原標(biāo)題：多地“老破小”二手房突然火了,！以前幾百天賣不掉的房子,，如今掛牌1天“秒售”

曾被市場嫌棄的“老破小”（通常指城市主城區(qū)房齡超過20年的二手房），如今也開始受寵了,。

近段時間以來,，隨著各地陸續(xù)落實央行5?17新政（即降低首付比例、取消房貸利率下限,、下調(diào)住房公積金利率）,，不少熱點城市的“老破小”二手房成交速度正在加快。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）梳理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，近期廣州中心區(qū)樓齡20年以上的二手房源成交周期變短,，甚至有不少房源在掛牌一天內(nèi)“秒售”；杭州5月二手房成交量環(huán)比4月雖然有所下降,，但“老破小”二手房交易活躍度大增,，日均成交量同比增長38%；成都錦江區(qū)某老小區(qū)僅5月就成交了7套二手房,，其中6套的成交周期均在一個月以內(nèi)??

成都中心城區(qū)某老小區(qū) 圖片來源：每經(jīng)記者 魏文藝 攝

多地“老破小”二手房成交火爆

記者查詢貝殼找房發(fā)現(xiàn),，成都錦江區(qū)鋼管廠五區(qū)5月中旬成交了一套房源，僅掛牌1天就帶看了兩次。該小區(qū)房源建成于1988-2003年,，僅在5月份就成交了7套房子,，其中有1套的成交周期達(dá)254天外，其余房子的成交周期均不到一個月內(nèi),。

位于成華區(qū)駟馬橋的河濱麗苑小區(qū),，樓齡同樣超過20年，今年共成交了兩套房,，其中一套74平方米兩居室總價124萬元,，低于掛牌價12萬元，僅掛牌1天,、帶看1次即成交,；另一套房子的成交周期為13天，同樣僅帶看1次便成交,。而在此前,，該小區(qū)二手房的成交周期均超過百天。

“‘老破小’的咨詢和成交量確實比之前踴躍了不少,?！背啥嫉掠拥禺a(chǎn)一門店經(jīng)紀(jì)人小陳告訴每經(jīng)記者，這些老房子主要集中在成都市主城“5+2”區(qū)域,，有學(xué)校,、地鐵站點等配套的房源咨詢量自然更多，成交周期也相對較短,。

“我近期還接到不少外地人的來電,，咨詢在成都買房的相關(guān)事宜，其中多是來自成都周邊城市的買家,，買房預(yù)算約在100萬至150萬元,。”小陳補充道,。

據(jù)貝殼研究院成都分院監(jiān)測,，5月成都二手房成交中，總價100萬元以內(nèi)房源的成交占比仍呈上行趨勢,；100萬—150萬元房源的成交占比小幅增加,，處于近一年較高水平，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇狀態(tài),。從面積來看，緊湊的套二（80平方米及以內(nèi)）,、套三（80-100平方米）戶型各占據(jù)約兩成市場份額,。

每經(jīng)記者梳理各機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年以來，包括上海,、廣州,、杭州、東莞,、昆明等多個一二線城市,，近期“老破小”二手房在成交量不斷攀升的同時，成交周期也明顯縮短,，對比此前長達(dá)百天甚至幾百天的成交周期堪稱“光速”,。

以杭州為例，今年3月起,，該市的“老破小”二手房就因總價低,、出租回報高等優(yōu)勢而成交量暴漲，且熱度在5月仍在持續(xù),。

杭州我愛我家數(shù)據(jù)顯示,，朝暉小區(qū)、翠苑小區(qū),、采荷小區(qū),、大關(guān)小區(qū)、景芳小區(qū),、古蕩新村在5月分別成交63套,、52套、41套,、39套,、35套、23套二手房,。其中,，翠苑二區(qū)以16套的成交量創(chuàng)下去年以來的單月成交量新高，而去年全年該小區(qū)共成交38套,，今年截至5月的成交量已經(jīng)達(dá)到44套,。

“很多老舊小區(qū)二手房價已經(jīng)跌回到2017年左右的水平，具備一定的性價比,，而且很多‘老破小’的租金年化收益甚至能達(dá)到2.5%~2.8%,，也是一種比較穩(wěn)妥的投資?！焙贾萱溂掖箨P(guān)商圈一門店經(jīng)紀(jì)人告訴每經(jīng)記者,，這些成交量高的老小區(qū)房源面積都比較小、總價低,，“一些市中心老小區(qū)低價房源基本成交周期就一周時間,，普遍議價空間收窄”,。

