當前樓市面臨著怎樣的困境？二手房主導市場顯露韌性

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2024-08-23 10:20:15 李宇嘉地產筆記

當前樓市面臨著怎樣的困境,？

近期房地產市場展現(xiàn)出新的動態(tài),。7月，全國商品房庫存結束了連續(xù)4個月的下降趨勢,，轉而上升,。新房銷售面積顯著下滑，從6月的1.12億平方米減少至7月的6233萬平方米,，近乎減半,。房價方面，無論觀察百城還是70城的數據,，同比下跌幅度均在擴大,。這與6月開發(fā)商沖刺中期業(yè)績后,，7月銷售自然回落有關，同時也反映了“5.17”之后政策刺激效果的減弱,。當前政策雖然頻出,，但作用周期較短，通常僅維持幾周到兩個月,。

購房需求在濃厚的房價下跌預期中顯得謹慎,，主要集中在原本就有購房意向的剛性需求群體。這些需求在政策激勵下加速釋放,，隨后市場再次陷入平靜,。即便傳統(tǒng)觀念認為“買漲不買跌”，仍有不少因素推動購房需求,，包括快速城鎮(zhèn)化帶來的年輕人口集中于一二線城市,，以及因房屋質量問題催生的換房需求。新房市場趨向豪宅化,，與主流剛需不完全匹配,，而換房需求同樣屬于剛需范疇，如家庭人口增加,、教育資源需求等,。

與此同時，二手房市場表現(xiàn)強勁,。7月,，盡管新房交易下滑，但22個重點城市的二手房成交面積同比增長31%,。與去年同期相比,，二手房成交占比顯著提升，部分城市如北京,、深圳,、蘇州已進入明顯的存量房交易時期。二手房因其即時入住,、價格親民等優(yōu)勢受到青睞,，尤其是在總價控制方面，如成都,、天津,、武漢等城市，低總價二手房交易活躍,。

令人意外的是，房地產市場快速步入存量時代,。二手房市場的堅挺與新房市場的低迷形成鮮明對比,，租賃市場亦展現(xiàn)活力,。以上海為例，二手房月交易量與租賃交易量的巨大差異凸顯了市場的分化,。二手房的繁榮理論上應能激活新房市場,，然而現(xiàn)實卻是兩者走向分化，二手房價格更加親民,，吸引了部分改善型需求,。

這一現(xiàn)象背后，開發(fā)商追求確定性收益,，傾向于開發(fā)面向富裕群體的高端項目,，導致新房市場向大戶型、豪宅化傾斜,。地方政府急于出讓土地,，高端項目頻出，而國企開發(fā)商回歸核心區(qū)域,，進一步推動了這一趨勢,。上海新近的地王爭奪便是例證。

對于未來,，新增地塊傾向于打造高溢價產品,，使得新房市場疲軟，背后是供需結構的變化,。為應對這種情況,，多地政府推進“以舊換新”政策，同時讓國企介入收購存量新房,，以促進去庫存,、穩(wěn)定樓市并提供保障性住房，但這方面的進展因價格談判難題而受限,。

整個市場正處于新模式轉型的陣痛中,，政策雖頻繁出臺以提振信心，但避免直接干預市場底部形成,。收購存量房的博弈仍在繼續(xù),，這是舊產能出清和風險釋放的過程，也將促使開發(fā)商正視自身責任,，直至最終接受市場現(xiàn)實,，采取斷臂求生的策略。目前,，這一轉變還在進行中,，市場調整的節(jié)奏還需時間來顯現(xiàn)。當前樓市面臨著怎樣的困境,？,！

(責任編輯：盧其龍 CN070)

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