01

樓市，繼續(xù)調(diào)整

8月15日,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了7月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù),。

一言以蔽之，房地產(chǎn)調(diào)整根本停不下來(lái),。而且,，現(xiàn)在多個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)在兩位數(shù)下跌。比如房地產(chǎn)投資,，商品房銷售面積與銷售額等等,。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露：

1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資60877億元,，同比下降10.2%,；其中，住宅投資46230億元,，下降10.6%,。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

房地產(chǎn)投資自2022年4月份轉(zhuǎn)負(fù)以來(lái)，一直沒(méi)有回過(guò)正,，期間雖有跌幅收窄的時(shí)段,，但也僅僅是收窄而已，沒(méi)有改變投資下行的局面,。

而5月份,，房地產(chǎn)投資與住宅投資，跌幅雙雙登上了兩位數(shù),，跌幅均超過(guò)10%,。6月份7月份，同樣是兩位數(shù)下跌,。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

這意味著,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的拿地、開(kāi)工積極性持續(xù)下降了近兩年時(shí)間,。

此數(shù)據(jù),，與財(cái)政部公布的賣地收據(jù)，也能對(duì)得上,。

全國(guó)賣地收入,，自2021年見(jiàn)頂之后，已經(jīng)兩連跌,，2023年只有57996億元,，相較于高點(diǎn)時(shí)期，下跌了33.38%。

制圖：城市財(cái)經(jīng),；數(shù)據(jù)：財(cái)政部

2024上半年,，才賣了15263億元，同比下降了18.3%,。

這對(duì)于地方政府而言,，相當(dāng)難受。賣地收入是地方的主要錢袋子,，對(duì)于很多經(jīng)濟(jì),、產(chǎn)業(yè)薄弱的地區(qū)來(lái)說(shuō)，更是維持運(yùn)轉(zhuǎn)的主要力量,。

這部分收入跳水,，財(cái)政吃緊程度可想而知。

此背景下,，產(chǎn)生了當(dāng)下的兩個(gè)現(xiàn)象：

第一,，自上而下進(jìn)行機(jī)構(gòu)編制改革，縮減支出,。

第二,，地方通過(guò)非稅收收入，增加自己的財(cái)政實(shí)力,。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)最新發(fā)表的一篇文章《多地非稅收入上漲背后》就透露,，在稅收收入下降的背景下，地方政府深挖非稅收收入,。

非稅收入主要包括收費(fèi),、罰沒(méi)等，往往作為稅收收入下行的對(duì)沖手段,，但實(shí)則影響營(yíng)商環(huán)境,。

感興趣的讀者，大家可以去看下這篇文章,，自行補(bǔ)課,，這里我就不再延伸了。

03

量?jī)r(jià)齊跌

除了房地產(chǎn)投資兩位數(shù)下跌外,，商品房銷售面積與銷售額也是兩位數(shù)調(diào)整,，而且跌幅更猛。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露：

1-7月份,，新建商品房銷售面積54149萬(wàn)平方米,，同比下降18.6%，其中住宅銷售面積下降21.1%,。新建商品房銷售額53330億元,，下降24.3%,，其中住宅銷售額下降25.9%。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

分大區(qū)來(lái)看,，房地產(chǎn)投資,，東北跌幅最大，其次是西部,、中部和東部,。

商品房銷量,，東部,、中部、西部,、東北都是兩位數(shù)下跌,。中部跌幅最大，前七個(gè)月銷售面積和銷售額跌幅都在四分之一左右,。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

去年商品房銷量和銷售額已經(jīng)大跌,，直接從“雙13”跌至“雙11”。

制圖：城市財(cái)經(jīng),；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

制圖：城市財(cái)經(jīng),；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

而今年在去年本就慘淡的銷量上，進(jìn)一步下挫,。

按照前七個(gè)月的銷售面積與銷售來(lái)看,，今年全年銷售面積與銷售額將跌至“雙9”左右。

相比于新房,，二手房由于確定性更好,，價(jià)格降得更猛，銷量上比新房好很多,。部分中心城市的二手房銷量,，還創(chuàng)下了新高。

比如深圳,，7月份二手房網(wǎng)簽量5381套,，創(chuàng)下2021年2月以來(lái)的最高點(diǎn)。

而同期的新房,，成交2616套,，環(huán)比下滑11%，同比下滑17%,。仍在底部掙扎,。

再比如成都。

7月成都二手房成交突破2萬(wàn)套,，達(dá)到21240套,，較6月增加3422套,，環(huán)比上漲19.2%，同比上漲38.3%,；成交面積環(huán)比上漲近2成,。

21240套，創(chuàng)下了今年成交量新高,，是時(shí)隔15個(gè)月來(lái)再次沖破兩萬(wàn)套,。

而新房，連續(xù)兩個(gè)月向下,。7月份只成交了7166套,，環(huán)比下跌4.1%，同比下跌40.1%,。成交量只有二手房的三分之一,。

這兩年，由于新房的風(fēng)險(xiǎn)加大疊加二手房瘋狂降價(jià),，二手房已經(jīng)成為了商品房成交的主流,。

房?jī)r(jià)方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的7月份70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)顯示,。

