01

樓市,，繼續(xù)調(diào)整

8月15日,，國家統(tǒng)計(jì)局公布了7月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。

一言以蔽之,，房地產(chǎn)調(diào)整根本停不下來。而且，現(xiàn)在多個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)在兩位數(shù)下跌,。比如房地產(chǎn)投資，商品房銷售面積與銷售額等等,。

國家統(tǒng)計(jì)局披露：

1-7月份,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資60877億元，同比下降10.2%,；其中,，住宅投資46230億元，下降10.6%,。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

房地產(chǎn)投資自2022年4月份轉(zhuǎn)負(fù)以來,，一直沒有回過正，期間雖有跌幅收窄的時(shí)段,，但也僅僅是收窄而已,，沒有改變投資下行的局面。

而5月份,，房地產(chǎn)投資與住宅投資,，跌幅雙雙登上了兩位數(shù),，跌幅均超過10%,。6月份7月份，同樣是兩位數(shù)下跌,。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

這意味著,，房地產(chǎn)市場的拿地,、開工積極性持續(xù)下降了近兩年時(shí)間,。

此數(shù)據(jù),，與財(cái)政部公布的賣地收據(jù)，也能對(duì)得上,。

全國賣地收入，自2021年見頂之后,，已經(jīng)兩連跌,，2023年只有57996億元,，相較于高點(diǎn)時(shí)期，下跌了33.38%,。

制圖：城市財(cái)經(jīng),；數(shù)據(jù)：財(cái)政部

2024上半年，才賣了15263億元,，同比下降了18.3%,。

這對(duì)于地方政府而言，相當(dāng)難受,。賣地收入是地方的主要錢袋子,，對(duì)于很多經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)薄弱的地區(qū)來說,，更是維持運(yùn)轉(zhuǎn)的主要力量,。

這部分收入跳水,，財(cái)政吃緊程度可想而知。

此背景下,，產(chǎn)生了當(dāng)下的兩個(gè)現(xiàn)象：

第一,，自上而下進(jìn)行機(jī)構(gòu)編制改革，縮減支出,。

第二，地方通過非稅收收入,，增加自己的財(cái)政實(shí)力,。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)最新發(fā)表的一篇文章《多地非稅收入上漲背后》就透露,，在稅收收入下降的背景下,，地方政府深挖非稅收收入。

非稅收入主要包括收費(fèi),、罰沒等,，往往作為稅收收入下行的對(duì)沖手段,，但實(shí)則影響營商環(huán)境,。

感興趣的讀者，大家可以去看下這篇文章,，自行補(bǔ)課,，這里我就不再延伸了。

03

量價(jià)齊跌

除了房地產(chǎn)投資兩位數(shù)下跌外,，商品房銷售面積與銷售額也是兩位數(shù)調(diào)整，而且跌幅更猛,。

國家統(tǒng)計(jì)局披露：

1-7月份,，新建商品房銷售面積54149萬平方米,，同比下降18.6%，其中住宅銷售面積下降21.1%,。新建商品房銷售額53330億元,，下降24.3%，其中住宅銷售額下降25.9%,。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

分大區(qū)來看，房地產(chǎn)投資,，東北跌幅最大,，其次是西部、中部和東部,。

商品房銷量，東部,、中部,、西部,、東北都是兩位數(shù)下跌,。中部跌幅最大,，前七個(gè)月銷售面積和銷售額跌幅都在四分之一左右,。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

去年商品房銷量和銷售額已經(jīng)大跌，直接從“雙13”跌至“雙11”,。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

制圖：城市財(cái)經(jīng),；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

而今年在去年本就慘淡的銷量上，進(jìn)一步下挫,。

按照前七個(gè)月的銷售面積與銷售來看,，今年全年銷售面積與銷售額將跌至“雙9”左右,。

相比于新房，二手房由于確定性更好,，價(jià)格降得更猛，銷量上比新房好很多,。部分中心城市的二手房銷量，還創(chuàng)下了新高,。

比如深圳,，7月份二手房網(wǎng)簽量5381套,，創(chuàng)下2021年2月以來的最高點(diǎn)。

而同期的新房,，成交2616套,，環(huán)比下滑11%,，同比下滑17%。仍在底部掙扎,。

再比如成都。

7月成都二手房成交突破2萬套,，達(dá)到21240套,，較6月增加3422套,，環(huán)比上漲19.2%，同比上漲38.3%,；成交面積環(huán)比上漲近2成。

21240套,，創(chuàng)下了今年成交量新高,，是時(shí)隔15個(gè)月來再次沖破兩萬套。

而新房,，連續(xù)兩個(gè)月向下。7月份只成交了7166套,，環(huán)比下跌4.1%，同比下跌40.1%,。成交量只有二手房的三分之一,。

這兩年,，由于新房的風(fēng)險(xiǎn)加大疊加二手房瘋狂降價(jià)，二手房已經(jīng)成為了商品房成交的主流,。

房價(jià)方面，國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的7月份70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)顯示,。

