今年七月,，浙江省德清縣的一塊住宅用地成功出讓，其特別之處在于,，規(guī)劃要求這片土地需用于建造“第四代住宅”,，允許項(xiàng)目包含1.38萬(wàn)平方米的空中庭院，且這部分綠化區(qū)域不計(jì)入容積率,。那么,，“第四代住宅”有何特點(diǎn)？這類住宅主打每戶皆有花園和庭院,，得房率超過(guò)100%,，提供了傳統(tǒng)住宅難以比擬的居住體驗(yàn),。

近期，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷深刻調(diào)整,，新房市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)不再,，行業(yè)步入轉(zhuǎn)型期。在此背景下,，“第四代住宅”項(xiàng)目逐漸增多,，據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)房企已在全國(guó)范圍內(nèi)啟動(dòng)了近百個(gè)此類項(xiàng)目,。盡管在一線城市這類住宅尚不普遍,，但在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的二三線城市乃至縣城，“第四代住宅”已成為開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)領(lǐng)域,。

市場(chǎng)需求方面,，這類住宅同樣受到歡迎。例如,，今年7月,，浙江義烏一豪宅項(xiàng)目，包含78套聯(lián)排別墅,，因采用“第四代住宅”設(shè)計(jì)理念,，在開盤時(shí)僅18秒便宣告售罄。

推動(dòng)“第四代住宅”流行的關(guān)鍵因素之一,，是地方政府紛紛出臺(tái)相關(guān)政策給予支持,。多地政府調(diào)整建筑規(guī)劃,，減少公攤面積,、放寬陽(yáng)臺(tái)尺寸限制，并支持空中綠化面積不計(jì)入容積率,，間接鼓勵(lì)了“第四代住宅”的開發(fā),。深圳、佛山,、福州,、長(zhǎng)沙等多個(gè)城市已采取行動(dòng)，而蘇州吳江和武漢更是直接發(fā)文,，明確扶持第四代住宅產(chǎn)品的推廣,。

值得注意的是，政策調(diào)整不僅限于小范圍地區(qū),。德清的土地拍賣只是一個(gè)縮影,，類似的土地出讓規(guī)則變化在佛山、福州,、長(zhǎng)沙等地也已發(fā)生,，浙江省內(nèi)的紹興、溫州、金華,、湖州等地新推出的住宅地塊中,，均出現(xiàn)了計(jì)容積率上的靈活調(diào)整，鼓勵(lì)空中花園,、綠化亭廊等設(shè)計(jì)不計(jì)入容積率,，甚至深圳也修改了規(guī)劃條件，對(duì)特定公共空間不計(jì)入容積率,，這些變化使得住宅得房率有望顯著提升,，最高可達(dá)120%，為“第四代住宅”提供了極為有利的發(fā)展環(huán)境,。

此外,，蘇州吳江區(qū)和武漢市均于2024年初發(fā)布政策，從規(guī)劃和管理細(xì)則上支持“第四代住宅”的建設(shè),，強(qiáng)調(diào)通過(guò)立體綠化和平臺(tái)設(shè)計(jì),，實(shí)現(xiàn)每戶擁有花園的目標(biāo)，同時(shí)提供一定的政策優(yōu)惠,，如武漢允許空中花園面積的20%計(jì)入項(xiàng)目綠地率,。

眾多房企積極響應(yīng)政策導(dǎo)向，紛紛布局“第四代住宅”市場(chǎng),，以高品質(zhì),、高綠化率為賣點(diǎn)，搶占市場(chǎng)份額,。龍湖,、華潤(rùn)、保利發(fā)展,、中鐵建等大型房企在多個(gè)城市推出了此類項(xiàng)目,，雖然一線城市落地項(xiàng)目較少，但西安,、重慶,、福州、武漢等二線城市已有多處實(shí)踐,，顯示出“第四代住宅”正成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn),。

然而，隨著“第四代住宅”的快速發(fā)展,，產(chǎn)品本身的品質(zhì)與創(chuàng)新也成為關(guān)注焦點(diǎn),。部分項(xiàng)目雖以高得房率和大面積露臺(tái)為賣點(diǎn)，但并未完全實(shí)現(xiàn)庭院房和垂直花園的真正標(biāo)準(zhǔn),，特別是在防水,、排水等關(guān)鍵技術(shù)處理上存在不足,，影響了空中園林的實(shí)際效果。此外,，隱私保護(hù),、北方氣候適應(yīng)性等問(wèn)題亦待解決。因此,，如何在保證居住品質(zhì)與生態(tài)環(huán)境的同時(shí),，克服技術(shù)與成本的挑戰(zhàn)，將是未來(lái)“第四代住宅”發(fā)展的重要課題,。