“十五天時間內(nèi)，我們門店完成了6單,，其中有2單買家為滬九條后新獲得的購房資格,，剩余4單的買家原本在觀望，新政后下定決心入手了”，中原地產(chǎn)瑞虹天地分行店長袁成感覺到在“滬九條”后成交量顯著上升,，置換需求釋放,。

袁成所在的門店位于上海高端次新房云集的板塊，據(jù)他所述,，在“滬九條”之前,，門店每個月大概成交2-3單，而現(xiàn)在半個月就成交了6單,。

5月27日,，上海市發(fā)布樓市新政（以下簡稱“滬九條），包括非滬籍居民購房所需繳納社?；騻€稅年限“5年改3年”,；非滬籍單身人士的購房范圍，由原本的“外環(huán)外的新房及二手房”,，再增加了“外環(huán)內(nèi)的二手住房”,；取消離異購房合并計算住房套數(shù)規(guī)定；首套房首付款比例下調(diào)至20%,，二套房首付比例下調(diào)至35%等內(nèi)容,。截至6月27日，“滬九條”新政已經(jīng)過去一個月,。

整體來看,，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2024年5月上海二手住宅成交1.71萬套,，環(huán)比增加5.35%,。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，6月絕大部分時間,，上海二手房網(wǎng)簽量都處于高位,，甚至有兩天出現(xiàn)單日成交量過千套的現(xiàn)象、堪比樓市大年時的單日成交量,，預(yù)計6月全月二手房網(wǎng)簽量將超過2.3萬套,。

2024年6月上海二手房單日成交量，圖片由上海中原地產(chǎn)向時代周報提供

年輕人盯上老破小

伴隨著房價泡沫擠出,，低總價“老破小”成了當(dāng)下年輕剛需族的性價比之選,。

在上海內(nèi)中環(huán)間，普陀長風(fēng)板塊,，98年的職場新人山秋因無法接受遠距離通勤，近期購入了一套“老破小”,，“我看了兩個月的房就買了,，感覺房價降到可以夠一夠的程度了”。

山秋對時代周報表示，該套房子合共33.5平方米,，總價從180萬元降到165萬元,，又砍到153萬元，折合單價為4.57萬元/平方米,，是2016年4月以來該小區(qū)最低成交價,。山秋付了93萬元的首付，公積金沖抵后,，每個月只要還貸兩千多塊錢,，“比整租一室戶便宜”。

一名帶看靜安新城的中介王杰對時代周報表示：“我們最近挺忙的,，一房兩房的戶型賣得比較多,。前幾年，房貸利率高,，限購嚴(yán),，很多人想買，但條件不允許?，F(xiàn)在各項政策優(yōu)化很多,，板塊的房價也已經(jīng)下調(diào)了20%-30%，大家感覺差不多可以出手了,?！?/p>

王杰表示，靜安新城最近增加了一些單身看房者,，還有很多快結(jié)婚,、剛結(jié)婚的年輕人在看房，之前在觀望的客戶也出手了,?！拔易罱鼊偝山灰粋€客戶，他前一兩年就在跟我看房子了,，當(dāng)時的預(yù)算大概300多萬,，只能在附近買到一房，現(xiàn)在已經(jīng)可以買到兩房了,?！?/p>

一名靜安新城的業(yè)主對時代周報表示，最近接待了一對夫妻帶小孩來看房的,，也有父母幫子女看房的,，子女剛繳滿了3年社保，獲得了購房資格,。

靜安新城是一個大型的動遷房社區(qū),，分為十二區(qū),，合共有數(shù)千、近萬套房子,，大部分樓棟房齡超過20年,。6月26日，上海鏈家官網(wǎng)顯示,，該小區(qū)二手房近30天帶看了996次,。

上海閔行知名“老破小”社區(qū)靜安新城，時代周報攝于2024年6月

上海中原地產(chǎn)指出,，“滬九條”發(fā)布后,，有兩類二手房更加好賣了，一類為總價300萬元-500萬元的“老破小”,，另一類是總價1100萬元以上的大面積次新房,。

