近年來(lái),，創(chuàng)新政策“以舊換新”在商品房領(lǐng)域逐漸興起,，越來(lái)越多城市加入這一行列。其中,，鄭州版“以舊換新”因其地方國(guó)資的深度參與及大規(guī)模計(jì)劃量,，引發(fā)了廣泛的社會(huì)關(guān)注,。2024年4月20日，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司與鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)手啟動(dòng)二手住房收購(gòu)試點(diǎn),，為期兩個(gè)月,，試點(diǎn)規(guī)模設(shè)定為500套。

鄭州版“以舊換新”具體操作如下：

1. 二手住房需滿足條件：位于金水區(qū)和鄭東新區(qū)三環(huán)以內(nèi),，為普通商品住房,，竣工年限不超過(guò)15年，建筑面積不超過(guò)120平方米,，且小區(qū)具備正常物業(yè)管理服務(wù),。房屋需無(wú)查封、抵押等限制狀況，若有租賃關(guān)系,，須在簽訂收購(gòu)協(xié)議前解除,。

2. 可選購(gòu)新建商品房范圍：需為已取得竣工驗(yàn)收備案的“現(xiàn)房”，且位于鄭州市主城區(qū),。

3. 產(chǎn)權(quán)人變更規(guī)定：試點(diǎn)階段收購(gòu)上限為500套，二手住房產(chǎn)權(quán)人與所購(gòu)新建商品住房買(mǎi)受人需為同一主體,，且新房總價(jià)不得低于二手住房收購(gòu)價(jià),。

4. 收付款流程：在完成房屋復(fù)核、評(píng)估,、洽談,、合同簽訂及物業(yè)交割、費(fèi)用結(jié)清,、戶口遷出,、過(guò)戶等一系列手續(xù)后，城發(fā)安居公司將支付全部二手住房購(gòu)房款,，其中過(guò)戶稅費(fèi)直接支付給換房群眾,，余款支付給新房開(kāi)發(fā)企業(yè)。

目前,，“以舊換新”主要有三種模式：一是地方國(guó)資直接入場(chǎng),，如鄭州、無(wú)錫,，將回收的舊房用作保障房和人才公寓,；二是房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售，如淄博,、寧波,、武漢等，成功售出后購(gòu)房者按流程購(gòu)買(mǎi)新房,；三是提供政策扶持或購(gòu)房補(bǔ)貼,，如長(zhǎng)沙近期推出的“認(rèn)房不認(rèn)貸”、上調(diào)公積金貸款額度等措施,。

然而,，“以舊換新”在實(shí)際推行過(guò)程中面臨諸多挑戰(zhàn)：

1. 資金難題：地方國(guó)資直接入場(chǎng)模式中，收購(gòu)資金來(lái)源不明,，而收購(gòu)舊房作為保障房雖能節(jié)省資源,、降低庫(kù)存壓力，但受限于財(cái)政實(shí)力,、管理成本,、資金平衡等因素，難以大規(guī)模推廣。

2. 交易周期不匹配：新房和二手房交易周期差異顯著,，換房群體為快速出售舊房可能需要降價(jià),，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌預(yù)期，影響市場(chǎng)穩(wěn)定,。

3. 換新限定與供需匹配問(wèn)題：舊房收購(gòu)模式通常要求購(gòu)房者在指定新房樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi),，購(gòu)房者選擇受限，且受就業(yè),、收入預(yù)期,、購(gòu)房心態(tài)等因素影響，政策效果有限,。

針對(duì)廣州市場(chǎng),，由于二手住房已成為供需主體，且購(gòu)房資金主要依賴賣(mài)房收入,，市場(chǎng)對(duì)“以舊換新”政策有一定需求,。廣州新建商品住宅價(jià)格持續(xù)下降，市場(chǎng)去化率低迷,，亟需加大合理住房需求的支持力度,。

專(zhuān)家建議一線城市如廣州在推動(dòng)“以舊換新”時(shí)，可結(jié)合房票政策以減輕國(guó)資平臺(tái)資金壓力,，同時(shí)采用稅收優(yōu)惠,、開(kāi)發(fā)商高折扣、中介密集推廣等方式,，將舊房出售與新房購(gòu)買(mǎi)緊密結(jié)合,。此外，專(zhuān)家強(qiáng)調(diào)應(yīng)加快構(gòu)建公信力強(qiáng)的二手房信息和交易平臺(tái),，解決信息不對(duì)稱,、交易成本高等問(wèn)題，真正激活市場(chǎng)活力,。