一個(gè)時(shí)代的終結(jié),。1

學(xué)區(qū)房大跌

學(xué)區(qū)房，終究還是破防了,。爆炸性消息首先來自上海,。上海朱家灘小區(qū)，對(duì)應(yīng)的學(xué)校是浦東新區(qū)頂級(jí)名校明珠小學(xué),，根據(jù)媒體報(bào)道,，該小區(qū)今年的房?jī)r(jià)一路滑落——3月份，均價(jià)跌到10萬/㎡,；9月份,，掛牌價(jià)跌到9萬/㎡；11月底,，有房東直接把掛牌價(jià)降到了7.8萬/㎡……這啥概念呢,？要知道2021年的時(shí)候，該小區(qū)的房?jī)r(jià)最高漲到15萬/㎡，按現(xiàn)在的掛牌價(jià),，這是跌了48%,，差不多砍了一半！

換句話說,，如果你在兩年前花800萬買了一套,，到現(xiàn)在已經(jīng)跌沒380多萬。

這不是個(gè)例,?？v觀上海的學(xué)區(qū)房，如今都在暴跌——楊浦密云小區(qū)學(xué)區(qū)房,，從近15萬跌到8萬多,；梅園新村學(xué)區(qū)房，從20萬跌到9萬多……

不止上海,，其他一線城市學(xué)區(qū)房的遭遇也差不多,。

深圳，四大名校的學(xué)區(qū)房都在跌,。深圳中學(xué)的學(xué)區(qū)房,，最高跌幅達(dá)到了29%。深圳實(shí)驗(yàn)的學(xué)區(qū)房,，更是跌去30%-45%,。一個(gè)叫長(zhǎng)城花園的小區(qū)，2021年價(jià)格將近17萬,，現(xiàn)在降到9萬多,，跌幅達(dá)43%。

北京,，“中關(guān)村三小”學(xué)區(qū)房萬柳蜂鳥家園小區(qū),，此前賣到22萬一平，如今成交單價(jià)不到12萬,。

廣州,，根據(jù)“在灣區(qū)”的梳理，在名校遍地的越秀區(qū),，28個(gè)二手小區(qū),，超80%都跌了，跌幅最高超30%,。對(duì)口東風(fēng)東路小學(xué)的錦城花園,、君匯世家，分別跌了28%和18%,。一線城市都如此,，其他城市更不用多說——杭州,，幾個(gè)重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房降幅基本都在15%以上；蘇州,，姑蘇區(qū)老牌學(xué)區(qū)房,，整體價(jià)格下跌已超過34%；合肥,，有學(xué)區(qū)房跌幅接近50%,；武漢，很多學(xué)區(qū)房已經(jīng)跌到不直接顯示成交價(jià),，怕太難看了……

學(xué)區(qū)房,，中國(guó)樓市金字塔尖的王者，終于也要走下神壇了,。

2

“瘋狂”的學(xué)區(qū)房

學(xué)區(qū)房一度是買房人心中的信仰,。2013年3月，北京海淀區(qū)華清嘉園,，一間37平方米的房子叫價(jià)350萬,，每平米逼近10萬。由于價(jià)格實(shí)在駭人,，這個(gè)地方被稱為“宇宙中心”,。但僅僅3個(gè)月之后，這個(gè)記錄就被打破了,。東城區(qū)景山東街,，一個(gè)400平方米的四合院，報(bào)價(jià)1.3億元,，每平米32.5萬。由于報(bào)價(jià)過高,，這兩套房源很快就被下架了。但從它們這里,，絕大多數(shù)人第一次聽到這樣一個(gè)概念：

學(xué)區(qū)房,。

不只在北京,，全國(guó)各大城市,，凡是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房,，都賣成了“奢侈品”,。在深圳,，華強(qiáng)北有個(gè)學(xué)區(qū)盤叫閣林網(wǎng)苑,，一套44.58㎡的房子,，2020年4月賣出時(shí)成交價(jià)632萬,，每平14萬,，上一年同期的成交單價(jià)是10萬。換算一下,，一年時(shí)間,，房東每天躺賺5000塊,，買房人則要多掏近180萬,。2019年,，南京出了一套“迷你”學(xué)區(qū)房,，13㎡大的房間內(nèi)，只夠放一張床,、一張桌子,。但因?yàn)榭們r(jià)低，房東報(bào)價(jià)168萬,，看房人排到了門口,。更魔幻的是，這是一套“瓦房”,，房齡已經(jīng)39年,。這個(gè)“破房子”跑火的原因，在于它屬于南京市瑯琊路小學(xué)的學(xué)區(qū)范圍。瑯琊路小學(xué)是南京最有名的三所小學(xué)之一,。

這種現(xiàn)實(shí)背后,，是學(xué)區(qū)房巨大的魔力。

《中國(guó)教育報(bào)》曾公布的一組數(shù)據(jù)顯示，2015年北京大概有16萬名兒童進(jìn)行了小學(xué)入學(xué)信息采集。其中,，京籍學(xué)生大概10萬名，非京籍大概6萬名,。但東城,、西城和海淀三個(gè)區(qū)口碑最好的25所小學(xué),，只能接收大概5000名學(xué)生,。一邊是16萬人的潛在需求,，一邊是5000個(gè)優(yōu)質(zhì)學(xué)位名額,，而學(xué)區(qū)房，就是通往名校的那張船票,。

