的幾個(gè)單學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房跌幅更大,同樣位于世紀(jì)大道地鐵口的竹園新村,,10月網(wǎng)簽單價(jià)已經(jīng)跌破8萬元/平方米,。據(jù)張利萍介紹,明珠小學(xué)學(xué)區(qū)房現(xiàn)在每平方米已經(jīng)跌到7萬多元了,。
“這個(gè)片區(qū)已經(jīng)沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)了”
,,張利萍給了個(gè)更貼切的形容,現(xiàn)在的價(jià)格是“地段價(jià)”,。
“這一片區(qū)的房子本身在上漲過程泡沫就非常明顯,,現(xiàn)在擠泡沫的這個(gè)過程,讓學(xué)區(qū)和非學(xué)區(qū)的溢價(jià)有進(jìn)一步縮小的跡象,?!北R文曦強(qiáng)調(diào)。
不過,,10月份上海二手房成交量回落,,前10個(gè)月累計(jì)平均價(jià)格卻同比上漲。據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示,,前10個(gè)月全市二手房成交均價(jià)40352元/平方米,,同比增長(zhǎng)3%。10月份全市共成交二手房1.33萬套,,環(huán)比下降13%,,同比下降19%;值得注意的是,,成交均價(jià)40670元/平方米,,環(huán)比下降3%,同比增長(zhǎng)3%,。
從上海鏈家公布的近幾周帶看量來看,,周度帶看依然維持在8月份的水平。
盧文曦分析,,當(dāng)前利好政策刺激效應(yīng)已過,,從幾個(gè)前瞻指標(biāo)來看,,包括帶看量、掛牌價(jià)格,、經(jīng)理人指數(shù)等等,,基本上回到政策出臺(tái)前的位置了。
而上海的市場(chǎng)基礎(chǔ)規(guī)模仍在,,成交數(shù)據(jù)也反映了市場(chǎng)需求的指向,。從鏈家公布的10月份上海二手房成交從總價(jià)段來看,今年前10個(gè)月,,300萬元以上的成交占比增加,,其中,400萬-600萬元的占比11.9%,,增加1.1個(gè)百分點(diǎn),。
那么,,市中心“老破小”學(xué)區(qū)房是否還有發(fā)展?jié)摿Γ?/p>
盧文曦指出,,還是要具體問題具體分析,市中心醫(yī)療資源,、交通,、教育配套比較成熟,可能還會(huì)有穩(wěn)定的租金回報(bào)率,,但是外環(huán)以外壓力就比較大,,任何產(chǎn)品都是有生命周期的,遠(yuǎn)郊小面積老舊房屋已經(jīng)過了價(jià)格快上漲的時(shí)期,,接下來的價(jià)值會(huì)慢慢減少,,跑輸大盤的概率比較大。
“我買的學(xué)區(qū)房過去一年價(jià)格狂降,,幾乎一個(gè)月一個(gè)報(bào)價(jià),。”近期,,某一線城市市民對(duì)記者反映稱,。
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