深圳一學(xué)區(qū)房暴跌

近期，廣州產(chǎn)權(quán)交易所掛牌22套廣州名校東風東路小學(xué)學(xué)區(qū)房,，涉及東風廣場,、錦城花園兩個小區(qū)。在這些房源中，錦城花園一套房最低掛牌均價僅約7萬元/平方米，而去年10月同面積的二手房成交均價為9萬元/平方米。

掛牌轉(zhuǎn)讓上述22套房的是國資企業(yè)廣州輕工國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱廣州輕工資管）,，這也不是其第一次轉(zhuǎn)讓學(xué)區(qū)房。深圳一學(xué)區(qū)房暴跌,。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到,，去年5月，廣州輕工資管也掛牌轉(zhuǎn)讓過一批東風廣場二手房,，彼時最低掛牌均價9.84萬元/平方米,。而本次掛牌的東風廣場房源中，最低掛牌均價7.2萬元/平方米,，降幅26.83%,。

深圳八卦嶺宿舍

每經(jīng)記者黃婉銀攝于2019年

相比廣州，深圳部分老破小學(xué)區(qū)房跌幅則更加明顯,。曾經(jīng)的網(wǎng)紅二手小區(qū)八卦嶺宿舍,，因為有“學(xué)區(qū)、拆遷”加持,，在2021年初成交均價普遍超過14萬元/平方米,。但目前，八卦嶺宿舍最近一次的成交價僅約4萬元/平方米,，較2021年初的跌幅近10萬元/平方米,。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受每經(jīng)記者采訪時表示，學(xué)區(qū)房整體回落是大趨勢,，其中一些本身居住屬性較差,、前幾年漲幅過大的學(xué)區(qū)房大幅下挫，加重了部分業(yè)主的出逃情緒,。

1二手房大盤都在走低

合富研究院報告指出,，5月廣州全市二手住宅網(wǎng)簽量進一步回落至7838套，成交規(guī)模處于近一年多來低點,。隨著教育需求高峰的逐步褪去，越秀區(qū)二手網(wǎng)簽量連續(xù)兩個月出現(xiàn)回落,，處于近一年來的較低位,。

東風廣場,、錦城花園均位于越秀區(qū)，是廣州老牌名校的聚集地,。東風廣場建設(shè)有多期,，樓齡跨度較大，從1990年-2015年不等,。

鏈家平臺成交記錄顯示,，同為1998年建成的約70平方米2室2廳二手房，今年4月成交價為8萬元/平方米,，而去年同期成交均價為9.78萬元/平方米,。2004年建成的同一戶型二手房，去年3月成交總價768萬元,，單價11.13萬元/平方米,；今年4月成交價為628萬元，單價8.99萬元/平方米,，總價跌了140萬元,。

天河區(qū)對口名校華陽小學(xué)、廣州中學(xué)的僑林苑,，被市場稱為“天河最強學(xué)區(qū)房”,，也在持續(xù)回落。同樓齡的112.6平方米戶型,，今年3月底成交均價去到6.79萬元/平方米,，較去年同期滑落2.61萬元/平方米。這套房應(yīng)是降價急售,，成交周期僅14天,。不過，5月11日,，該小區(qū)成交的最新一套房源均價也只有7.7萬元/平方米,，較去年同戶型跌了3.27萬元/平方米。

一家中介機構(gòu)人士對每經(jīng)記者表示,，廣州二手房大盤都在走低,，學(xué)區(qū)房也不例外，但有核心學(xué)區(qū)優(yōu)勢的還是相對穩(wěn)一點,。

一位對口小北路小學(xué)的二手房業(yè)主也表示,，這兩年價格確實回調(diào)了一些，電梯房相對樓梯房會好一點,。這邊還是為學(xué)位的剛需家庭比較多,，急于換房的不多。

2從14萬/平跌到約4萬/平

深圳的學(xué)區(qū)房則從2021年底就開始降溫，尤其是在推行大學(xué)區(qū),、調(diào)整城市更新政策后,，老破小學(xué)區(qū)房更是出現(xiàn)大幅度回落。

福田和羅湖是深圳老牌名校聚集地,，福田還是2023年深圳學(xué)區(qū)房成交量最多的區(qū)域,。但樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底,，深圳各區(qū)重點學(xué)區(qū)樓盤價格對比最高點時期的2021年,，跌幅都在20%以上，整體回到了2019年-2020年水平,。

八卦嶺宿舍建于1983年,，以30平方米左右的小戶型為主，最初主要作為員工宿舍,。在舊改預(yù)期和名校荔園小學(xué),、荔園實驗中學(xué)落地的雙重利好推動下，八卦嶺宿舍的房價一度起飛,。

2021年3月,，八卦嶺宿舍成交了多套29平方米房源，均價都在14.3萬元/平方米以上,，總價都是420萬元左右,，成交周期8天-14天不等。但2024年以來,，該小區(qū)成交均價都在4.04萬-5.69萬元/平方米不等,，最近成交的一套27.96平方米戶型總價僅113萬元，較最高點跌幅超過70%,。3月成交的29平方米戶型總價僅166萬元,，較2021年的高點跌了254萬元。

深圳八卦嶺宿舍2021年和今年的成交價來源：鏈家

深圳淘房前線創(chuàng)始人謝林鋒告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,，學(xué)區(qū)房回落的主要原因是市場下行,。這一輪調(diào)控中，漲幅越大的回落越大,，八卦嶺宿舍就是典型例子,。高峰期因為荔園東校區(qū)的利好，面積小,、總價低,，大家都為學(xué)區(qū)沖進去，水漲船高,，一度成交均價突破14萬元/平方米,。如今面對市場下行，加之深圳學(xué)區(qū)房概念弱化、集團化辦學(xué)普及,、本身的老破小屬性等等重疊利空沖擊,，市場紛紛“以價換量”,。

同屬于八卦嶺片區(qū)的旭飛華隆園,，今年4月的成交均價約4.12萬元/平方米，而其2021年成交均價一度去到11.96萬元/平方米,，相比最高點跌去65.6%,。

深圳一家中介機構(gòu)人士對每經(jīng)記者表示，學(xué)區(qū)房整體回落也是大趨勢,，但八卦嶺宿舍跌得最多,，和它本身居住屬性較差強相關(guān)。深圳房價還需要一段時間企穩(wěn),，很難說老破小學(xué)區(qū)房已經(jīng)到了底部,。深圳一學(xué)區(qū)房暴跌。