再往深處看,，學(xué)區(qū)房的火爆根源于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺與不平等。

看一組數(shù)據(jù)：2019年大學(xué)本科錄取率,，河南考生108.4萬,，本科批次錄取36萬,，錄取率是33.2%，廣東,、四川,、安徽、河北,、湖南,、江西、甘肅這一數(shù)據(jù)在35%-43%之間,。而北京是68.9%,！

這意味著，同樣參加高考,，北京的孩子10個(gè)里頭7個(gè)上本科,，河南是3.3個(gè)。

在絕大部分城市,，重點(diǎn)高中的升學(xué)率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通高中，而能否進(jìn)入重點(diǎn)高中,，取決于能否進(jìn)入重點(diǎn)初中乃至重點(diǎn)小學(xué),。而初中小學(xué)都是免試入學(xué)，能否上全憑劃片或者搖號(hào),。最后的焦點(diǎn),，就落到了那套決定命運(yùn)的學(xué)區(qū)房上。哪怕再不濟(jì),，孩子不是讀書的那塊料,，學(xué)區(qū)房也是市場(chǎng)上的“硬通貨”，轉(zhuǎn)手一賣也能賺上一筆,。

在稀缺教育資源和金融屬性的裹挾下,，學(xué)區(qū)房就這樣走上了狂歡的巔峰。

3

學(xué)區(qū)房的宿命

學(xué)區(qū)房如今的暴跌,，讓很多高位接盤的人感到意外和難以接受,，但很多跡象其實(shí)早已浮現(xiàn)。

從短期來看,，2021下半年以來,，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行。

買漲不買跌的情況,，同樣適用于學(xué)區(qū)房,。想買的人少，想賣的人多,，必然形成價(jià)格踩踏,。

從中期看,，學(xué)區(qū)房的邏輯在變。

學(xué)區(qū)房的調(diào)控,，前幾年就開始了,。2021年的時(shí)候，高層會(huì)議明確提出——

增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給,，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià),。

在這之后，廣州,、成都,、石家莊、南京等多地將學(xué)區(qū)房的整頓作為重點(diǎn),。在上海,，自2021年起，上海市委屬試驗(yàn)示范性高中,，將拿出招生總計(jì)劃的65%,，通過“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”的方式分配到區(qū)和學(xué)校。在深圳,，官方提出“全區(qū)試點(diǎn)大學(xué)區(qū)制”,，在民治街道小一和初一各自選取5所學(xué)校，納入到大學(xué)區(qū)招生學(xué)校中,，狙擊高價(jià)學(xué)位房,。這兩年，更多的城市也在跟進(jìn),。教師輪崗制度,、叫停寒暑假輔導(dǎo)班、嚴(yán)控在線教育,，甚至試點(diǎn)啟動(dòng)小學(xué)生暑期托管服務(wù)……這些,，都是改革的一個(gè)個(gè)小步伐,。當(dāng)優(yōu)質(zhì)教育資源不再和房子強(qiáng)關(guān)聯(lián),，學(xué)區(qū)房自然就降溫了。

從更長(zhǎng)的維度看,，學(xué)區(qū)房的價(jià)值基礎(chǔ)也在逐漸動(dòng)搖,。

2016年全國(guó)出生人口達(dá)到高峰以后，新生兒數(shù)量就一直在跌,，2022年全國(guó)出生人口更是跌到了1000萬以下,，與幾年前相比幾近腰斬。另一個(gè)數(shù)據(jù)也在說明這個(gè)趨勢(shì),。教育部官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，2022年全國(guó)共有幼兒園28.92萬所,，比上年減少5610所。同年,，在中國(guó)“人口第一大縣”安徽臨泉縣,，50家幼兒園被關(guān)停。不止幼兒園,，2022年全國(guó)的小學(xué)也比上年減少5162所,。

學(xué)生都少了，學(xué)區(qū)房的需求自然下降,，價(jià)值也隨之下降,。

學(xué)區(qū)房概念的真正興起，是在2006年《義務(wù)教育法》頒布,、“就近入學(xué)”被強(qiáng)調(diào)之后,。后來的“小升初”直升制度，更是把“學(xué)區(qū)房”推上了神壇,?；乜催@十幾年，學(xué)區(qū)房誕生了太多的魔幻,。有人哪怕是耗資千萬,、傾家蕩產(chǎn)也在所不惜；有人組建孟母群,、自辦奧賽班，自覺成了房?jī)r(jià)的“保衛(wèi)者”,；還有人調(diào)動(dòng)巨量資金大手筆囤入學(xué)區(qū)房,，捂一段時(shí)間又轉(zhuǎn)手賣給需要的接盤俠，從中牟取暴利……但如今,，一切都已成往事,。學(xué)區(qū)房也終將體會(huì)到那句話——

時(shí)代拋棄你的時(shí)候，連聲再見都不會(huì)有,。