今年七月,，浙江省德清縣的一塊住宅用地成功出讓,，其特別之處在于，規(guī)劃要求這片土地需用于建造“第四代住宅”,，允許項目包含1.38萬平方米的空中庭院,，且這部分綠化區(qū)域不計入容積率。那么,，“第四代住宅”有何特點(diǎn),？這類住宅主打每戶皆有花園和庭院，得房率超過100%,，提供了傳統(tǒng)住宅難以比擬的居住體驗,。

近期，中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷深刻調(diào)整,，新房市場的高速增長態(tài)勢不再,，行業(yè)步入轉(zhuǎn)型期。在此背景下,，“第四代住宅”項目逐漸增多,，據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)百強(qiáng)房企已在全國范圍內(nèi)啟動了近百個此類項目,。盡管在一線城市這類住宅尚不普遍,，但在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的二三線城市乃至縣城,，“第四代住宅”已成為開發(fā)商競爭的熱點(diǎn)領(lǐng)域。

市場需求方面,，這類住宅同樣受到歡迎,。例如，今年7月,，浙江義烏一豪宅項目，包含78套聯(lián)排別墅,，因采用“第四代住宅”設(shè)計理念,，在開盤時僅18秒便宣告售罄。

推動“第四代住宅”流行的關(guān)鍵因素之一,，是地方政府紛紛出臺相關(guān)政策給予支持,。多地政府調(diào)整建筑規(guī)劃，減少公攤面積,、放寬陽臺尺寸限制,，并支持空中綠化面積不計入容積率，間接鼓勵了“第四代住宅”的開發(fā),。深圳,、佛山、福州,、長沙等多個城市已采取行動,，而蘇州吳江和武漢更是直接發(fā)文，明確扶持第四代住宅產(chǎn)品的推廣,。

值得注意的是,，政策調(diào)整不僅限于小范圍地區(qū)。德清的土地拍賣只是一個縮影,，類似的土地出讓規(guī)則變化在佛山,、福州、長沙等地也已發(fā)生,，浙江省內(nèi)的紹興,、溫州、金華,、湖州等地新推出的住宅地塊中,，均出現(xiàn)了計容積率上的靈活調(diào)整，鼓勵空中花園,、綠化亭廊等設(shè)計不計入容積率,，甚至深圳也修改了規(guī)劃條件，對特定公共空間不計入容積率,，這些變化使得住宅得房率有望顯著提升,，最高可達(dá)120%,，為“第四代住宅”提供了極為有利的發(fā)展環(huán)境。

此外,，蘇州吳江區(qū)和武漢市均于2024年初發(fā)布政策,，從規(guī)劃和管理細(xì)則上支持“第四代住宅”的建設(shè)，強(qiáng)調(diào)通過立體綠化和平臺設(shè)計,，實現(xiàn)每戶擁有花園的目標(biāo),，同時提供一定的政策優(yōu)惠，如武漢允許空中花園面積的20%計入項目綠地率,。

眾多房企積極響應(yīng)政策導(dǎo)向,，紛紛布局“第四代住宅”市場，以高品質(zhì),、高綠化率為賣點(diǎn),，搶占市場份額。龍湖,、華潤,、保利發(fā)展、中鐵建等大型房企在多個城市推出了此類項目,，雖然一線城市落地項目較少,，但西安、重慶,、福州,、武漢等二線城市已有多處實踐，顯示出“第四代住宅”正成為房地產(chǎn)市場的一大亮點(diǎn),。

然而,，隨著“第四代住宅”的快速發(fā)展，產(chǎn)品本身的品質(zhì)與創(chuàng)新也成為關(guān)注焦點(diǎn),。部分項目雖以高得房率和大面積露臺為賣點(diǎn),，但并未完全實現(xiàn)庭院房和垂直花園的真正標(biāo)準(zhǔn)，特別是在防水,、排水等關(guān)鍵技術(shù)處理上存在不足,，影響了空中園林的實際效果。此外,，隱私保護(hù),、北方氣候適應(yīng)性等問題亦待解決。因此,，如何在保證居住品質(zhì)與生態(tài)環(huán)境的同時,，克服技術(shù)與成本的挑戰(zhàn)，將是未來“第四代住宅”發(fā)展的重要課題。