城市對(duì)商品住房“以舊換新”的支持日益增多,。4月23日,，深圳成為又一個(gè)推行此政策的一線城市。據(jù)統(tǒng)計(jì),，自去年起,，已有超過(guò)40個(gè)城市加入這一行列。

然而,，各城市實(shí)施的“以舊換新”政策力度及具體操作細(xì)則各異,，導(dǎo)致實(shí)際效果呈現(xiàn)出顯著差異。以鄭州為例,，該市“以舊換新二手房”登記入庫(kù)數(shù)量迅速突破180套,，僅用不到四天時(shí)間便達(dá)到試點(diǎn)階段收購(gòu)計(jì)劃的36%。與此同時(shí),，深圳樂(lè)有家地產(chǎn)中介在“以舊換新”試點(diǎn)啟動(dòng)不到一周內(nèi),，已簽約7單客戶。

盡管如此,，業(yè)界普遍認(rèn)為,，由于二手房交易和評(píng)估耗時(shí)較長(zhǎng),，目前“以舊換新”政策的整體成效尚不顯著。這一舉措旨在促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng),，降低交易成本,，但同時(shí)也暴露出諸如二手房參與門(mén)檻高、評(píng)估價(jià)或交易價(jià)偏低,、新房選擇有限等痛點(diǎn),。

“以舊換新”的最大難題在于成功出售舊房。2023年起,，多個(gè)城市已開(kāi)始推廣此類(lèi)活動(dòng),，至今參與者持續(xù)增加。各地政策主要涵蓋兩類(lèi)模式：一是房企與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作,，優(yōu)先推銷(xiāo)舊房,，若在規(guī)定期限內(nèi)售出則協(xié)助購(gòu)買(mǎi)新房；二是開(kāi)發(fā)商或國(guó)資平臺(tái)直接收購(gòu)舊房,，所得款項(xiàng)用于購(gòu)買(mǎi)特定新房項(xiàng)目,，此模式在近年來(lái)尤為盛行。

深圳房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)于4月23日聯(lián)合啟動(dòng)的“以舊換新”項(xiàng)目即采用第一種模式,。在此之前,，樂(lè)有家已于4月19日攜手綠景白石洲展開(kāi)“以舊換新”活動(dòng)，至今已簽約7位客戶,。

樂(lè)有家強(qiáng)調(diào),，“以舊換新”關(guān)鍵在于助力業(yè)主加速舊房銷(xiāo)售。其調(diào)查結(jié)果顯示,，七成以上的參與客戶主要?jiǎng)訖C(jī)是借助此途徑快速賣(mài)出舊房,。該政策推出后，眾多業(yè)主主動(dòng)聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人咨詢(xún)?cè)斍椤?/p>

樂(lè)有家合作的新盤(pán)為深圳南山區(qū)綠景白石洲項(xiàng)目,，其價(jià)格頗具吸引力,，與周邊二手房形成35%至40%的價(jià)格倒掛。據(jù)樂(lè)有家介紹,，已成交的“以舊換新”案例中,，多數(shù)情況下舊房與新房之間的價(jià)差不大，舊房售出所得款項(xiàng)足以支付新房總價(jià)的60%以上,?？蛻粼诮?jīng)濟(jì)上承受的壓力相對(duì)較小，且在流程上享有兩個(gè)月的房源鎖定期,。期間若舊房成功售出,，預(yù)付訂金將轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，繼續(xù)新房交易流程；反之,，客戶可無(wú)責(zé)退訂新房,。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，困擾“以舊換新”的首要問(wèn)題是舊房銷(xiāo)售,。開(kāi)發(fā)商通常設(shè)定兩個(gè)月左右的房源鎖定周期,，意味著賣(mài)家需在兩個(gè)月內(nèi)售出二手房，而這在現(xiàn)實(shí)中頗具挑戰(zhàn),。為獲取“買(mǎi)新”優(yōu)惠,，賣(mài)家往往需在“賣(mài)舊”時(shí)適當(dāng)降低掛牌價(jià)，以在新房購(gòu)買(mǎi)中得到補(bǔ)償,。