70個(gè)城市,，新房環(huán)比下跌城市66座，2個(gè)持平,，2個(gè)上漲,。同比2個(gè)上漲，68個(gè)下跌,。

70個(gè)城市,，二手房環(huán)比下跌城市67座，2個(gè)持平,，1個(gè)上漲,。同比全線下跌。

其中新房環(huán)比領(lǐng)跌城市為廈門,、重慶,、蘭州、牡丹江,、湛江,。二手房環(huán)比領(lǐng)跌城市為武漢、唐山,、泉州,。

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，跌幅很小,，只是讓你看個(gè)趨勢(shì)而已,。當(dāng)下真實(shí)的市場(chǎng),，其實(shí)跌幅很猛。

03

房?jī)r(jià)還得調(diào)整多久

近日,，在博鰲論壇上,，樊綱對(duì)當(dāng)下的房地產(chǎn)發(fā)表了一個(gè)觀點(diǎn)：

從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在仍然不景氣,，一季度還有5.3%的增長(zhǎng),，二季度只有4.7%的增長(zhǎng)。各種問(wèn)題還在暴露,，下行的壓力仍然巨大,，不確定性仍然很多。

就房地產(chǎn)而言,，現(xiàn)在確實(shí)已經(jīng)到了或者接近到谷底,，谷底之后還有一個(gè)在谷底爬行的階段,，也即“L”形,，還會(huì)經(jīng)歷一段困難的時(shí)期。

房地產(chǎn)“L”形走勢(shì)是對(duì)的,，但我不認(rèn)為現(xiàn)在就到底部了,，仍在“│”到“—”的過(guò)程中，現(xiàn)在談底部還早,。

在分析深圳樓市的文章中,，我說(shuō)過(guò)，正因?yàn)榉績(jī)r(jià)遠(yuǎn)超城市大多數(shù)的購(gòu)買力,，讓大多數(shù)無(wú)房的人只能望房興嘆,。再加上三年黑天鵝讓很多人的收入縮水，讓有實(shí)力投資的人也丟失了信心,，才進(jìn)入了不斷調(diào)整的周期當(dāng)中,。

我提出過(guò)一個(gè)概念，叫“需求斷檔”,。簡(jiǎn)單理解,，就是高房?jī)r(jià)形成了一個(gè)天塹，讓相當(dāng)部分人空有需求沒(méi)有實(shí)力,。

總結(jié)下來(lái)就是：

第一,，宏觀經(jīng)濟(jì)周期、宏觀大環(huán)境以及全球局勢(shì)帶來(lái)的不確定性,，讓有錢人沒(méi)有信心和預(yù)期買房投資,。而且，之前炒房投資收獲的人,，正在尋求離場(chǎng),，落袋為安,。

第二，當(dāng)下的收入和失業(yè),，讓相當(dāng)一部分買不起房的人,，更加買不起房。

第三,，中間一小撮有首付能力的人群,，在調(diào)整的環(huán)境中，選擇持續(xù)觀望,，既怕追高,，又怕踏空。

一句話概括就是,，富人不買,，中產(chǎn)不敢買，普通人買不起,。

在這種背景下,，房?jī)r(jià)與收入、預(yù)期之間,，要尋找一種新的平衡,，只有出現(xiàn)了新的平衡點(diǎn)，房?jī)r(jià)才會(huì)止跌,。

而就目前的情況來(lái)看,，平衡點(diǎn)出現(xiàn)還早得很。

本號(hào)在今年的文章中多次強(qiáng)調(diào)過(guò),，本輪調(diào)整周期不會(huì)短,。

當(dāng)下的樓市，已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整深水區(qū),。

所以,，本號(hào)再次強(qiáng)調(diào)一下，當(dāng)下買房賣房的觀點(diǎn),，適用于所有城市：

第一,，高位站崗的炒房客，能現(xiàn)在賣掉,，不要拖,，越拖虧損越大。已經(jīng)賺到甜頭的炒房客,，應(yīng)該見(jiàn)好就收,，否則當(dāng)初憑運(yùn)氣賺到的錢，未來(lái)會(huì)憑本事全都吐出來(lái),。

第二,，至于只有一套房的中產(chǎn)家庭,，未來(lái)要做的，是盡一切可能降低剛性債務(wù),，收縮家庭的債務(wù)表,。

第三，買房方面,，沒(méi)有硬需求,，沒(méi)有急需求，尤其是買房需要加杠桿的人群,，可以推遲,。

第四，對(duì)于有自住,、小孩上學(xué),、結(jié)婚需求的硬剛需來(lái)說(shuō)，挑到好的房子,，如果收入能夠負(fù)擔(dān)得起,，又特別想買，可以買,，但,，一方面,，切記不要加杠桿,，另一方面需要做好承受房?jī)r(jià)下跌的心理準(zhǔn)備,，這是認(rèn)知,。

寫在最后：最近在與一家機(jī)構(gòu)合作，可以幫助內(nèi)地居民辦理香港身份,。

該機(jī)構(gòu)總部位于香港,，在全國(guó)各地?fù)碛蟹种C(jī)構(gòu)，深耕香港本土教育與身份規(guī)劃領(lǐng)域9年,，從K15,、本碩博全面覆蓋全港各級(jí)教育資源，從前期申請(qǐng),、過(guò)程輔導(dǎo)到結(jié)果落地,，一站式全程陪伴，同時(shí)還為客戶提供從商務(wù),、置業(yè),、子女教育、生活出行等多項(xiàng)在港后續(xù)服務(wù),。真正的做到了為客戶保駕護(hù)航,，滿足客戶從家人到家業(yè),、從生意到生活、從當(dāng)下到世代的全方位需求,。