原標(biāo)題：美國樓市之“怪現(xiàn)象”：利率高企，平均房價指數(shù)再創(chuàng)新高

綜合近期發(fā)布的一系列數(shù)據(jù)看，美國房價再創(chuàng)歷史新高,、居民借貸成本高,、待售房屋供應(yīng)不足,，這些因素令買家選擇觀望,，不少地區(qū)出現(xiàn)了交易量下降的趨勢。

美國金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對第一財經(jīng)記者表示,，令很多投資人費解的是,，2023年美國房貸利率高企，但美國房價并沒有下降,，反而持續(xù)堅挺,。“原因很簡單,，高利率降低了房產(chǎn)需求,，但也更大幅度地降低了房產(chǎn)供給?！彼Q,，“目前美國的房產(chǎn)庫存量是2.5個月的銷售量左右，遠(yuǎn)低于6個月的平衡點,?！?/p>

他進(jìn)一步解釋道：“現(xiàn)在美國房產(chǎn)庫存量只有疫情前一半，供不應(yīng)求,，推動房價持續(xù)上漲,。”

美國房價再創(chuàng)新高

近期發(fā)布的標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)（S&P Case-Shiller Home Prices Indices）顯示,，2023年9月美國平均房價比去年同期增長3.9%,，再創(chuàng)歷史新高，總體看來,，從2023年1月起,，美國平均房價已經(jīng)上漲6.6%。

其中,，房價同比增幅最高的3個城市是底特律（6.7%）,、圣地亞哥（6.5%）和紐約（6.3%），房價同比降幅最大的城市是拉斯維加斯（-1.9%）,、鳳凰城（-1.2%）和波特蘭（-0.7%）,。

更能顯示美國樓市現(xiàn)狀的是月度房價的變動。9月,，美國平均房價比8月份上漲了0.3%,。標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)涵蓋的20個城市全部出現(xiàn)了環(huán)比上漲。房價增長速度比前8個月有所放緩,。

陳躍武解釋道,，9月數(shù)據(jù)顯示,，美國平均房價已經(jīng)連續(xù)8個月上漲回升。實際上,，美國房價在2022年6月達(dá)到一個高點,，之后6個月下降，到2023年1月開始回升,。而9月的美國平均房價已經(jīng)超過2022年6月,，創(chuàng)下歷史新高,。

“數(shù)據(jù)表明,，美國房地產(chǎn)市場的中期調(diào)整已經(jīng)于10個月前結(jié)束。到9月份為止,，2023年美國平均房產(chǎn)價格已經(jīng)上漲6.6%,，符合我們年初的預(yù)測，即房價在2023年將上漲大約5%至10%,?！彼Q，美國房價并沒有下降,，反而持續(xù)堅挺的第一個原因就同高利率有關(guān),。

“美國大部分的房產(chǎn)持有者的房貸利率是3%至4%，如果他們賣掉現(xiàn)有的房產(chǎn)去買新房的話,，他們的房貸利率將變成8%,，這是他們不愿意做的?！标愜S武說,，“因此他們?nèi)∠顺鍪鄯慨a(chǎn)的計劃，造成市場上房產(chǎn)奇缺,，房價堅挺,。”

房屋銷量為何下降

根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，10月美國簽約待售房屋環(huán)比下降1.5%,。盡管美國東北地區(qū)的交易出現(xiàn)月度增長，但中西南部地區(qū)均錄得負(fù)增長,。

待售房屋代表的是已簽署購買合同但尚未成交的房屋,，數(shù)據(jù)指標(biāo)往往領(lǐng)先現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)1~2個月。

NAR的數(shù)據(jù)顯示,，美國四大地區(qū)均較去年同期有所下降,，其中西部地區(qū)降幅最大，為10.8%,，其次是中西部地區(qū),，降幅為10.3%,，南方地區(qū)下降7.1%，其次是東北地區(qū),，降幅最小,，為6.5%。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家云（Lawrence Yun）表示：“10月,，抵押利率達(dá)到最高水平,，現(xiàn)有房屋的簽約合同為二十多年來的最低水平。最近幾周,，抵押利率的連續(xù)下降對更多購房者貸款資格有所幫助,，但有限的房源顯著阻礙了對住房需求的充分滿足。當(dāng)然,，多個報價只會產(chǎn)生一個贏家,，其余人只能繼續(xù)尋找?！?/p>

陳躍武對第一財經(jīng)記者表示,，此外這里還有一個更深層的原因，就是過去的15年里美國新房建成量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場需求,，產(chǎn)生一個巨大的供給缺口,，造成了房產(chǎn)的嚴(yán)重短缺?！斑@是推動美國房產(chǎn)價格在過去10年持續(xù)上漲的根本原因,。”他表示,。

“目前美國通貨膨脹率已經(jīng)下降到3%,。美聯(lián)儲在7月份加息25個基點后停止加息，市場預(yù)期美聯(lián)儲將在2024年中開啟降息周期,?；谝陨项A(yù)期，美國30年房貸利率已經(jīng)從8%下降到7.22%,?！彼麑τ浾叻治龅溃坏┟缆?lián)儲開始降息,，房貸利率將大幅下降,，促進(jìn)美國房產(chǎn)市場更快速地增長，增長幅度將重新回到10%以上,。

的確,，美國近期發(fā)布的一系列數(shù)據(jù)均顯示出就業(yè)市場正在日益降溫。而美聯(lián)儲一直在穩(wěn)定物價和勞動力市場放緩之間進(jìn)行權(quán)衡,。5日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，美國在10月份的JOLTs職位空缺數(shù)量下降至873.3萬,，大幅低于930萬的預(yù)期值，為2021年3月以來的最低點,。