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當(dāng)前樓市面臨著怎樣的困境,?二手房主導(dǎo)市場(chǎng)顯露韌性

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2024-08-23 10:20:15  李宇嘉地產(chǎn)筆記

當(dāng)前樓市面臨著怎樣的困境?

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出新的動(dòng)態(tài),。7月,,全國(guó)商品房庫(kù)存結(jié)束了連續(xù)4個(gè)月的下降趨勢(shì),轉(zhuǎn)而上升,。新房銷售面積顯著下滑,,從6月的1.12億平方米減少至7月的6233萬(wàn)平方米,近乎減半,。房?jī)r(jià)方面,,無(wú)論觀察百城還是70城的數(shù)據(jù),同比下跌幅度均在擴(kuò)大。這與6月開發(fā)商沖刺中期業(yè)績(jī)后,,7月銷售自然回落有關(guān),,同時(shí)也反映了“5.17”之后政策刺激效果的減弱。當(dāng)前政策雖然頻出,,但作用周期較短,,通常僅維持幾周到兩個(gè)月。

購(gòu)房需求在濃厚的房?jī)r(jià)下跌預(yù)期中顯得謹(jǐn)慎,,主要集中在原本就有購(gòu)房意向的剛性需求群體,。這些需求在政策激勵(lì)下加速釋放,隨后市場(chǎng)再次陷入平靜,。即便傳統(tǒng)觀念認(rèn)為“買漲不買跌”,,仍有不少因素推動(dòng)購(gòu)房需求,包括快速城鎮(zhèn)化帶來的年輕人口集中于一二線城市,,以及因房屋質(zhì)量問題催生的換房需求,。新房市場(chǎng)趨向豪宅化,與主流剛需不完全匹配,,而換房需求同樣屬于剛需范疇,,如家庭人口增加、教育資源需求等,。

與此同時(shí),,二手房市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁。7月,,盡管新房交易下滑,,但22個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交面積同比增長(zhǎng)31%。與去年同期相比,,二手房成交占比顯著提升,,部分城市如北京、深圳,、蘇州已進(jìn)入明顯的存量房交易時(shí)期,。二手房因其即時(shí)入住、價(jià)格親民等優(yōu)勢(shì)受到青睞,,尤其是在總價(jià)控制方面,,如成都、天津,、武漢等城市,,低總價(jià)二手房交易活躍。

令人意外的是,,房地產(chǎn)市場(chǎng)快速步入存量時(shí)代,。二手房市場(chǎng)的堅(jiān)挺與新房市場(chǎng)的低迷形成鮮明對(duì)比,,租賃市場(chǎng)亦展現(xiàn)活力。以上海為例,,二手房月交易量與租賃交易量的巨大差異凸顯了市場(chǎng)的分化,。二手房的繁榮理論上應(yīng)能激活新房市場(chǎng),然而現(xiàn)實(shí)卻是兩者走向分化,,二手房?jī)r(jià)格更加親民,,吸引了部分改善型需求。

這一現(xiàn)象背后,,開發(fā)商追求確定性收益,,傾向于開發(fā)面向富裕群體的高端項(xiàng)目,導(dǎo)致新房市場(chǎng)向大戶型,、豪宅化傾斜,。地方政府急于出讓土地,高端項(xiàng)目頻出,,而國(guó)企開發(fā)商回歸核心區(qū)域,,進(jìn)一步推動(dòng)了這一趨勢(shì)。上海新近的地王爭(zhēng)奪便是例證,。

對(duì)于未來,,新增地塊傾向于打造高溢價(jià)產(chǎn)品,使得新房市場(chǎng)疲軟,,背后是供需結(jié)構(gòu)的變化,。為應(yīng)對(duì)這種情況,多地政府推進(jìn)“以舊換新”政策,,同時(shí)讓國(guó)企介入收購(gòu)存量新房,,以促進(jìn)去庫(kù)存、穩(wěn)定樓市并提供保障性住房,,但這方面的進(jìn)展因價(jià)格談判難題而受限,。

整個(gè)市場(chǎng)正處于新模式轉(zhuǎn)型的陣痛中,政策雖頻繁出臺(tái)以提振信心,,但避免直接干預(yù)市場(chǎng)底部形成,。收購(gòu)存量房的博弈仍在繼續(xù),這是舊產(chǎn)能出清和風(fēng)險(xiǎn)釋放的過程,,也將促使開發(fā)商正視自身責(zé)任,直至最終接受市場(chǎng)現(xiàn)實(shí),,采取斷臂求生的策略,。目前,這一轉(zhuǎn)變還在進(jìn)行中,,市場(chǎng)調(diào)整的節(jié)奏還需時(shí)間來顯現(xiàn),。當(dāng)前樓市面臨著怎樣的困境,?!

(責(zé)任編輯:盧其龍 CN070)
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