城市對商品住房“以舊換新”的支持日益增多,。4月23日，深圳成為又一個推行此政策的一線城市。據(jù)統(tǒng)計,，自去年起，已有超過40個城市加入這一行列,。

然而,，各城市實施的“以舊換新”政策力度及具體操作細則各異，導致實際效果呈現(xiàn)出顯著差異,。以鄭州為例,，該市“以舊換新二手房”登記入庫數(shù)量迅速突破180套，僅用不到四天時間便達到試點階段收購計劃的36%,。與此同時,，深圳樂有家地產(chǎn)中介在“以舊換新”試點啟動不到一周內(nèi)，已簽約7單客戶。

盡管如此,，業(yè)界普遍認為,，由于二手房交易和評估耗時較長，目前“以舊換新”政策的整體成效尚不顯著,。這一舉措旨在促進一二手房聯(lián)動,，降低交易成本，但同時也暴露出諸如二手房參與門檻高,、評估價或交易價偏低,、新房選擇有限等痛點。

“以舊換新”的最大難題在于成功出售舊房,。2023年起,，多個城市已開始推廣此類活動，至今參與者持續(xù)增加,。各地政策主要涵蓋兩類模式：一是房企與經(jīng)紀機構(gòu)合作,，優(yōu)先推銷舊房，若在規(guī)定期限內(nèi)售出則協(xié)助購買新房,；二是開發(fā)商或國資平臺直接收購舊房,，所得款項用于購買特定新房項目，此模式在近年來尤為盛行,。

深圳房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與房地產(chǎn)中介協(xié)會于4月23日聯(lián)合啟動的“以舊換新”項目即采用第一種模式,。在此之前，樂有家已于4月19日攜手綠景白石洲展開“以舊換新”活動,，至今已簽約7位客戶,。

樂有家強調(diào)，“以舊換新”關鍵在于助力業(yè)主加速舊房銷售,。其調(diào)查結(jié)果顯示,，七成以上的參與客戶主要動機是借助此途徑快速賣出舊房。該政策推出后,，眾多業(yè)主主動聯(lián)系經(jīng)紀人咨詢詳情,。

樂有家合作的新盤為深圳南山區(qū)綠景白石洲項目，其價格頗具吸引力,，與周邊二手房形成35%至40%的價格倒掛,。據(jù)樂有家介紹，已成交的“以舊換新”案例中,，多數(shù)情況下舊房與新房之間的價差不大,，舊房售出所得款項足以支付新房總價的60%以上?？蛻粼诮?jīng)濟上承受的壓力相對較小,，且在流程上享有兩個月的房源鎖定期,。期間若舊房成功售出，預付訂金將轉(zhuǎn)為購房款,，繼續(xù)新房交易流程；反之,，客戶可無責退訂新房,。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，困擾“以舊換新”的首要問題是舊房銷售,。開發(fā)商通常設定兩個月左右的房源鎖定周期,，意味著賣家需在兩個月內(nèi)售出二手房，而這在現(xiàn)實中頗具挑戰(zhàn),。為獲取“買新”優(yōu)惠,，賣家往往需在“賣舊”時適當降低掛牌價，以在新房購買中得到補償,。

無論是個人交易還是官方收購,，舊房折抵新房房款的比例通常介于60%至80%，最高可達90%,。部分城市甚至明確規(guī)定了抵扣比例,，如無錫市梁溪區(qū)“以舊換新”政策規(guī)定，存量二手商品住房總價不得超過新購房源總價的60%,，且限定五個指定樓盤,。

在不同城市和政策模式下，二手房折抵價格存在差異,，有的低于市場價,，有的接近或略高于市場價。例如,，一位蘇州二手房業(yè)主表示,，其房屋在“以舊換新”過程中被官方以與市場價相當?shù)脑u估價收購，若通過市場交易可能難以達到此價格,，而指定的換新樓盤恰好符合其購房意愿,。

李宇嘉認為，“以舊換新”政策的關鍵在于激發(fā)二手房業(yè)主的換房積極性,，政策應聚焦于滿足業(yè)主改善居住條件的需求,，通過降低成本、縮短置換周期以及提供心儀且優(yōu)惠的新房選擇等措施實現(xiàn),。同時,，保障賣不掉二手房時“無責退訂新房”，為參與活動的二手房業(yè)主提供充分的安全保障,。

盡管許多城市提出“以舊換新”的政策導向,，但當前仍處于探索階段,，整體效果并不明顯。許多城市對參與“以舊換新”的二手房設定了門檻或要求,，特別是在國資平臺主導的舊房收購中,。

以鄭州為例，試點階段收購的二手住房需滿足房齡不超過15年,、無未結(jié)清房貸,、位于三環(huán)以內(nèi)等條件。而換購的新建商品住房須為已取得房屋竣工驗收備案證明的現(xiàn)房,。

截至發(fā)稿時,，鄭州市房產(chǎn)交易服務平臺系統(tǒng)已登記超過180套“以舊換新二手房”，總價區(qū)間為29萬至318萬元,，多為一室或二室小戶型,，面積大多在70平方米以下。目前,，鄭州共有58個新盤參與“以舊換新”,，房價在8100至42000元/平方米之間。記者以購房者身份咨詢鄭州多個參與活動的新盤項目,，得知通過“以舊換新”方式購房并無特殊限制,，所有在售房源均可選擇，支持全款或按揭貸款,，二手房收購款項可用于抵扣房款或首付,，具體優(yōu)惠根據(jù)項目現(xiàn)場情況確定。

在揚州,，自去年9月起鼓勵房企開展“直接收購”式“以舊換新”業(yè)務并進行試點,。截至今年2月底，揚州市區(qū)已有超過200套二手房被房企直接收購,。據(jù)“揚州發(fā)布”數(shù)據(jù),，一家積極參與試點的房企在五個月內(nèi)收購二手房總額約2億元，帶動新房銷售額近5億元,。

李宇嘉建議,，初期可選擇資金緊張、愿意讓利的開發(fā)商參與“以舊換新”,，通過實踐證明該活動對提升銷售的有效性,，進而對其他開發(fā)商產(chǎn)生示范作用。易居研究院認為,，針對“以舊換新”存在的潛在問題或矛盾,，未來可通過完善評估機制、細化房源分類和研究再利用模式等方式逐步解決,。