另據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，5月上海二手住宅成交1.71萬套,，環(huán)比增加5.35%,。其中，5月最后5天（5月27—31日）,，在上?！皽艞l”新政的推動下，僅外環(huán)內(nèi)就成交了826套房齡超過20年,、面積70平方米的小戶型,，成交量較政策出臺前5天增加了5%。

“核心城區(qū)的‘老破小’二手房具有一定的保值增值性,、地段優(yōu)勢,，尤其是總價可控，當(dāng)然長遠(yuǎn)來看可能還有動拆遷機(jī)會,，因此會受到部分資金有限的買家青睞,，對整體市場而言具有積極的市場影響?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，從另一個角度來看，這背后涉及到很多有改善型住房需求的業(yè)主,，“老破小”二手房交易活躍也使得這些業(yè)主有能力去換房,。

機(jī)構(gòu)：二手房價格泡沫基本消失

記者注意到，此輪“老破小”二手房的交易熱潮,，與各地限購政策的陸續(xù)解除分不開,，同時也有其他利好消息的影響。

今年以來,，多地關(guān)于“原拆原建”（即拆除老房子后重建新房,，居民可搬回原址，而不是異地安置）提法增多,，這已經(jīng)成為老舊小區(qū)盤活的一種重要新模式,。不過，此前“原拆原建”模式的資金來源是政府財政支持,，真正能實現(xiàn)“原拆原建”的小區(qū)不多,。

但在今年4月11日，浙江省住建廳等三部門發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導(dǎo)意見（試行）》,，這是全國首個推進(jìn)老舊小區(qū)自主更新的指導(dǎo)意見,，明確了相關(guān)工作流程和支持性政策，該政策聚焦“自主更新”,，即小區(qū)業(yè)主可以主導(dǎo)老小區(qū)重建事宜,。

事實上,，今年3月底，杭州閘弄口片區(qū)四個小區(qū)就啟動了“原拆原建”的民意調(diào)研摸排,，引發(fā)社會關(guān)注，也造成了該片區(qū)的房價波動,。在成都,，包括青羊區(qū)將軍街68號、君平街89號等均實現(xiàn)了“原址重建”,，中央花園二期則從幾年前就開始探索拆舊建新,。

除此之外，在本輪樓市調(diào)整期,，價格下調(diào)最多的就是“老破小”二手房,，疊加不少“老破小”業(yè)主不惜售的心態(tài)，加速了此類二手房的成交,。

以上海靜安區(qū)萬榮小區(qū)為例,，5月成交的一套約40平方米一室一廳房源，成交價190萬元,，單價47170元/平方米,，成交周期僅9天。但在2021年同期,，該小區(qū)同等面積房源的成交價則為254萬元,，成交單價為61831元/平方米。

今年4月,，易居研究院在22城二手房成交報告中選取了“一線城市老破小類型的二手房價格”,，以此衡量二手房價格泡沫。據(jù)其測算,，一線城市“老破小”類型的二手房價格從2016年初開始拉升,，2019年二手房價格泡沫開始不斷“吹大”，從20%持續(xù)擴(kuò)大到2021年一季度的歷史高點即58%,，隨后泡沫持續(xù)變小,。

尤其在2023年上半年二手房掛牌量激增階段，供求壓力倒逼二手房價格泡沫持續(xù)縮小,。到了今年一季度該泡沫僅5%,，意味著歷時三年時間，一線城市“老破小”二手房價格泡沫基本消除,，二手房價格回歸健康狀態(tài),。這也在很大程度上代表了全國二手房價格泡沫的基本消除。

不過該報告也認(rèn)為,，當(dāng)前二手房市場面臨一些挑戰(zhàn),，如房源加速掛牌,、部分房源降價幅度大導(dǎo)致房東焦慮、高位接盤二手房定價困難等,?！岸址渴袌龌钴S不僅關(guān)乎居民家庭資產(chǎn)變現(xiàn)、住房置換與改善,，還與房企去庫存和資金安全緊密相關(guān),。在當(dāng)前價格泡沫基本消除的背景下，各地應(yīng)繼續(xù)采取有效措施,，進(jìn)一步激活二手房市場,。”