70個(gè)城市，新房環(huán)比下跌城市66座,，2個(gè)持平，2個(gè)上漲,。同比2個(gè)上漲，68個(gè)下跌,。

70個(gè)城市，二手房環(huán)比下跌城市67座,，2個(gè)持平，1個(gè)上漲,。同比全線下跌。

其中新房環(huán)比領(lǐng)跌城市為廈門,、重慶、蘭州,、牡丹江、湛江,。二手房環(huán)比領(lǐng)跌城市為武漢、唐山,、泉州。

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),，跌幅很小，只是讓你看個(gè)趨勢而已,。當(dāng)下真實(shí)的市場，其實(shí)跌幅很猛,。

03

房價(jià)還得調(diào)整多久

近日，在博鰲論壇上,，樊綱對(duì)當(dāng)下的房地產(chǎn)發(fā)表了一個(gè)觀點(diǎn)：

從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在仍然不景氣,，一季度還有5.3%的增長,，二季度只有4.7%的增長,。各種問題還在暴露，下行的壓力仍然巨大,，不確定性仍然很多。

就房地產(chǎn)而言,，現(xiàn)在確實(shí)已經(jīng)到了或者接近到谷底,，谷底之后還有一個(gè)在谷底爬行的階段，也即“L”形,，還會(huì)經(jīng)歷一段困難的時(shí)期。

房地產(chǎn)“L”形走勢是對(duì)的,，但我不認(rèn)為現(xiàn)在就到底部了，仍在“│”到“—”的過程中,，現(xiàn)在談底部還早,。

在分析深圳樓市的文章中,，我說過，正因?yàn)榉績r(jià)遠(yuǎn)超城市大多數(shù)的購買力,，讓大多數(shù)無房的人只能望房興嘆。再加上三年黑天鵝讓很多人的收入縮水,，讓有實(shí)力投資的人也丟失了信心，才進(jìn)入了不斷調(diào)整的周期當(dāng)中,。

我提出過一個(gè)概念，叫“需求斷檔”,。簡單理解,，就是高房價(jià)形成了一個(gè)天塹,，讓相當(dāng)部分人空有需求沒有實(shí)力,。

總結(jié)下來就是：

第一,，宏觀經(jīng)濟(jì)周期、宏觀大環(huán)境以及全球局勢帶來的不確定性,，讓有錢人沒有信心和預(yù)期買房投資,。而且,，之前炒房投資收獲的人，正在尋求離場,，落袋為安。

第二,，當(dāng)下的收入和失業(yè)，讓相當(dāng)一部分買不起房的人,，更加買不起房,。

第三,，中間一小撮有首付能力的人群,，在調(diào)整的環(huán)境中，選擇持續(xù)觀望,，既怕追高,，又怕踏空,。

一句話概括就是,，富人不買,，中產(chǎn)不敢買,，普通人買不起,。

在這種背景下,，房價(jià)與收入,、預(yù)期之間,，要尋找一種新的平衡,，只有出現(xiàn)了新的平衡點(diǎn),，房價(jià)才會(huì)止跌。

而就目前的情況來看,，平衡點(diǎn)出現(xiàn)還早得很,。

本號(hào)在今年的文章中多次強(qiáng)調(diào)過，本輪調(diào)整周期不會(huì)短,。

當(dāng)下的樓市，已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整深水區(qū),。

所以,，本號(hào)再次強(qiáng)調(diào)一下,，當(dāng)下買房賣房的觀點(diǎn),，適用于所有城市：

第一,，高位站崗的炒房客,，能現(xiàn)在賣掉,，不要拖,，越拖虧損越大,。已經(jīng)賺到甜頭的炒房客，應(yīng)該見好就收，否則當(dāng)初憑運(yùn)氣賺到的錢,，未來會(huì)憑本事全都吐出來,。

第二，至于只有一套房的中產(chǎn)家庭,，未來要做的,，是盡一切可能降低剛性債務(wù),，收縮家庭的債務(wù)表。

第三，買房方面，沒有硬需求,，沒有急需求,，尤其是買房需要加杠桿的人群,，可以推遲,。

第四，對(duì)于有自住,、小孩上學(xué)、結(jié)婚需求的硬剛需來說，挑到好的房子,，如果收入能夠負(fù)擔(dān)得起,，又特別想買，可以買,，但,，一方面,，切記不要加杠桿，另一方面需要做好承受房價(jià)下跌的心理準(zhǔn)備,，這是認(rèn)知。

寫在最后：最近在與一家機(jī)構(gòu)合作,，可以幫助內(nèi)地居民辦理香港身份,。

該機(jī)構(gòu)總部位于香港,，在全國各地?fù)碛蟹种C(jī)構(gòu)，深耕香港本土教育與身份規(guī)劃領(lǐng)域9年,，從K15、本碩博全面覆蓋全港各級(jí)教育資源,，從前期申請、過程輔導(dǎo)到結(jié)果落地,，一站式全程陪伴，同時(shí)還為客戶提供從商務(wù),、置業(yè)、子女教育,、生活出行等多項(xiàng)在港后續(xù)服務(wù)。真正的做到了為客戶保駕護(hù)航,，滿足客戶從家人到家業(yè)、從生意到生活,、從當(dāng)下到世代的全方位需求。