原標(biāo)題：兩年血虧近300萬,！中介稱“跌回2017年”,，上海頂流學(xué)區(qū)房溢價(jià)正在消失，現(xiàn)在只剩“地段價(jià)”

坐擁雙學(xué)區(qū),、自砍一刀掛牌,、還能面談?wù)劭邸虾Ｗ詈诵牡囟蔚膶W(xué)區(qū)房,，如今也待價(jià)而沽,。

就在兩年前，這片房齡近30年的二手房,，單價(jià)還在對(duì)標(biāo)豪宅“湯臣一品”和“世茂濱江”,。

日前，網(wǎng)傳“兩年血虧300萬,，上海福外學(xué)區(qū)房1000萬直接跌價(jià)到600萬”,，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪緊鄰陸家嘴的世紀(jì)大道區(qū)域發(fā)現(xiàn)，各家中介門前掛牌的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格已經(jīng)悄悄走下神壇,，盡管看上去部分房源單價(jià)仍在10萬元以上,，但實(shí)際成交價(jià)已經(jīng)跌破了預(yù)期。

跌回2017年

“價(jià)格跌回2017年了,?！蔽覑畚壹议T店中介張利萍（化名）對(duì)每經(jīng)記者說。

她向記者推薦了一套梅園四街坊的三室一廳70平方米房源,，目前掛牌價(jià)670萬元,，單價(jià)95700元/平方米,。

由于四街坊是梅園片區(qū)一、二,、三,、四、五,、六、七街坊中最貼近世紀(jì)大道地鐵站,、緊鄰商場(chǎng)的,，所以價(jià)格還算比較堅(jiān)挺，但即便如此,，和此前動(dòng)輒十七八萬元的單價(jià)相比,，下跌300萬元并不夸張。

另一位鏈家工作人員宋奕（化名）通過微信向記者推薦了幾套房源,，當(dāng)前的掛牌價(jià)格全部低于鏈家的“核驗(yàn)參考價(jià)”60萬元,，并且還能坐下來談?wù)劇８鶕?jù)他的經(jīng)驗(yàn),，如果房東著急賣,，大約能再降20萬-30萬元。

近期圖中房源已經(jīng)成交,，最終成交價(jià)格670萬元,，單價(jià)不到96000元/平方米，從歷史成交來看,，的確接近2017年前后的成交價(jià)格,。

這一切來得非常快,。就在上半年,，該小區(qū)仍然有單價(jià)10萬-12萬元/平方米的網(wǎng)簽記錄，隨著二手房遇冷,，學(xué)區(qū)房的泡沫快速擠出,。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在大家對(duì)學(xué)區(qū)的期待明顯降溫,。此前梅園新村片區(qū)的房源,，最高單價(jià)超過20萬元/平方米，直沖28萬元/平方米左右的湯臣一品,。上海調(diào)整入學(xué)政策,，再疊加市場(chǎng)、房屋本身的因素,，所以大家對(duì)于是否要選擇學(xué)區(qū),，產(chǎn)生了一定分歧,。

上海頂流學(xué)區(qū)房梯隊(duì)梅園片區(qū)房源每經(jīng)記者包晶晶攝

只剩“地段價(jià)”

幾位中介都提及,，客觀來看,，

全上海二手房都在不同程度下跌，只不過學(xué)區(qū)房的溢價(jià)和水分,，被擠得更干了,。

事實(shí)上，地段,、房齡,、小區(qū)環(huán)境弱于梅園街坊的幾個(gè)單學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房跌幅更大，同樣位于世紀(jì)大道地鐵口的竹園新村,，10月網(wǎng)簽單價(jià)已經(jīng)跌破8萬元/平方米,。據(jù)張利萍介紹，明珠小學(xué)學(xué)區(qū)房現(xiàn)在每平方米已經(jīng)跌到7萬多元了,。

“這個(gè)片區(qū)已經(jīng)沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)了”

,，張利萍給了個(gè)更貼切的形容，現(xiàn)在的價(jià)格是“地段價(jià)”,。

“這一片區(qū)的房子本身在上漲過程泡沫就非常明顯,，現(xiàn)在擠泡沫的這個(gè)過程，讓學(xué)區(qū)和非學(xué)區(qū)的溢價(jià)有進(jìn)一步縮小的跡象,?！北R文曦強(qiáng)調(diào)。

不過,，10月份上海二手房成交量回落,，前10個(gè)月累計(jì)平均價(jià)格卻同比上漲。據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示,，前10個(gè)月全市二手房成交均價(jià)40352元/平方米,，同比增長(zhǎng)3%。10月份全市共成交二手房1.33萬套,，環(huán)比下降13%,，同比下降19%；值得注意的是,，成交均價(jià)40670元/平方米,，環(huán)比下降3%，同比增長(zhǎng)3%,。

從上海鏈家公布的近幾周帶看量來看,，周度帶看依然維持在8月份的水平。

盧文曦分析,，當(dāng)前利好政策刺激效應(yīng)已過,，從幾個(gè)前瞻指標(biāo)來看,，包括帶看量、掛牌價(jià)格,、經(jīng)理人指數(shù)等等,，基本上回到政策出臺(tái)前的位置了。

而上海的市場(chǎng)基礎(chǔ)規(guī)模仍在,，成交數(shù)據(jù)也反映了市場(chǎng)需求的指向,。從鏈家公布的10月份上海二手房成交從總價(jià)段來看，今年前10個(gè)月,，300萬元以上的成交占比增加,，其中，400萬-600萬元的占比11.9%,，增加1.1個(gè)百分點(diǎn),。

那么,，市中心“老破小”學(xué)區(qū)房是否還有發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

盧文曦指出,，還是要具體問題具體分析，市中心醫(yī)療資源,、交通,、教育配套比較成熟，可能還會(huì)有穩(wěn)定的租金回報(bào)率,，但是外環(huán)以外壓力就比較大,，任何產(chǎn)品都是有生命周期的，遠(yuǎn)郊小面積老舊房屋已經(jīng)過了價(jià)格快上漲的時(shí)期,，接下來的價(jià)值會(huì)慢慢減少,，跑輸大盤的概率比較大。