一個時代的終結(jié),。1

學(xué)區(qū)房大跌

學(xué)區(qū)房,，終究還是破防了。爆炸性消息首先來自上海,。上海朱家灘小區(qū),，對應(yīng)的學(xué)校是浦東新區(qū)頂級名校明珠小學(xué)，根據(jù)媒體報道,，該小區(qū)今年的房價一路滑落——3月份,，均價跌到10萬/㎡,；9月份，掛牌價跌到9萬/㎡,；11月底,，有房東直接把掛牌價降到了7.8萬/㎡……這啥概念呢？要知道2021年的時候,，該小區(qū)的房價最高漲到15萬/㎡,，按現(xiàn)在的掛牌價，這是跌了48%,，差不多砍了一半,！

換句話說，如果你在兩年前花800萬買了一套,，到現(xiàn)在已經(jīng)跌沒380多萬,。

這不是個例?？v觀上海的學(xué)區(qū)房,，如今都在暴跌——楊浦密云小區(qū)學(xué)區(qū)房，從近15萬跌到8萬多,；梅園新村學(xué)區(qū)房,，從20萬跌到9萬多……

不止上海，其他一線城市學(xué)區(qū)房的遭遇也差不多,。

深圳,，四大名校的學(xué)區(qū)房都在跌。深圳中學(xué)的學(xué)區(qū)房,，最高跌幅達到了29%,。深圳實驗的學(xué)區(qū)房，更是跌去30%-45%,。一個叫長城花園的小區(qū),，2021年價格將近17萬，現(xiàn)在降到9萬多,，跌幅達43%,。

北京，“中關(guān)村三小”學(xué)區(qū)房萬柳蜂鳥家園小區(qū),，此前賣到22萬一平,，如今成交單價不到12萬。

廣州,，根據(jù)“在灣區(qū)”的梳理,，在名校遍地的越秀區(qū)，28個二手小區(qū)，超80%都跌了,，跌幅最高超30%,。對口東風(fēng)東路小學(xué)的錦城花園、君匯世家,，分別跌了28%和18%,。一線城市都如此，其他城市更不用多說——杭州,，幾個重點小學(xué)的學(xué)區(qū)房降幅基本都在15%以上,；蘇州，姑蘇區(qū)老牌學(xué)區(qū)房,，整體價格下跌已超過34%,；合肥，有學(xué)區(qū)房跌幅接近50%,；武漢,，很多學(xué)區(qū)房已經(jīng)跌到不直接顯示成交價，怕太難看了……

學(xué)區(qū)房,，中國樓市金字塔尖的王者,，終于也要走下神壇了。

2

“瘋狂”的學(xué)區(qū)房

學(xué)區(qū)房一度是買房人心中的信仰,。2013年3月,，北京海淀區(qū)華清嘉園，一間37平方米的房子叫價350萬,，每平米逼近10萬。由于價格實在駭人,，這個地方被稱為“宇宙中心”,。但僅僅3個月之后，這個記錄就被打破了,。東城區(qū)景山東街,，一個400平方米的四合院，報價1.3億元,，每平米32.5萬,。由于報價過高，這兩套房源很快就被下架了,。但從它們這里,，絕大多數(shù)人第一次聽到這樣一個概念：

學(xué)區(qū)房。

不只在北京,，全國各大城市,，凡是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，都賣成了“奢侈品”,。在深圳,，華強北有個學(xué)區(qū)盤叫閣林網(wǎng)苑,，一套44.58㎡的房子，2020年4月賣出時成交價632萬,，每平14萬,，上一年同期的成交單價是10萬。換算一下,，一年時間,，房東每天躺賺5000塊，買房人則要多掏近180萬,。2019年,，南京出了一套“迷你”學(xué)區(qū)房，13㎡大的房間內(nèi),，只夠放一張床,、一張桌子。但因為總價低,，房東報價168萬,，看房人排到了門口。更魔幻的是,，這是一套“瓦房”,，房齡已經(jīng)39年。這個“破房子”跑火的原因,，在于它屬于南京市瑯琊路小學(xué)的學(xué)區(qū)范圍?，樼鹇沸W(xué)是南京最有名的三所小學(xué)之一。

這種現(xiàn)實背后,，是學(xué)區(qū)房巨大的魔力,。

《中國教育報》曾公布的一組數(shù)據(jù)顯示，2015年北京大概有16萬名兒童進行了小學(xué)入學(xué)信息采集,。其中,，京籍學(xué)生大概10萬名，非京籍大概6萬名,。但東城,、西城和海淀三個區(qū)口碑最好的25所小學(xué)，只能接收大概5000名學(xué)生,。一邊是16萬人的潛在需求,，一邊是5000個優(yōu)質(zhì)學(xué)位名額，而學(xué)區(qū)房,，就是通往名校的那張船票,。

