原標題：頂級學區(qū)房價格大滑坡,，20萬/平的“老破小”已成過去式

“我買的學區(qū)房過去一年價格狂降,，幾乎一個月一個報價,。”近期,，某一線城市市民對記者反映稱,。

許多年來，在“雞娃”家庭的追捧以及投資客的惡炒下,，京滬頂級學區(qū)房幾乎是樓市中“不跌的神話”,，就連二三十平方米的“老破小”最高都能賣到超20萬元/平方米。

不過2023年這種類型的學區(qū)房創(chuàng)下較高跌幅,，甚至有小區(qū)成交價較過去高點跌了10萬元/平方米,。

過去的價格令人望塵莫及，而現(xiàn)在普通家庭“踮踮腳”也能購入一套頂級學區(qū)房了,，不過這類房子還有投資價值嗎,？如確實需要為孩子讀書購買學區(qū)房,，又該如何選擇,？

“老破小”學區(qū)房價格跌回7年前

董緯近期很郁悶。

2020年時,，為了能讓女兒未來進入好學校,，他賣掉了自己兩室一廳的房子，置換成了一套一室戶“老破小”,，之所以這么做,，是因為這套“老破小”對口當?shù)亍肮k第一牛?！泵雷u的小學。

董緯稱,，自己當時花費接近400萬元,，而房子面積還不到40平方米，由于房子實在太小,，不夠全家住,，董緯又在離自己公司比較近的片區(qū)租了一套兩室一廳，暫時將這套學區(qū)房租了出去,，“以租養(yǎng)租”,。

原本董緯覺得自己的操作很精明——過幾年等女兒到了上學年紀，就可以穩(wěn)妥進入頂級的公辦小學,，“以租養(yǎng)租”壓力也并不大,，等學區(qū)價值使用完畢，還可以將學區(qū)房轉(zhuǎn)手,，說不定能小賺一筆,。

他告訴記者，這種操作模式叫做“占坑”,，也就是以低總價購買一套頂級學區(qū)房,，只為占住學位，實際上這種房子往往面積極小,，居住價值并不高,，不適合一個家庭居住，全家還要另外租房住,。

到2021年時,，學區(qū)房市場依然狂熱，董緯購買的房子總價還有一定程度的浮盈,，2022年時市場已見下滑,，跌回了董緯入手時的價格，他便安慰自己：“反正女兒上學總歸是要用到的,?！?/p>

到了2023年，董緯不淡定了,，近期他告訴記者：“幾乎每個月都在下跌,，一個月一個價?！碑敃r董緯入手一室戶的價格,，如今已經(jīng)足夠買下同小區(qū)兩室一廳。他懊悔地表示：“買早了,！”

記者了解到,，董緯購買的小區(qū),，是板塊內(nèi)成交量最高的一個老小區(qū)，樓齡普遍達到三四十年,。

據(jù)貝殼找房App,，2023年12月，該小區(qū)一套48.29平方米兩室一廳,，以360萬元的價格成交,，成交單價是7.5萬元/平方米。

而根據(jù)歷史成交記錄,，該小區(qū)在2023年4月時,，成交價還普遍在9萬元/平方米以上，3月時有數(shù)套小戶型成交單價超過10萬元/平方米,。

2021年時,，該小區(qū)一套成交單價最貴的房子，價格超過了13萬元/平方米,，房屋總面積還不足35平方米,，賣了450萬。

近期成交單價相比這一高點,，已經(jīng)跌去約5.5萬元/平方米,。

看來董緯所說“幾年前一室戶的價格如今足夠買下同小區(qū)兩室一廳”并非虛言。

一個奇特的現(xiàn)象是該小區(qū)部分房源的掛牌價,，比近期的成交價更低,。

根據(jù)貝殼找房App，該小區(qū)有68套掛牌房源,，一套50.8平方米的兩室一廳,，掛牌單價僅7萬元/平方米，一套48.8平方米的南北兩房戶型,，掛牌單價為7.1萬/平方米,。