盧文曦對時代周報表示，交易活躍的“老破小”多位于中外環(huán)間,，約50多平方米,、60多平方米，兩房戶型,。交易活躍的板塊包括寶山區(qū)的共康泗塘,、閔行區(qū)的金虹橋、徐匯區(qū)的華涇,，這些區(qū)域發(fā)展較早,，已形成成熟的居住區(qū)。

就“老破小”受歡迎的原因,，盧文曦對時代周報分析道,，同等預(yù)算，買新房只能買在郊環(huán)以外,，而買老破小可以買在中環(huán)附近,、中外環(huán)間，“配套相差得不止一點點”,。

帶看靜安新城的一位中介對時代周報表示,，盡管“老破小”的掛牌價已經(jīng)下調(diào)了很多，但是掛牌量較大,，只要是誠心買,，還能坐下來和業(yè)主談價。多名買家對時代周報表示,，他們并不認為“老破小”的價格已經(jīng)見底了,，但是只要買得起，能夠滿足自己當(dāng)下的需求就好,。

促進置換需求

剛需入市,，不少業(yè)主亦將置換計劃提速,，高總價段的房子也更好賣了。

在靜安新城,，王錚夫婦計劃將住了十年房子賣出用于置換。他們對時代周報表示：“我們現(xiàn)在的房子大約60多平,、雙南戶型,，一家三口住，東西太多了,。想換一套更大的房子,，最好有電梯。在這一帶住習(xí)慣了,，計劃換到隔幾條馬路的,、更高檔的小區(qū)?！?/p>

王錚夫婦稱,，手上的房子是最近才掛牌的，想趁著“滬九條”后的這波行情賣掉,。而其掛牌價較十年前的買入價已翻番,。

同在靜安新城的李敏夫婦，則選擇“割肉”百余萬賣房用于置換,。李敏夫婦稱,，家里老人身體不好，想接過來一起住,，再加上小孩要上學(xué),，想置換一套更大、更新的房子,，總價預(yù)算約八九百萬,，“滬九條之后，已經(jīng)有兩個同事趁機把房子賣掉了,，也帶動了我們的換房念頭”,。

“我們這套房子是2021年底成交的，2022年10月份搬進來,，才住了一年多,。買入的時候，房子總價是530多萬元,，中介費花了10萬元,，裝修費用花了40萬元，成本合計約580萬元,?！?/p>

“6月初的掛牌價是480萬元,，沒啥人看房。一個星期之后,，我們就把掛牌價降到了450萬元。降價賣,，我們心里也很難受，但是要尊重市場規(guī)律,?！崩蠲舴驄D稱。

不過,，中介評價稱，李敏夫婦在市場低點置換,，新購置房子的價格也會降低,，不算虧。

時代周報采訪了解到，以往,，由于上海二套房的首付比例較高，置換客的通常選擇是,，先將手里的房子賣出,，再買入心儀的房子。而“滬九條”提出,，商貸二套首付下限由50%降為35%,。得益于此，部分置換客可以選擇先買入心怡的房子,，再將手中的房子慢慢賣出，尋找談得攏的買家,。

中原地產(chǎn)某門店店長袁成對時代周報舉例道,，其近期接待的一個二胎家庭，即是選擇先買了一套總價千萬的三房戶型,，后續(xù)再找機會把手中原有的小房子賣掉,。他感覺到,，“滬九條”之后,，買家置換的可能性更大了，置換的操作更便利了,。此外，其門店還接待了一名高級白領(lǐng),，外地籍單身,，由于“社保五改三”而具備了購房資格，最終買了一套總價800萬元的小兩房,。

袁成總結(jié)道,，“滬九條”之后，門店房源的成交周期縮短了,，由之前的動輒半年時間縮短到了如今的一兩個月，有總價千萬的房子掛牌一周就成交,。目前，門店代理的二手房的掛牌量和掛牌價較為平穩(wěn),。

他表示，新政迄今門店的咨詢量和帶看量還處于穩(wěn)步增長的狀態(tài)。店里有21個人,，但是還是人手緊張,，忙不過來,，計劃再招5-8個人。