01

樓市,，繼續(xù)調(diào)整

8月15日,，國家統(tǒng)計局公布了7月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。

一言以蔽之,，房地產(chǎn)調(diào)整根本停不下來,。而且，現(xiàn)在多個關(guān)鍵數(shù)據(jù)在兩位數(shù)下跌,。比如房地產(chǎn)投資,，商品房銷售面積與銷售額等等。

國家統(tǒng)計局披露：

1-7月份,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資60877億元,，同比下降10.2%；其中,，住宅投資46230億元,，下降10.6%。

來源：國家統(tǒng)計局

房地產(chǎn)投資自2022年4月份轉(zhuǎn)負以來,，一直沒有回過正，期間雖有跌幅收窄的時段,，但也僅僅是收窄而已,，沒有改變投資下行的局面。

而5月份,，房地產(chǎn)投資與住宅投資,，跌幅雙雙登上了兩位數(shù)，跌幅均超過10%,。6月份7月份,，同樣是兩位數(shù)下跌。

來源：國家統(tǒng)計局

這意味著,，房地產(chǎn)市場的拿地,、開工積極性持續(xù)下降了近兩年時間。

此數(shù)據(jù),，與財政部公布的賣地收據(jù),，也能對得上,。

全國賣地收入，自2021年見頂之后,，已經(jīng)兩連跌,，2023年只有57996億元，相較于高點時期,，下跌了33.38%,。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：財政部

2024上半年,，才賣了15263億元,，同比下降了18.3%。

這對于地方政府而言,，相當難受,。賣地收入是地方的主要錢袋子，對于很多經(jīng)濟,、產(chǎn)業(yè)薄弱的地區(qū)來說,，更是維持運轉(zhuǎn)的主要力量。

這部分收入跳水,，財政吃緊程度可想而知,。

此背景下，產(chǎn)生了當下的兩個現(xiàn)象：

第一,，自上而下進行機構(gòu)編制改革,，縮減支出。

第二,，地方通過非稅收收入,，增加自己的財政實力。

經(jīng)濟觀察報最新發(fā)表的一篇文章《多地非稅收入上漲背后》就透露,，在稅收收入下降的背景下,，地方政府深挖非稅收收入。

非稅收入主要包括收費,、罰沒等,，往往作為稅收收入下行的對沖手段，但實則影響營商環(huán)境,。

感興趣的讀者,，大家可以去看下這篇文章，自行補課,，這里我就不再延伸了,。

03

量價齊跌

除了房地產(chǎn)投資兩位數(shù)下跌外，商品房銷售面積與銷售額也是兩位數(shù)調(diào)整,，而且跌幅更猛,。

國家統(tǒng)計局披露：

1-7月份,，新建商品房銷售面積54149萬平方米，同比下降18.6%,，其中住宅銷售面積下降21.1%,。新建商品房銷售額53330億元，下降24.3%,，其中住宅銷售額下降25.9%,。

來源：國家統(tǒng)計局

分大區(qū)來看，房地產(chǎn)投資,，東北跌幅最大,，其次是西部、中部和東部,。

商品房銷量,，東部、中部,、西部,、東北都是兩位數(shù)下跌。中部跌幅最大,，前七個月銷售面積和銷售額跌幅都在四分之一左右,。

來源：國家統(tǒng)計局

去年商品房銷量和銷售額已經(jīng)大跌，直接從“雙13”跌至“雙11”,。

制圖：城市財經(jīng),；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

而今年在去年本就慘淡的銷量上,，進一步下挫,。

按照前七個月的銷售面積與銷售來看，今年全年銷售面積與銷售額將跌至“雙9”左右,。

相比于新房,，二手房由于確定性更好，價格降得更猛,，銷量上比新房好很多。部分中心城市的二手房銷量,，還創(chuàng)下了新高,。

比如深圳，7月份二手房網(wǎng)簽量5381套,，創(chuàng)下2021年2月以來的最高點,。

而同期的新房，成交2616套,，環(huán)比下滑11%,，同比下滑17%,。仍在底部掙扎。

再比如成都,。

7月成都二手房成交突破2萬套,，達到21240套，較6月增加3422套,，環(huán)比上漲19.2%,，同比上漲38.3%；成交面積環(huán)比上漲近2成,。

