近日，萬寧市政府辦公室發(fā)布了一則名為《促進(jìn)商業(yè)辦公類商品房去庫存工作方案》的通知,。這一舉措引發(fā)了廣泛關(guān)注和熱議,。方案稱,，在設(shè)置前提條件的情況下,，允許商辦類商品房參照住宅管理,，購買此類商品房可享受與住宅同等待遇,，比如家庭子女就近上學(xué),，用水,、用電,、用氣等與住宅同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

這一政策調(diào)整旨在促進(jìn)萬寧市商業(yè)辦公類商品房項(xiàng)目去庫存,，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn),。按照“因地制宜，逐步推進(jìn),；積極穩(wěn)妥,，量力而行；一樓一策,，統(tǒng)籌兼顧”的工作原則,，萬寧市對(duì)商辦類商品房實(shí)行了一系列優(yōu)惠措施。

自2021年10月12日海南省發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè),、辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過程管理的意見》（以下簡稱“12號(hào)文”）以來,，嚴(yán)禁“商改住”政策已實(shí)施近三年。數(shù)據(jù)顯示,，截至2023年末,，海南9大市縣商辦類產(chǎn)品廣義庫存為1179萬平方米，去化周期長達(dá)89個(gè)月,。其中,，萬寧市商辦類產(chǎn)品庫存高達(dá)167萬平方米，位居全省第三,，僅次于?？诤腿齺啞?/p>

海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長王路指出,，商辦類產(chǎn)品庫存量大的原因之一是“住宅全域限購”背景下住宅用地供給受限,，全省大量供給商服用地下形成的庫存壓力。這一問題在省級(jí)相關(guān)部門的多次房地產(chǎn)或經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研討會(huì)上多次被提及,，亟需引起高度重視,。

萬寧市政府的這份《工作方案》主要包含三個(gè)部分內(nèi)容：“實(shí)施范圍”、“優(yōu)惠措施”等,。其中,，“優(yōu)惠措施”包括七個(gè)方面的具體舉措。例如,，不再受“產(chǎn)權(quán)分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米”的限制,；兼具住宅使用功能的項(xiàng)目在不改變用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)的前提下,，參照住宅項(xiàng)目管理。

此外,，購買此類商品房用于居住的,，其家庭適齡子女就讀萬寧市區(qū)義務(wù)教育階段公辦學(xué)校起始年級(jí)，可納入就近入學(xué)片區(qū),；個(gè)人二手商辦類房產(chǎn)交易過戶,，地方財(cái)政將給予一定比例補(bǔ)貼；個(gè)人購買商辦類商品房的,，可申請(qǐng)辦理居住證明；在用水,、用電,、用氣價(jià)格方面，也將享受與住宅同等的標(biāo)準(zhǔn),。個(gè)人購買此類商品房還可獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款支持,。

上述工作方案的實(shí)施范圍有明確的“前提條件”：即2020年6月1日起首次取得預(yù)售證（現(xiàn)售備案證明）的商辦類商品房項(xiàng)目；在建未取得預(yù)售證或已立項(xiàng)取得項(xiàng)目備案證明正在籌建的商辦類商品房項(xiàng)目,。符合前述條件之一的項(xiàng)目均可納入此次工作方案實(shí)施范圍,。

同時(shí)，購房者也需滿足相應(yīng)規(guī)定,，即2023年5月1日起購買并辦理了商品房合同備案,，所購商品房已竣工備案交付使用。

自2017年3月北京出臺(tái)針對(duì)商辦項(xiàng)目調(diào)控政策后,，上海,、廣州、深圳,、成都等一線和部分熱點(diǎn)二線城市相繼跟進(jìn),，出臺(tái)了限制“商改住”的政策。然而,，隨著商辦類項(xiàng)目庫存的高企和樓市消費(fèi)的乏力,，一些城市開始探索在“商改住”方面破冰。

例如,，2023年11月29日,，貴港市發(fā)布了《貴港市出讓商業(yè)辦公項(xiàng)目調(diào)整為普通商品住房工作方案》，允許符合條件的商業(yè)辦公項(xiàng)目申請(qǐng)調(diào)整為普通商品住房,。同樣,，山西大同市和長沙市也出臺(tái)了類似政策，鼓勵(lì)商辦類商品房轉(zhuǎn)型為住宅,，以盤活商業(yè)地產(chǎn)庫存,，提高土地利用效率,。

盡管部分城市在嘗試突破，但也有城市在收緊相關(guān)政策,。例如,，東莞市在2024年4月發(fā)布《東莞市嚴(yán)控商業(yè)辦公用房改公寓工作實(shí)施方案》，嚴(yán)格控制商業(yè)辦公用房的改造行為,。

海南萬寧市此次出臺(tái)的《促進(jìn)商業(yè)辦公類商品房去庫存工作方案》,，標(biāo)志著在“商改住”政策上邁出了突破性的一步。通過一系列優(yōu)惠措施和政策支持,，萬寧市希望加速商辦類商品房項(xiàng)目的去化,，減少房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。這一舉措不僅是對(duì)海南商辦類產(chǎn)品去化的一次積極探索,，也為全國其他面臨類似問題的城市提供了參考和借鑒,。