原標題：美國樓市之“怪現(xiàn)象”：利率高企，平均房價指數(shù)再創(chuàng)新高

綜合近期發(fā)布的一系列數(shù)據(jù)看,，美國房價再創(chuàng)歷史新高,、居民借貸成本高、待售房屋供應(yīng)不足,，這些因素令買家選擇觀望，不少地區(qū)出現(xiàn)了交易量下降的趨勢,。

美國金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對第一財經(jīng)記者表示,，令很多投資人費解的是，2023年美國房貸利率高企,，但美國房價并沒有下降,，反而持續(xù)堅挺?！霸蚝芎唵?，高利率降低了房產(chǎn)需求，但也更大幅度地降低了房產(chǎn)供給,?！彼Q，“目前美國的房產(chǎn)庫存量是2.5個月的銷售量左右,，遠低于6個月的平衡點,。”

他進一步解釋道：“現(xiàn)在美國房產(chǎn)庫存量只有疫情前一半,，供不應(yīng)求,，推動房價持續(xù)上漲?！?/p>

美國房價再創(chuàng)新高

近期發(fā)布的標普凱斯-席勒指數(shù)（S&P Case-Shiller Home Prices Indices）顯示,，2023年9月美國平均房價比去年同期增長3.9%，再創(chuàng)歷史新高,，總體看來,，從2023年1月起，美國平均房價已經(jīng)上漲6.6%,。

其中,，房價同比增幅最高的3個城市是底特律（6.7%）,、圣地亞哥（6.5%）和紐約（6.3%），房價同比降幅最大的城市是拉斯維加斯（-1.9%）,、鳳凰城（-1.2%）和波特蘭（-0.7%）,。

更能顯示美國樓市現(xiàn)狀的是月度房價的變動。9月,，美國平均房價比8月份上漲了0.3%,。標普凱斯-席勒指數(shù)涵蓋的20個城市全部出現(xiàn)了環(huán)比上漲。房價增長速度比前8個月有所放緩,。

陳躍武解釋道,，9月數(shù)據(jù)顯示，美國平均房價已經(jīng)連續(xù)8個月上漲回升,。實際上,，美國房價在2022年6月達到一個高點，之后6個月下降,，到2023年1月開始回升,。而9月的美國平均房價已經(jīng)超過2022年6月，創(chuàng)下歷史新高,。

“數(shù)據(jù)表明,，美國房地產(chǎn)市場的中期調(diào)整已經(jīng)于10個月前結(jié)束。到9月份為止,，2023年美國平均房產(chǎn)價格已經(jīng)上漲6.6%,，符合我們年初的預(yù)測，即房價在2023年將上漲大約5%至10%,?！彼Q，美國房價并沒有下降,，反而持續(xù)堅挺的第一個原因就同高利率有關(guān)。

“美國大部分的房產(chǎn)持有者的房貸利率是3%至4%,，如果他們賣掉現(xiàn)有的房產(chǎn)去買新房的話,，他們的房貸利率將變成8%，這是他們不愿意做的,?！标愜S武說，“因此他們?nèi)∠顺鍪鄯慨a(chǎn)的計劃,，造成市場上房產(chǎn)奇缺,，房價堅挺?！?/p>

房屋銷量為何下降

根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，10月美國簽約待售房屋環(huán)比下降1.5%,。盡管美國東北地區(qū)的交易出現(xiàn)月度增長，但中西南部地區(qū)均錄得負增長,。

待售房屋代表的是已簽署購買合同但尚未成交的房屋,，數(shù)據(jù)指標往往領(lǐng)先現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)1~2個月。

NAR的數(shù)據(jù)顯示,，美國四大地區(qū)均較去年同期有所下降,，其中西部地區(qū)降幅最大，為10.8%,，其次是中西部地區(qū),，降幅為10.3%，南方地區(qū)下降7.1%,，其次是東北地區(qū),，降幅最小，為6.5%,。

NAR首席經(jīng)濟學(xué)家云（Lawrence Yun）表示：“10月,，抵押利率達到最高水平，現(xiàn)有房屋的簽約合同為二十多年來的最低水平,。最近幾周,，抵押利率的連續(xù)下降對更多購房者貸款資格有所幫助，但有限的房源顯著阻礙了對住房需求的充分滿足,。當(dāng)然,，多個報價只會產(chǎn)生一個贏家，其余人只能繼續(xù)尋找,?！?/p>

陳躍武對第一財經(jīng)記者表示，此外這里還有一個更深層的原因,，就是過去的15年里美國新房建成量遠遠低于市場需求,，產(chǎn)生一個巨大的供給缺口，造成了房產(chǎn)的嚴重短缺,?！斑@是推動美國房產(chǎn)價格在過去10年持續(xù)上漲的根本原因?！彼硎?。

“目前美國通貨膨脹率已經(jīng)下降到3%。美聯(lián)儲在7月份加息25個基點后停止加息,，市場預(yù)期美聯(lián)儲將在2024年中開啟降息周期,。基于以上預(yù)期，美國30年房貸利率已經(jīng)從8%下降到7.22%,?！彼麑τ浾叻治龅溃坏┟缆?lián)儲開始降息,，房貸利率將大幅下降,，促進美國房產(chǎn)市場更快速地增長，增長幅度將重新回到10%以上,。

的確,，美國近期發(fā)布的一系列數(shù)據(jù)均顯示出就業(yè)市場正在日益降溫。而美聯(lián)儲一直在穩(wěn)定物價和勞動力市場放緩之間進行權(quán)衡,。5日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，美國在10月份的JOLTs職位空缺數(shù)量下降至873.3萬，大幅低于930萬的預(yù)期值,，為2021年3月以來的最低點,。