生活中,，人們對家電“以舊換新”習(xí)以為常,，但很多人不知道,，房子也可以“以舊換新”了,。

中指研究院近日公布監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國已有超百城推出住房“以舊換新”政策。

中國城市報記者采訪獲悉，所謂住房“以舊換新”，即購房者可先鎖定新房,，再由中介進行舊房銷售，或者由房企,、地方國有平臺公司,、第三方直接收購二手舊房，部分城市同時還提供換房補貼,。

激活潛在需求

今年《政府工作報告》明確,，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,。加大保障性住房建設(shè)和供給,，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度,，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

“當(dāng)前,，改善型住房的購房者是市場的重要消費群體,。然而，在他們出售現(xiàn)有自住房時,，由于市場目前存在的結(jié)構(gòu)性供應(yīng)量失衡和流通性不足等問題,，使得這部分購房者的需求無法得到充分釋放，這個現(xiàn)象值得重視,?！狈康禺a(chǎn)分析人士蔡宗翰此前接受中國城市報記者采訪時表示。

記者注意到,，從今年4月起,，眾多城市密集發(fā)布相關(guān)細則，疏通房地產(chǎn)市場存量,。

4月1日,，河南省鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》,。根據(jù)方案,，今年，鄭州市計劃完成二手住房“賣舊買新,、以舊換新”1萬套,。

4月18日，湖南省長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于支持居民購買改善住房的通知》提出,，全市范圍內(nèi)“以舊換新”購買新房的,，可按照“認房不認貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠,；購買新房申請住房公積金貸款的，在原有基礎(chǔ)上上調(diào)最高貸款額度,；同時不再審查購房者資格條件,。

廣東省深圳市是首個支持“以舊換新”的一線城市。4月23日,，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合開展商品住房“換馨家”活動,，鼓勵房企、中介,、購房者三方簽訂協(xié)議,，開展“賣舊買新”換房聯(lián)動，21家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu),、13家房企及項目參與了首批活動,。而后,，上海市、廣東省廣州市,、北京市也紛紛跟進,，制定相關(guān)措施。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示,，從市場背景看,，“以舊換新”政策的推行和二手房掛牌量激增、交易困難,、房企去庫存壓力顯現(xiàn)等有關(guān),。房地產(chǎn)市場的“以舊換新”作為創(chuàng)新舉措，有助于激活潛在需求,、盤活存量房產(chǎn),、優(yōu)化增量住房，并促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

企業(yè)創(chuàng)新收購模式

中國城市報記者梳理發(fā)現(xiàn),，“國企收舊換新”“中介優(yōu)先賣”和“發(fā)放購房財政補貼”成為時下住房“以舊換新”的三種主流模式。

其中,，以國資平臺,、國有企業(yè)為主體直接收購業(yè)主的二手房，讓業(yè)主再去購買新房,，這種模式在部分城市已取得一定效果,。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，從2023年下半年以來,，江蘇蘇州及南通啟東,，安徽宣城、湖北黃石等城市均推出了“國企收舊換新”政策,，尤其以江蘇省內(nèi)的城市居多,。

以南京市“以舊換新”政策為例，今年4月啟動的第一階段模式主要由南京安居建設(shè)集團進行房源收儲,，同時將新房可購房源限定在旗下十余個項目中,。隨著政策的推進，南京市又于6月進一步擴大住房“以舊換新”房源,，除南京安居建設(shè)集團的項目外,，新增21個項目共2780套房源，各樓盤實行“一盤一策”,，回收范圍,、置換比例、面向群體均由房企自行確定。

值得關(guān)注的是,，除了國企收購存量房產(chǎn)外,，部分城市還鼓勵開發(fā)企業(yè)直接收購業(yè)主舊房，利用旗下新房進行“以舊換新”,。比如,，由南通市代管的海安市在城區(qū)核心區(qū)內(nèi)組織實施商品房“以舊換新”政策。開發(fā)商可根據(jù)開發(fā)進度和可售房源情況,，分批次推出“以舊換新”房源清單,，面向全市自主發(fā)布房源信息。舊房和新房價格由業(yè)主和開發(fā)商共同協(xié)商確認,。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向中國城市報記者分析,，整體而言，“國企收舊換新”滿足了業(yè)主改善性住房需求,，也加速了新房市場庫存去化,，同時還可以加快政府保障性住房籌集節(jié)奏。與國企直接收儲未售新房相比,，收舊換新需要個人業(yè)主參與,，鏈條和周期也會相對更長一些。

“實踐中,，‘國企收舊換新’模式還需進一步完善操作流程,，以保障政策實施效果。比如,，二手房回收通常需要對價值進行評估,，如果評估價太低則可能打擊業(yè)主的置換積極性；二手房回收前通常需要解除抵押,，這就要求業(yè)主準備一筆資金先還清貸款等,，未來政策在支持帶押過戶、給予優(yōu)惠補貼等方面有望進一步完善,?！标愇撵o說。

中介參與幫賣模式

除“國企收舊換新”外,，“中介幫賣舊房”模式也占有重要比例,，房企聯(lián)合中介機構(gòu)，為舊房提供優(yōu)先推廣和銷售服務(wù),。

日前,，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會,、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會聯(lián)合發(fā)出《北京市商品住房“以舊換新”活動倡議書》（以下簡稱《倡議書》）,，活動至2024年12月31日結(jié)束。