同板塊的另一個小區(qū)是上世紀80年代建成的，目前也面臨差不多的狀況,。

該小區(qū)也對口頂級小學,，2018年時就有房子成交單價突破13萬元/平方米，從2018年到2022年,，價格一直較為堅挺,。

而近期該小區(qū)成交了一套35.82平方米的一室一廳，成交價僅為275萬元,，單價7.6萬元/平方米,。

有學區(qū)房成交價驟降10萬元/平

位于北京市海淀區(qū)萬柳板塊的蜂鳥家園，也曾是北京中產(chǎn)非常熱衷購買的學區(qū)樓盤,。

這里對口綜合實力在全北京排前三名的小學——中關(guān)村三小,。

而蜂鳥家園又以面積小、總價低著稱,，非常適合“占坑”掛學位,，家長們花數(shù)百萬元，就能讓孩子讀頂級名校,。

此前拍出36萬元/平方米,、名震全國的萬柳書院小區(qū)，就位于該板塊,，對口同一所小學,。

在2021年的價格巔峰期，蜂鳥家園一套44平方米的住宅,，成交價達到了985萬元,，單價超過22.4萬元/平方米。

不過到了2023年年末,，一套52平方米的開間成交總價回落至617萬元,，單價11.9萬元/平方米，對比價格高點,，大約降了10萬元每平方米,。

記者查閱貝殼找房中該小區(qū)的掛牌信息，發(fā)現(xiàn)蜂鳥家園目前總價最低的一套房報價620萬元,，面積為43平方米,，單價僅為14.4萬元/平方米，此外還有大量掛牌單價低于14萬元/平方米的房源,。

位于五道口的小區(qū)華清嘉園,，曾是許多互聯(lián)網(wǎng)大佬的起家之地，這里也因為對口中關(guān)村二小而成為知名學區(qū)房小區(qū),。

該小區(qū)2020年掛牌價最高突破16萬/平方米,，2021年價格高點時房屋成交價格曾達到14.5萬元/平方米，而現(xiàn)在許多房源掛牌價已調(diào)至11萬-12萬元/平方米,。

專家建議：兼顧學位需求和居住舒適度

綜合京滬兩市學區(qū)房的表現(xiàn),，不難發(fā)現(xiàn)一線城市的頂級學區(qū)房過去一年來的價格走勢可以用“跳水”來形容，跌幅甚至大于普通類型的住宅,。

中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認為,，過去高價學區(qū)房的本質(zhì)是學區(qū)溢價疊加了房價上漲預期，如今隨著各地出臺教育政策對學區(qū)進行調(diào)控,，以及大力發(fā)展集團化辦學,，頂級學區(qū)的附加值已顯著降低，再加上2023年房子本身價格也在一路下行，學區(qū)房自然跌得比普通房子更厲害,。

“過去,，在對學區(qū)房的惡性炒作中，學區(qū)房價格早已偏離應有的價值,，現(xiàn)在則處于合理回歸的狀態(tài),，價格跌下來很正常?！北R文曦對記者說道,。

盧文曦表示，他觀察到近兩年來學區(qū)房的投資活動已經(jīng)明顯降溫,。

出生人口的減少,，極大降低了投資客對炒作學區(qū)房的預期?！斑@并不意味著學區(qū)房未來就一文不值了,，頂級學校仍然具備稀缺資源，還有一部分人在追求讓子女去讀好學校,，這種需求是一直在的,，但是過度炒作已經(jīng)不存在了?！北R文曦說道,。

一般來說，住房具有居住屬性和投資屬性,，隨著房價進入下行周期,，房子的投資屬性變?nèi)酰F(xiàn)階段,，買房人普遍更看重居住屬性,，即房子要更大、更舒適,。

而曾經(jīng)熱門的那些學區(qū)房,，多數(shù)都不具備居住屬性，過去炒作學區(qū)房時,，投資者都認為面積“越小越好”,，只要能掛戶口就行，這也是如今學區(qū)房“超跌”的因素之一,。

如果購房者確實有為孩子讀書而買房的需求,，接下來該如何選擇學區(qū)房？

盧文曦建議,，購房者應該兼顧學位需求與居住需求,，在預算范圍內(nèi)，盡量選擇居住屬性強的房子，至少得是適合全家居住的兩房或者三房,，那種僅僅用來掛戶口的二三十平方米住宅,，投機成分過高，未來價格波動可能更大,。