城市對商品住房“以舊換新”的支持日益增多。4月23日,，深圳成為又一個推行此政策的一線城市,。據統(tǒng)計，自去年起,，已有超過40個城市加入這一行列,。

然而，各城市實施的“以舊換新”政策力度及具體操作細則各異,，導致實際效果呈現(xiàn)出顯著差異,。以鄭州為例，該市“以舊換新二手房”登記入庫數量迅速突破180套,，僅用不到四天時間便達到試點階段收購計劃的36%,。與此同時，深圳樂有家地產中介在“以舊換新”試點啟動不到一周內,，已簽約7單客戶,。

盡管如此，業(yè)界普遍認為,，由于二手房交易和評估耗時較長,，目前“以舊換新”政策的整體成效尚不顯著。這一舉措旨在促進一二手房聯(lián)動,，降低交易成本,，但同時也暴露出諸如二手房參與門檻高、評估價或交易價偏低,、新房選擇有限等痛點,。

“以舊換新”的最大難題在于成功出售舊房。2023年起,，多個城市已開始推廣此類活動,，至今參與者持續(xù)增加,。各地政策主要涵蓋兩類模式：一是房企與經紀機構合作，優(yōu)先推銷舊房,，若在規(guī)定期限內售出則協(xié)助購買新房,；二是開發(fā)商或國資平臺直接收購舊房，所得款項用于購買特定新房項目,，此模式在近年來尤為盛行,。

深圳房地產業(yè)協(xié)會與房地產中介協(xié)會于4月23日聯(lián)合啟動的“以舊換新”項目即采用第一種模式。在此之前,，樂有家已于4月19日攜手綠景白石洲展開“以舊換新”活動,，至今已簽約7位客戶。

樂有家強調,，“以舊換新”關鍵在于助力業(yè)主加速舊房銷售,。其調查結果顯示，七成以上的參與客戶主要動機是借助此途徑快速賣出舊房,。該政策推出后,，眾多業(yè)主主動聯(lián)系經紀人咨詢詳情。

樂有家合作的新盤為深圳南山區(qū)綠景白石洲項目,，其價格頗具吸引力,，與周邊二手房形成35%至40%的價格倒掛。據樂有家介紹,，已成交的“以舊換新”案例中,，多數情況下舊房與新房之間的價差不大，舊房售出所得款項足以支付新房總價的60%以上,?？蛻粼诮洕铣惺艿膲毫ο鄬^小，且在流程上享有兩個月的房源鎖定期,。期間若舊房成功售出,，預付訂金將轉為購房款，繼續(xù)新房交易流程,；反之,，客戶可無責退訂新房。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,，困擾“以舊換新”的首要問題是舊房銷售,。開發(fā)商通常設定兩個月左右的房源鎖定周期，意味著賣家需在兩個月內售出二手房,，而這在現(xiàn)實中頗具挑戰(zhàn),。為獲取“買新”優(yōu)惠，賣家往往需在“賣舊”時適當降低掛牌價,，以在新房購買中得到補償,。

無論是個人交易還是官方收購，舊房折抵新房房款的比例通常介于60%至80%,，最高可達90%,。部分城市甚至明確規(guī)定了抵扣比例，如無錫市梁溪區(qū)“以舊換新”政策規(guī)定,，存量二手商品住房總價不得超過新購房源總價的60%,，且限定五個指定樓盤。

在不同城市和政策模式下,，二手房折抵價格存在差異,，有的低于市場價，有的接近或略高于市場價,。例如,，一位蘇州二手房業(yè)主表示，其房屋在“以舊換新”過程中被官方以與市場價相當的評估價收購,，若通過市場交易可能難以達到此價格,，而指定的換新樓盤恰好符合其購房意愿。

李宇嘉認為,，“以舊換新”政策的關鍵在于激發(fā)二手房業(yè)主的換房積極性,，政策應聚焦于滿足業(yè)主改善居住條件的需求，通過降低成本,、縮短置換周期以及提供心儀且優(yōu)惠的新房選擇等措施實現(xiàn),。同時，保障賣不掉二手房時“無責退訂新房”,，為參與活動的二手房業(yè)主提供充分的安全保障,。

盡管許多城市提出“以舊換新”的政策導向，但當前仍處于探索階段,，整體效果并不明顯,。許多城市對參與“以舊換新”的二手房設定了門檻或要求，特別是在國資平臺主導的舊房收購中,。

以鄭州為例,，試點階段收購的二手住房需滿足房齡不超過15年、無未結清房貸,、位于三環(huán)以內等條件,。而換購的新建商品住房須為已取得房屋竣工驗收備案證明的現(xiàn)房。

截至發(fā)稿時,，鄭州市房產交易服務平臺系統(tǒng)已登記超過180套“以舊換新二手房”,，總價區(qū)間為29萬至318萬元，多為一室或二室小戶型,，面積大多在70平方米以下,。目前,，鄭州共有58個新盤參與“以舊換新”，房價在8100至42000元/平方米之間,。記者以購房者身份咨詢鄭州多個參與活動的新盤項目,，得知通過“以舊換新”方式購房并無特殊限制，所有在售房源均可選擇,，支持全款或按揭貸款,，二手房收購款項可用于抵扣房款或首付，具體優(yōu)惠根據項目現(xiàn)場情況確定,。

在揚州,，自去年9月起鼓勵房企開展“直接收購”式“以舊換新”業(yè)務并進行試點。截至今年2月底,，揚州市區(qū)已有超過200套二手房被房企直接收購,。據“揚州發(fā)布”數據，一家積極參與試點的房企在五個月內收購二手房總額約2億元,，帶動新房銷售額近5億元,。

李宇嘉建議，初期可選擇資金緊張,、愿意讓利的開發(fā)商參與“以舊換新”,，通過實踐證明該活動對提升銷售的有效性，進而對其他開發(fā)商產生示范作用,。易居研究院認為,，針對“以舊換新”存在的潛在問題或矛盾，未來可通過完善評估機制,、細化房源分類和研究再利用模式等方式逐步解決,。