再往深處看，學(xué)區(qū)房的火爆根源于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺與不平等。

看一組數(shù)據(jù)：2019年大學(xué)本科錄取率,，河南考生108.4萬,，本科批次錄取36萬，錄取率是33.2%,，廣東,、四川、安徽,、河北,、湖南、江西,、甘肅這一數(shù)據(jù)在35%-43%之間,。而北京是68.9%！

這意味著,，同樣參加高考,，北京的孩子10個里頭7個上本科，河南是3.3個,。

在絕大部分城市,，重點高中的升學(xué)率都遠遠高于普通高中，而能否進入重點高中,，取決于能否進入重點初中乃至重點小學(xué),。而初中小學(xué)都是免試入學(xué)，能否上全憑劃片或者搖號,。最后的焦點,，就落到了那套決定命運的學(xué)區(qū)房上。哪怕再不濟,，孩子不是讀書的那塊料,，學(xué)區(qū)房也是市場上的“硬通貨”，轉(zhuǎn)手一賣也能賺上一筆,。

在稀缺教育資源和金融屬性的裹挾下，學(xué)區(qū)房就這樣走上了狂歡的巔峰,。

3

學(xué)區(qū)房的宿命

學(xué)區(qū)房如今的暴跌,，讓很多高位接盤的人感到意外和難以接受，但很多跡象其實早已浮現(xiàn),。

從短期來看,，2021下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行,。

買漲不買跌的情況,，同樣適用于學(xué)區(qū)房。想買的人少，想賣的人多,，必然形成價格踩踏,。

從中期看，學(xué)區(qū)房的邏輯在變,。

學(xué)區(qū)房的調(diào)控,，前幾年就開始了。2021年的時候,，高層會議明確提出——

增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給,，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。

在這之后,，廣州,、成都、石家莊,、南京等多地將學(xué)區(qū)房的整頓作為重點,。在上海，自2021年起,，上海市委屬試驗示范性高中,，將拿出招生總計劃的65%，通過“名額分配綜合評價錄取”的方式分配到區(qū)和學(xué)校,。在深圳,，官方提出“全區(qū)試點大學(xué)區(qū)制”，在民治街道小一和初一各自選取5所學(xué)校,，納入到大學(xué)區(qū)招生學(xué)校中,，狙擊高價學(xué)位房。這兩年,，更多的城市也在跟進,。教師輪崗制度、叫停寒暑假輔導(dǎo)班,、嚴控在線教育,，甚至試點啟動小學(xué)生暑期托管服務(wù)……這些，都是改革的一個個小步伐,。當(dāng)優(yōu)質(zhì)教育資源不再和房子強關(guān)聯(lián),，學(xué)區(qū)房自然就降溫了。

從更長的維度看,，學(xué)區(qū)房的價值基礎(chǔ)也在逐漸動搖,。

2016年全國出生人口達到高峰以后，新生兒數(shù)量就一直在跌,，2022年全國出生人口更是跌到了1000萬以下,，與幾年前相比幾近腰斬,。另一個數(shù)據(jù)也在說明這個趨勢。教育部官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，2022年全國共有幼兒園28.92萬所,，比上年減少5610所。同年,，在中國“人口第一大縣”安徽臨泉縣,，50家幼兒園被關(guān)停。不止幼兒園,，2022年全國的小學(xué)也比上年減少5162所,。

學(xué)生都少了，學(xué)區(qū)房的需求自然下降,，價值也隨之下降,。

學(xué)區(qū)房概念的真正興起，是在2006年《義務(wù)教育法》頒布,、“就近入學(xué)”被強調(diào)之后,。后來的“小升初”直升制度，更是把“學(xué)區(qū)房”推上了神壇,?；乜催@十幾年，學(xué)區(qū)房誕生了太多的魔幻,。有人哪怕是耗資千萬,、傾家蕩產(chǎn)也在所不惜；有人組建孟母群,、自辦奧賽班,，自覺成了房價的“保衛(wèi)者”；還有人調(diào)動巨量資金大手筆囤入學(xué)區(qū)房,，捂一段時間又轉(zhuǎn)手賣給需要的接盤俠,，從中牟取暴利……但如今，一切都已成往事,。學(xué)區(qū)房也終將體會到那句話——

時代拋棄你的時候,，連聲再見都不會有。