北京住房“以舊換新”怎么換？中國城市報記者了解到,，購房家庭在選定了想要換購的新房后,，可與參與活動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂換房協(xié)議并繳納換房訂金，訂金將進入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶,。同時,，參加活動的房地產(chǎn)中介機構(gòu)對購房居民的舊房“全城推、優(yōu)先賣”,。若舊房90天內(nèi)售出,，訂金則轉(zhuǎn)為新房首付款；若90天內(nèi)未成功出售,，購房者可無條件申請退還訂金,，退款時間不超過15天。

據(jù)了解,，首批參加倡議的新建商品房項目共31個,，涉及房源9000余套、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)11家以及8家平臺,、租賃和家裝家居企業(yè),。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥向中國城市報記者介紹，此次“以舊換新”活動針對的是下半年計劃出售二手住房并購買新建商品住房的購房居民,，打通出售舊房,、購買新房、過渡居住,、家居家電等換房全鏈條,，提供服務(wù)和優(yōu)惠，滿足居民改善性置換需求,。

趙慶祥表示,，北京商品住房“以舊換新”活動有幾大亮點，一是項目多,，首批有9000多套新房,，在一線城市中是最多的；二是服務(wù),、優(yōu)惠鏈條長,，從新房折扣優(yōu)惠到二手房中介費優(yōu)惠，再到過渡期租金優(yōu)惠以及裝修,、家具,、家電優(yōu)惠；三是參與企業(yè)多元,，除了房企,、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)外,，還有互聯(lián)網(wǎng)平臺、租賃,、家裝,、家居、家電企業(yè),；四是90天的“鎖房”周期長于其他城市,，15天的訂金退還時間也是最短的。

“后續(xù)活動還將動態(tài)更新更多商品房項目,。我們鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀機構(gòu)參與,，共同為‘以舊換新’居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)?！壁w慶祥說,。

麥田高級副總經(jīng)理孫慶磊告訴中國城市報記者：“麥田也正在落地，目前在跟很多項目洽談,?！?/p>

和北京類似，上海,、廣州,、深圳等地也在住房“以舊換新”措施中引入房地產(chǎn)中介協(xié)會和中介機構(gòu)，為購房者提供“優(yōu)先賣”和傭金專屬優(yōu)惠等活動,。

“從一線城市‘以舊換新’的推進情況看,，目前以‘中介幫賣舊房’模式為主，相信隨著政策的持續(xù)完善,，國企收購二手房的模式或會在一線城市逐步推進,。”嚴躍進研判,。

此外,，也有不少城市實施對“賣舊買新、以舊換新”的購房者直接給予購房財政補貼的政策措施,。例如,，湖北省咸寧市提出，給予每套新房1萬元的購房補貼,；廣西壯族自治區(qū)南寧市也給出了新購住房每套最高3萬元的補貼,。

業(yè)內(nèi)：政策支持力度有望進一步加大

中國城市報記者注意到，今年下半年以來,，在一系列政策推動下,，市場明顯提振，房地產(chǎn)市場加快邁入企穩(wěn)恢復(fù)期,，特別是二手房市場,，活躍度顯著提升,。

但需要正視的是，從具體實施情況來看,，各地商品住房“以舊換新”活動仍面臨規(guī)模有限、市場響應(yīng)不積極等問題,。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),，7月，全國100個城市二手住宅平均價格為14653元/平方米,，環(huán)比下跌0.74%,，已連跌27個月。同比來看,，全國100個城市二手住宅平均價格較去年同期下跌6.58%,。

“想要快速賣出，最好的方法就是降價,?！?019年，北京白領(lǐng)張先生購入了一套總價近300萬元的住房,，眼見著孩子到了上學(xué)年紀,，他打算出售現(xiàn)有住房換套位置更好的新房?！爸薪榻ㄗh的掛牌價比當(dāng)初買時低了40多萬元,，我也在中介平臺上觀察了一段時間，發(fā)現(xiàn)目前仍以低價交易為主,?！睆埾壬鷮χ袊鞘袌笥浾哒f。

“‘賣不掉二手房可無責(zé)退訂新房’很關(guān)鍵,。該政策給了參與活動的二手房業(yè)主一定安全感,。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙提醒,，“以舊換新”政策具有一定的市場潛力，但市場需求,、舊房估值,、收購資金等問題仍然需要高度重視，只有各方面關(guān)鍵因素形成良性互動,，“以舊換新”才能發(fā)揮最大效用,。

中銀證券近日發(fā)布研報認為，目前來看,，消化二手房庫存的相關(guān)政策或被市場低估,，而“以舊換新”政策作為居民二手房去庫存的重要政策抓手,，各城市正在積極參與、穩(wěn)步推進,。雖然目前多數(shù)城市仍處于試點期,，試點規(guī)模普遍較小，舊房房源及新房項目均受到嚴格的條件限制,。隨著未來各地政策逐步推進,，以及政府對政策的通盤考慮，規(guī)模有望進一步擴圍,，政府支持力度也有望進一步加大,。