近年來，創(chuàng)新政策“以舊換新”在商品房領(lǐng)域逐漸興起,，越來越多城市加入這一行列,。其中，鄭州版“以舊換新”因其地方國資的深度參與及大規(guī)模計(jì)劃量,，引發(fā)了廣泛的社會關(guān)注。2024年4月20日,，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司與鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)手啟動二手住房收購試點(diǎn),，為期兩個(gè)月，試點(diǎn)規(guī)模設(shè)定為500套,。

鄭州版“以舊換新”具體操作如下：

1. 二手住房需滿足條件：位于金水區(qū)和鄭東新區(qū)三環(huán)以內(nèi)，為普通商品住房,，竣工年限不超過15年,，建筑面積不超過120平方米，且小區(qū)具備正常物業(yè)管理服務(wù),。房屋需無查封,、抵押等限制狀況，若有租賃關(guān)系,，須在簽訂收購協(xié)議前解除,。

2. 可選購新建商品房范圍：需為已取得竣工驗(yàn)收備案的“現(xiàn)房”，且位于鄭州市主城區(qū),。

3. 產(chǎn)權(quán)人變更規(guī)定：試點(diǎn)階段收購上限為500套,，二手住房產(chǎn)權(quán)人與所購新建商品住房買受人需為同一主體,，且新房總價(jià)不得低于二手住房收購價(jià)。

4. 收付款流程：在完成房屋復(fù)核,、評估,、洽談,、合同簽訂及物業(yè)交割,、費(fèi)用結(jié)清、戶口遷出,、過戶等一系列手續(xù)后,，城發(fā)安居公司將支付全部二手住房購房款，其中過戶稅費(fèi)直接支付給換房群眾,，余款支付給新房開發(fā)企業(yè),。

目前,，“以舊換新”主要有三種模式：一是地方國資直接入場,，如鄭州、無錫,，將回收的舊房用作保障房和人才公寓；二是房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對舊房優(yōu)先推售,，如淄博,、寧波、武漢等,，成功售出后購房者按流程購買新房,；三是提供政策扶持或購房補(bǔ)貼，如長沙近期推出的“認(rèn)房不認(rèn)貸”,、上調(diào)公積金貸款額度等措施,。

然而，“以舊換新”在實(shí)際推行過程中面臨諸多挑戰(zhàn)：

1. 資金難題：地方國資直接入場模式中,，收購資金來源不明,，而收購舊房作為保障房雖能節(jié)省資源、降低庫存壓力,，但受限于財(cái)政實(shí)力,、管理成本、資金平衡等因素,，難以大規(guī)模推廣,。

2. 交易周期不匹配：新房和二手房交易周期差異顯著,，換房群體為快速出售舊房可能需要降價(jià)，可能導(dǎo)致房價(jià)下跌預(yù)期,，影響市場穩(wěn)定。

3. 換新限定與供需匹配問題：舊房收購模式通常要求購房者在指定新房樓盤購買,，購房者選擇受限,，且受就業(yè)、收入預(yù)期,、購房心態(tài)等因素影響,，政策效果有限。

針對廣州市場,，由于二手住房已成為供需主體,，且購房資金主要依賴賣房收入，市場對“以舊換新”政策有一定需求,。廣州新建商品住宅價(jià)格持續(xù)下降,，市場去化率低迷，亟需加大合理住房需求的支持力度,。

專家建議一線城市如廣州在推動“以舊換新”時(shí),，可結(jié)合房票政策以減輕國資平臺資金壓力，同時(shí)采用稅收優(yōu)惠,、開發(fā)商高折扣,、中介密集推廣等方式，將舊房出售與新房購買緊密結(jié)合,。此外,，專家強(qiáng)調(diào)應(yīng)加快構(gòu)建公信力強(qiáng)的二手房信息和交易平臺，解決信息不對稱,、交易成本高等問題,，真正激活市場活力。