無(wú)論是個(gè)人交易還是官方收購(gòu)，舊房折抵新房房款的比例通常介于60%至80%,，最高可達(dá)90%,。部分城市甚至明確規(guī)定了抵扣比例，如無(wú)錫市梁溪區(qū)“以舊換新”政策規(guī)定,，存量二手商品住房總價(jià)不得超過(guò)新購(gòu)房源總價(jià)的60%,，且限定五個(gè)指定樓盤(pán)。

在不同城市和政策模式下,，二手房折抵價(jià)格存在差異,，有的低于市場(chǎng)價(jià)，有的接近或略高于市場(chǎng)價(jià),。例如,，一位蘇州二手房業(yè)主表示，其房屋在“以舊換新”過(guò)程中被官方以與市場(chǎng)價(jià)相當(dāng)?shù)脑u(píng)估價(jià)收購(gòu),，若通過(guò)市場(chǎng)交易可能難以達(dá)到此價(jià)格,，而指定的換新樓盤(pán)恰好符合其購(gòu)房意愿。

李宇嘉認(rèn)為,，“以舊換新”政策的關(guān)鍵在于激發(fā)二手房業(yè)主的換房積極性,，政策應(yīng)聚焦于滿足業(yè)主改善居住條件的需求，通過(guò)降低成本,、縮短置換周期以及提供心儀且優(yōu)惠的新房選擇等措施實(shí)現(xiàn),。同時(shí)，保障賣(mài)不掉二手房時(shí)“無(wú)責(zé)退訂新房”,，為參與活動(dòng)的二手房業(yè)主提供充分的安全保障,。

盡管許多城市提出“以舊換新”的政策導(dǎo)向，但當(dāng)前仍處于探索階段,，整體效果并不明顯,。許多城市對(duì)參與“以舊換新”的二手房設(shè)定了門(mén)檻或要求，特別是在國(guó)資平臺(tái)主導(dǎo)的舊房收購(gòu)中,。

以鄭州為例,，試點(diǎn)階段收購(gòu)的二手住房需滿足房齡不超過(guò)15年,、無(wú)未結(jié)清房貸、位于三環(huán)以?xún)?nèi)等條件,。而換購(gòu)的新建商品住房須為已取得房屋竣工驗(yàn)收備案證明的現(xiàn)房,。

截至發(fā)稿時(shí)，鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)系統(tǒng)已登記超過(guò)180套“以舊換新二手房”,，總價(jià)區(qū)間為29萬(wàn)至318萬(wàn)元,，多為一室或二室小戶型，面積大多在70平方米以下,。目前,，鄭州共有58個(gè)新盤(pán)參與“以舊換新”，房?jī)r(jià)在8100至42000元/平方米之間,。記者以購(gòu)房者身份咨詢(xún)鄭州多個(gè)參與活動(dòng)的新盤(pán)項(xiàng)目,，得知通過(guò)“以舊換新”方式購(gòu)房并無(wú)特殊限制，所有在售房源均可選擇,，支持全款或按揭貸款,，二手房收購(gòu)款項(xiàng)可用于抵扣房款或首付，具體優(yōu)惠根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況確定,。

在揚(yáng)州,，自去年9月起鼓勵(lì)房企開(kāi)展“直接收購(gòu)”式“以舊換新”業(yè)務(wù)并進(jìn)行試點(diǎn)。截至今年2月底,，揚(yáng)州市區(qū)已有超過(guò)200套二手房被房企直接收購(gòu),。據(jù)“揚(yáng)州發(fā)布”數(shù)據(jù)，一家積極參與試點(diǎn)的房企在五個(gè)月內(nèi)收購(gòu)二手房總額約2億元,，帶動(dòng)新房銷(xiāo)售額近5億元,。

李宇嘉建議，初期可選擇資金緊張,、愿意讓利的開(kāi)發(fā)商參與“以舊換新”,，通過(guò)實(shí)踐證明該活動(dòng)對(duì)提升銷(xiāo)售的有效性，進(jìn)而對(duì)其他開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生示范作用,。易居研究院認(rèn)為,，針對(duì)“以舊換新”存在的潛在問(wèn)題或矛盾，未來(lái)可通過(guò)完善評(píng)估機(jī)制,、細(xì)化房源分類(lèi)和研究再利用模式等方式逐步解決,。