21240套,，創(chuàng)下了今年成交量新高，是時隔15個月來再次沖破兩萬套,。

而新房,，連續(xù)兩個月向下。7月份只成交了7166套,，環(huán)比下跌4.1%,，同比下跌40.1%。成交量只有二手房的三分之一,。

這兩年,，由于新房的風險加大疊加二手房瘋狂降價，二手房已經(jīng)成為了商品房成交的主流,。

房價方面,，國家統(tǒng)計局最新公布的7月份70個大中城市數(shù)據(jù)顯示。

70個城市,，新房環(huán)比下跌城市66座,，2個持平，2個上漲,。同比2個上漲,，68個下跌。

70個城市,，二手房環(huán)比下跌城市67座,，2個持平，1個上漲,。同比全線下跌,。

其中新房環(huán)比領(lǐng)跌城市為廈門、重慶,、蘭州,、牡丹江、湛江,。二手房環(huán)比領(lǐng)跌城市為武漢,、唐山,、泉州。

統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),，跌幅很小,，只是讓你看個趨勢而已。當下真實的市場,，其實跌幅很猛,。

03

房價還得調(diào)整多久

近日，在博鰲論壇上,，樊綱對當下的房地產(chǎn)發(fā)表了一個觀點：

從宏觀經(jīng)濟的角度,，中國經(jīng)濟現(xiàn)在仍然不景氣，一季度還有5.3%的增長,，二季度只有4.7%的增長,。各種問題還在暴露，下行的壓力仍然巨大,，不確定性仍然很多,。

就房地產(chǎn)而言，現(xiàn)在確實已經(jīng)到了或者接近到谷底,，谷底之后還有一個在谷底爬行的階段,，也即“L”形，還會經(jīng)歷一段困難的時期,。

房地產(chǎn)“L”形走勢是對的,，但我不認為現(xiàn)在就到底部了，仍在“│”到“—”的過程中,，現(xiàn)在談底部還早,。

在分析深圳樓市的文章中，我說過,，正因為房價遠超城市大多數(shù)的購買力,，讓大多數(shù)無房的人只能望房興嘆。再加上三年黑天鵝讓很多人的收入縮水,，讓有實力投資的人也丟失了信心,，才進入了不斷調(diào)整的周期當中。

我提出過一個概念,，叫“需求斷檔”,。簡單理解，就是高房價形成了一個天塹,，讓相當部分人空有需求沒有實力。

總結(jié)下來就是：

第一,，宏觀經(jīng)濟周期,、宏觀大環(huán)境以及全球局勢帶來的不確定性,，讓有錢人沒有信心和預期買房投資。而且,，之前炒房投資收獲的人,，正在尋求離場，落袋為安,。

第二,，當下的收入和失業(yè)，讓相當一部分買不起房的人,，更加買不起房,。

第三，中間一小撮有首付能力的人群,，在調(diào)整的環(huán)境中,，選擇持續(xù)觀望，既怕追高,，又怕踏空,。

一句話概括就是，富人不買,，中產(chǎn)不敢買,，普通人買不起。

在這種背景下,，房價與收入,、預期之間，要尋找一種新的平衡,，只有出現(xiàn)了新的平衡點,，房價才會止跌。

而就目前的情況來看,，平衡點出現(xiàn)還早得很,。

本號在今年的文章中多次強調(diào)過，本輪調(diào)整周期不會短,。

當下的樓市,，已經(jīng)進入了調(diào)整深水區(qū)。

所以,，本號再次強調(diào)一下,，當下買房賣房的觀點，適用于所有城市：

第一,，高位站崗的炒房客,，能現(xiàn)在賣掉，不要拖，越拖虧損越大,。已經(jīng)賺到甜頭的炒房客,，應(yīng)該見好就收，否則當初憑運氣賺到的錢,，未來會憑本事全都吐出來,。

第二，至于只有一套房的中產(chǎn)家庭,，未來要做的,，是盡一切可能降低剛性債務(wù)，收縮家庭的債務(wù)表,。

第三,，買房方面，沒有硬需求,，沒有急需求,，尤其是買房需要加杠桿的人群，可以推遲,。

第四,，對于有自住、小孩上學,、結(jié)婚需求的硬剛需來說,，挑到好的房子，如果收入能夠負擔得起,，又特別想買,，可以買，但,，一方面,，切記不要加杠桿，另一方面需要做好承受房價下跌的心理準備,，這是認知,。

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該機構(gòu)總部位于香港,，在全國各地擁有分支機構(gòu)，深耕香港本土教育與身份規(guī)劃領(lǐng)域9年,，從K15,、本碩博全面覆蓋全港各級教育資源，從前期申請,、過程輔導到結(jié)果落地,，一站式全程陪伴,，同時還為客戶提供從商務(wù)、置業(yè),、子女教育,、生活出行等多項在港后續(xù)服務(wù)。真正的做到了為客戶保駕護航,，滿足客戶從家人到家業(yè)、從生意到生活,、從當下到世代的全方位需求,。